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第一部分市场调查研究
一、同类住宅市场状况分析
(一)调查方法、内容及分析方法说明对于住宅市场(高档物业市场)的调查,采取斟别选取楼盘专问访谈调查法,采用该方法调查基于以下几点考虑)时间上的限制1)取得楼盘准确的各类数据2)取得客户资料3)取得专家的判断,对市场作出的分析4专家访谈内容主要对楼盘基本状况、客户资料、专家评述等方面展开调查,具体项目见附表楼盘面积、户型、套数主力户型四房,共套,面积次之为
124191.08-
209.23M2;明辉城市花园三房,共套,面积60154-167M2主力户型为四房,面积共套;
152.4-
167.4M2,120三房平方米,共套;
143.530英协花园二房共套;
100.5M2,20复式共套247-276M2,67三期主力户型为三房、四房,面积分别为、
166.8M
2188.1M2,各216套;未来花园复式
229.6M
2、
328.6M2,共48套;主力户型为三房,面积共套;151-163M2120四房面积共套;
192.5M2,52同乐花园复式22套,其中
199.85M26套;256-269M212套;
348.82M24套主力户型三房,210M2206M2;世纪城跃式四房和五房,面积213M
2、278M2楼盘面积、户型、套数主力户型三房、四房,各占总套数的面积分别为47%,陇海星级
144.28M2-
170.79M2全为复式,户型由二房二厅到五房二厅,面积由130-
207.7锦江国际花园M2从上表来看,个盘中有个项目以三房为主要市场供应户型,次之以四10房为主要供应户型个项目,分别为英协花园、明辉城市花园,以三房和2四房为主要供应户型的项目个,以复式为主的项目个一一锦江国际花31园,以跃式为主的项目个一一世纪城1•三房是市场供应的主力户型目前户型供应市场结构多样,从二房到五房、复、跃式皆有,其中三房是主要户型,户型面积集中在平方之间,本次调查中平方140-188,140-160米之间的三房套平方米之间三房共套552,160-200800平方米是发展商开发的主要户型面积•160-200户型面积在平方米之间合计共套,从单位结构看,这个区域160-2001386主要为三房、四房、五房、复式,其中三房有套
8003.价格分析价格是房地产市场中最敏感的因素之一,从目前市场价格来看,普遍多层的价格在元/平方米左右,高层的价格在元/平方米水平,具体20003000各项目的价格见下表价格(元/平方米)楼盘楼层一次性付按揭付款均价最低价最高价款折扣未来花园W层3300310037005%7成20年I J欧洲花园多层31214%7成15年江山智能公层2827229030663%WI J寓明鸿新城多层26003%价格(元/平方米)楼盘楼层一次性付按揭付款均价最低价最高价款折扣建业广场W层3200305937181%7成30年I J建业城市花多层2800276235062%7成30年园文博花园多层250032002180明辉城市花小高层4436438048502%7成15年园中孚紫东苑高层3800294040577成15年世纪城W层2950236033005%7成20年I J裕鸿花园高层4100312854463%7成20年锦江国际花多层2850园陇海星级小高层3230284035803%7成15年日月星城小高层350040972520文博名门小高层300027003300小高层太极公馆31002602358818%兼多层价格(元/平方米)楼盘楼层一次性按揭付款均价最低价最高价付款折扣同乐花园小高层2775250032503%绿洲花园高层33002999锦绣正泓图层370055603650英协花园多层25002180华林广场[Wj层3200280017%7成30年以上的个楼盘中,其中高层(含小高层)项目共个,多层项目共21165个,楼盘均价在元/平方米以上的有个楼盘,分别是明辉城市花园和40002裕鸿花园,均价在元/平方米以上,元/平方米以下的项目共3000400010个,其中最高的是锦绣正泓,最低的是文博名门楼盘的综合素质直接决定价格楼盘的综合素质体现众多面上包括小区规划、物业配套等,如同在“省体育场”项目附近的两个楼盘明辉城市花园和华林广场同属高层,价格却相差每平方米多元;再如位于东西大街1000的裕鸿花园和日月星城,价格每平方米相差也近千元,由此可见,楼盘的自身素质对其价格的影响规模优势为项目提升价格奠定了基础如东区的几个大型项目未来花园、英协花园、建业城市花园等,二期的发售成功很重要的原因就是一期的成功入市,不但为后期的发售注入人气,同时也使价格上升高层不是支撑价格高低的重要依据高层无疑建筑成本高,但这并不代表能在市场售高价,如欧洲花园、虽为普通多层项目,均价却高达元/3121平方米,就连许多高层住宅都望尘莫及按揭年限延长为百姓购房创造了宽松环境,早期郑州市场按揭年限最长也不过十五年,随着房地产发展的日益成熟,按揭付款发挥了很大的作用从目前市场来看,七成二十年是正常现象,三十年的期限更是缓解了居民购房的压力
