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万达发展历程第一代产品——单体店从年长春万达广场开始,万达吧自己开辟的钱六个项目称作单体店,这是万2002达第一代购物广场这一代购物广场的喝点是是地处核心商圈,想空中发展普通是一个万平方米摆布的单体楼这一时期的万达作品有长春万达广场、青岛万达广场、南5京万达广场、济南万达广场、南昌万达广场、长沙万达广场第二代产品——组合店在第一代的基础上,万达又推出了第二代购物中心,称作组合店其特点是地产核心商圈,由几个单体楼组合成一个项目每一个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态,面积在万平方米摆布这一时期万达的代表项目有武汉10万达广场、南宁万达广场、哈尔滨万达广场、沈阳万达广场、天津万达广场」第三代产品——商业地产.超市综合体年月在一个月内,万达集团分别在北京、上海、宁波三个城市接连开业大202212型商业广场,总面积超过万平方米摆布年租金达亿元,创造了中国商也地产808的一个新记录这三个项目均为万达广场的第三代产品——“超市综合体”此后,成都万达广场、哈尔滨香坊万达广场、先西安万达广场又相继开业,他们的成功运作标志着万达集团商业地产开辟已不如成熟阶段,亦使万达集团成为中国真正意义上的商业地产“航母”第三代产品——业态组合特点商业的形态有多种分类、万达根据招商的要求做了分类一个是零售类,其中又分为综合型(如超市和百货)和专业型;另一个是非零售类,如娱乐、餐饮、休闲、健康业等伴有着集团城市综合体业务的发展,要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在摆布这不仅仅是对万达商业地产发展的经验总结,也符合欧美国购物中心的规50%律目前,国际上认可的比例是零售业、娱乐业、餐饮业的比例即零售业433,娱乐业餐饮业这样的比列才干形成一个比较成熟的购物中心40%,30%,30%第三代产品——业态规划特点万达广场在规划的时候,针对不同类的业态使用功能、业态群、客群发生活动时间以及这些业态需要技术条件的不同而进行搭配和设计业态要进行组合,按功能类进行搭配,从两个方面简单表述平面搭配1平面是商业中心组合的基本模式,环绕步行街形成不同业态的楼群,其目的除了依照总图区位设计的要求,把一些对实际路口和步行街动线有要求的楼群放在合适的位置之外,更重要的是整个商业中心的设计要通过业态搭配和城市动线节点结合在一起,形成流动充分的动线,同时形成公共空间竖向搭配2在纵向搭配上,要考虑不同的业态组织在不同的楼栋里进行纵向组合,比如家具、家饰、家纺和建材篡改事故搭配在一起,客流互补;比如娱乐业、网吧、、KTV电玩城等业务运营时间的交叉时段会非常长,客群有一个连续性,放在一起可以形成一个连续性的效益吧这些业态组合在一个楼栋里面,如果搭配错误就难以对综合体的商业做出贡献第三代产品的“灵魂和纽带”——步行街按照万达集团目前对第三代城市综合体的规划和步行街的设计在城市综合体中的作用,商业步行街可以称作是万达广场的“灵魂和纽带”随着生活水平的不断提高绝大数消费者的目标消费需求,已经转变为“到综合性购物中心进行购物、餐饮、休闲”的一站式休闲体验消费需求,特殊是当今社会人民休闲意识不断增强,而无知条件又无法实现时常性外出旅游的情况下,综合性购物中心就成为人们休闲场所的最佳选择在第三代城市综合体中,万达集团以全新理念打造的步行街,非但将各主力店相互连接,融为一体,更为消费者提供了一个不受营业员凝视的宽松的休闲空间,符合和满足了消费者的消费需求步行街经营业态是主力店经营业态的必要补充和亮点为主力店消费者提供延续消费配套功能业态丰富了广场的服务功能行街经营业态的特色和差异化成为广场的亮点第三代产品——规划特点万达广场的规划设计下一步怎样发展,重中之重是优化和创新步行街,提升步行街在其他方面,也有了众多创新准备和研究
(一)标准化规划院主持的《万达商业综合体规划设计准则》总结了万达做商业广场规划设计以来积累的通用性语言、标准化语言、新项目设计将按照这个标准化来实施并且不断丰富
(二)适应化在设计理念方面也会做一些探索,所谓适应性着的是建造物可变化、兼容性的意思,保留可持续发展的活力
(三)性能化主要指建造物的性能如机电设备系统、建造材料性能,尤其商业广场要深入研究下去的节能减排等问题,这符合十七大的号召,为了社会利益也为万达广场建设的各阶段投资和运营成本控制,将来要注重商业建造的性能化设计
