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生活须要嬉戏，但不能嬉戏人生；生活须要歌舞，但不需醉生梦死；生活须要艺术，但不能投机取巧；生活须要志气，但不能鲁莽蛮干；生活须要重复，但不能重蹈覆辙——无名可行性分析报告二00五年十一月书目第一章总论
一、建设项目概况
二、项目建设的必要性
三、可行性探讨编制的依据
四、可行性探讨结论其次章市场分析
一、宏观经济形势分析
二、长沙市房地产市场分析
三、一般供应市场预料
四、项目自身因素分析
五、项目市场分析结论第三章项目建设条件
一、基础理论建设的自然条件
二、项目建设的用地条件
三、项目用地规划限制条件
4、交通与停车场管理系统
六、消防设计
七、环境爱护
1、公共与生活用水处理
2、固体垃圾处理
3、噪声处理
八、经济技术指标表1项目经济技术指标表名称指标总用地面枳净用地面枳总建筑面积计入容积率总建筑面积住宅其其中商业中配套设施阳（不计入容地下室通根率）建筑占地面枳总户数总停车数容积率建筑密度绿地率建筑高度第六章项目实施进度支配
一、项目进度支配的原则
1、尽量缩短建设工期因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在肯定程度上确定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以削减资金占用成本，从而削减总投资而且，工程在建设过程在须要配备特地的管理人员与肯定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象为缩短工期，应重点做好以下工作选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效协作，协调推动施工进度
2、分片分期开发
3、住宅和配套同步
4、高效运用资金
二、项目实施的进度支配项目开发期支配表开发期数项目名称时间主体建筑工程一期建筑安装工程销售二期主体建筑工程建筑安装工程销售主体建筑工程三期建筑安装工程销售项目建设经营期进度表完成整个项目建设经营期时间主要工作内容投资的比例前期打算工作1一期主体建筑基础工程一期主体建筑工程206年4月一期起先销售一期销售工作一期建筑安装工程3二期主体建筑部分工程二期销售工作二期主体建筑部分工程4二期建筑安装工程二期销售工作三期主体建筑工程5三期销售工作三期建筑安装工程6三期销售工作第七章项目营销方案策划
一、营销卖点
二、销售策略
1、开盘期
2、强销期
3、销售尾期
三、促销策略
1、广告销售打算期在这一阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域与项目状况一窍不通，人们从施工现状无法了解小区的整体规划所以，此期的重点放在项目所在区域与项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣扬上主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣扬，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能快速抓住消费者的留意力通过大力度宣扬，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫开盘期与强销期加大广告频率与媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣扬攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响在宣扬内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象销售尾期该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣扬应重点放在实惠促销上同时，通过宣扬树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫此阶段的广告频率相应削减，以降低宣扬成本
2、广告媒体
3、人员促销销售打算期对销售人员进行特地的培训，以规范他们的行为细微环节，统一制定销售说词销售期间要求销售人员热忱、耐性、恳切地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”、“顾客就是上帝”的营销思想另外，采纳一些嘉奖方法调动促销人员的主动性
4、房展会
5、精品楼书
6、公共关系
四、打算策略
1、销售中心
2、样板房展示
3、楼盘正式推出仪式
五、项目销售收入实现支配项目各建设经营期销售比例表经营期销售比例（％）销售金额（万元）10023456合计第八章项目总投资估算与资金筹措支配
一、项目总投资估算的依据
1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；
2、湖南省建筑工作估算指标；
3、长沙市最新材料价格信息；
4、2023年湖南省建筑工作概算定额；
5、湖南省建设厅文件湘建价
[2023]578号文；
6、省定额站建定价
[2000]138号文有关人工工资的规定；
7、房地产公司项目规划设计方案；