4.配套设施分析各项目户型设施状况见下表楼盘名称配套设施楼盘名称配套设施壁挂式家用采暖及热水供应系统,独立的消防系统水电建业城市花园气暖、宽带网、门禁卡、智能化安防体系(红外线)IC水电气暖、小区监控智能化、塑铝窗、自动烟感系统、IDD英协花园电话预留、卫星收视系统,六层单位以上为二次提升供水系统,门防火防盗窗同乐花园塑钢双层;户式(美国)牌中央空调,可视对讲系统YORK厨房灶具、抽油烟机、不锈钢水槽、防滑瓷砖、墙面瓷砖天花铝扣板锦绣正泓卫生间洁具TOTO地面实心木地板墙面立邦漆窗铝合金、双层玻璃锁全钢楼盘名称配套设施每户千瓦以上的配电,小时双水源供应,米624450矿泉井(温度度以上),温泉水智能物管30内墙粉刷石膏明辉城市花园地面水泥地面水、电、气暖,智能化收费窗塑钢双层玻璃中孚紫东苑小时供热,水、电、气、暖,智能化物管24双回路水源、双回路电源、配进口自动切换应急发电机华林广场组双层玻璃塑钢窗、复式防盗门、天然气;二次供水长城江山智能公寓宽带、烟感报警、可视对讲系统毛坯房、双层玻璃塑钢窗、防盗门、水电气冷、暖气户式中央空调系统文博花园宽带网、收费智能收费系统、邮政信箱厨房油烟集中排放、预留上、下水接口,电子防盗报警系统楼盘名称配套设施毛坯房墙面、地面水泥沙浆找平门防火、盗双扇子母门窗塑钢窗卫生间冷热水系统,预留接口绿洲花园电话预留两部直线IDD空调统一定位小时供热水24收费卡、智能化物管、可视对讲系统IC水、电、气暖,户式中央空调(三期)、宽带网、可视对未来花园讲系统,水、电、气、智能化收费,自动报警喷淋系统、紧包呼日月新城救自动系统、宽带网、中央户式独立空调户式中央空调、宽带网、二次加压供水、千瓦电表、15世纪城大功率自启动发电机,自动喷淋、烟感报警,可视对讲系统出入口£卡管理、闭路监控,双玻塑钢窗从上表看,除锦绣正泓送装修外,其余项目均为毛坯房其中供暖系统大多楼盘均采用壁挂式供暖系统,但不乏个盘采用了户式中央空调,如锦绣正泓、文博花园、未来花园、日月星城、世纪城均采用此种供暖设备,特别是锦绣正泓采用美国牌中央空调YORK智能化采用卡智能收费、可视对讲系统、宽带网,物IC管采用红外线监控,烟感报警等供水方面高层住宅全部提供二次供水服务其中绿洲花园、中孚紫东苑、锦绣正泓小时热水供应,另如明辉城市花园、24绿洲花园提供地下矿泉水窗在售项目中大多都采用塑钢双层玻璃新技术、新产品得到广泛应用先进实用的新产品有燃气壁挂炉、塑钢窗等智能化系统成为必备要素包括智能收费系统,即水电煤从卡中自动划IC取;安全防范报警系统、烟感报警,煤气访谈以问卷填写形式返馈信息,对该信息进行归类、统计,并配合以销售周期估算法、相关资料调查参照法对统计数据进行调整,形成该类市场基准数据通过累计、比较分析法,交叉分析法与多种分析方法形成以下对此类住宅市场较为细致分析及理解二供给分析
1.规模分析国务院批复了《郑州市年城市总体规划》,作为城市建设的主1995-2010体对象房地产,为其发展提供了机会纵观郑州房地产市场,项目开发规模大小各异,具体状况见下表占地面积总建楼盘栋数/层数物业位置开发商m2泄露报警系统等,像英协花园、未来花园、建业城市花园等均有不同层次的采用
5.小结通过对郑州市房地产供应市场调查和分析,可以看出,户型供应虽朝多样化发展,但三房仍是市场供应主力户型根据城市规划和市场发展需要,规模开发是必然趋势,东、南、西、北将成为物业主要开发地带,市场将转向“品牌经营”,项目品质是被市场所接受的基础,同时,伴随着外地开发商进驻,郑州房地产市场将进入一个更高层次的竞争
(三)需求分析
