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历年资产评估实务一样卷
(一)
一、单项选择题(40题)
1、某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为
99.、
97.、
100.、
105.、
106.、
108.、
110.1(以2016年1月为100)其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米,修正到2016年10月的价格为()元/平方米A、
20226.91B、
19398.57C、
20848.00D、
19179.
382、市场法及建(构)筑物的评估是最常见的基本方法之一,是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值其中,计算交易日期修正系数的公式中,分母通常设定为100,〃100〃的含义是()A、表示评估基准日的价格指数B、表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例时的价格指数C、表示可比实例交易的价格指数D、表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数
3、下列关于普通股、优先股和债券的比较,说法正确的是()A、普通股比优先股的风险小B、优先股的股票在剩余财产分配上优先于普通股的股票C、普通股的股票在股利分配上优先于优先股的股票D、债券的利息和优先股的股利一样,在所得税后支付
4、下列设备寿命中,最长的是()oA、自然寿命B、经济寿命C、技术寿命D、科学寿命
5、下列各项中,说法不正确的是()A、自行营造的林木类生产性生物资产的成本,包括达到预定生产经营目的前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出B、自行繁殖的产畜和役畜的成本,不包括达到预定生产经营目的(成龄)前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出C、生产性生物资产的有形损耗主要是预计的产畜和役畜衰老及经济林老化等【解析】近期购进的材料库存时间较短,在市场价格变化不大的情况下,其账面价值与现行市价基本接近评估时,可采用成本法,也可以采用市场法,选项的说法正确;购进批次间A隔时间长、价格变化较大的库存材料,对这类材料评估时,可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值,选项的说法正确;企业库存的某些材料可能购进的时间B早,市场已经脱销,目前无明确的市价可供参考或使用对这类材料的评估,可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格;也可以在分析市场供需的基础上,确定该项材料的供需关系,并以此修正材料价格;还可以通过市场同类商品的平均物价指数进行评估,选项的说c法正确;呆滞材料的评估应该扣除贬值数额确定评估值,选项的说法正确D、4ABC【解析】基准地价的内容一般包括:
①基准地价表(采用级别基准地价或区片基准地价予以表示)
②基准地价的估价期日;
③设定土地开发程度(不同土地级别、不同用途可能设定的不j同);
④设定的土地容积率(不同用途可能设定的不同)
⑤设定土地使用权年限基准地价不j是交易价格,基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格,是评估出的特定时点的价格、5ABD【解析】选项企业依法应交的税费主要有增值税、消费税、所得税、资源税、土地增值税、C,城市维护建设税、房产税、土地使用税等企业应交的税费中,除印花税、耕地占用税以及其他不需要预计应交数的税费外,其他税费均需要通过“应交税费”科目核算;选项用于补偿E,企业已发生的相关费用或损失的,评估值仅保留所得税;用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,评估值按照相关费用期间所对应的价值进行确认
三、简答题、()11
①是离岸价,不是到岸价;FOB
②是到岸价,不是离岸价;CIF
③海外运费的计费基数是价;FOB
④关税的计费基数是价;CIF
⑤增值税的计费基数是关税;CIF+
⑥银行财务费的计费基数是价,不是价;FOB CIF
⑦国内运杂费的计费基数是价,不是公司手续费;CIF CIF+
⑧基础费的计费基数是价,不是基础费CIF CIF+()2该设备的离岸价价=美元FOB750000海外运输费=(美元)750000X5%=37500海外运输保险费=()(美元)750000+37500X
0.4%=3150到岸价价=(美元)CIF750000+37500+3150=790650价人民币合计=(元)CIF790650X
6.9=5455485关税=(元)5455485X12%=
654658.2增值税=()(元)5455485+
654658.2X16%=
977622.91银行财务费=(元)750000X
0.3%X
6.9=15525公司手续费=(元)5455485X1%=
54554.85国内运杂费义(元)=54554852%=
109109.7安装费=(元)5455485X3%=
163664.55基础费=(元)5455485*
1.2%=
65465.82合计=元
7496086.03资金成本(元)=
299843.44重置成本总计=元
7795929.
47、()收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量,并利用木材市场价倒21算法测算出其立木的价值并将其折成现值,然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施戚本(含地租)的折现值,将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值⑵需要考虑的因素有
①林分主伐时的纯收入;
②间伐的纯收入;
③投资收益率,一般采用平均收益率进行测算;
④评估基准日到主伐时的营林成本;
⑤林分质量调整系数K⑶根据上述指标,评估过程及结论如下预测主伐时亩蓄积量二值林分主伐标准蓄积・义(立方米)由于该林木经营不K X=151016=24存在间伐,且基准日至主伐时各年营林戚本相同,故原收获现值法公式即可简化为、该土地的各项投入成本均已知,可用戚本法评估3⑴计算土地取得费土地取得费二万元/亩=元/平方米15225[提示]亩=平方米1667⑵计算土地开发费土地开发费二亿元/平方千米=元/平方米
2.2220[提示]平方干:米二万平方米1100⑶计算管理费用管理费用二元/平方米)220*10%=22⑷计算投资利息土地取得费的计息期为两年,士地开发费为年初一次性投入,第一年投入的部分,计息期为2年,第二年投入的部分,计息期为年,则1土地取得费利息=[(厂](兀/平方米)225X1+6%2-1=
27.81土地开发费及管理费用利息()=220+22[(犷]()[()](元/平方米)X45%X1+62-1+220+22X55%X1+6%-1=
13.46+
7.99=
21.45投资利息合计二(元/平方米)
27.81+
21.45=
49.26⑸计算开发利润开发利润=[⑴+元/平方米2+3J X10%=225+220+22X10%=
46.7计算销售税费6销售税费・万平方米=30000020000=15⑺计算土地价值土地单价二方平[1+2+3+4+5+6]X1+15%=225+220+22+
49.26+
46.7+15X1+15%=
664.65方米土地总价二面万元
4.65X20000=
1329.3评估结果:该宗地单价为万平方米,总价为万元
664.
651329.
3、
①是离岸价,不是到岸价;41FOB
②是到岸价,不是离岸价;CIF
③海外运费的计费基数是价;FOB
④海外运输保险费的计费基数是海外运输保险费;FOB+
⑤关税的计费基数是价;CIF
⑥增值税的计费基数是关税;CIF+
⑦银行财务费的计费基础是价,不是价FOB CIF该设备的离岸价价=美元2FOB11000000海外运输费=美元11000000X5%=550000海外运输保险费二美元11000000+550000X
0.3%=34650到岸价价=美元CIF11584650价人民币合计=元CIF11584650X
6.8=78775620关税=元78775620X12%=
9453074.4增值税=义元78775620+
9453074.416%=14n
6591.10银行财务费=元1100000X
0.3%X
6.8=22400公司手续费=元78775620Xl%=
787756.2国内运杂费义元=787756202%=
1575512.4安装费=元78775620X3%=
2363268.6基础费=元78775620X
1.2%=
945307.44合计=元
108039530.14重置成本总计=元
108039530.14设备可能存在实体性贬值、功能性贬值3功能性贬值属于第种功能性贬值,即超额投资成本I功能性贬值=
4108039530.14-[900000X1+5%1+
0.3%X
6.8X1+12%+1%+2%+3%+
1.2%+900000X1+5%1+
0.3%X
6.8X1+12%X16%+元900000X
0.3%X
6.81=
108039530.14-
88561251.936=
19478278.20评估值=元
108039530.14X1-35%—
19478278.20=
50747416.391历年资产评估实务一样卷
(二)
一、单项选择题(40题)
1、关于市场法评估生产性生物资产的表述中,不正确的是()oA、不一定存在活跃的公开市场B、公开市场上要有可比的资产及其交易活动C、运用市场法估算生产性生物资产的价值,关键在于参照物的选择及调整系数的设置D、渔业生物资产公开市场交易的对象主要是捕捞后的水产品
2、下列关于建设用地建筑密度计算公式中正确的是()oA、建筑密度=总建筑面积/总建筑基底面积B、建筑密度=总建筑基底面积/总建筑面积C、建筑密度=总建筑基底面积/规划建设用地面积D、建筑密度=总建筑面积/规划建设用地面积
3、采用函证这种方式对非实物类流动资产进行清查核实,下列说法错误的是()oA、通过函证获取的证据可靠性较高B、通过记录无误的函证,可以得出“无收回风险”的结论C、评估专业人员可以与注册会计师共同确定函证范围和比例D、函证是注册会计师获取审计证据的重要审计程序
4、每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比是指()o、设备维护率AB、设备检查率C、设备维修率D、机器设备利用率
5、对于母公司将为子公司对外垫付费用等款项核算在对子公司投资中而子公司未入账、母公司替子公司购买资产支付款项记长期股权投资而子公司未将资产入账、母子公司往来账余额不一致等情形,应该()、随机抽查AB、访谈C^调查问卷D、重点抽查
6、被评估甲设备为3年前购置,预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比每年运营成本增加10万元,甲设备尚可使用8年,若折现率为10%,企业适用所得税税率为25%,不考虑其他因素,则甲设备的功能性贬值额最接近于()万元A、
5.34B、
25.38C、
40.01D、
53.
