日常维修及设备运行管理方案

一、日常维修及设备运行管理服务内容乙方对生产办公用房提供不涉及建筑主体结构的维修服务，1包括给排水管道、用电、取暖、公共照明设备设施、电器件安装日常维修服务；室内楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、办公室窗台、玻璃、门锁、门框、门牌等生产办公用房维修服务；车位、停车场维护和其他突发维修服务，提供维修服务人员各专业、工种有严格的操作规程技术人员、维2修操作人员经过专业培训，特种专业持证上岗，符合上岗要求提供服务时严格遵守安全生产操作规则，，，维修档案资料齐全维修记录清晰明确管理完善可以保证随时3查阅维修服务所需公用能源水、电、气、热力等由甲方提供并承担费用，其余所需材料及人工费由乙方提供并承担费用甲方以《物业维修派工单》形式派发维修通知，乙方收到《物业维4修派工单》后紧急维修当时通知即刻维修，其它维修小时内完成维修完2成后由甲方服务使用人员、甲方物业管理人员与乙方维修人员共同验收并签字确认-服务标准⑴排水设施日常养护、维修楼宇给水、污水设施的正常使用所时限要求出现故障分钟到达现场处理30九房屋公共设施的养护总体质要求・档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便1建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受各部门报修、投诉2等信息，并及时处理，有回访制度和记录建立并落实维修服务承诺制，维修及时率、返修率不高于3100%1%共用设施完好、无随意改变用途；发现缺损日内修补完毕43楼内门窗及办公家具制定维修检查计划，按计划落实实施5房屋结构及其所属设施的日常检查6