1.销售率分析项目销售状况未来花园一期二期销售100%,98%项目销售状况欧洲花园销售90%江山智能公寓二房售套,三房售套,四房售套,482明鸿新城最后一期售50%总销售率其中二房售三房售四90%;86%;100%;建业广场房售100%建业城市花园一期小层图层40%,90%WI J裕鸿花园复式售完;三房已售四房售二房售55%,50%,46%陇海星级销售100%中孚紫东苑销售率13%明辉城市花园售三房已售完50%,日月星城全部为三房,已售15%2销售其中三房平方米、四房平方米、50%,140152同乐花园方米比较畅销,二房售完,176英协花园销售率为70%项目销售状况销售率其中三房已基本售完,剩余较多的是复15%,锦绣正泓式绿洲花园销售率为跃式和四房比较青睐65%,世纪城销售率主力户型跃式难销,30%,小区规划对销售率的影响下表是各楼盘具体小区规划及配套情况楼盘小区规划、配套绿化率豪华业主会馆设恒温泳池,人立体影院,45%,300建业城市花园人餐厅、酒吧、网吧、建业哈佛幼儿园、小学、外200国语中学,假山、人造瀑布、小桥、樱花、绿化率开放式园林绿化、中心绿地广场、人工水40%,文博花园环境、柱廊、石雕、豪华会所、儿童乐园、康体中心楼盘小区规划、配套以上立体绿化、竹林、喷泉、健康步道、网球场、小30%明辉城市花园型便利店、诊室、托儿所、酒吧面积平方米广场花园,住客专用会所内设桑拿浴3162中孚紫东苑池、网球场、健身房等,草坪、竹园、林木、喷泉、儿童乐园占地万平方米花园,中央广场、阳光广场、休闲广场、2未来花园健康广场四大广场绿洲花园绿化率拥有两个花园广场,并有大的假山后花园54%,绿化率建业俱乐部,花园超市、音乐书店、诊80%,VIP建业广场公寓所、建业哈佛幼儿园、双语学校绿化面积平方米,空中欧式花园面积平方米,70005000裕鸿花园休闲广场平方米绿化覆盖,图书馆、健身中心,占地亩900010英协花园人工湖、瀑布、假山楼盘小区规划、配套锦绣正泓广场平台上平方米中庭花园
35002.消费者分析)收入水平分析1根据郑州年统计资料显示,郑州市居民按收入水平可分99为七等,(如下表)收入阶层人均可支配收入(元)家庭人口数比重(%)最低收入户
2351.
923.4910低收入户
3355.
53.6410中等偏下户
4258.
033.3620中等收入户
5551.
153.1120中等偏上户
6696.
783.1820高收入户
8877.
82.610最高收入户
11999.
212.5110其中,中等收入户分为中等偏下户、中等收入户、中等偏上户,其所在总户数比例分别为、、家庭可支配收入分别为元、20%20%20%,
1430717264.元、元这一部消费者有着一定的购买力,其现有居住状况大多
121295.8不十分理想,有较强的置业愿望,其中中等收入户、中等偏上户有一定的置业能力高收入户、最高收入户占总户数比例的其收入却占到了总收入的20%,
42.他们具有较强的购房能力,但这部分消费者在选择购房时对房屋综合质4%,素要求较高,更有可能选择高品质的商品房中等收入户、中高收入户该类消费者主要为政府部分的一般职员,公司的普通白领阶层,部分小商小贩,中小学普通教员,经济效益好的企业职工等,这一阶层消费者很大一部分居住现状不十分理想,有着较强的置业需求这类消费者普遍的置业心理为满足居住需求,非常注重实用性,价格对于其购房来讲是最重要的决策因素,因此其购房多选择经济适用房,城乡交接处比较便宜的多层住宅他们对小区的规模、生活的便捷性等因素也有着一定注视度中等偏下收入户该类消费者虽有强烈的购房需求,但限于自身的经济条件,相当一部分此类消费者无购房能力,不能形成购买力,而该阶层中条件较好的一部分,可能产生购买,但房屋总价是这部分消费者购房决定的第一因素,因此他们会选择单价低的小户型住宅,在此基础再综合考虑其它因素高收入者此类消费者主要集中在影视演员、作家和运动员、部分个体和私营企业主、中外合作企业中高级雇员、金融机构管理人员、房地产部门的开发商和经理、部分企业承包者和技术入股者、高新技术产业白领者、著名专家和律师等此类消费者有相当强的消费能力,他们多受过一定程度的教育,具有一定的生活品味,懂得享受生活、追逐时尚,对住宅的需求已从简单的满足居住需要上升到提高生活品质、满足现代化居家的空间的需求因此他们对住宅的位置、环境等各方面综合素质的要求较高结合项目所在地理位置、地块经济性、大规模物业等先决条件,可以看出此类消费者是本项目的主要目标客户)消费者阶层及特征分析2下表是通过专家访谈的形式而对客户来源和客户分类具体情况作以了解楼盘客户来源客户分类市区(金水区国家公务员科研、医55%,
33.3%,
11.3%,二七区邙山区生等企业管理人员
2.2%,
2.2%,
7.5%,建业广场管城区中原区个体户、私营企业
6.5%,
1.1%,
21.3%,开发区主其他
53.7%,)外地
6.2%
2.2%,45%市区(金水区二国家公务员科研、68%32%,
15.5%,七区邙山区医生等企业管理人