357、下列各项关于股利分配政策的说法中,不正确的是()A、固定红利型适用于成长型股票的评估,成长型企业发展潜力大,收益稳定B、红利增长型的假设条件是发行企业并未将全部剩余收益分配给股东,而是用于追加投资扩大再生产C、在实际情况中,分段型股利政策对股票的价值评估更具客观性D、不同类型的股利政策,股票价值的评估方法也不完全相同
8、某市区有一工业库房,现根据城市规划和市场需求,拟改为百货商店需评估该仓库的公开市场价值,最适直采用()进行评估A、市场法B、成本法C、剩余法D、收益法
9、对于需要变现处置的机器设备一般采用()评估A、成本法B、收益法C、市场法D、重置成本法
10、到期后一次还本付息债券的评估,其评估标的为()、债券本金AB、债券本金加利息C、债券利息D、债券本金减利息
11、资产评估机构及其资产评估专业人员根据委托,对无法履行必要资产评估程序的金融不良资产在基准日特定目的下的价值或者价值可实现程度进行分析、估算,并出具价值分析报告等咨询报告的专业服务行为,是指()A、价值评估业务B、价值分析业务C、价值判断业务D、价值评价业务
12、从长期投资性资产按投资性质分类的角度看,购买国库券属于()A、长期股权投资B、债券投资C、混合型投资D、单一性投资
13、当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时,可以对投资性房地产采用模式进行后续计量A、现值B、公允价值C、可变现净值D、现行成本
14、A公司持有B公司20000股累积性、非参加分配优先股,每股面值100元,年股息率为12虹评估时,B公司的资本构成不尽合理,负债率较高,可能会对优先股息的分配产生消极影响因此,资产评估专业人员将优先股的风险报酬率取值为6%,无风险报酬率按当时的国债利率取值为4%该优先股的评估值为万元A、200B、240C、600D、
40015、对不含衍生工具的浮动利率金融负债进行评估时,通常采用的评估方法为OA、市场比较法B、年金资本化法C、重置成本法D、现金流量折现法
16、以下哪一个不是应收账款评估的特点A、因债权金额是事前形成、约定的,评估不是对债权金额的重新认定B、应收款项评估的是〃风险损失〃C、对应收账款评估就是对应收账款账面记录的重新估计D、应收款项评估的是〃未来现金资产〃
17、下列说法错误的A、风险调整值应根据评估对象所在行业、地区、市场等存在的风险综合考虑B、维修费是指为保障房屋正常使用需支付的修缮费用C、管理费主要是对出租房屋进行必要管理所需的人工工资等D、折现率二无风险报酬率-风险调整值
18、对所评估的建构筑物进行现场调查时,耍了解建构筑物的入账原值、历史成本、账面净值等情况,属于对状况进行调查A、权益B、财务C、造价D、交易
19、某公司拟进行增资扩股,采用资产基础法对股东全部权益价值进行评估,长期待摊费80万元,为办公楼装修费用的摊销余额,其原始发生额为200万元若办公楼装修费用已包含在房屋建筑物估值中,该公司长期待摊费用估值为()万元、0AB、80C、200D、
12020、被评估企业有某种零件的在产品1000件,完工程度并不完全相同,如果按已完工工时与该种零件全部工序所需工时的比例进行分类,1000件在产品中有400件已完成40%,有600件已完成60%已知评估基准日该种零件的产成品成本为每件200元,其中材料费占60%,人工及其他费用占40%,假设各工序每个工时的人工及其他费用相同,不考虑其他因素,这批在产品的评估值最接近于()A、104000元B、143200元C、161600元D、183500元
二、多项选择题(20题)
1、下列关于集体林权流转说法错误的有()oA、集体林权可以通过转包、出租、互换、转让、入股、抵押方式流转B、集体统一经营管理的林权流转给本集体经济组织以外的单位或个人时,应本集体经济组织成员会议1/3以上成员同意C、区划界定为公益林的林地、林木,不允许以转让方式流转D、集体林权流转包括林地所有权的流转E、集体林权可以通过作为出资、合作条件及法律法规允许的其它方式流转
2、资产评估专业人员常用的判断设备贬值程度的方法有()
0、费用值法AB、实验法C、观察法D、使用年限法E、修复费用法
3、计算进口设备增值税时,组成计税价格包括()A、关税完税价B、增值税C、关税D、消费税E、车船税
4、预防性修理可分为、轮修AB、小修C、项修D、大修E、中修
5、属于资产减值测试程序的是A、资产剩余使用年限的判断B、单个资产公允价值及其处置费用是否确定,以及与账面价值的比较C、单个资产的预计未来现金流量是否确定,以及与账面价值的比较D、资产组公允价值减处置费用的余值与账面价值的比较E、有形损耗和无形损耗的判断
三、简答题40题
1、甲公司委托评估机构评估某产品生产线,评估基准日为2017年12月31日,该产品生产线于2013年12月31日购建,购建成本为150万元2013年定基物价指数为102%,2017年定基物价指数为118虬该产品生产线已使用4年,剩余使用年限为6年在同等负荷的前提下,被评估产品生产线与市场上功能相同且普遍使用的生产线相比,月人工成本高1500元,甲公司适用的所得税税率为25%,折现率为10%o要求:根据上述资料评估该产品生产线的价值
2、2019年真题某企业拟转让部分不动产,委托评估机构进行评估,评估基准日为2018年12月31日,资产评估专业人员拟采用剩余法进行评估,相关情况如下评估对象为在建的综合楼项目,土地用途为综合用地,于2018年12月31日取得土地使用权,土地使用年限为50年,占地面积6125平方米,发展程度达到红线外“六通一平”规划建筑用途为办公和商业,总建筑面积为19600平方米,可俏售面积为15600平方米,建筑经济寿命为70年,截至评估基准日,已完成全部主体结构和部分装修,设备安装工程施工评估对象产权状况良好,无他项权利设定经现场勘探和广泛调查研究,资产评估专业人员做出以下判断和假设评估对象的规划用途为其最佳发展用途,估计后续合理开发期为1年开发完成后采用出租方式经营,预计平均租赁价格(不含税)为
3.5元/平方米/天,平均空置率为5版出租期间年运营费和税费为年租赁收入的20%,假设租金及税费为年末一次发生综合楼续建开发成本为2000元/平方米,续建期间管理费为续建开发成本的2%,续建成本费用均在续建期间内均匀投入,开发利润为总开发价值的15%0评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率为
4.35%,不动产报酬率为8%,年金现值系数见下表年金现值系数表(8%)根据上述资料,按要求解答,计算下列问题(计算结果保留小数点后2位)要求
1.运用剩余法评估不动产应遵循的前提条件有哪些?
2.运用剩余法评估时,评估人员需从哪些方面调查不动产的整体情况?
3.假设评估对象开发完成后即可完成出租,不考虑经营期租金的增减变化,土地使用年限期满后不再续期,届时建筑物余值为1000元/平方米计算评估对象开发完成后的年净收益及总体开发价值(金额单位万元)
4.假设该不动产转让价按照基准日评估价值V确定,计算续建的成本费用,投资利息和投资利润(金额单位万元,不考虑其他未提及的税费)
5.列出剩余法计算待开发不动产价值的公式,计算评估价值V(金额单位万元)
3、评估某幢住宅楼2017年6月30日的建筑物重置成本经实地查勘、查阅有关图纸等资料,得知该住宅楼共17层,总建筑面积为13430m2,建筑结构为钢筋混凝土剪力墙结构,室内普通精装修,并收集到估算该住宅楼重置成本所需要的有关数据如下
1.建筑安装工程费
(1)建筑工程直接费
①土方及基础工程
187.61元/m2
②结构、砌筑及粗抹灰工程
1311.55元/m2
③外保温及外立面工程
336.35元/m2
④园林景观工程
66.37元/m2
⑤室外配套工程
238.90元/m2
(2)安装工程直接费
①电梯工程
61.75元/m2(一次性包死承包价)
②给排水工程:
48.00元/1112(其中:人工费
13.92元/m2)
③采暖通风工程
93.05元/m2(其中人工费
21.79元/m2)
④电气工程
161.54元/m2(其中人工费
36.81元/m2)
⑤消防工程
17.30元/m2(其中人工费
3.80元/m2)
⑥综合布线工程
40.01元/成(其中人工费
8.80元/m2)
⑦环保系统工程
11.14元/m2(一次性包死承包价)
⑧燃气工程
25.62元/m2(一次性包死承包价)
(3)装饰装修工程直接费
①门窗工程
134.14元/m2(一次性包死承包价)
②室内精装修工程
616.36元/m2(一次性包死承包价)
③公共区域精装修工程
56.90元/012(一次性包死承包价)
④其他装饰费
44.66元/m2(一次性包死承包价)
(4)建筑工程综合费率为建筑工程直接费的
7.2%,安装工程综合费率为安装工程人工费的32%,建筑安装工程的税金为
3.477%
1、请确定该评估项目中,建筑物的综合造价
4、现有某国有林场拟转让一块面积为200亩的杉木中龄林,年龄为14年,亩蓄积为10立方米,经营目标为中径材(其主伐年龄为26年),标准参照林分主伐时平均亩蓄积为18立方米,林龄为14年的标准参照林分的平均亩蓄积为9立方米,假设该林分不需要间伐,有关技术经济指标如下
(1)营林成本管护费用为5元/亩.年;地租48元/亩.年;
(2)杉木林主伐时林木单位蓄积纯收入为400元/m3;
(3)折现率8%请计算该林分的林木资产评估值(所得结果均保留两位小数)D、生产性生物资产的无形损耗,主要是预计因新品种的出现而使现有的生产性生物资产的产出能力和产出农产品的质量等方面相对下降、市场需求的变化使生产性生物资产产出的农产品相对过时资产产出的农产品相对过时等
6、大部分单项机器设备不采用收益法评估的原因是()oA、一般计算较为复杂B、计算折现率不好选取C、市场法更为通用D、一般不具有独立获利能力
7、对面临搬迁企业的资产评估,或政府征收土地的拆迁企业损失评估,这时所评估的设备价值是它的()A、原地使用价值B、清算价值C、市场价值D、移地使用价值
8、企业进行宏观调查的内容不包括()o、企业的生产能力AB、主要技术参数C、企业的产品及生产工艺D、企业的设备维护政策
9、机器设备的特点不包括()oA、通常采用重置成本法和市场法进行机器设备评估B、可以是独立实现某种功能的单台设备,也可以是由若干机器设备组成的有机整体C、按其可移动性可分为动产和不动产D、设备的贬值因素主要是实体性
10、微观调查是以()为调查对象,具体内容一般包括机器设备的基础信息和安装使用情况A、机器设备所服务的主体B、多台设备C、单台设备D、随机设备H、甲粮食企业因购买储备粮,从2012年6月1日起按规定每季季初收到财政扶持资金80万元,企业所得税税率为25%,评估基准日2016年9月1日企业账面该项财政扶持资金共计1360万元(80X17),则甲企业专项应付款的评估值为()万元A、1360B、340C、1020参考答案及解析
一、单项选择题、1A【解析】选项采用市场法评估生产性生物资产时,是要存在一个活跃的公开市场A,、2C【解析】建筑密度也叫建筑覆盖率,指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比、3B【解析】评估实践中,需要注意记录无误的“函证”不能得到“无回收风险”的结论欠款方承认债务的存在、认可债务账面记录,并不说明债权方能够全额收回欠款有偿还的动机和足够的偿还能力才是全额收回欠款的真正依据、4D【解析】机器设备利用率,是指每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比,是反映设备工作状态及生产效率的技术经济指标、5D【解析】抽查会计凭证属于清查核实方法的一种对于重点问题、容易发生舞弊的问题应该重点关注,重点核查特别是母子公司往来账务处理不一致的情形、6C【解析】此处的功能性贬值表现为超额运营成本,需对各年度的净超额运营成本进行折现功能性贬值额义万元=101-25%X P/A,10%,8=
40.
