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大连秋季房展会总结分析报告4600元/平米起、均价环宇品一大连环宇置业有限公司开发区辽河西路169号(轻轨保税区站西行)875427775700元/平米浪琴湾大连嘉业房地产开发有限公司旅顺口区五一路西恻(军港对面)均价4800元/平米68—11686365555海富经典大连海富花园开发管理有限公司开发区海滨路与金马路交汇处价未定56—26787189777山庚一海小镇大连中庚房地产开发有限公司旅顺口区滨港路3660元/平米88—20286207888松源翰林宜品大连松源房地产开发有限公诃金州区五一路与开发区交汇处100平米左右87577777启新逸园大连凯鸿房地产开发有限公司旅顺口区旅顺启新街西一巷起价4080元/平米68—11586372288翠岛经典大连佳林置业房地产开发有限公司氏兴岛区临港工业区三堂价格未定10月27日-•期一组团开建馋新城大连建悻建设有限公司普兰店区盖亮路矿洞河畔2180—2510元50-7083153555盘新东方・吉年汇大连同济房地产开发有限公司开发区保税区西门均价4200元/平米62778999义兴・新港假n义兴房地产开发有限公司长兴岛区经济开发区临港工业区均价:2900元58—11385272666和嘉佳园大连和嘉房地产开发有限公司金州区大连市金州区南棉路66号总价15万起45—5062311777大连经济技术开发区浩源房地产开发枫澜雅筑开发区海滨路青松里5号5370元/平米40—18587509338有限公司华通和平海岸一一马德里堡大连华通夕阳红房屋开发有限公司旅顺口区滨港路999-26号3380-4120元51—4686897770大众开世嘉年天津大众集团大连建设开发有限公司旅顺口区白银山下红营子5370元30——9084377188华宇凤凰城大连华宇房地产开发有限公司大连经济技术开发区杏花里凤凰园路4500元51—16062788888为形象展示楼盘
二、年秋季房展会的总结和分析2007各参展楼盘特点鲜明A本届秋季房展会规模空前,同时启用大连世界博览广场和大连世界博览广场新馆两个展馆,总展览面积首次超过
2.5万平方米;各参展房地产企业在推广上体现出更加细致的计划性及更深远的前瞻性无论是亿达、福佳、正源、华润、万科、远洋、大华等知名实力房地产商,还是近几年在大连迅速崛起的运达、嘉和、长鹭、新星、松源、中庚、龙河、狮城等房地产开发新锐,各公司的参展项目风格各异、特点鲜明一一有的诠释创新的建筑理念、有的诠释美仑美奂的设计一一品牌实力、住房品质、宜居氛围、设计理念在特装展位中已经一览无余购房者目光逐渐转向新城区B.本届秋季房展会在分区上更加细致,专设有新城区展示区,随着主城区房价的不断攀升,旅顺、金州、开发区等新城区,以及长兴岛、普兰店等,因其价位适中吸引了很多购房人关注,市内四区落户政策门槛提高也使部分外地购房者将目光转向新城区紧凑型二居最受欢迎C.据组委会发布的数据信息,房展会期间卖出的商品高度平均面积为
81.4平方米,二手房平均面积为
75.14平方米在展会上,想买七八十平方米房子的人也最多这一面积的房子如此受欢迎,原因包括这样面积的房子一般为两室两厅,功能齐全,可满足一般家庭的需要,在大连房价不断攀升的背景下,很多家庭都想控制买房总成本,随着单价提高,一些想买100平方米左右房子的家庭也适当调低了对面积的要求,七八十平方米的房子受到追捧也很正常根据国家九部委2006年下发的7090的文件,这也成为七八十平方米房子供应量加大的背景六成市区楼盘未定价D.市内四区共有60个楼盘参加展会其中仅做形象展示的楼盘有36个,占60%,各展示项目总建筑面积