11.3%,
16.5%,
11.7%,建业城市花园管城区中原区员个体户、私营企
7.2%,
7.2%,
15.5%,开发区)外地业主其他1%,32%
52.4%,
4.9%楼盘客户来源客户分类建材、外地市丹尼斯50%,裕鸿花园百货经商户华中食品城、银基商贸城、陇海星级外地市郑州市区5%,95%铁路系统金水区二七区企业管理人员公务人36%,15%,30%,文博花园管城区外区其它员个体户私营业主19%,10%,13%,外地其它19%43%,10%,4%私企老板发展商的朋62%,本地人士外地人士80%,中孚紫东苑友公务人员企业20%,8%,20%管理层10%私企老板外地70%,25%,未来花园本地人外地±75%,25%其它5%国家公务员科研10%,28%,欧洲花园市区外地企业管理私企业主95%,5%32%,30%周边白领私企业主80%,锦绣正泓外地10%,10%楼盘客户来源客户分类国家公务员企业集团12%,金水区其它区50%,同乐花园私企业主当地人25%,25%,外地20%,30%企业管理人士18%,20%•私营企业主待征敢于冒险追求身份感,尊荣感易跟风,羊群效应较重重健康问题关注因素依次为物业档次、环境、小区规划、物业管理、价格、户型•私企白领,特殊职业者(律师、作家、运动员、演员等)特征意识超前开放文化素质高,追求高品味讲求身份重健康问题占地面积总建楼盘栋数/层数物业位置开发商m2未来地未来花园
6.6万18万m210栋10-26层纬四路产万东风路、花九鼎地
1.26九鼎欧洲花园5400m22栋多层m2园路产东明路、黄江山房江山智能公寓3500m
21.8万m21栋高层河路地产德亿房明鸿新城亩十几栋多层经三路189地产河南建建业广场余亩万栋高层纬四路504m2业河南建建业城市花园550亩45万m2一期多层建业路业河南中文博花园5万n15万m214栋农科路房公司英协地英协花园亩二期多层国道31510730万m2产新明辉明辉城市花园
1.66万m
24.56m22栋小高层优胜南路置业中孚置中孚紫东苑万栋高层紫荆路北段
8665.86m22业兆群地丰产路、纬世纪城
1.8万m22栋多层七路产东西大街、河南裕裕鸿花园30亩17万一期三栋高层紫荆山路鸿置业上海锦锦江国际花园万多层未来大道8江关注因素环境、小区规划、价格、户型、配套•银行、税务、工商、邮电、公务员等特征求稳心理讲究实惠讲求品味关注因素依次为小区规划、价格、位置、配套、户型•个体经营者特征渴望提升社会地位追求实惠附庸风雅追求时髦关注因素有很大不确定性从整体来看为价格、小区规划、位置、配套、环境,•国企管理者,技术员,营销人员特征:意识保守讲求身份不愿露富关注因素为小区规划、位置、价格、交通、配套•郑州周边城市居民特征渴望提升社会地位实惠心理为事业,子女前途打算向往省会生活关注因素依次为位置、价格、配套、交通、小区规划
3.地域划分根据近期的专家访谈和各楼盘实际的客源情况来看,客户来源主要分两部分,郑州市区人口和外地人士,其中郑州市购房比率外地人士占70%,30%,受位置等其它方面影响具体个案情况也不同郑州市区人口,占总体购比例的从具体个盘看,金水区的消费能力最70%,强郑州市周边城市向往省会的生活方式,为自己的事业拓展以及子女教育打算,把进城当成梦想,若购房入户,对这部分更具吸引力
(四)潜在竞争对手分析正如业内人士预料一样,郑州市年房地产业得到长足发展,各类商品2000房销售均有大幅的增长,年各类房屋总销量达平方米,同时促
200091.19使发展商对年的房地产市场寄予了信心,据调查,今年将要上市的高2001档物业,主要有建业城市花园三期、未来花园三期、德亿时代城、绿茵花园、文博花园、锦江国际花园、新苑、姿华地产公司三百亩项目等项目建业城市花园三期共栋,其中栋多层,栋小高层,户型以三房为主,301218单位面积次之为四房和复式,套数所占比例为
127.92M2,
143.88M2,
25.97%,面积四房为和复式单位面积在以下,现已
13.37%,
172.56M
2190.94200M2开始内部认购未来花园三期由栋板式和栋点式的层高层组成,总建筑面积为万21256建筑风格仍为新古典主义风格,户型以房、房为主,单位面积为M2,34166M2和188M2,复式相对较少,面积为
229.6M2,项目现处内部认购阶段,认购率达30%0德亿时代城是河南仅有的两个被列入国家康居示范工程的项目之一,其总规划占地为公倾,总建筑面积为万平方米,其中住宅建筑总面积为
12.729万平方米,项目容积率为万,绿化率共个单位,居住
22.