01、7A【解析】红利增长型适用于成长型股票的评估,成长型企业发展潜力大,收益率会逐步提高、8C【解析】剩余法适用于待拆迁改造的再开发房地产的评估该工业厂房需要更新改造,项目没有正式实施,且更新改造后的房地产具有收益性,最适合采用剩余法、9C【解析】持续使用的机器设备一般采用重置成本法评估;需要变现处置的机器设备一般采用市场法评估、10B【解析】对于一次还本付息的债券,应将债券到期一次性支付的本息和折现计算评估价值、、11B12B【解析】长期投资性资产按投资性质可分为债券投资、股票投资和长期股权投资等购买国库券属于债券投资、13B【解析】当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量、14B、15D【解析】浮动利率金融负债的公允价值的评估原理与固定利率金融负债相同,也是采用未来现金流折现法、16C【解析】应收款项评估应该是〃风险损失的预计〃和〃未来回收价值现值〃的确定,而不是对应收账款账面记录的重新估计、17D【解析】折现率二无风险报酬率+风险调整值、18B【解析】在财务核算情况的调查中,耍了解待估对象的账面价值,包括解建(构)筑物的入账原值、历史成本、账面净值等情况、19A【解析】对于在其他项目评估时已经一并考虑的费用,评估长期待摊费用时不得计算评估值长期待摊费用的评估值为零、20A【解析】评估值=)<(元)400X200X40%+600X20060%=104000
二、多项选择题、1BD、2CDE【解析】资产评估专业人员根据设备的状态,来判断贬值程度常用的确定方法包括观察法、使用年限法和修复费用法、3ACD【解析】增值税的取费基数与消费税的一样,都为关税完税价+关税+消费税其计算公式为增值税二(关税完税价+关税额+消费税)增值税税率X、4BCDE【解析】明确修理的分类按照设备的修理策略,可分为预防性修理、事后修理、改善修理和质量修理其中,预防性修理可分为小修、中修、大修和项修、5BCD【解析】资产陆值测试流程⑴减值迹象的判断;⑵资产寿命的判断;⑶单个资产公允价值及其处置费用是否确定,以及与账面价值的比较;⑷单个资产的预计未来现金流量是否确定,以及与账面价值的比较;⑸资产组公允价值减处置费用的余值与账面价值的比较;()资产组的预计未来现金流量现值与账面价值的比较6
三、简答题、该产品生产线重置成本(万元)1=150X118%+102%=
173.53该生产线实体性贬值率=()4+4+6X100%=40%该生产线实体性贬值额=(万元)
173.53*40%=
69.741该产品生产线年超额运营成本义(元)=150012=18000该产品生产线功能性贬值额=()()18000,X1-25%X P/A,10%,6=13500X
4.3553=、(万元)588该产品生产线的评估值(万元)=
173.53-
69.41-
5.88=
98.
24、()运用剩余法必须遵循以下前提条件21
①不动产开发必须有明确的规划,且规划应得到相关规划部门的批准,并在有效期内
②假设土地或不动产的利用方式为最高最佳开发利用方式,包括用途、使用强度、建筑物的设计等
③售价的预测和成本的测算必须符合合法原则,在正确分析不动产市场行情,掌握不动产市场中的有关数据信息的情况下,与当地不动产市场的实际相吻合【多余】剩余法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和未来开发完成的不动产售价的推测,只要做到这两项具有一定的准确性,剩余法的可靠性也就有了一定的保证()调查不动产及其开发项目的整体情况2
①不动产及其开发项目的总体规划、建筑规模、总投资、建设分期情况、容积率、覆盖率、建筑物高度限制等
②调查不动产及其开发项目占有土地的情况,包括土地位置(包括所在城市的性质及其在城市中的具体坐落,以及周围土地条件和利用现状)、土地实物状况(包括面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设施状况等)、土地利用限制条件(包括土地政策的限制,城市规划、土地利用规划的制约等)
③调查此地块的权利状况,包括权利性质、使用年限、能否续期、是否已设定抵押权等为了分的题,你愿意打这么多字吗?3即,做题思路抓关键词,简化表述()年净收益3()()=15600X
3.5X365X1-5%X1-20%+10000(万元)=
1514.60注计算中,是将计算单位转换成万元“+10000”总体开发价值=
1514.6X P/A,8%,49+
0.1X196004-1+8%49=
1514.6X
12.2122+19604-1+8%49万元普通年金公式=
18541.73总体开发价值续建的成本费用4=
0.2X19600+
0.2X19600X2%万元=
3998.4续建的投资利息=VX[1+
4.35%1-1]+
3998.4X[1+
4.35%
0.5-1]=
0.0435V+
86.04续建的投资利润=V+
3998.4X15%=
0.15V+
599.76待开发不动产价值=待开发不动产的预期总开发价值一续建开发成本一续建管理费用5一续建投资利息一续建部分销售税费一续建投资利润一投资者购买待开发不动产应负担的税费V=
18541.73-
3998.4-
0.0435V-
86.04-
0.15V-
599.
761.1935V=
13857.53万元V=
11610.
83、建筑安装工程费小计
31.建筑工程费小计元/川;
12140.782安装工程费小计:元;
2458.41/m2装饰装修费小计元
3852.06/m2建筑安装工程费
2.建筑工程费元1=[
2140.78X1+
7.2%]X1+
3.477%=
2374.7/m2安装工程费=元/
2458.41+
85.12X32%X1+
3.477%=
502.53m2装饰装修工程费=元
3852.06X1+
3.477%=
881.69/n2单位建筑安装工程费元>4=
2374.71+
502.53+
881.69=
3758.932建筑安装工程费总额=24万元
3758.93X13430=
5048.、蓄积调整系数每亩每年主伐时的收入二每亩每年主伐时的成本二每亩4K=10/9400X1848+5间伐时的净收益=0主伐收入是在林分年龄次年末收到的,主伐成本是在林分年龄当年支出的Bu=10/9X400X18X P/F,8%,26-14+1X200-48+5X P/A,8%,26-14X200历年资产评估实务一样卷
(三)
一、单项选择题(40题)
1、森林资源清单的编制单位一般为()A、小班B、林班C、营林区D、林场
2、通常情况下,使用成本法评估不动产时,多为房地分估标的的是()oA、住宅B、办公楼C、百货商场D、工业厂房
3、设备的交易方式不包括在二手设备交易市场()oA、公开出售B、公开拍卖C、公开挂牌D、买卖双方的直接交易
4、被评估债券为非上市企业债券,3年期,年利率为17%,单利计息,按年付息到期还本,面值100元,共1000张,评估时债券购入已满1年,第1年利息已经收账,若折现率为10%,被评估企业债券的评估值最接近于()A、112149元B、117000元C、134000元D、115470元
5、(2017年真题)某公司于2017年1月1日从银行借入一笔2000万元的短期借款,期限为10个月,年利率为6%到期后一次性还本付息,企业未预提借款利息若评估基准日为2017年3月31日,该笔短期借款评估值为()o、2100万元AB、2070万元C、2030万元D、2000万元
6、被评估的某材料系最近购入,当时共购入500件,单价600元,共发生运杂费等8000元,经盘点,该材料尚余100件,则该批材料的评估值为()0A、68000元B、124000元C、308000元D、61600元
7、资产评估专业人员采用资产基础法评估整体企业价值时,其目的是确定整体资产的A、市场价值B、账面价值C、可变现价值D、清算价值
8、要了解投资人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理费支付等方面的权利和义务,应关注oA、投资基金的类别B、资产评估相关法规C、资产评估委托合同D、投资基金协议.章程
9、某进口设备的到岸价为20万美元,使用的关税税率为15%,消费税税率为10%,增值税税率为17%,该设备应缴纳的消费税最接近于万美元、
1.11AB、
1.15C、
2.56D、
12.