8、我司近期类似项目有关造价资料
二、项目总投资估算的原则
1、项目投资估算尽可能反映项目的实际状况；
2、项目总投资尽量符合节约和平安的原则；
3、项目总投资估算对于无法精确估算的项目在预备中考虑
三、项目投资估算与资金筹措支配
1、项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标表项目数量单位项目数量单位总用地面积m2容积率总建筑面积m2建筑密度地上住宅建筑面m2绿地率积地上店面建筑面m2车位个积地上配套设施面m2户数户积地下建筑面积m2建筑类型构成表类型面积（而）商铺住宅会所与管理用房地下层
2、项目开发成本估算1）土地成本2）前期工程费前期工程费估算表序号项目计算依据计价（万元）类型面积（而）单方造价（元/rtf）投资总额（万元）小高层住宅商铺地下室合计4）基础设施建设费基础设施建设费估算表序号项目计算依据金额（万元）1供电工程总用地面积x元/nf2供水工程总用地面积x元/nf3排水工程总用地面积x元/nf4道路工程总用地面积X元/近5绿化工程总用地面积X元/以电信、媒气工程总用地面积X元/nr合计5）公建配套设施费公建配套设施费估算表序号项目计算依据金额（万元）1会所、幼儿园与管理用房/合计6）开发期间税费（公用设施建设费等）开发期间税费一览表序号项目计算依据金额（万元）1教化设施配套费总建筑面积x元/nV2物业基金建安工程费X%3公用设施建设费基础设施建设费X%4工程质量监督费总建筑面积x元/以5工程监理费总建筑面积x元/近6供水管网补偿费（住宅）总户数X元/户7供水管网补偿费（商业）商业建筑面积x元/itf8供电用电负荷费（住宅）总户数X元/户9供电用电负荷费（商业）商业建筑面积x元/nf10其他建安工程费X合计7）不行预见费不行预见费取以上1〜5项之和的2虬8）开发成本开发成本以上1〜7项合计
3、项目开发费用估算1）管理费用管理费用一般取开发成本的2%2）销售费用销售费用详见销售费用估算表销售费用估算表序号项目计算依据计价（万元）1广告宣扬与市场推广费销售收入义2销售代理费销售收入又
0.7%3其他销售费用销售收入又
0.5%合计3）财务费用财务费用详见贷款还本付息表4）开发费用开发费用前面1〜3项之和
4、总成本费用汇总与分摊表项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表13）
四、项目建设的市政配套条件第四章项目开发定位
一、项目市场定位
二、项目消费群定位
三、项目产品定位
四、产品风格定位
五、项目社区形象定位
六、项目功能定位
七、项目价格定位第五章项目规划设计方案
一、设计思想、设计理念与设计特点
二、总体规划
三、建筑设计
四、结构设计
五、专项设计
六、消防设计
七、环境爱护
八、经济技术指标第六章项目实施进度支配
一、项目进度支配的原则
二、项目实施的进度支配第七章项目营销方案策划表13投资成本费用估算汇总表总额（万得房成本（元/面）成本项目元）小高层住宅商铺车位
1、开发成本
（1）土地成本
（2）前期工程费
（3）建安工程费
（4）基础设施费
（5）公建配套设施费
（6）开发期间税费
（7）不行预见费
2、开发费用
（1）管理费用
（2）销售费用
（3）财务费用
3、合计
5、资金筹措、投资支配与借款利息1）资金筹措与投资支配投资支配与资金筹措表建设经营期序号项目合计1234561投资总额建设投资
1.
11.2贷款利息
1.3流淌资金2资金筹措
2.1自有资金
2.2借款销售收入
2.3再投入2）贷款本金的偿还与利息支付贷款还本付息结算表建设经营期序号项目名称合计1234借款还本付息1季初借款累计
1.1本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计季初借款累计
1.2其次笔借本季借款款本季应计利息季末还本付息季末借款累计季初借款累计
1.3第三笔借本季借款款本季应计利息季末还本付息季末借款累计借贷汇总季初借款累计本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计第九章项目销售和收入测算
一、住宅销售单价的确定
1、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）1）说明采纳市场比较法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有肯定可比性的案例进行对比，然后修正出本案的现时均价，最终再依据近两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化、楼层、户型、朝向等个别因素不能确定,所以本次对其价格的测算仅从平均价格的程度作估算【市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易的类似房地产加以比较比照，从已发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法］2）比较案例依据替代原则，选取近期交易的四个周边案例作为比较案例3）房地产价格影响因素说明表表16房地产价格影响因素说明表项目名称本案触1触2触3标准均价（元/肝）待估交易时间修正交易状况修正正常正常正常正常交通较好良好良好良好区域因配套较好良好