261.843%,1247人数达人项目分三期开发,六个组团目前该项目已通过了国家康3990居工程的可研报告及规划评审阶段,于年月日开工20001216绿茵花园由市金祥实业开发公司和市同乐集团兴建,项目总建筑面积为
31.5万平方米,容积率为其中住宅面积为万平方米,由栋小高层、
2.21,
24.629高层组成,共户建筑风格是新古典主义的欧式风格,户型以三房为主,1500并有二房,四房和复式,面积在之间,小区
109.84〜
96.66M2规划做“小“概念,绿化率为中洲绿茵广场是最大卖
39.4%,
四、商业物业市场状况分析
1.商业大环境分析进入年国民经济呈现出良好的发展态势,前三季度全市同比增2000GDP长达亿元
10.8%,
528.8在总体经济形势良好的前提下,全市商业也出现了欣欣向荣之态,今年前三季度批零贸易业和餐饮业出现同步快速增长,在经济环境渐好,内需逐步扩大前提下,全市批零贸易业因积极调整经营策略,采取多种营销方式,促进商品销售,从而提高了市场营销能力,摆脱了前两年销售低迷的态势,批零贸易总额达亿元,同比增长餐饮业为适应居民生活节奏加
15811.8%快的需求,以及不同档次的消费需求,及时推出多种饮食服务,促进了饮食业的快速发展,全市餐饮业零售额达亿元,同比增长批零贸
2512.1%易和餐饮的快速增长,带动了全市商业的一片繁荣另一方面,年市政府着力对东西大街进行改造、扩建,东西大街地处郑2000州市中心,是一条置身于最繁华商业中心的商业街,可以毫不夸张的讲,东西大街尤如郑州市商业的大动脉,东西大街经改造将建设成为集城区交通、商贸、旅游等为一体的商业文化一条街,并达到郑州新世纪形象第一街的水平东西大街的改造,尤一重磅炸弹投入商业市场,刺激着全市的商业,并向其周边产生较强的辐射作用
2.本项目商业价值分析从现状来看,项目地处市中区,通过文化路与东西大街相接,受到二七广场、东西大街的人气旺盛,在此特殊的地理位置背景下,项目周边的商业气氛浓厚,项目所临健康路,两侧分布着各类精品时装店、体育用品店、健康俱乐部,而优胜南北路更是汇萃了各品牌服装及大小餐厅、酒店从发展来看:健康路被金水区政府定位于商业不夜城,具有一定政策支持,年月份开始,晚上后禁止机动车通行,成“半步行商业街”形200147:00式健康路南段、优胜南路作为北二七路时尚商圈的延伸,商业价值非常高无论从现状,还是发展上项目均有着较高商业价值
五、发展趋势
(一)房产业发展前景仍好,未来市场供应量大世纪之交,郑州房地产业创造了难得发展机遇,一是中居和国务院高度重视住户建设和消费,并出台了一系列的鼓励政策,这些政策将对今后的房地产业发展和消费产生巨大影响,二是广大居民的消费观念有了很大的改变,负债消费的住房观念正在逐步建立,三是房地产开发结构日趋合理,四是在各种政策因素影响下,在条件进入流通的空置商品住房有望消化,五是加入外资的大量涌入将给房地产注入新的活力,从总体上看,郑WTO,州房地产业的发展仍好根据国务院批复的郑州市根年总体规划,到年郑州城区面积95—20102003扩大到平方公里,住宅郊区化,城市空心化成为住宅消费导向,所以18/9今后郑州的开发方向,也转向东、南、西、北四个区,为房地产开发创造了一个广阔的空间,住宅市场供应量也随之增加,据悉预计在今年发售的大型项目就有如德亿时代城等,伴随市场供应量的增加,市场竞争驰将显得尤为激烈
(二)精品意识增强,小区环境将成为最大卖点,伴随市场供应量增大,房地产业发展日趋理性化,精品意识逐步增强,楼盘开发讲究差异性,注重小区环境打造,绿化率的高低将成众楼盘追求的目标和评价楼盘品质的重要标志小区环境将成为最大卖点,再者城市居民由于每天都要承受巨大的工作压力,迫切需要在舒适、自然的环境来调节人们疲惫的身心,渴望休闲生活,而为一点有通过小区完美的规划,才能得到解决,健康、休闲生活人人向往,小区优美的环境,如世纪社区21提出的“环境世纪居住主题”这一概念,讲求自然居住的环境,从中可以21看出现在消费者的购房者心态,随着时间的推移,“环境概念”将会无限地提升
(三)开发规模化,经营品牌化小区的规模化开发不但说明企业的实力和担风险能力,同时为减省建筑成本、营造优美的小区环境,营销手段有力创造条件出加快城市化进程的需要,现在,凌乱开发只会使城市显示出不协调,影响城市的美观,若规模开发即可弥补这方面的不足,又可为城市增辉品牌经营是未来市场竞争的方向,在调查中发现,有相当一部分人认为建业、英协、德忆等开发商具有良好的信誉,以对购买他们的房屋没什么后顾之忧,注重品牌塑造对其开发物业迅速打开市场,提供了有力保障,品牌的塑造成功在消费者心目中形成较强的信赖感和美誉度,将使开发商收誉终生第二部分项目分析及定位