434.976万平方米其中甘井子区形象展示项目21个,占该区参展楼盘的
61.76%,展示的建筑面积
260.446万平方米从展示楼盘的开发进度看,明年上半年将进入集中销售期另外,由于房地产企业所得税税率明年下调,预计2008年年初会迎来商品房入市的高峰分析认为,如此大的上市量将起到缓解供需矛盾的作用而物业税在大连的试行,也为明年供需博弈增加了未知数八成认为房价仍看涨E.面对不断攀升的房价,很多购房者感到力不从心来自展会的调查数据显示,对于目前大连的房价,
79.02%的被调查者认为仍有较大的上涨空间,
21.24%的人认为房价上涨的空间很大,只有
20.98%的人觉得大连房价已没上涨空间本次展会上,普通住宅尤其是泉水区域的限价房,受到热烈追捧不过,也有一些人对公寓、别墅项目有侧重这体现了大连房地产市场的一个发展趋势,就是产品多样化,高端项目有所增加例如旅顺、四城区、开发区都出现了高端别墅,定价基本在万元以上.投资比例在减少F通过对参展市民的调查显示,购房客户中自住达
83.18%,占绝对比例;投资比例仅占
15.1%从被调研者年龄结构和家庭结构来看,20—30岁约占
39.90%,31—40岁占总体的
28.76%;41—50岁为
18.91%;50—60岁,占
12.44%因自住成为购房的主要原因,
87.47%客户选择在市内四区购房其中沙河口区域成为首选,比例达
32.02%;其次是甘井子区域,达
22.04%;开发区约占
4.64%,金州区由于地理位置距市内相对较远,意向客户仅占
1.16%o
39.90%
18.91%口自住■投资口20——30岁■31——
4028.76%岁□41--50岁口50——6岁对于投资者只占15%的比例,有房地产人士认为这是个比较低的水平出现如此低的投资比例,很可能是因为国家最近连续出台抵制过剩投资、投机的政策,使得部分潜在投资客的投资意愿降低商品房成交量开始走低G.通过近四届房展会商品房成交数量的变化,可以看出市民购房更加谨慎,仍持观望态度2006年大连秋季房展会4天会共成交商品房1683套,而今年秋季房展会成交量仅为1104套,减少了579套;2007大连春季房展会4天共成交商品房1126套,今年秋季房展会比其减少22套,本届秋季房会商品房成交量只比今年夏季房展会的992套多112,但由于夏季房展会时许多楼盘尚未开盘,所以从另一方面显示出今年秋季房展会商品房成交数量的走低这其中既有国家对房地产市场宏观调控,使部分炒房者离场的因素,众多新盘的高房价也是购房者望而却步的另一重要原因购房者的实际收入增长与房价的增长速度不同步,导致部分想购房的市民更加望价却步,采取观望态度展会时间成交套数同2007秋展相差套数2006秋季房展16835792007春季房展1126222007夏季房展992-1122007秋季房展1104----总房款在万以下的项目成为需求主流H.50通过对参展市民关于房款承受力的小查显示,总房价50万元以下的项目是购房需求的主流,占被调查总数的
61.14%;再次是50万——60万元之间的总价,占到
19.43%;而对于总价60万一一70万元的需求,则比例锐减,只占调查总体的
5.96%对于大多数购房者来说,60万元为消费者可承受的心理底线总价的承受力也在一定程度上决定了部分购房者不得不接受西拓北进的结果
三、对未来价格走势的预测根据国家发改委及国家统计局公布的调查结果显示,8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨
8.2%,涨幅创两年来新高,同时,空置商品房面积却同比下降了
9.3%;从房价近期增长趋势看,今年
5、
6、7月房价的增幅分别为
6.4%.