7810、下列对于流动资产评估基准日的说法错误的是A、与会计报表的时间尽可能接近B、与其他资产的评估时点必须一致C、最好选择在评估工作期间或者与此临近的某个时点D、尽可能地与资产变动发生或生效的时间接近
11、应收款项评估中,下列情形中可直接判断为全部坏账损失的是A、债务人5年未履行偿债义务的B、债务人依法宣告破产的C、债务重组协议达成后无法追偿的D、债务人被宣告死亡的
12、某市区有一工业库房,现根据城市规划和市场需求,拟改为百货商店需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用进行评估A、比较法B、成本法C、剩余法D、长期趋势法
13、债务企业未来偿债年限内自由现金流中实际可用于偿还债务的比例是oA、规模经济效益指数B、效用系数C、偿债系数D、价值指数
14、假设资产的经营期和收益期是无限期的永续经营,且每年的收益稳定,则采用的评估方法应该是()oA、林地期望价法B、年金资本化法C、收益现值法D、市场成交比较法
15、以财务报告为目的的评估,是指资产评估专业人员基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中资产和负债的()进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为A、历史成本B、公允价值C、重置成本D、现行戚本
16、下列选项中,根据土地利用的优先顺序,应优于居住用地选择利用的用地类型为()o、耕地AB、牧场C、商业用地D、工业用地
17、下列关于国有土地使用权出租的说法中,正确的是()A、土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,可以出租土地使用权B、土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让合同C、国有土地使用权出租在土地一级交易市场完成D、国有土地出租是国有土地使用权出让的补充形式
18、下列各项中,有关长期待摊费用评估的账面余额法说法正确是()A、对于尚存资产或者权利的价值难以准确计算的费用,可按其市场价值计算评估值B、对于尚存资产或者权利的价值可以准确计算的某些预付性质和性质特殊的费用,可采用账面余额法计算评估值C、对于尚存资产或者权利的价值难以准确计算的某些预付性质和性质特殊的费用,可采用费用分摊法计算评估值D、对于在其他项目评估时已经一并考虑的费用,评估长期待摊费用时不得计算评估值
19、合并对价分摊评估对象应是合并中取得的被购买方名项可辨认资产、负债及或有负债,下列各项中,可作为企业合并对价分摊评估对象的是()oA、客户服务能力B、货物订单C、受保密限制的客户信息D、消费者基础
20、甲公司2017年初以分期收款方式销售了一批产品,金额为2000万元,约定10年分期收取,经过对应收款项的可回收金额进行测试,可收回金额为1800万元,则该长期应收款评估值为()o、2000万元AB、200万元C、1800万元D、3800万元
二、多项选择题(20题)
1、对于股票的价值评估,一般按两类进行,这两类为()o、有面值股票AB、上市交易股票C、非上市交易股票D、普通股股票E、优先股股票
2、在红利增长型中股利增长率g的计算方法主要有()A、重置核算法B、市场法C、统计分析法D、趋势分析法E、收获现值法
3、缺乏控制权股权评估的特点包括()oA、评估程序及评估方法选择可能受到限制B、应关注流动性影响C、可能存在股权溢价因素D、应关注是否有账外资产E、评估程序不受限制
4、下列关于房地产开发企业存货评估方法正确的是()A、对于外购原材料、辅助材料、燃、外购半成品等应根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价确定其市价B、对于在用低值易耗品直接采用成本法进行评估C、对于在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其他费用确定评估值D、对残损、无用、待报废的低值易耗品,需根据技术鉴定结果和有关凭证,通过分析计算,扣除相应贬值额(保留变现净值)后,确定评估值E、对于未开工的土地只能用假设开发法评估
5、应收账款评估的特点有()oA、评估中需要对应收账款的账面价值进行重新确定B、评估不是对债权金额的重新认定C、应收账款评估的是“风险损失”D、应收账款评估的是“未来现金资产”E、应收账款的评估值可能大于其账面价值
三、简答题(40题)
1、被评估机组为5年前购置,账面价值为20万元人民币,评估时该机组已停产了,已经被新型机组所取代经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为
0.8,被评估机组尚可使用8年假定其他费用可以忽略不计要求⑴估测该机组的重置成本⑵确定该机组的成新率⑶确定该机组的评估值
2、被评估对象为一台3年前自制的大型模具,该模具净重2吨,评估基准日该模具的材料价格为15元/千克,材料利用率为75%,模具的冷加工费为30000元,热加工费按模具净重每千克15元,其他费用10000元,行业平均成本利润率为10%,不考虑其他因素,计算该模具的重置成本若预计该模具还能再用5年,试评估该模具的价值
3、某不动产占地5000平方米,共10层,容积率为
2.5,每层建筑面积相同土地使用年限为48年,预计该房地产经过两年开发建成,再经过一年销售招租完毕招租结束后,各层使用情况预计如下
(1)1层的大堂部分占该层建筑面积的65%,其余部分的70%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元
(2)2—5层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元D、
8012、(2019年真题)应收款项评估中,下列情形中可直接判断为全部坏账损失的是()oA、债务人5年未履行偿债义务的B、债务人依法宣告破产的C、债务重组协议达成后无法追偿的D、债务人被宣告死亡的
13、对于股权投资基金而言,基金投资者可以拥有法人地位的是()oA、公司型基金B、信托(契约)型基金C、合伙制基金D、对冲基金
14、运用市场法估算生产性生物资产价值的关键是()A、选择可比的参照物B、选择的参照物应尽可能与被评估资产类似C、设置恰当的调整系数D、参照物的选择及调整系数的设置
15、长期应收款的评估程序中,不需要与()核对、明细账AB、总账C、利润表D、资产负债表
16、定期重复地砍伐具有一定特征的成熟木,林地上始终保持有各个龄级的林木的属于()oA、皆伐B、渐伐C、择伐D、抚育采伐
17、某宗土地,单价为10000元/平方米,规划容积率为8,建筑密度为
0.5,则其楼面地价为()元/平方米A、800B、1250C、5000D、
2000018、甲公司于2016年11月向乙公司购买一处闲置厂房,合同注明的土地使用权价款2000万元(不含增值税),厂房及地上附着物价款500万元(不含增值税),已知当地规定的契税税率为3%,甲公司应缴纳的契税税额为()万元
(3)6—10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需要承担相当于租金收入10%的运营费用假设商场、办公楼的资本化率分别为10%,7%o要求
(一)计算总建筑面积、各层建筑面积
(二)评估该不动产销售招租完毕时的市场价值
4、某企业评估化工类库存材料,经核实材料库存量为100吨,原始购入成本为200万元,根据进货情况,材料的平均库存期为3个月经技术鉴定,其中的一种材料已全部报废,数量为
2.5吨,购进单价为2万元,无回收价值,此外,根据该企业生产用该类材料的实际月耗量计算,库存的该材料有25%为超额储存,这部分超储的原料比其他原料多支付利息费用、占地租金费用、保管费用等平均每吨400元根据有关权威部门公布的信息,该类材料每月价格上涨系数为2%
1、试确定该类化工原料的评估值参考答案及解析
一、单项选择题、1A【解析】森林资源资产清单通常以小班为单位编制、2D【解析】通常,工业类不动产多采用不动产分估;商业、住宅类在建不动产多采用不动产合估、3C【解析】设备的交易方式包括在二手设备交易市场公开出售、公开拍卖、买卖双方的直接交易等、4A【解析】债券的评估值()(=1000X100X17%X1+10%-l+1000X100X17%X1+)()(元)10%-2+1000X100X1+10%-2=
112149、5C【解析】短期借款评估,若企业短期借款利息不采用预提方法,则短期借款评估值等于短期借款金额加上借款日至评估日期间的应付利息本题短期借款评估值=()2000X1+6%/12X3(万元)=
2030、6D【解析】(元)8000X100/500+100X600=
61600、7A【解析】资产评估专业人员采用资产基础法评估整体企业价值时,其目的是确定整体资产的市场价值、8D【解析】应关注投资基金协议、章程,了解投资人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理费支付等方面的权利和义务、9C【解析】消费税二(关税完税价+关税)+(『消费税税率)消费税税率=(义)X20+2015%()(万美元)+1-10%X10%=
2.
56、10B【解析】由于流动资产评估的特殊性,评估时点确定也可以与其他资产的评估时点的确定有所区别、11C【解析】债务人较长时期内(如超过年)未履行偿债义务,并有其他足够的证据表明无法3收回或收回的可能性极小,所以选项的说法不完整因债务人依法宣告破产、关闭、解散、A被撤销,或者被依法注销、吊销营业执照后,其财产清偿后仍然无法收回,所以选项的说法B不完整与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后,无法追偿的,所以选项是c答案因债务人死亡或者依法被宣告失踪、死亡,其财产或者遗产清偿后仍然无法收回,所以选项的说法不完整D、12C【解析】剩余法适用于待拆迁改造的再开发地产的评估,该工业厂房需要更新改造,项目没有正式实施,且更新改造后的房地产具有收益性,最适合采用剩余法、13C【解析】偿债系数是指债务企业未来偿债年限内自由现金流中实际可用于偿还债务的比例,反映出债务企业用自由现金流在维持正常生产状况下偿债的现实可能性、14B【解析】年金资本化法应用的前提是假设资产的经营期和收益期是无限期的永续经营,且每年的收益稳定、15B【解析】以财务报告为目的的评估,是对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算、16C【解析】土地利用的优先顺序商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地、17B、18D【解析】对于尚存资产或者权利的价值难以准确计算的费用,可按其账面余额计算评估值对于尚存资产或者权利的价值可以准确计算的某些预付性质和性质特殊的费用,可采用费用分摊法计算评估值、19B【解析】消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等,因无法满足可辨认的判断条件,在实务操作中,一般不作为可辨认的无形资产客户信息受到保密协议的限制,不可以被出售,因此其无法满足可分离的条件,也不可以作为可辨认的无形资产、20C【解析】长期应收款评估值=长期应收款账面余额一资产减值准备=2000-2000-1800万元=1800
二、多项选择题、1BC【解析】对于股票的价值评估,一般按上市交易股票和非上市交易股票两类进行、2CD【解析】股利增长率的计算方法有统计分析法和趋势分析法g、3AB【解析】缺乏控制权股权评估的特点有()评估程序及评估方法选择可能受到限制;1()应关注流动性影响选项是具有控制权股权评估的特点2CDE、4BCD【解析】因为外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品,根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价,再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用,得出各项资产的评估值,故错误;因为未开工的土地可以采用市场法和假设开发法评估,故A错误E、5BCD【解析】应收账款评估的特点包括,()因债权金额是事前形成、约定的,评估不是对债1权金额的重新认定;()应收账款评估的是“风险损失”;()应收账款评估的是“未来现23金资产”
三、简答题、()被评估机组的重置成本二(万元)1130X
0.8=24⑵该机组的成新率=()[8+5+8]X100%=
61.54%⑶该机组的评估值(万元)=24X
61.54%=
14.
77、该模具的材料费二(元),冷加工费为元,热加工费二22000+75%X15=4000030000(元),其他费为元,总成本2000X15=3000010000二二(元),利润二(元),该模具的40000+30000+30000+10000110000110000*10%=11000重置成本二二(元)()该模具的成新率=()该模具的110000+1100012100025+3+5=
62.5%,评估值二(元)=121000X
62.5%
75625、
(一)3总建筑面积(平方米)=
2.5X5000=12500各层建筑面积=(平方米/层)12500+10=1250
(二)层的收益分为大堂的收益和商铺的收益,1而大堂的收益已包含在整体收益中不需要单独计算层商铺年净收益1()=1250X1-65%X70%X90%X60X12(元)=198450层商铺未来收益的现值1()=198450X P/A,10%,45(元)=
1957272.66层商场年净收益2-5=1250X4X70%X650(元)=2275000层商场未来收益的现值2-5=2275000X P/A,10%,45元=22437870层办公楼年净收益6-10=5X20X1800X12X80%X1-10%元=1555200层商场未来收益的现值6T0=1555200X P/A,7%,45元=
21159273.6该不动产销售招租完毕时的市场价值=
1957272.66+22437870+
21159273.6元=
45554416.