一、项目分析
(一)、项目概况项目用地为河南省体育场旧址,位于郑州市金水区,东起健康路,西至劳卫路,南接优胜南路,北边优胜北路,形状上呈矩形,项目总占地面积72000平方米,土地通过网上拍卖方式取得,拍卖总价值亿元人民币,使用
2.01年限年,规划性质为综合项目建设用地,土地上现为体育场建筑物及50配套设施,正待拆迁(如图)
(二)、交通状况分析
1.交通路网项目位于城市中心繁华区域,周边道路纵横交错、四通八达其中邻近的文化路,为郑州市南北重要交通干道,担占地面积总建楼盘栋数/层数物业位置开发商m21栋17层,河南鑫陇海星级万陇海路号
1.759栋层苑置业211郑州嵩日月星城万栋高层东西大街32颍实业中达房融元广场万栋层花园路
5.6222地产农业路、文泰宏房文博名门万栋层
20001.2116化路地产栋小高层太极置32太极公馆万紫荆山路
5.7栋带电梯层业73栋12层信宇地同乐花园亩万东风路1107栋层产215农业路、经大地地绿洲花园亩栋高层152七路产市经济航海路、嵩适用房绿城花园亩万多层
11013.8山路开发中心上海中东西大街商铺万多层东西大街1凯上海长长江城中城万多层东西大街7n江负了郑州市大量的交通、运输任务;金水大道是贯穿全市东西,将郑州市一分为二的主动脉劳卫路、健康路、优胜南北路、经八路、纬一路尤如织成的网紧布于项目四周使得项目在交通路网状况上有着不可比拟的优势
2.公交状况显赫的地理位置,优越的交通路网,形成了其公交状况前提,旺盛的人气、成熟的社区,浓厚的商业气氛,决定了项目周边公交状况好,出行乘车极为方便就具体公交线路来看,项目周边有各类公交路线条,具体状况见附11表无论从交能咯网还是从公交状况来看,项目周边的交通发达,为项目假创造了极为有利的先天条件(三”周边配套分析项目地处市中区,早戎已形成了成熟的居住社区,聚集了大量的人气,人居商业气氛十分浓厚,因此项目周边配套完病况区域内居民日常生活,休闲购物十分方便通过对项目周边的调查,将项目周边的配套设施列举如下超市文化路九头崖分店26服装劳卫路杰之枫体育服装城健康路康威专卖,精品时装一条街文化路花放松礼服优胜南中各类服装专卖(海尔曼斯、梦特娇、鳄鱼恤、都市丽人、、庄吉、歌瑞丽英、JOYE当马娜、阿先奴、金利来、意克莱斯)优胜北路一一赛琪专卖学校、文教防疫路外资幼儿园、商业厅幼儿园健康路省财经学校、郑州市第七中、图书馆少儿部经八路四十九中、艺术小学优胜北路河南省经济贸易学校、省财经学校、河南电大直属医药东三街卫生防疫站、麦迪寿医药连锁店经八路河南省中基学院第二附属医院优胜北路儿童医院银行金融东三街农业银行、工商银行、建设银行文化路:东发展银行、郑州市农村信用社、建设银行、农业银行优胜北路:郑州市商业银行优胜南路:交通银行、光大银行娱乐休闲健康路河南来宝保龄球中心、老年保健、世纪福来酒吧、马华(郑州)健身俱乐部、台球馆文化路夺标酒吧、滚石休闲广场饮食东三路苏大姐火锅劳卫路成都老罐子火锅城健康路双龙酒家文化路知味酒楼、黄金大酒店、任翔大酒店优胜北路鸿斋饭店、旺角火锅、狮子楼饭店、文化酒店邮电任碧北路邮电所其它劳卫路益华物业管理公司文化路国奥大厦、外贸大楼、皮革大厦、河南二轻供销大厦、深港大厦、中州影院优胜北路金水区绿化管理所、市政工程管理所优胜南路康洁洗衣金水大道地矿宾馆、河南宾馆、顶点形象、润华商务
(四)SWOT分析()优势S
1.区位优势项目地处市中区繁华地段,地理位置显赫,使得项目所用地块附加值高,无论对普通市民,还是对商家均有着较大的吸引力,认知度较高
2.交通优势项目周边道路“密织”,可谓四通八达,经过项目的公交一线路有数十条之多,项目交通上的优势,为居民生活、工作都创造了极为便利的条件
3.周边配套的优势项目所处区域社区发展成熟,前期已具备了浓厚的人居气氛,周边各类生活配套较为齐全,这无疑加大了项目本身的魅力
4.规模优势项目总占地面积万平方米,规划建筑面积超万平方米,较大的
7.232规模容量形成大社区概念及区内相应的设施的完善,规模上的优势也容易转化为品牌上的优势
5.土地品牌优势项目用地是通过网上拍卖方式获得该次拍卖总拍卖金额达亿,
2.01是全国迄今最大的一宗网上拍卖案例,引起了全社会范围内的重视,使得项目已经具备了一定的品牌
6.实力优势发展商所具备的人力资源,资金上的实力,规划、设计、园林、顾问等合作方的强劲实力及资源的整合,将是本项目运作过程中不可忽略的内在优势()劣势O
1.成本上的劣势项目总地价为
2.01亿元,平均每亩约
184.8万元,创下郑州市地价之最高地价将带来高成本,加大了项目运作的风险
2.土地使用年限劣势项目所占地使用权仅为年,比同类物业土地使用权一般年限短年,5020必将造成部分目标客户的流失