①承重墙、柱以及支承梁或屋架的墙、柱顶部的开裂情况；

②底层墙、柱出现受压裂缝情况；

③墙体出现的温度或收缩引起的裂缝情况；

④墙体出现严重的风化、粉化、酥碱和面层脱落情况；

⑤砖过梁中部出现竖向裂缝或端部出现水平裂缝情况十门窗和幕墙房屋建筑中门窗的日常检查，应包括检查玻璃无破碎，五金配件完好，门、窗开闭灵活，密封性好，无异常响声，门窗框和开启扇的牢固性当用手扳动出现晃动时，应对连接、埋件和窗扇尺寸及连接节点等状况进行检查和及时维修建筑物中玻璃幕墙的日常检查，应检查玻璃出现裂缝、铝型材变2形、结构胶和密封胶存在龟裂、永久变形，密封条存在断裂和脱落情况建筑物中石材幕墙的日常检查，应检查石材破损、开裂，密封胶3断裂和脱落情况十一检查次数与检查结果处理房屋建筑构件与部件日常检查应每季度一次；对于门窗、幕墙玻1璃应每周检查一次，当房屋建筑构件与部件出现裂缝情况时，应根据情况制订检查计划和次数2房屋建筑构件与部件检查时发现房屋建筑构件或部件本身或部件3与主体结构连接部位出现裂缝或其他安全隐患时，应及时上报甲方十二家具设施服务方案主要负责办公室、会议室等一般家具、桌椅、台、柜、厨、窗帘架等的维修负责物业管理区域内设施设备及场所的使用管理及维修养护1教学楼的房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的日常维2修开通小时服务热线，做好维修值班工作，接到报修电话立即324赶到现场进行维修处理属维护范围内的设备，应及时通知并督促维保单位处理，并做好相关维修记录工作接报修后，内勤人员填写报修单并通知维修人员前来维修4门锁维修不超过小时，急迫性小修项目自接到报修后分钟5415之内到达现场处理维修完成后，家具无松动，安装稳固，保证正常使用功6能办公家具钢结构弯曲处应无裂纹7办公家具紧固件需拧紧，齐全床架与衣柜间各种固定9办公家具焊接处无脱焊、开裂情况8螺丝保持紧固家具整体应保持牢固，无明显松动、晃动、倾斜办公家具连接处连接光滑，无明显凹凸现象10办公家具表面无明显破损11办公家具柜门开启需灵活，门缝需均匀12家具抽屉开启灵活13做好维修回访工作，填写好《维修记录表》，定期开展维修服14务满意度调查，及时整改存在的问题做好维修耗材的统计和贮备工作，保障维修及时率15进行的日常养护维修，如管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备等正常使用进行日常养护维修加强日常检查巡视，保证排水系统正常运行使用；2建立正常供水管理制度定期做水质检测，保证水质符合国家标准，3防止跑、冒、滴、漏；对室内外排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水4处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护；定期对水箱进行清洗消毒；5对供水系统管路、阀门等进行日常维护和定期检修；6阀门每月开关灵活性检查、每个月丝杠加注润滑脂；73；定期对排水管道进行清通、养护及清除污垢，保证室内排水系统畅通8加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修，同时9；禁止使用消防水喉做其他用途水泵的轴承每年一次清洗、维护、检查出水口压力，若压力表损坏10；负责更换；截门开关不灵活及管沟进水，应负责处理或更换截门或操纵机构11水箱必须落双锁，其中一把钥匙由工程部经理保管，并保证在两人12同时到达现场的情况下才能讲水箱打开，保持水箱清洁卫生，半年请具有专业有资质单位进行水箱消毒;设备出现故障时，维修人员应在分钟内到达现场，1320；零维修合格率达到一般性故障排除不过夜100%,；；保持室内外排水系统通畅消防栓、消防泵设备完好14；定期检查院区化粪池，发现沉淀池结物达到水位及时抽取15配合甲方做好节约用水工作，符合市政府规定的节水要求16三中水系统运行维护、维修与管理机房内的设备保养并做好详细维保记录；1各反应池水泵运行、保养、清掏、生物处理填料维护;2配备设备易损件定期对设备保养并做好详细维保记录;4设备机房整洁无杂物；5随时监测水质，确保水质无味、无色、无大量杂物等6四供配电系统的管理和维护供电系统运行服务是指为保证供电系统正常运行对高、1低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护保证院区供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置2等设备正常运行使用对供电范围内的电气设备定期应急照明每日巡视31次；楼内照明每周巡视次维护巡视和重点检测，建立各项设备档案，3达到用电系统安全畅通；建立严格的配送电运行、电气维修和配电室管理制度，4供电运行和维修人员必须持证上岗;加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保5证完好；供电设备定期低压配电箱及低压线路每月巡视次;61低压柜每月巡视次巡检维护；2严格执行用电安全规范，确保用电安全;7对消防系统设备配置的电器及其他电器、电源要经常检8测、保证紧急情况下设备的正常使用；，保证夜间照明、节日灯系统正常运行并按时关启；9制定停电、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施，及时10排除各项系统运行中的故障；保证避雷设施建筑及各类机房等有避雷设施的部位，按规定11做好年检工作每年对避雷系统进行监测确保设施完好，系统有效、安全；检查、监控动力及照明设备状况，记录人为损坏事件12加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要13保证完好率要达到以上；98%，，主电路跳闸及时分钟之内复原；供电设施发生故障接1410到通知后分钟赶到现场查明原因并报台主管部门及时恢复；设备故障10时，维修人员分钟内到现场，设备零维修合格率达到一般性10100%,维修不过夜；加强日常维护检查，公共区域使用的照明、灯具、开关要保证15完好，损坏及时更换，按照电工操作规程负责紧急情况的拉、合闸操作；配合招标方做好节电节能措施16五空调、通排风系统运行维护室内通排风、空调系统制冷/供暖包括空调机组、风机盘管、各1种送排风机组等以及系统所属的所有设备及管路的运行、维修、保养和管理保证空调、通排风系统安全运行和正常使用每年两次在供冷前25月底及供暖前月底进行全楼空调的全面检修，保证设备、设施处于良10好状态；热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系3统等设备的养护；做好空调机组、风机盘管的检查维修工作，按甲方规定时间供应冷暖4气，室温适宜；维修工每天巡查检修，运行中办公室无超标噪音和严重滴漏水现象；5空调系统风道和防尘罩每半年清洗一次，确保空调设备、6设施处于良好状态;设备出现故障时，维修人员应在分钟内到达现场，零维修合格达710到一般性维修不过夜；100%,出现故障时，维修人员应在分钟内到达现场，零星维修合格率810一般性故障排除不过夜；100%,空调班人员应持有相应专业资格证书9六文体娱乐设施的使用管理种类文化休闲类包括亭、廊、桌、椅、凳、案等休闲设施;12体育健身类包括各类健身器材维护养护内容4定期进行各类设施的粉刷、涂漆、修补；根据风蚀雨浸的情况对亭、廊、榭等设施进行粉刷或者油漆，对于使用中损坏的部位，要及时进行维修保持完好状态除锈、润滑、紧固对健身器材设备要定期的加润滑剂，对锈蚀和6剥落的油漆护层进行除锈处理并油漆表面，对于传动部分的零件进行注油润滑，对螺栓等紧固件进行紧固七院区水木瓦电等零星维修房屋土建及设备小修标准时限要求急迫性小修项目包括楼12内厕间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管等自接到报修之时起分钟到10达现场除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修自接到报修之时起，当日处理室内地面、散水3小修内容普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地4面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换；质量标准普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密八室内墙面及顶棚小修内容内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补；质量标准修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固检修门窗小修内容钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱桦、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补；质量标准修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头烟道、垃圾道等小修内容烟道裂缝、破损、堵塞现象；垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复；质量标准修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水清扫屋面、采光井、雨落管等1小修内容每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；2雨落管局部残缺、破损应更换；质量标准屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件屋面补漏3小修内容屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围；4质量标准屋面部补漏后应达到不再滴漏外檐装修5小修内容外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应6排除险情；质量标准排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患阳台、雨罩等结构构件小修内容阳台、雨罩、梁等结构构件78保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀保护层剥落的，应补抹；质量标准经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象上下水系统小修标准9室内给水系统小修、局部换管小修内容楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；质量标准经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用卫生设备1小修内容卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；质量标准修缮后应做到排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用排水管道、化粪池，检查井等2小修内容楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通匕粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐质量标准楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好供电设施设备小修标准3

①配电设施小修内容配电柜配电箱配电盘；质量标准元器123件齐全，显示正常动作可靠，接地良好；时限要求出现故障分钟到达现场处30理

②室内设备小修内容闸具电源插座⑶开关⑷灯头；质量标准正常使用；12时限要求报修后分钟到达现场处理30

③配电线路小修内容导线支持物；质量标准绝缘良好完整可靠；12。