26、报废的材料价值义万元4=
2.52=5应剔除材料的超额存储成本=万元100-
2.5X25%X
0.04=
0.975[由于已经报废了吨,所以库存的该材料即库存量是吨,所以“库存的
2.5100-
2.5该材料有为超额储存”即是超额储存]25%100-
2.5X25%该材料的评估值=万元200-5X1+2%3-
0.975=
205.96[评估该企业某材料的价值,那么就要考虑此材料在这个企业的一些特殊情况,如果仅仅只考虑市场上此材料的价格上涨不考虑原材料在该企业存在超额存储,那么该材料的评估值为但是此材料在该企业有超额存储成本,那么相对于市场上同样的材料价值200-5X1+2%3O就会下降,即万元]200-5X1+2%3-
0.975=
205.96历年资产评估实务一样卷
(四)
一、单项选择题(40题)
1、初分期收款方式销售甲公司一批产品,长期应收款金额为800万元,约定分4年分期收取经过对应收款项的可收回金额进行测试,应考虑80万元的资产减值准备,长期应收款评估值为()万元A、500B、610C、720D、
8302、进口设备关税的计税基数是进口设备的()、离岸价AB、到岸价C、离岸价+国外运输费D、到岸价+外贸手续费
3、(2018年真题)某非标设备2012年建造,历史成本为
5.8万元该类设备建造成本定基物价指数表如下2015年的重置成本为()0A、
6.08B、
5.93C、
5.76D、
5.
534、下面选项中,不属于长期待摊费用的是()A、开办费B、租入固定资产的改良支出C、股票发行费用D、购入固定资产的改良支出
5、资产评估机构及其资产评估专业人员根据委托,对无法履行必要资产评估程序的金融不良资产在基准日特定目的下的价值或者价值可实现程度进行分析、估算,并出具价值分析报告等咨询报告的专业服务行为,是指()、价值评估业务AB、价值分析业务C、价值判断业务D、价值评价业务
6、在建工程的界定的主要依据是()oA、是否全面停工B、是否建设完成C、是否完成了整体的资金结算D、是否进行了整体竣工验收
7、甲企业董事会于2020年6月25日形成决议,将其自行建造的房地产出租给乙企业,租期为3年,则投资性房地产公允价值评估基准日可以为()A、2020年6月30日B、2020年6月28日C、2020年7月1日D、2020年6月1日
8、股票的内在价值是一种()o、理论价值AB、发行价值C、账面价值D、市场价值
9、下列各项中,不属于税收领域中资产评估业务的是()、核定税基AB、确认资产账面价值C、确定计税价格D、关联交易转让定价
10、做好低值易耗品评估的前提是()oA、确定低值易耗品的数量B、掌握低值易耗品的特点C、确定低值易耗品的成本D、确定低值易耗品的种类
11、周期收益资本化法最适用于()评估A、幼龄林林木资产B、中龄林林木资产C、近熟林林木资产D、异龄林林木资产
12、用重置成本法对森林景观资产进行评估的缺点是()oA、评估结果容易被高估B、评估结果容易被低估C、评估过程繁杂,数据不宜收集D、评估参照案例较少
13、长期股权投资是对()的评估A、被投资单位资本的评估B、被投资单位获利能力的评估C、被评估企业资本的评估D、被评估企业获利能力的评估
14、对某企业进行评估时,一部分产品正处于生产加工中尚未完工,数量为200个,这部分在制品已经过16个小时的加工工序,而完成单位产成品需要20个工时已知在评估基准日同类产品的单位重置成本为100元,经评估人员确定该产品的成本消耗与生产工时成正比,则该在制品的评估值最有可能是()元A、20000B、16000C、18000D、
1000015、股票的内在价值等于()oA、股票的利润总额B、股票的收益总额C、股票的账面价值D、股票的未来收益的折现值
16、确定可能发生的坏账损失的时候,将企业的应收账款按账龄的长短分成不同的组别,按不同组别估计坏账损失的可能性,进而估算坏账损失的金额,这种方法称为()o、坏账损失法AB、预测坏账法C、账龄分析法D、坏账比例法
17、A公司持有(上市)债券500张,期限5年,每张面值100元,票面利率为3队每半年支付一次利息,距到期日还有2年据调查,该债券在评估基准日的市场收盘价为每张92元,分析后确认该价格为合理价格,其评估值为()元A、45000B、46000C、44320D、
4632018、对于材料的评估,下列说法错误的是()0A、企业的材料主要分为在库材料和在用材料,材料的评估主要是对库存材料进行评估B、材料的评估主要采用成本法和市场法进行评估C、对于近期购进的材料,可以采用成本法或者市场法来进行评估D、对于购进批次间隔时间较长,价格变化较大的库存材料,一般采用成本法评估
19、租期及回收金额折现法属于()中的一种简化形式A、净收益乘数法B、潜在毛收入折现法C、有效毛收入折现法D、现金流折现法
20、施工单位承包工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部工程或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别转给其他单位或个人施工的行为是()oA、违法发包B、转包C、违法分包D、挂靠
二、多项选择题(20题)
1、下列各项机器设备的成本中,属于间接成本的有()o、设备安装费AB、工程监理费C、保险费D、设备基础费E、资金占用费
2、不动产的自然特性包括()A、不可移动性B、用途多样性C、耐久性D、难以变现性E、数量有限性
3、下列关于金融不良资产清查核实方法说法正确的有()oA、查阅确认与债权或其他抵押资产相关的义务主体,为确认分析范围奠定基础B、现场勘查抵押/质押物也是必要的清查核实程序C、金融不良资产清查核实方法,可以不考虑资产类型进行D、查阅分析相关合同及资料,是债权资产清查核实的基础方法E、查阅证明债权债务关系的有关合同及文件,确定债权状况,为运用分析方法奠定基础
4、下列有关土地、建(构)筑物的耐久性,表述正确的有()o、耐久性又称隐匿性AB、土地的再生性是有一定限度C、耐久性是建(构)筑物的非基础特性D、耐久性体现在自然寿命,而非经济寿命E、土地是一个生态系统,土地资源具有可更新性
5、根据设备的大小、重要程度、精密等级等对机器设备进行分类,将设备分为Oo、大型设备AB、通用设备C、专用设备D、精密设备E、稀有设备
三、简答题(40题)
1、某建设项目将要建设厂房2000平方米,建筑工程总预算造价为300000元评估基准日该厂房正在建设中,其中基础工程已完工,结构工程完成了40%已知基础工程、结构工程、装饰工程占总预算比重分别为15%、60%,25%o请根据以上数据,计算在建工程评估值
2、5月购置某设备,原始成本为49000元,2018年5月的定基价格指数为115,2013年5月的定基价格指数为103,计算2018年5月该设备的重置成本
3、13年12月1日,甲公司在非同一控制下吸收合并了乙公司在编制合并完成日的资产负债表时,需要对乙公司的资产负债进行公允价值评估,其间涉及一宗土地使用权及地上建筑物评估该土地使用权及地上建筑物在投资性房地产科目核算,合并前用于出租,土地性质为工业用地在合并完成日,按照出租目的对该土地使用权及地上建筑物进行公允价值评估,最佳用途为工业用途2X14年6月30日,该宗土地邻近的一宗土地被开发使用,用于建造住宅,±地性质为住宅用地同时,该宗土地所在区域规划自2X14年1月1日以来作出了调整甲公司董事会决定,在履行相关手续后,可将该宗土地的用途从工业用地变更为住宅用地在编制2X14年6月30日的资产负债表时,该宗土地使用权的公允价值评估中土地的最佳用途及公允价值应通过比较分析来确定
(1)该宗土地使用权及地上建筑物仍然作为工业用途的价值800万元;
(2)该土地用于建造住宅时其价值是1200万元,同时拆除厂房及其他支出为350万元
1、根据上述资料,计算甲公司该项土地使用权在2X14年6月30日的公允价值A、15B、45C、60D、
7519、下列关于重置成本法的说法,错误的是()A、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%B、工业厂房重置成本中一般不包括〃合理利润〃C、在建工程的资金成本一般以预期发生额为基数计算D、功能性贬值是指在建工程用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失
20、作为评估对象的长期待摊费用的确认标准是()0A、能否带来预期收益B、是否已摊销C、能否变现D、摊销方式
二、多项选择题(20题)
1、下列()属于企业合并对价分摊评估第一阶段即分析阶段的工作内容A、与管理层进行深入沟通,充分了解收购方对此次交易拟达到的目标,即交易目的B、收集各类相关资料,主要包括股权转让协议.董事会决议.公司对该交易的信息披露.被收购企业历史财务数据以及与收购相关的尽职调查报告等C、对收集的资料进行分析,了解被收购公司在收购日经营状况及其资产负债状况D、确定合并成本E、识别出所有在收购日存在的重大可辨认的无形资产
2、(2018年真题)运用重置成本法评估房屋建筑物时,下列费用项目中,属于前期费用及其他费用的有()o、土地开发费AB、临时设施费C、地质勘察费D、文明施工费E、建筑单位管理费
3、下列关于库存材料评估的说法中正确的有()oA、近期购进的库存材料,在市场价格变化不大的情况下,其账面价值接近市价,评估的时候可以采用市场法或成本法
4、甲评估机构对进口成套设备A进行评估,评估基准日为2008年12月31日A设备由美国生产,于1994年进口,并于当年12月31日正式投入使用A设备账面原值为8500万元人民币,其中64%以外汇支付,36%以人民币支付支付的外汇部分由设备离岸价、国外运费、国外运输保险费构成,其中国外运费(按体积及重量标准计算)为30万美元、国外运输保险费为25万美元支付的人民币部分由关税、增值税、外贸及银行手续费、国内运输费、国内保险费、设备安装调试费等组成,其中运输费为165万元,保险费为10万元,设备安装调试费用289万元在运输费用中由于企业人员失误,错填运输单致运输费用比正常运输费用多支出50万元,进口设备时美元对人民币的汇率为1:8经评估人员调查,在评估基准日时,美国已停止生产A设备,但获知美国同类设备的价格指数比进口时上升了10%,国外运费仍为30万美元,国外运输保险费为
27.5万美元,关税税率为18%,增值税税率为17%,外贸及银行手续费为设备到岸价的2%,国内运输费用价格指数上升了2%,国内保险费上升了1%,同类设备安装调试费用价格上涨了5%,美元对人民币的汇率1:
6.8评估人员进一步调查得知,A设备自投入使用时起至评估基准日一直按照设计标准满负荷运转由于A设备生产的产品受市场替代产品的影响,要保证在价格不变的前提下不造成产品积压,自评估基准日后每年的产量只能保持在设计生产能力的80%的水平上,并一直保持下去经现场鉴定,A设备如果按照设计生产能力生产尚可使用8年假设设备的价格与生产能力成线性关系,设备的实体性贬值在重置成本扣除功能性贬值或经济性贬值后的基础上计算【要求】评估进口成套设备A的价值参考答案及解析
一、单项选择题、1C【解析】(万元)800-80=
720、2B【解析】关税=关税完税价(到岸价)义关税税率、3D【解析】采用定基指数计算设备当前重置成本的公式为重置成本=历史成本义(当前年份指数/基年指数)()万=
5.8X
98.7/
103.5-
5.