3.区域内规划的劣势项目所在区域为市中区,也是老城区,由于早期城市的建设缺乏较为高标准的统一,因此区域内规划不十分合理,整体布局显得较为凌乱
4.发展商品牌欠缺发展商前期开发物业的规模及市场影响力不大,其品牌现未超过建业、未来等发展商
5.开发周期的劣势项目开发周期长,成本控制难度大,且分期开发层次感不易把握()机会O
1.城市发展及相关政策带来的机会郑州市年规划的目标提前至年实现,城市建设速度的加1995-20102005快,必将促使房地产市场的活跃购房入户将给项目带来外地客户
2.土地供应量带来的机会在政府加紧了对房地产一级市场的控制,规定在原有批地未使用完之前不再批给新地,无形中减少了潜在的竞争对手
3.房地产市场的趋势机会郑州市房地产市场呈逐渐上升之势,发展速度快,市场容量大,市场表现出趋热之势,项目在此时入市,将赢将较多的机会
4.不夜区工程项目所临健康路的不夜区工程即将开工,将美化项目周边环境,增强其吸引力
5.中2区供应量小所带来的机会从调查来看,中区是消费者愿意选择购房的区域,而其现有市场供应2量小,缺乏规模大规模楼盘能产生较大吸引力()威胁T
1.同类物业带来的威胁市场现有同类物业已有一定数量,且具有相当的竞争力,(如未来花园、文博花园等),而年将有更多的高素2001质现盘进入市场,该类市场竞争越发激烈
2.城市中心北移的威胁根据郑州市城市发展规划,东区、北区将是建设的重点、热点区域,城市中心有北移趋势
3.城市空心化带来的威胁根据郑州市规划,将于城市边缘地带大规模兴建住宅小区,以疏散中心人口,郊区也会因为其环境等多方面的优势吸引着大量购房者,城市出现空心化趋势
4.东区物业带来的威胁东区在消费者心目中已树立高尚物业区域的形象,在其他区域建造高档物业,必将面对东区物业的竞争
5.供应量大,市场消化力慢通过上表,从规模看差异大建业城市花园占地达亩,英协花园占地为亩,规模较小的如文博名门、欧550315洲花园等总建筑面积才不过万余平方米,仅有、栋楼宇组成12从位置看,本次调查的个楼盘中,东区有个,中区有个,中238271区有个,北区有个项目,南区有个项目从中不难发现,中、4311区的个项目中规模一般都比较小,最大的是文博花园,总建筑面210积为万平方米,最小的是世纪城,总建筑面积为万平方米,而
151.8其它的几个区域与中区、中区相比规模一般都比较大12•规模开发是发展的趋势根据《郑州市根据)城市总体规划》,到年郑州市城区面5-20102005积将扩大到万平方公里,城市的发展对房地产业产生了积极而深远189的影响,房地产是城市建设的主体对象,在城市总体规划的要点下,物业的规模开发成为必然趋势,是提高城市的美感和品位重要保障•规模优势尽显项目规模大,供应量大,在市场容量一定的情况下,将受到销售的制约小结优势最大的优势为项目所处区位上的优势劣势最大的劣势是高成本的劣势机会最大的机会是城市快速发展带来的机会和中2区规模开发的机会威胁最大的威胁是同类物业竞争带来的威胁及本项目的供应量发挥项目区位上的优势,树立品牌,吸引目标客户,加强项目后期运作的成本控制,并力争多方面角度入手卖出合理价位以减小劣势的影响,抓住城市快速发展这一机会,建造高品质并与竞争项目不同质产品以面对同类物业竞争带来的威胁,并控制总价量以吸引更多的消费者来消除供应量大市场消化慢的冲突
二、项目的市场定位
(一)目标客户定位
1.消费者定位进行消费者(目标客户)定位时综合前两方面因素第一,项目的背景条件,项目的分析第二,郑州市购房消费者的分析SWOT可以得出结论本项目从地块性质、特征来看具有较高的素质,极具开发高品质物业的潜质;项目高地价决定其必须的高售价才能保障正常利润因此将项目的目标客户瞄准高收入阶层,可以建造出适合其口味的高品质产品,售出合理价位,确保项目运作成功具体,消费者(目标客户)定位如下以收入的高低不同为标准1)客户类别中高收入阶层高收入阶层最高收入阶层比例15%35%50%以职业为定位标准2客户类别私营业主企业管理特殊职业国家公务个体经营高收入行层者员者业比例35%15%15%15%10%10%客户区域3本地客户类别外地比例25%-40%60%-75%附表211路建文华林时装广场省体育馆健康路口防疫路口大厂桥医学院棉纺东路-----------嵩山路口碧沙岗友爱路口空军医院------市中医院-------------互助路口---------中原路口---------洛河路口——伊河路口——颖河路口——陇海路口一一小岗村汝河路口文化宫路南口淮河路口市农业局航海路205路火车站二马路二道街1□铭功路人民公园大石桥岗木工北街卫生路口一一儿