(四)动线化万达商业广场虽然已经很优秀,但是不同的商业广场模式不一样我们将来加强设计前期的深入研究,核心就是设计动线,反复设计动线,使得动线设计没有盲点,没有死角万达反复研究平面图,思量东线设计需要的空间
(五)主题化这是购物中心发展提出来的要求万达的购物中心要有一些特点,可以用文化主题的形式来体现,比如让每一个购物中心成为一个社会活动、个性化、人性化的体验场所
(六)休闲化在未来的商业广场中更多减少零售业态,突出休闲的功能,满足人们在盛世年华更多需要的个性化、休闲化的需求所趋
(七)综合体化更加深入的研究综合体不同功能之间的搭配和呼应关系、开口走向等对应关系等方面的联系,让综合体内的各种功能和内弄回想对话、互相促进、互相补充而不是割裂万达的盛世综合体是一个矿,要求价值最大化,他们在后期运营中就该挖掘和产生出来更多的能量
(八)城市化从城市设计的角度来讲,用开放的心态进行综合设计,从城市设计的心态出发,城市的就会变成我们的车站、我们的地铁站、接到变成我们的广场,反过来我们也就成为了城市的组成部份万达要在假设和谐城市方面,在规划形式方面不拘一格,把综合建设设计变成城市设计万达拥有全国惟一的商业规划设计院、全国性的商业地产建设团队、全国惟一的连锁商业管理公司,形成商业地产的完整产业链,形成企业的核心竞争优势万达城市综合体是企业效益和社会效益的高度统一,产生四大社会效益
一、每一个综合体为社会新增近万个就业岗位;
二、每一个综合体每年创造几千万元甚至超亿元税收;
三、城市综合体是一站式消费场所,全方位满足群众的消费需求;
四、每一个城市综合体都创造一个超市新中心万达的经营模式定单地产跨国商业企业获准进入中国的流通领域,在目标城市的选地、买地及改造原有设施等就是他们发展的一个瓶颈,而这正好是房地产企业的强项万达和跨国商业企业,签订了战略合作协议,双方约定了权利义务战略合作协议有四个方面把“共同选址、技术对接、平均租金、先租后建”四个方面的涵义合在一起取了一个名字,叫作“定单地产”)共同选址对每一个店址由战略火伴提出意见,书面确认1)技术对接一个店那家战略合作火伴需要多少平方米,高度,出入口、交通体系2等等,每一个战略合作火伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接,之后再正式签署确认书技术对接的结果,是使我们的项目在开辟之前就获得了合作火伴特别是主力店的认可)平均租金为了快速扩张,快速发展,万达与所有加入合作的火伴,都约定一3个前提条件,就是接受平均租金这个概念全国的城市分三等租金这样做的好处是,每一个店的租金具体多少不用再谈判,速度快)先租后建选址、规划、租金都确定了,开工之前先签一个协议,然后再投入4建设可以看到定单地产产生不是空穴来风、无源之水,是以资源与利益结合作为产生的基础同时利益最大化又保证了风险最小化结合品牌地产、品牌商家、资源开辟建设优势,熟悉国内环境量身定做,品牌号召力,管理经营经验丰富利益规避风险,带动人气提升价值利益最大化,占领中国市场迅速扩张,定制化建设利益最大化,由以上又或者说定单地产的实质是招商先行资金链)外部支援万达的战略要求作全国性企业,要求迅速扩张,因为惟独大规模开1辟迅速扩张才干最大程度的抵御风险从国际惯例来看商业地产发展都是靠房地产信托基金托住这个产业健康的向前发展惟独这种模式,它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金,只有它们才干托住商业地产的发展万达选用境外的长期房地产信托基金)内部经营“现金为王”向来是万达的核心经营理念之一,再得到了境外信托2基金的支持后,在他的内部仍有一套严谨有序的资金链条住宅收益A.租金回流B.蓄水池效应商业地产的发展固然也需要同样具有与其相关联的产业进行联动C.而大型零售业态恰恰是最好的选择大型零售店虽然利润率不高,但是日销售额数千万元,年销售额数亿元的价值又足以对主营项目的现金流缺口进行补充在业界又把这种现象形象的称为蓄水池效应售热、持热的思量在万达的战略合作火伴中的商业企业很少投资不动D.