53、4D、5B、6D【解析】在建工程一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据、7A、8A【解析】股票的内在价值,是一种理论价值或模拟市场价值,它是根据评估人员对股票未来收益的预测,经过折现后得到的股票价值、9B【解析】核定税基、确定计税价格、关联交易转让定价等税收领域,产生了对资产评估的需求、10B【解析】掌握低值易耗品的特点是做好低值易耗品评估的前提选项正确B、11D【解析】周期收益资本化法是将被评估林木资产稳定的周期收益作为资本投资的收益,再按适当的投资收益率求出资产的价值,使用该方法以实现森林资源永续利用为前提条件,适用于异龄林林木资源资产评估、12B【解析】利用重置成本法来评估森林景观资产的价值,数据收集比较容易,评估方法简单但森林景观资产的价值绝不仅仅是这部分人工投入形成的价值因此,用重置成本法会出现低估的情况、13B【解析】长期股权的投资方作为被投资企业的股东,不准备随时变现,投资不单是为了获取投资收益,还可能是为了影响、控制或迫使被投资企业采取有利于投资方利益的经营方针和利润分配方案因此,被投资单位的获利能力或其战略投资价值成为长期股权投资评估的关键因素、14B【解析】评估值=(元)200X16/20X100=
16000、15D【解析】股票的内在价值,是一种理论价值或模拟市场价值,它是根据评估人员对股票未来收益的预测,经过折现后得到的股票价值、16C【解析】账龄分析法是根据应收账款账龄的长短,分析应收账款预计可收回的金额及其产生坏账的可能性一般来说,应收账款账龄越长,产生坏账损失的可能性就越大因此,可将应收账款按账龄长短分成不同的组别,按不同组别估计坏账损失的可能性,进而估计坏账损失的金额、17B【解析】评估值(元)=500X90=
46000、18D【解析】对于购进批次间隔时间较长,价格变化较大的库存材料,一般可以直接采用最接近市场价格的材料的价格或直接以市场价格作为其评估值、19D【解析】租期及回收金额折现法属于现金流折现法中的一种简化形式、20B【解析】转包,指施工单位承包工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部工程或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别转给其他单位或个人施工的行为
二、多项选择题、1BC【解析】间接成本包括管理费、设计费、工程监理费、保险费设备安装费和设备基础费属于机器设备的直接成本,资金占用费属于机器设备的资金成本、2ACE【解析】不动产作为自然物的特性包括不可移动性、耐久性和数量有限性用途多样性、难以变现性属于不动产的社会经济特性、3ABDE、4BE【解析】选项错误,耐久性又称不可隐匿性;选项错误,耐久性是建(构)筑物的基A C础特性;选项借误,耐久性同时体现在自然寿命和经济寿命D、5ADE【解析】有些企业也常根据设备的大小、重要程度、精密等级等对机器设备进行分类,将设备分为大型设备、精密设备、关键设备、稀有设备等
三、简答题、采用形象进度法,计算如下1在建工程完工率二又100%15%+40%X60%=39%在建工程评估值(元)=300000X39%=
117000、年月该设备重置成本二()(元)22018549000X115103=
54709、该土地的最佳用途应根据上述两个价值中的较高者来确定因此该宗土地在年月32X14630日的公允价值应当为万元(万元>万元)8501200-350=
850800、•账面支付外汇部分(万美元)418500X64%/8=
680.原设备的离岸价()(万美元)2FOB=680-30-25=
625.基准日离岸价()()(万美元)3FOB=625X1+10%=
687.
50.到岸价()()(万美元)4CIF=
687.5+30+
27.5=
745.合人民币(万元)5745X
6.8=
5066.关税义・(万元)6=506618%=
91188.增值税=()24(万元)75066+
911.88X17%=
1016.外贸及银行手续费=(万元)
8.5066X2%=
101.
32.国内运输费用=义()(万元)91151+2%=
117.30国内保险费=()(万元)1010X1+1%=
10.
10.安装调试费=()(万元人民币)11289X1+5%=
303.45重置全价=
12.5066+
911.88+
1016.24+
101.32+
117.30+
10.10+
303.45(万元)=
7526.29经济性贬值率
13.=1—80%=20%.扣除经济性贬值后的价值=()(万元)
147526.29X1-20%=
6021.
03.成新率()15=8/8+14=
36.36%评估值(万元)
16.=
6021.03X
36.36%=
2189.25历年资产评估实务一样卷
(五)
一、单项选择题(40题)
1、实务操作中,下列各项一般不作为可辨认无形资产核算的是()0A、商标权B、著作权C、土地使用权D、客户服务能力
2、根据用途划分,下列选项中,不属于物业类型划分的是()oA、居住物业B、商业物业C、工业物业D、可变物业
3、某资产评估公司受托对A公司持有的B公司20000股优先股进行评估,据调查,每股面值100元,年股息率为10%,无风险报酬率为4肌风险报酬率为5%,该优先股的评估值为()万元(计算结果取整数)、222AB、322C、260D、
3004、评估对象为一套建筑面积128平方米的封闭阳台的成套住宅,其中阳台的水平投影面积为8平方米选取的某可比实例为一套建筑面积135平方米的未封问阳台的成套住宅,其中阳台的水平投影面积为10平方米,成交价格为198万元若该阳台封闭,则成交价格可达到205万元以该可比实例为基础评估对象的市场价格为()万元A、
198.26B、
187.43C、
185.38D、
187.
085、某宗土地面积为2000平方米,土地上建有一幢10层的宾馆,宾馆首层面积为1200平方米,第210层每层建筑面积为1000平方米,则由此计算而得的建筑容〜积率为()oA、
0.6B、
2.0C、
5.1D、
6.
06、评估采用分拆处置方式的清算设备,一般采用()A、移地持续使用假设B、原地持续使用假设C、变现假设D、改变用途使用假设
7、下列各项中不属于房地产开发企业的存货的是()A、在库但有些霉变的横幅B、未建成的写字楼C、开发完成的地下车库D、公司取得的专利技术
8、某企业生产成品实有数量为1500件,合理材料工艺定额为600公斤/件,合理工时定额为20小时/件因为评估基准日与产成品完工时间间隔较长,评估时,生产该产品的材料价格由原来的50元/公斤涨至60元/公斤,单位小时合理工资工时、费用也由15元/小时涨至20元/小时采用成本法估计时,该企业产成品评估值为0万元A、5460B、4545C、5445D、
45609、某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为
99.
6、
97.
5、
100.
7、
105.
0、
106.
2、
108.
5、
110.1(2016年1月为100)其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米,试计算修正到2016年10月的价格()元/平方米、
20226.91AB、
19398.57C、
20848.00D、
19179.
3810、下列各项中,有关生产性生物资产的评估程序说法错误的是()A、分别从外购的生产性生物资产、自行营造或繁殖的生产性生物资产的账面构成方面核实其计价的准确性B、生产性生物资产由于其本身所具有的特性,其现场勘查过程比一般制造业企业更为复杂,技术上存在一定难度,因此应选用恰当的方法进行现场勘查C、必要时应利用专家工作如森林资源资产,应根据其面积、品种、生产期、生产状况、密度等进行盘点,具体有成本法、市场法、收益法等D、根据生产性生物资产的实际情况及所收集的资料情况,分别对成本法、收益法、市场法3种基本方法的适用性进行分析,并选取恰当的评估方法进行评估
11、无论是否存在减值迹象,每年应当进行减值测试的是()A、长期股权投资B、投资性房地产C、工程物资D、企业合并形成的商誉
12、被评估企业拥有另一企业发行的面值共100万元的非上市普通股票,从持股期间来看,每年股利分派相当于股票面值的10%评估人员通过调查了解到,股票0发行企业每年只把税后利润的80%用于股利分配,另20%用于扩大再生产假定股票发行企业今后的净资产收益率将保持在15%左右,折现率确定为12%,被评估企业拥有的该普通股票的评估值最有可能是()o、40万元AB、80万元C、111万元D、130万元
13、采用假设清算法需要剔除无效资产,确定有效资产,下列各项中,不属于无效资产的是()、待处理损失AB、待摊和递延资产C、福利性资产D、货币资产
14、1月1日,甲公司接到当地政府通知,向其提供一台不需要安装的机器设备,以鼓励甲公司继续生产环境保护产品该设备已办好相关手续,公允价值是50000元,假设该设备使用寿命为10年,企业所得税税率为15%评估基准日2017年6月30日甲公司专项应付款账面仍有该笔设备款项50000元,则此专项应付款评估值为()万元A、3375B、50000C、22500D、
325015、甲公司以增发市场价值为6000万元的本企业普通股为对价购入乙公司100%的净资产,假定该项企业合并符合税法规定的免税合并条件,且乙公司原股东选择进行免税处理假设所得税税率为25%购买日乙公司各项可辨认资产、负债的公允价值及其计税基础如下表所示(单位万元)根据上述资料,甲公司购买日的合并商誉为()万元A、960B、
1297.5E、1000F、
231016、某在建工程,建筑工程预算造价为500万元,包括地基与基础工程、主体结构工程,以及其他工程,各自占据预算造价比重为25%、45%和30虬评估基准日该库房正在建设中,其中基础工程已完工,主体结构工程完成了70%,采用形象进度法,评估该在建工程的评估值为()万元、
245.0AB、
282.5C、
350.0D、
455.