童医院劳卫路口健康路省体育馆------经八路河南二附院省军区北口经六路口-河南日报社------河南饭店------------------------纬一路口------政五街经四路口经三路口经二路口经~■路口纬四路口肿瘤医院胸科医院一一佳瑞宾馆202路省妇幼儿童活动中心——红旗路口——卫生路口一一黄河路口同车路口儿童医院优胜南路一一防疫路一一大厂桥一一医学院一一大学路口----------东广路口--------职工医院------康复前街---幸福路口------------小赵寨-------------保金街口------海北路东口海北街--------海北街西口----------小李庄---------金海大道一一航海路公交三公司K906路客运总站——航海路——航海路口——淮河路口一一路寨-----------------郑大市场---------大学路口---------京广路口一一火车站二七广场百货大楼新通桥一一省体育馆建文文化路农业路口俭学街一一创新大厦一一文化路北段一一陈寨506路联升汽车站一一二七广场一一百货大楼一一新通村------省体育馆---------建文--------文化路---------农业路---------俭学街一一创新大厦一一小铺路一一省中医院21路火车站--------二七广场---------市百货大楼----------纬三路口——经八路经六路——花园路口——经旗路口——政六街政六街政七街经三路口经一路东明北路——丰产踽口——经一路中——国道一一省警校一一农庄市场107105路火车站二马路铭功路西大康路百货大楼------------新通桥-------------省体育馆-----经八路------------花园路口省建材公司经三路口省建材公司经三路口电车公司K56路黄河大观--------新西桥---------二七广场6路北环-------体育馆--------火车站32路汽配大世界一一新西面桥一一火车站28路综合投资区一一新面桥一一火车站伴随郑州房地产市场发展,素质各异的楼盘不断涌现,市场竞争尤为激烈,规模开发的优势不言而喻建设成本低、营销手段强有力、配套设施齐全、园林景观优美从目前郑州房地产市场的现状也可看出象未来花园、建业城市花园、英协花园这样的大规模项目深消费者追捧
2.户型分析以下对在售物业的户型调查后,作以统计,具体见下表:户型结构表户型套数面积)比率(IVF二房146100-1296%三房1352140-18853%四房636150-20025%五房441922%跃式442752%复式301250-34812%合计2523100-348100%户型面积表面枳M2户型套数比率二房100-1301466%三房130-16055222%三至五房、复式160-200138655%四房、复式200-2502229%以上复式、跃式2502178%合计2523100%从户型结构看,三房的市场供应量最大,占抽样调查总套数的53%,次之为四房,所占比为25%从户型面积看,160-200平方米之间的户型供应量最大,所占比为55%,次之为130-160平方米之间,所占比为22%O以下为个盘户型供应状况表楼盘面积、户型、套数主力户型房,平方米;3164-167房平方米,各套,复式套;房面积平方51924485295绿洲花园米;房套,面积平方米88340主力户型房平方米之间,共套;3148-17084四房套,面积平方米;
28184.01日月星城复式套平方米以上8250主力户型房,平方米,套;平方米3141-
158142164.81套;116四房平方米,套;
187.2356文博花园二房平方米,套;
117.0622复式平方米,套;230-26060主力户型三房平方米,套四房平方米,162-
175152218.8中孚紫东苑套;56复式平方米,套
218.812楼盘面积、户型、套数主力户型三房,平方,套;141-14862四房平方米,套;
161.1448复式五房,平方米,套;
270.2632锦绣正泓跃式平方米,共套
275.5344合计套186主力户型三房、四房、二房及复式(五房)太极公馆面积平方米105-400共套212主力户型三房、四房,分别为72套,
150.36M
2、
180.61M2建业广场二房共套,面积
36108.19M复式共套,面积
32216.37M2三期以三房为主,面积
127.92M
2、
143.88M2建业城市花园次之为四房172M
2、190M2二房、三房、四房相当,各套,面积分别为、68129M2154M
2、179M2;裕鸿花园复式24套,面积200M
2、270M
2、340M2;。