7.1%、
7.5%,房价涨幅速度在增快数据显示,8月新建商品房销售价格同比上涨
9.0%调查还显示,领涨居前位的主要是北京,深圳等一级城市及北海、乌鲁木齐、蚌埠等二级城市,0其中最为引人注目的是广西北海市的房价涨幅IWJ达
18.29%全市各区普涨,涨幅日趋加快A.根据官方数据的统计,从2007年1月至8月,大连商品房共成交23404套,平均每日增长
2.28%,成交均价从年初的
5771.33元,增长至6591元,平均每月增长
1.78%在多重利好因素的影响以及各大城市房价的疯狂领涨下,大连各片区的房价及涨幅同样令人咋舌片区日前均价范围(元/平)春展均价范围(元/平)价差(元/平)8000—-120007000——90001000——3000软件园区域西山区域7200——8500(不包括别墅)5600——6000800—-12006000——68005500——6000500——800山东路区域机场区域6500——75005500——60001000——1500旅顺口区4000——54002980——33501020——2050金州4500——55003500——40001000——1500在如此的涨势下,原有部分性价比不高的滞销楼盘,也借由大势而顺利突围,而依照大连市颁布的普通与非普通住宅的区分标准,目前市场上已经罕见普通住宅,大连房市正从价位上向高端挺进万元楼盘纷现,比涨势头强劲B.从近期部分楼盘上市信息来看,高价跳空开盘,高开高走的现象日趋普遍,万元楼盘数目犹如雨后春笋,纷纷亮相,全市楼盘比着涨的局面借助秋展之机,将逐步蔓延楼盘名称开盘(预期)均价(元/平)周边最高均价(元/平)价差(元/平)豪森茗家120008020(区交易均价)3980悦泰德里120008020(区交易均价)3980120009000(二期)3000嘉和花样年华三期远洋风景140006715(区交易均价)7285宅语原100007508(区交易均价)2492幸福E家福源120008500(四期)3500从表中可以看出,城市中心区域即将开售的楼盘,均价都在万元以上,跳高幅度惊人而甘区部分楼盘均价也以摸近万元,且某些特定户型亦已惊现超万元价格唯美品格均价9500元/平,特定户型售价15000元/平;位于机场区域的第五郡均价9000元/平,特定户型售价12000元/平,这一价格水平仍有继续上涨的趋势成交量减缓,价格继续上涨,成为本年未的趋势C.国房指数连续摸高,70个大中城市房价全部上扬,房屋空置率持续下降,这些官方数据表明国内房地产行业整体正形成新一轮反弹,全国房价的高跳普涨必将带动大连楼市从东方圣荷西高位开盘到蓝湾的首日热销,再到9月1日远洋风景盛大产品说明会,说明了对大连城市对高端住宅的强大需求以及大连人的强大购买力尽管政策面一直处于宏观调控状态下,提高首付和二套房利率的尘埃落定,使购房者观望气氛加重,受影响的不仅仅是投资客户,也包括真正想改善住房的自住客户,但对于整体的住房需求影响不大;外地购房大军的强劲支持,对大连未来发展前景的看好,现实房价上涨带来的巨大得利空间,种种利好因素依旧会推动房价的上涨秋展6成未开的楼盘,大部分将于今年年底和明年年初上市展会后大量新盘的集中上市,会给房价带来部分压力,宏观调控也会带来部分观望,高涨的房价也会拒绝部分购房者的进入,成交量下降而房屋价格上涨的局面会在年末继续上演
四、大连房地产未来发展.土地供应整体处于高位A大连市政府发布的《大连市住房建设规划2006—2010》显示2007年,供应住房用地总量
264.8公顷;2008年—2010年,供应住房用地总量810公顷其中,政策性住房用地605公顷,商品住房用地205公顷,2006年—2010年的5年内共提供住房用地
1355.8公顷按照惯例,去年的挂牌土地,大多在今年进入市场,加上今年上半年入市的项目,今年土地投入量开创了近年土地投入之最较大的土地供应量,肯定会对购房者心理产生影响一一增加观望气氛,但总体来说,不会影响大连房价上涨的基本走势大连市”十一五〃期间住房建设年度计划单位万平方米政策性住房年度商品住房合计普通商品住房经济适用住房廉租住房
2006230.
8681.
777.
53782007169.
5720.
5713132008191.
5700.
5883502009191.
5700.
5883502010184.
5700.585340合计
967.
83503.
7409.51731大连市“十一五〃期间住房用地年度计划单位公顷政策性住房年度经济适用住房、商品住房合计普通商品住房廉租住房
2006182.
655.
243.
22812007149.
35857.
5264.8200816842702802009158427027020101563965260合计
813.
9236.
2305.