017、机器设备重置成本中的直接成本包括()A、管理费用B、总体设计费用C、人员培训费用D、安装调试费用
18、被评估对象为一台自制大型模具,该模具净重2吨,评估基准日该模具的材料价格为15元/公斤,材料利用率为75%,模具的冷加工费为30000元,热加工费按模具净重每公斤15元,其他费用10000元,行业平均成本利润率为10%,不考虑其他因素,则该模具的重置成本最接近于()元A、98000B、109000C、110000D、
12100019、关于合并对价的分摊,下列说法错误的是()oA、同一控制下企业合并,不涉及合并对价分摊的问题B、合并对价分摊会影响购买方合并日后各会计期间的会计利润C、评估师应当采取适当的方法对合并对价分摊的评估结果的整体合理性进行验证D、企业合并价值分摊事项涉及的业务所对应的评估对象应当是企业的整体价值.股东的全部权益价值或部分权益价值
20、盛产期是经济林资源资产的产品产量最高、收益多且稳定的时期,盛产期的经济林资源资产评估通常可采用的评估方法是()、比例系数法AB、收益现值法C、木材市场价倒算法D、重置成本法
二、多项选择题(20题)
1、运用收益法评估合并对价分摊中的无形资产,常用的具体方法包括()A、增量收益折现法B、节省许可费折现法C、净资产折现法D、重置成本折现法E、多期超额收益折现法
2、下列关于自用房地产的说法中正确的有()A、自用房地产属于投资性房地产B、自用房房地产是指为生产商品.提供劳务或者经营管理而持有的房地产C、自用房地产的价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或者服务中去D、自用房地产通过企业的固定资产或无形资产进行核算E、自用房地产通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益
3、下列林权中,属于按照林权归属主体分类的有()oA、集体林权B、法人林权C、单位林权D、国有林权E、个人林权
4、影响在建工程价值的因素包括0A、项目总投资B、可行性研究C、工程进度D、市场状况E、建设期
5、机器设备的经济寿命与()等因素有关A、设备的物理性能B、社会技术进步速度C、设备生产的产品的市场状况D、设备使用人员的技术水平E、设备的维修保养水平
三、简答题(40题)
1、(2019年真题)因经济行为需要,资产评估专业人员基于原地续用的持续经营假设,拟采用重置成本法评估,某企业一台进口设备,该设备已安装5年,购置时离岸价11000000美元经核实,该设备安装完成后由于原材料供应原因,闲置一年,目前设备使用正常,各项技术指标完好,达到设计生产能力设备尚可使用年限为10年经现场勘查,该设备为半新资产,经过维修处于良好状态,参照实体性贬值率参考表,确定贬值率为35%经调查,市场上无其他同类替代设备由于技术进步,同型号设备基准目的离岸价为900000美元该设备从订货到投入使用需要不到半年时间,资产评估人员初步拟定重置成本计算表如下假设不考虑资本成本评估基准日的汇率为1美元等于
6.8元人民币
(1)指明重置成本计算表中项日和计费基数的错误之处,并给出正确形式
(2)根据修正后的表格以及费率计算各个项目的结果以及重置成本
(3)指出设备可能存在什么贬值,哪些形式的贬值,并说明理由
(4)计算评估值
2、评估对象为6层砖泪结构办公楼,土地总面积500平方米,房屋建筑面积1500平方米,月租金
4.5万元,假设建筑物的资本化率为10%,耐用年限为60年,土地资本化率为8%,管理费以年租金的3%计,维修费以房屋现值的
1.5%计,房租损失准备费按半月租金计,保险费按房屋现值3%0计,房产税为租金收入的12%,土地使用税每年每平方米2元,综合税率为
5.5%,建筑物尚可使用年限为50年,土地使用权年限为40年,建筑物价值依成本法求得为120万)L o要求:评估该房屋基地使用权价值
3、某公司拟转让8公顷的杉木成熟林,要求对其林木资产进行评估根据资产清查该小班面积8公顷,蓄积量1200立方米,地利系数为
0.85参照案例A某公司3年前以200000元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班相近的杉木成熟林7公顷,蓄积量800立方米,地利系数为
1.05o目前,木材销售价格由3年前的700元/立方米上涨为现在的800元/立方米参照案例B附近林场2年前以160000元向邻村购买年龄、树高相近、平均胸径为20厘米的杉木成熟林6公顷,其蓄积量为900立方米,地利系数为
0.90o2年前杉木原木材销售价格为750元/立方米参照案例C某个体户近期以100000元购买了年龄、平均胸径、树高都与该小班相近的成熟林3公顷,蓄积量500立方米,地利系数为
1.03要求计算该杉木成熟林评估值(计算过程中保留两位小数)
4、被评估成套设备购建于1998年12月,账面价值10万元,2003年12月对设备进行技术改造,追加投资20万元,2008年12月对该设备进行评估经评估人员调查分析得到如下数据B、购进批次间隔时间较长,价格变化较大的库存材料,可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值C、对于缺乏准确市价的库存材料的评估,可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格D、呆滞材料的评估应该扣除贬值数额,确定评估值E、以上说法都不正确
4、下列关于基准地价的说法,正确的是()A、基准地价是政府参与土地有偿使用收益分配的依据B、基准地价是进一步评估宗地地价的基础C、基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格程度D、基准地价的内容不包括设定土地开发E、基准地价是实际交易价格
5、下列各项表述中,正确的有()oA、应付商业承兑汇票到期,如企业无力支付票款,应将应付票据按票面金额转作应付账款B、应付股利评估值按其账面数额进行确认C、企业应交纳的所有税费,均需要做预计应交税费的处理D、与资产相关的专项应付款,若该项工程还未完工,按照账面值保留其评估值;若工程已经完工验收,评估值按照剩余寿命期所对应的价值进行确认E、与收益相关的专项应付款,用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,评估值仅保留所得税
三、简答题(40题)
1、因经济行为需要,资产评估专业人员基于原地续用的持续经营假设,拟采用重置成本法评估,某企业一台进口设备,该设备已安装5年,购置时离岸价800000美元经核实,该设备目前使用正常,各项技术指标完好,达到设计生产能力经现场勘查,该设备为半新资产,经过维修处于良好状态经调查,市场上无其他同类替代设备评估基准日为2020年3月1日,经调查,其同型号设备的FOB报价为750000美元设备从订货到安装完毕投入使用需要2年时间,第一年投入的资金比例为30%,第二年投入的资金比例为70%假设每年的资金投入是均匀的,银行贷款利率为5虬基准日美元兑换人民币的汇率为1:
6.9资产评估人员初步拟定重置成本计算表如下1从1998年到2003年,每年该类设备价格上升率为10%,而从2003年至2008年设备价格维持不变;2该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元;3被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经济效益指数为
0.7,所得税率为25%;4该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求
1、计算被估设备的重置成本及各项损耗
2、计算该设备的评估值以万元为单位,计算结果保留两位小数参考答案及解析
一、单项选择题、1D【解析】客户服务能力不具有可辨认性,在实务操作中,一般不作为可辨认无形资产、2D【解析】物业可分为居住物业、商业物业、工业物业、政府行政类物业和其他用途物业等类型、3A【解析】折现率评估值=义(万元)=4%+5%=9%,20000100X10%/9%/10000=
222、4B【解析】若房地产实物的范围不同,则要统一到评估对象的房地产范围未封闭建筑面积为平方米,阳台平方米,封问后增加平方米建筑面积,总建筑面积为平方米,成交135105140价格为万元;待估对象平方米,以该可比实例为基础评估对象的市场价格205128=205X(万元)1284-140=
187.
43、5C【解析】容积率二总建筑面积/总建设用地面积二()1200+1000X94-2000=
5.Io、6C【解析】评估采用分拆处置方式的清算设备,一般采用变现假设;对具备就地续用、整体处置条件的清算设备评估,通常可以采用原地复用清算假设、7D【解析】房地产开发企业存货包括原材料类存货,如用于开发土地、房屋、建筑物等的各种材料物资;设备类存货,如购入的用于房地产开发经营的各种设备;在产品类存货,如尚未开发的土地、房屋等;产成品类存货,如已完成开发建设全过程并已验收合格、可以按合同规定交付使用或对外销售的土地、房屋、配套设施;开发用品类存货,如进行房地产开发经营活动所必需的低值易耗品及其他用品等、8A【解析】产成品评估值()(万元)=1500X600X60+20X20=
5460、9A【解析】修正到年月的价格=201610()(元/平方米)18500X
110.14-
100.7=
20226.
91、10C【解析】必要时应利用专家工作如森林资源资产,应根据其面积、品种、生产期、生产状况、密度等进行盘点,具体有抽样法、小班抽查法等、11D【解析】因企业合并形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年都应当进行减值测试、12C【解析】股利增长率=20%*15%=3%该普通股票的评估值万元=100X10%/12%—3%=
111、13D【解析】无效资产可能包括福利性资产、待处理损失、待摊和递延资产等、14A【解析】专项应付款审计后账面值元专项应付款评估值=50000/10X
4.5=22500=22元500X15%=
3375、15B【解析】乙公司适用的所得税税率为该项交易中应确认递延所得税负债及商誉的金25%,额计算如下:企业合并成本6000可辨认净资产公允价值5040递延所得税资产300X25%75考虑递延所得税后可辨认资产、负债的公允价值
4702.5=5040+300X25%-1递延所得税负债1650X25%
412.5650X25%
4702.5合并商誉二万元6000-
4702.5=
1297.
5、16B【解析】本题考查的是在建工程评估举例应用在建工程完工率=乂25%+45%70%=
56.5%在建工程评估值二万元500X
56.5%=
282.