产,只租不买,这就意味着万达商业地产的资金回笼将是一个漫长的过程排他性:自万达提出商业地产概念之后,又推出定单地产模式固然在其大规模的宣传倡导的暗地里,又埋下了排他性的伏笔万达在与战略火伴签订定单地产的同时也会考虑合作的惟一性,以及优先选择权万达商业地产的宏观定位在购物中心的建设,在微观层面又结合定单地产的特点,建立国际级标准的超市、影院、家居等等而品牌价值的实现又依赖于模式的标准化和可复制化,定单地产的简单模式同时又使标准化和可复制化成为可能合作模式可以看到从合作转而合资这种灵便的协作模式,也是根据中国特有的国情而衍生的中国入世以来,跨国商业企业无不梦想染指中国这片充满商机的热土,然而对中国的不熟悉不了解不适应又延缓了其扩展地步伐,国内企业如能本着协作共赢的思想共同探索思路,那末无疑又是一条拓展发展空间的有效手段为城市代言万达放大这一现象把“住在昆明”作为城市品牌,为云南经济发展把脉做云南的城市发展代言人为城市代言为城市创造价值,同时为企业树立品牌为企业赢得市场与国际商业地产区别万达在研究国际商业地产先进运作模式的同时,也在分析中国与西方国家在交通状况、消费心里等方面的差异化研究一方面吸取国际商业地产运作之长,另一方面结合企业自身特点从而打造适合企业的决胜之道而不是盲目照搬国际成功的商业地产模式商业地产流派)标准派以东方广场商业项目为代表按照商业地产的金科玉律坚不出售的模1式来运作固然这是需要及其雄厚的资金实力,以及经验丰富的项目操盘经验来实现的在现阶段此模式不易复制)激进派以万达集团为代表,按照以租为主的模式来运作商业项目在寻觅资2金外力支援的同时苦练内功,逐步解决资金链问题并通过定单地产的创新方式和迅速扩张的战略思想达到利益最大化)市场派以中国系列北京项目为代表,以销售为主的模式运作商业项目3soho首先着重对区位进行选择,如选和繁华商圈建商业盘,认为在历经市场起伏优胜CBD劣汰而建立的商业项目更具抗风险能力,也即不增加人为的过多干与启示)住宅与商业的契合1房地产企业选择向关联度极高的商业地产进军的确是非常有效地拓展而这关联度的真正含义就在住宅与商业的契合上,这契合不仅是在项目完成后体现,更应该在项目的运作之始即能发挥效用可见住宅与商业彼此互为依托,挨次递进,适时调整再生由此不仅可以解决现金流平衡,同时也可以提升商业和住宅的价值并由此循环企业迅猛发展的不仅有资产还有品牌)创造热铺2目光聚焦在少量极好的商铺上,推广营销重拳出击竭尽全力炒高售价达到现金流的基本平衡同时对持有的大量物业进行合理有效地规划定位,在度过艰苦的市场哺育期后,繁荣兴旺则立现眼前)招商先行3可以看到在定单地产的暗地里所蕴涵的是招商先行目的惟独一个降低风险对于企业选择大规模开辟,连锁发展的战略思想目的也是为了降低风险在发展商业地产的同时规避风险又是重中之重的要务万达经营特点万达集团从年开始大规模投资文化产业,已进入中央文化区、大型舞台演艺、2005电影制作放映、连锁文化娱乐、中国字画收藏五个行业,各行业均排名全国第一万达文化产业投资已超过亿元,成为全国投资额最多的企业;预计到年底,万达1002022文化产业收入亿元,成为中国最大的文化企业五年内,万达文化产业收入将超过200亿元,进入世界级文化企业行列400万达文化产业从发展之初就确立了其独特地发展模式,在四个方面形成为了自己的核心竞争力一是创新商业模式万达文化产业进行商业模式创新,全国首创将商业地产、旅游度假等产业结合发展,不同行业之间相互依托,互为支持,产生综合效应比如武汉江汉路万达广场,将零售、餐饮、文化、休闲等业态集中在一起,形成良好互补,使文化项目获得极佳效益年至年,江汉路万达影城连续三年排名全国影城观影人次20222022第一;去年近万人次观影,收入超过万元,净利润超过万元,相当于中17070001000国一个五星级酒店的收入水平二是真正连锁经营万达文化采用连锁经营模式,做到三个统一一是统一品牌VI标识、外立面设计、内部装璜全国统一二是统一制度万达文化产业全国各地公司制度统
一、流程标准化三是统一运营万达文化产业各地公司统一运营、统一采购,有效降低营运成本三是信息科技管理万达非常注重信息管理,多年前就成立自己的信息管理中心每年对信息化投入数亿元,累计投入达到十几亿元万达连续三年被国家工信部评为全国信息化百强企业信息管理极大提升了万达文化产业的管理水平,为企业快速发展提供了巨大支持比如万达自己研发的大歌星管理信息系统,包间只要使用,所有信息KTV即时上传,几点开房、收费多少一目了然万达信息管理中心还开辟了万达院线网上订票系统,并且在手机上开通四是敢于巨资投入文化企亚绝大多数是中小型企、亚,万达是极少进入文化产业的大企业,而且敢于巨资投入比如万达在武汉投资建设的中央文化区,仅文化产业项目就投入亿元,是建国以来最大的文化产业项目去年月,万达与全球著名的美国8010富兰克德贡公司合资成立由万达控股的演艺公司,投资亿元在中国打造五台大型舞100台秀万达进入文化产业和旅游度假是为今后年的发展储备长期竞争优势20王健林曾经表示文化产业是一个没有天花板的行业他估计,未来年,中国文化10产业将迎来爆炸式增长,成为发展最快的产业之一万达进入文化旅游产业适逢其时,这座商业地产航母势必再次打造文化产业的新帝国。