71355.8大连城区热点区域期待多点开花B.城市中心区以市政府人民广场为中心向外辐射一定幅度的区域在这个传统区域的老住宅片区里面,现在可以看到一些价位比较高的项目,一些有代表性的项目,比如远洋风景其开发商是国内十大地产企业之一的远洋地产集团;另一个项目是颐和香榭,有日资投资背景,最后是大连本地企业润德地产的项目一一北京公园,都是集中在原来的福兴里、北京街一带,在此次秋季展会都有亮相所谓的城市中心区,因为周边有足够的、成熟的生活配套资源,上学、购物都比较方便,因此基本均价都在1万元以上,可以预期未来价格可达
15000、甚至16000以上但是限于土地资源的问题,城市中心区域的项目越来越少,即使推出,也以小体量项目为主,难以形成规模,目前这三个亮相的项目体量都在10万平方米以上明年市场还会一更大亮点出现,那就是裕景集团大连•中心,城市中心区今后几年内唯一一块超大体量的综合体项目了东部区域------中山区中山区作为大连的商务贸易中心区,房价飙升很快,近年来中山区的土地资源非常紧缺目前城市东部区域前几年拿的一些储备地块,在近几年陆续推出例如已经在售的海景项目一一金广东金海岸,目前均价超过12000元;即将推出的,由大连知名企业悦泰集团在中南路开发的小项目一一悦泰德里,还有因以5亿300万高价击退万科而名噪一时的解放路豪森茗家项目,虽已搁置2年,但明年终于将要面市场另外是香港中信集团的港湾桥项目,规模在20余万平方米以上几个项目都有可能成为今后
一、二年内中山区占市场主导地位的项目星海湾区域大连这几年最热的区域一一星海湾,从已售磬的星海国宝项目,到在售的大连明珠,壹品星海,到待开发的华润星海湾一号及大连一方的星海阳光二期,经过10余年的发展,星海湾已无开发空间由于星海湾板块已经成为大连高端住宅的标杆区域,整个的市场都在追捧,很多购房者内心有一个所谓的星海情结:要购买高端住宅首先考虑星海湾及其周边预计随着星海湾壹号的面市,明年星海湾区域房价将会出现新的突破这是属于星海湾最后的疯狂一一有理由的疯狂——因为星海湾在大连是唯一的,当土地资源已经面临耗尽的时候,现存资源的价值尤其珍贵西南板块目录、季房展概况2007
二、展会的总结和分析2007各参展楼盘特点鲜明A.购房者目光逐渐转向新城区B.紧凑型二居最受欢迎C.六成市区楼盘未定价D.八成参展市民认为房价仍看涨E..购房者投资比例在减少F.商品房成交量开始走低G
三、对未来价格走势的预测.全市各区普涨,涨幅日趋加快A万元楼盘纷现,比涨势头强劲B.成交量减缓,价格继续上涨,成为本年未的趋势C.
四、大连房地产未来发展.土地供应整体处于高位A大连热点区域期待多点开花B.资本涌动大连楼市C..大连楼盘品质竞争日益激烈D从星海湾往西就进入到大连房地产发展最快的区域一一西南板块以小平岛为代表,沿旅顺南路一直向西拓展一一小平岛、大学城一直到黄泥川,还有大学城所在的塔河湾一一这个区域称之为黄金价值链一个地区如果只有房子,而没有城市的氛围,没有经济的支撑就无法发展而旅顺南路恰恰最重要的是有经济的支撑,从软件园、高新园区,到塔河湾北侧的龙头工业园,整个旅顺串联了7个以高新技术、IT产业为主的主题经济带该经济带未来对大连经济的贡献是无可估量的这样一个张扬的产业带能聚集大量的消费群体,因此目前几乎所有大连西部的高端项目都在争取软件园、高新园区的从业者,如果某一经济带可以对整个城市经济作出贡献,那么这条价值链上的房地产项目它的价值肯定会充分地展现出来可以预期的是,当星海湾开完毕后,小平岛将成为大连海边规模最大的综合高端住宅项目区域,随着整个轻轨向大学城延伸而串联形成的经济产业带概念渐渐清晰化,大连的西南区域的房地产的价值是指日可待的西山片区西山片区以万科品牌为代表一一由万科假日风景、万科溪之谷,安邦水畔香浮、长鹭精品缘林等项目形成了西山片区的骨肉,贯穿的经络则是轻轨2号线北线房地产本身只有居住的价值,若要升值,则一定有其他因素支撑西山是大连地铁的起始点,地铁一条是从领水和到南关岭,一个是到港湾桥,在北京、深圳、上海等成熟的大城市,地铁开到哪里房地产就建在哪里,所谓的地铁上盖物业,即指地铁周边的物业一定是增值最快的,因此西山片区的升值也是可以预期的.