5、17D【解析】设备的直接成本一般包括设备本体重置成本、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本、18D【解析】元2000+75/X15+30000+2000X15+10000X1+10%=
121000、19D【解析】选项错误,企业合并价值分摊事项涉及的业务所对应的评估对象应当是合并中取D得被购买方各项的可辨认资产、负债及或有负债企业并购中的评估对象一般为企业的整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值、20B【解析】盛产期的经济林资源资产评估可用收益现值法和市场成交价比较法、多项选择题、1ABE【解析】无形资产最常用的评估方法为收益法,收益法下常用的具体方法包括增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益折现法、2BCDE【解析】自用房地产不属于投资性房地产的范畴、3ACDE、4ACE【解析】影响在建工程价值的因素:项目总投资、工程进度、建设期、5ABC
三、简答题、()11
①是离岸价,不是到岸价;FOB
②是到岸价,不是离岸价;CIF
③海外运费的计费基数是价;FOB
④海外运输保险费的计费基数是海外运输保险费;FOB+
⑤关税的计费基数是价;CIF
⑥增值税的计费基数是关税;CIF+
⑦银行财务费的计费基础是价,不是价FOB CIF该设备的离岸价价=美元FOB11000000海外运输费(美元)=11000000X5%=550000海外运输保险费二()(美元)11000000+550000X
0.3%=34650到岸价价=美元CIF11584650价人民币合计=(元)CIF11584650X
6.8=78775620关税=义(元)7877562012%=
9453074.4增值税=()(元)78775620+
9453074.4X16%=
14116591.10银行财务费=(元)1100000X
0.3%X
6.8=22400公司手续费=(元)78775620*1%=
787756.2国内运杂费义(元)=787756202%=
1575512.4安装费=(元)78775620X3%=
2363268.6基础费=(元)78775620*
1.2%=
945307.44合计=(元)
108039530.14重置成本总计=元
108039530.
14、用收益法评估该房屋基地使用权价值2()计算年有效总收入1年有效总收入(元)=45000X12-45000+2=517500⑵计算年运营费用
①管理费(元)=45000X12X3%=16200
②修缮费(元)=1200000XL5%=18000
③保险费二(元)1200000X3%o=3600
④房产税(元)=45000X12X12%=64800
⑤附加税二(元)45000X12X
5.5%=29700
⑥土地使用税(元)=500X2=1000
⑦年运营费用(元)⑶计算房地产纯收益=16200+18000+3600+64800+29700+1000133300房地产纯收益(元)=517500-133300=384200⑷计算土地纯收益
①房屋纯收益(元)=1200000X10%=120000
②土地纯收益(元)=384200-120000=264200⑸计算土地使用权价值土地单价二(元/平方米)3150483+500=6301本宗土地使用权的评估值为元,单价为每平方米元
31504836301、参照案例某公司年前以元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班3A3200000相近的杉木成熟林公顷,蓄积量立方米,地利系数为目前,木材销售价格由年7800L053前的元/立方米上涨为现在的元/立方米700800Kl=
0.854-
1.05=
0.81Kbl=8004-700=l.1401=2000004-800=250El=250X
1.14X
0.81=
230.85参照案例附近林场年前以元向邻村购买年龄、树高相近、平均胸径为厘米B216000020的杉木成熟林公顷,其蓄积量为立方米,地利系数为年前杉木原木材销售价格
69000.902为元/立方米750K2=
0.854-
0.90=
0.94Kb2=8004-750=
1.07G2=1600004-900=
177.78E2=
177.78X
0.94X
1.07=
178.81参照案例某个体户近期以元购买了年龄、平均胸径、树高都与该小班相近的C100000成熟林公顷,蓄积量立方米,地利系数为
35001.03K3=
0.854-
1.03=
0.83Kb3=800^800=lG3=1000004-500=200E3=
0.83X1X200=166用算术平均数得出单位蓄积林木评估值()(元/立方米)E=
230.85+
178.81+1664-3=
191.89总评估值(元)E^=EX=
191.89X1200=
230268、
①计算被估设备各部分的重置成本4技术改造以外金额的重置成本=()(万元)100X1+10%5=
161.05技术改造部分的重置成本(万元)=20被估设备的重置成本=(万元)
161.05+20=
181.05
②实体性贬值计算技术改造以外金额的重置成本占总重置成本比例=
161.05/
181.05=
88.95%技术改造部分以外的实体性贬值率=()10X80%/[10X80%+5]=6L54%技术改造部分的重置成本占总重置成本比例=20/
181.05=
11.05%技术改造部分的实体性贬值率义()=580%/[5X80%+5]=
44.44%实体性贬值率=
88.95%X6L54%+
11.05%X
44.44%=60%实体性贬值额义(万元)=
181.0560%=
108.63
③功能性贬值=()()()2000/10000X12X1-25%X P/A,10%,5(万元)=
1.8X
3.7908=
6.82注因为本题是以万元为单位,所以需要将元换算成以万元为单位的金额,20002000/10000=(万元)
0.2
④经济性贬值由于在未来年中设备利用率能达到设计要求,所以不存在经济性贬值计算5该设备的评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值=
181.05-
108.63-
6.82=(万元)
65.6要求1指明重置成本计算表中项目和计费基数的错误之处,并给出正确形式2根据修正后的表格以及费率计算各个项目的结果以及更新重置成本o计算结果保留两位小数更新重置成本的计算如下
2、现有某国有林场拟转让一块面积为180亩的杉木中龄林,年龄为15年,亩蓄积为15立方米,经营目标为中径材其主伐年龄为30年,标准参照林分主伐时平均商蓄积为16立方米,林龄为15年的标准参照林分的平均亩蓄积为10立方米,假设该林分不需要间伐有关技术经济指标如下⑴营林戚本:管护费用为10元/亩-年;地租为50元/亩年;・2杉木林主伐时林木单位蓄积纯收入为500元/立方米;⑶投资收益率6虬要求1收获现值法的定义是什么?2收获现值法在计算中需要考虑的因素有哪些?⑶请计算该林分的林木资产评估值所得结果均保留两位小数
3、某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米,该地块的土地征地费用含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税为每亩15万元,土地开发费为每平方公里
2.2亿元,土地开发周期为两年,土地开发费为年初一次性投入,第一年投入资金占总开发费用的45%,管理费用为土地开发费用的10%开发商要求的投资回报率为10%,销售税费假设为30万元,当地土地出让增值收益率为15%,银行贷款年利率为6肌试计算该土地的评估价值
4、2019年真题因经济行为需要,资产评估专业人员基于原地续用的持续经营假设,拟采用重置成本法评估,某企业一台进口设备,该设备已安装5年,购置时离岸价11000000美元经核实,该设备安装完成后由于原材料供应原因,闲置一年,目前设备使用正常,各项技术指标完好,达到设计生产能力设备尚可使用年限为10年经现场勘查,该设备为半新资产,经过维修处于良好状态,参照实体性贬值值率参考表,确定贬值率为35虬经调查,市场上无其他同类替代设备由于技术进步,同型号设备基准目的离岸价为900000美元该设备从订货到投入使用需要不到半年时间,资产评估人员初步拟定重置成本计算表如下假设不考虑资本成本评估基准日的汇率为1美元等于
6.8元人民币
(1)指明重置成本计算表中项日和计费基数的错误之处,并给出正确形式
(2)根据修正后的表格以及费率计算各个项目的结果以及重置成本【计算结果
108039530.14元】
(3)指出设备可能存在什么贬值,哪些形式的贬值,并说明理由
(4)计算评估值参考答案及解析
一、单项选择题、1A【解析】修正到年月的价格二()(元/平方米)20161018500X
110.1/
100.7=
20226.
91、2D【解析】本题考查的是市场法交易日期修正系数的分母为表示以可比实例交易时的100,价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数进行交易日期修正的公式如下评估基准日价格=可比实例价格评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数、X3B【解析】普通股比优先股的风险大,选项不正确;优先股在股利分配和剩余财产分配上A优先于股通股的股票,选项正确,选项不正确;债券的利息是在所得税前支付,而优先B C股的股利是在所得税后支付,选项不正确D、4A【解析】机器设备的自然寿命,是指设备从开始使用到因自然磨损不能正常使用所经历的时间、5B、6D【解析】大部分单项机器设备,一般不具有独立获利能力因此,单项设备通常不采用收益法评估、7D【解析】面临搬迁企业的资产评估,或政府征收土地的拆迁企业损失评估,这时所评估的设备价值是它的移地使用价值、8B【解析】主要技术参数是微观调查的主要内容、9D【解析】设备的贬值因素比较复杂,除实体性贬值外,往往还存在功能性贬值和经济性贬值、10C【解析】微观调查是以单台设备为调查对象,具体内容一般包括机器设备的基础信息和安装使用情况、11B【解析】专项应付款评估值(万元)=1360X25%=
340、12C【解析】债务人较长时期内(如超过年)未履行偿债义务,并有其他足够的证据表明无法3收回或收回的可能性极小,所以选项的说法不完整因债务人依法宣告破产、关闭、解散、A被撤销,或者被依法注销、吊销营业执照后,其财产清偿后仍然无法收回,所以选项的说法B不完整与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后,无法追偿的,所以选项是c答案因债务人死亡或者依法被宣告失踪、死亡,其财产或者遗产清偿后仍然无法收回,所以选项的说法不完整D、13A【解析】公司型股权投资基金采用公司的组织形式,投资者是公司股东,依法享有股东权利,并以其投资额为限对公司债务承担有限责任公司型基金是企业法人实体、14D【解析】运用市场法估算生产性生物资产的价值,关键在于参照物的选择及调整系数的设置、15C【解析】长期应收款的评估程序中,需要核对账证、账表获取长期应收款评估申报表,并与明细账、总账、资产负债表进行核对、16C、17B【解析】楼面地价二土地单价/容积率=二(元/平方米)10000/
81250、18D【解析】“连房带地一块儿卖”,成交价格应当既包括厂房及地上附着物的价款,又包括对应土地使用权的价款,但不含增值税因此,甲公司应缴纳契税=()3%=75(万2000+500X元)、19C【解析】在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算、20A【解析】其他长期性资产能否作为评估对象取决于能否在评估基准日后带来经济利益
二、多项选择题、1ABCD【解析】选项属于企业合并对价分摊评估第二阶段(无形资产和或有负债的识别阶段)E、2BCE【解析】前期费用及其他费用的确定除建筑安装工程造价外,一般建安工程还有其他有关费用,包括前期费用、期间费用等前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等、3ABCD。