资本涌动大连楼市C2007,是外地开发企业和资金涌入大连最为旺盛的一年华润、鲁能、远洋、裕景等地产“大鳄”纷纷来连,给大连楼市投入了重磅炸弹一一华润三大项目的大连大格局、鲁能东方优山美地、远洋集团远洋风景、裕景大连•中心向气定神闲、波澜不惊的大连楼市从此将不再平静在外来资金大量启动的同时,本土的一些房地产“大户”也加快了开发进程大量的资金投入也成为涌动大连楼市的内部动力内外夹击,2007年的大连楼市成为资本最为活跃的年份……亿外埠资金搅动大连大布局500万科西郊度假村项目、远洋风景、东方•优山美地、新希望家园、大众•开世嘉年、大华.御庭、海印长城、华润星海湾项目、大连中心•裕景、沿海绿色家园集团大连星海湾项目、莱茵海岸、时代广场、中庚塔河湾项目……据不完全统计,目前在大连正在建设和筹备阶段的外地开发楼盘数量约为17个项目,总投资额超过500亿元人民币,其中有三分之一的项目投资超过百亿外埠资金如此集中投入,无疑将对大连楼市产生巨大的影响随着政府宏观调控力度的增强,财政银根考核制度日渐完善,楼盘开发进度越来越多地受到了资金方面的严格控制与这些外来的地产“大鳄”同台竞技,无论是资金支持、产品创新、客户定位、品牌影响力还是营销手段,大连开发商都将面临前所未有过的严峻考验以华润集团为例,首次进入大连就同时拿下了天津街、开发区和星海湾三大地块,预计三个项目的总投资额接近200亿元人民币面对如此强势的外来竞争者,昔日乘凉于政府庇翼下的本土开发商,“强龙压不过地头蛇”的年代正在逐渐淡去当然,搅动大连楼市的不仅是外埠资本的涌动,还有众多新鲜的产品元素无论是万科的“情景洋房”,还是中体奥林匹克管理集团全国连锁的“奥林匹克花园”,这些在全国其他城市都取得了非凡成就的产品正在大连逐个启动他们在为城市注入了新鲜的建筑元素、丰富楼市产品类型的同时,也提升了大连的整体形象,加快了城市对接国际化建筑标准的步伐从土地经营到资本运作,大连的房地产市场正在逐步走向成熟,这是外埠资金将投资目标对准大连的主要原因而“最佳旅游城市”、“夏季达沃斯论坛”等一系列提升城市品牌的国际性活动落户大连,在为城市增添光环的同时,也为房地产开发带来了更多的契机本土地产大佬集中发力应对挑战面对大环境的裂变,大连本土的强势开发商也开始集中发力从亿达、金广,到运达、福佳,同时启动的项目都在3个以上如此大量的资金投入,也让外埠开发商看到了大连本土房地产开发企业的实力亿达集团麾下的美佳、圣北、软件园、富华等众多地产子公司纷纷在春交会期间推出了2007新项目---------------------------------------------------------------------------“第五郡”、“蓝湾”、“唯美品格”、“宅语原”、“东方圣荷西”,单从案名上就足以吸引购房者的眼球另外,还有高尔基路项目和星海湾项目,七星闪耀的格局正在形成一直低调应市的金广地产,在2007年也将推出5大项目——“金广・东海岸”、“枫景豪庭”、“枫丹丽城”、“金广海湾城”以及“美凯新天”,囊括了从豪宅到经济适用房的所有产品形式在石化、商业零售和房地产开发三大领域全面“开花”的福佳集团,2007年也将进入大面积开发阶段,包括占地367万平方米的大规模社区-----------------------------------------福佳新城、占地10万余平的福佳尚居、金州新天地,以及目前尚在热销的福佳•华东人家、福佳国际公寓和财富D座,其开发体量堪称大连本土开发商之最另外,运达地产也将在2007年进入资金释放的重要阶段,运达•嘉洲阳光、泊岭紫郡以及正在筹备的两个项目,也都将于今年推出由此,许多中小开发商不得不面临内外巨额资金的联合冲击,2007年的大连楼市正在进入最为惨烈的肉搏战阶段大连楼盘品质竞争日益激烈D.近几年,大在大量楼盘开盘的同时,一个新的营销模式越来越多的出现在大连购房者的面前——开放示范区从万科•假日风景、唯美品格、东方圣荷西、万科•溪之谷到蓝湾,开发商之间的竞争也从传统的“价格战”转向了楼盘品质之间的竞争,这被一些业内人士认为是一种良性竞争的回归以2004年万科.城市花园的示范区为初始,以实楼示范区进行销售的模式在大连地产市场急剧升温不仅建构细节更加完善而且规模增大、整体氛围更加详实,使购房者能够身临其境的体验该项目的真实居住感受在开发商为消费者打造的11的真实生活范本里,现房、实景所增加的无疑是老百姓的信任度,也一定会提升开发商自身的品牌形象这种从楼书、样板间到实景示范区的转变,也从一个侧面说明了大连楼盘销售模式正逐渐的走向成熟漫步于开放的示范区,不得不惊叹开发商在细节方面的精心雕琢,以最近开放的万科•溪之谷和蓝湾示范区为例,西班牙建筑风格在这里得到了完美的体现质朴温暖的色彩、简约明快的外力面、红陶筒、手工抹灰墙、圆弧檐口,就连小区内的设施物品也极具异域风情这种更直观的生活体验,怎能不让购房者心动购买从卖图纸到卖样板房再到卖景观示范区、实楼样板区,这种微妙的转变重新定义了大连楼市营销模式业内人士认为其原因是,购房者变得越来越理性,开发商做项目也不得不走务实、成品化的路线最初流行的样板房就是要1:1地将户型的真实生活范本展现给购房者可随着市场发展,消费者越来越认识到自己花钱买的不仅仅是房子,还包括小区公建、景观、配套等更多内容,于是实楼示范区出现在市场中实楼示范区就是房地产销售的,试用装可以让消费者从完整的示范区中体会到未来整个楼盘的生活氛围,实现开发商在规划、建设中的消费引导意图”从市场发展来看,目前的示范区开放还仅局限在大开发商的楼盘销售中,对于一些中小开发商来说,这种转变还需要一定的时间特别是在期房销售居多的今天,示范区作为期房与现房的过渡,更能增强消费者的信任度,满足消费者的购买需求这是一种趋势,更是开发商一种服务态度的转变
一、年大连秋季房展概况2007历时四天的2007大连秋季房展会在大连世界博览广场和大连世界博览广场新馆圆满闭幕本届秋季房展会在分区上更加细致,设有主城区、新城区、二手房展区、装饰装修展区、家具展区、百姓购房知识讲座区、媒体展示区等多个区域此次房展会总展出面积
2.5万平方米,商品房展出面积
1.8万平方米,参展企业79家,参展楼盘75个其中,甘井子区参展楼盘占参展楼盘的37%,其次是中山区的16%、沙河口区的15%和旅顺口区的ll%o据统计,4天展期内共成交商品房1104套,成交面积89904平方米,二手房成交317套,成交面积23820平方米,共计18万人次参观展会各届房展会商品住宅成交统计展出面积住宅成交面积住宅成交额届数时间展位个数参展企业(m2)(万面)(亿元)
11998.
7200090511.
70.
5321999.
32000100572.
70.
931999.
63500180825.
21.
0241999.
103000140624.
31.
0352000.
33000150657.
22.
662000.
740002008013.
866.
0372000.
11900040010218.
977.
182001.
31200060011521.
69.
892001.
7150007009617.
96.
02102001.
11120005007313.
14.
7112002.
3120005008217.
287.
38122002.
75000230784.
841.
22132002.
11120005208121.
127.
23142003.
3130006008625.
6610.
4152003.
6120005007028.
511.
5162003.
10120006508632.
317.
5172004.
315000666718.
333.
01182004.
712000500528.
253.
81192004.
1012000560627.
353.
01202005.
3150005005513.
15.
7212005.
7120004505410.
244.
2222005.
101500075064136.
18232006.
3180009768614.
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1025000798.994注■为各届秋季房展会大连秋季房展会参展楼盘表项目名称开发商项目位置均价面积销售热线备注星海湾壹号华洵置地沙河U区星海广场,正对着星海湾的位置200-40084899999预计价位:起价20000元/平米预计价位起价7000元/平米预计在明年
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