良好良好素环境较好较好较好较好区位较好较好较好较好装修不计装修不计装修不计装修不计装修个别因发展商实素较雄厚较雄厚较雄厚较雄厚力项目规模较大一般一般较小小区绿化良好一般一般一般小区配套良好一般一般一般建筑结构钢混钢混钢混钢混建成年头期房2023年期房2023建筑形态小高层小高层小高层小高层4）、房地产价格影响因素修正系数表设定本案的各项影响因素比较系数为0,以本案的各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表17表17本项目小高层住宅价格市场比较法系数修正表项目名称本案鼬1触2融3标准均价（元/Itf）待估交易时间修正0000交易状况修正0000交通0+1+1+1区域因配套0+1+1+1素环境0000区位0000小计0+2+2+2装修0000个别因发展商实0000素力项目规模0-2-2-4小区绿化0-2-2-2小区配套0-2-2-2建筑结构0000建成年头0-20-1建筑形态0000小计0-8-6-9修正后均价5）计算结果比较修正后，以三个比准均价的算术平均值作为市场比较法的评估结6）本案价格预料近几年来，对房地产影响较大的因素有房地产价格走势、宏观政策影响等A、房地产价格走势B、宏观政策影响C、本案的价格预料
2、用成本法确定销售价格的下限
3、建议销售单价
二、商铺销售单价的确定
1、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）本项目商铺价格市场比较法系数修正表项目名称本案mi岫2触3触4标准均价（元/肝）待估交易时间修正0-2-3-1-2交易状况修正00000区域因素交通0+15+15+5+15繁华0+35+25+10+35度小计0+50+40+15+50个别因素层TIWJ0-1-1-1小计0-1-1-1-1修正后均价商铺平均标准价=（a+b+c+d）+4=e元/平方米本案商铺的价格预料本案商铺平均价格;现时平均价格X（1+房地产价格走势幅度+宏观政策影响）二元/平方米
2、用成本法确定销售价格的下限商铺销售单价m
23、建议销售单价综合考虑项目周边商业氛围等因素，建议商铺销售单价元/而
三、车位销售单价的确定
四、项目总销售收入的确定依据成本估算与市场探讨的结果，确定该项目的销售从建设经营期的第2期起先销售，整个销售过程也许按三期分批进行，依据建议住宅均价为元/nV,车位均价为万元/个，商铺整体均价为元/行，以此计算实际的销售收入详见销售总收入预料表（表20）和销售收入分批按比例预料表（表21）o表20销售总收入预料表建议销售单价（元/项目可销售面枳（曲）销售收入（万元）m2）住宅商铺车库合计表21销售收入分批按比例预料表可销售面解比例建议销售单价积期数项目（%）.（m2）（万元）（万元）住宅2期商铺车库住宅3期商铺车库住宅4期商铺车库住宅5期商铺车库住宅6期商铺车库
五、项目住宅定价模拟
1、均价确定依据以上方法测算可得出项目推出时住宅的基础均价（Pa）约为元/平方米
2、项目中详细单位定价模拟公式Pu=PaX1±B1±D1±S1±F XUB为日照系数,东、南朝向单位取正值，西、北朝向单位取负值D为景观系数,依据不同单位景观视野实现程度确定S为户型系数,复式单位取正值，缺憾单位取负值F为楼层系数,均价层以上的取正值，均价层以下的取负值U为随机系数,依据实际状况（如单位旁边有机房干扰、楼道电梯其中:与行人干扰等）确定
3、详细单位定价模拟在此以一个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程的参考＞该单位的假设条件如下南向；景观好；既非复式单位也非缺憾单位；位于12层小高层中的第9层（比中间基准层高2层）；无特殊的不良因素干扰＞结合市朝向、景观、楼层价差等因素对产品价格影响的一般状况，分别赐予日照系数B
1.5%、景观系数D1%,楼层差价F层差
1.5%一个测算值＞则该单位定价为Pu=PaX1±B1±D1±S1±F XU=2700X1+
1.5%X1+1%X1+0X1+2X
1.5%X1=2851元/平方米第十章项目财务评价
一、财务评价技术线路为了评价该项目经济效益方面的可行性，在产品定位、产品设计、收集相关估算指标的基础上，首先估算该项目的投资额与支配资金筹措也就是依据阅历人士的给值和相关资料的查找对该项目的开发成本、开发费用进行估算，再依据得到的资金投入估算值拟订资金筹措支配接着测算销售收入本项目的销售单价主要以市场比较法结合成本法来确定销售状况按四批计算并得出总销售收入在前面的基础上可以进行项目的财务评价财务评价是由税金、损益表、全部投资现金量表、自有资金现金流量表的计算得出该项目的静态指标和动态指标，然后与房地产同行业的指标相比较通过资金来源与运用表可看出本项目的贷款偿还实力和自身平衡实力再进行项目的不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感的不确定因素因此分别计算出敏感因素上下波动时静、动态指标的改变和投资盈利的临界点，从中体现其抗风险实力的大小
一、营销卖点
二、销售策略
三、促销策略
四、打算策略
五、项目销售收入实现支配第八章项目总投资估算与资金筹措支配
一、项目总投资估算的依据
二、项目总投资估算的原则
三、项目投资估算与资金筹措支配第九章项目销售和收入测算
一、住宅销售单价的确定
二、商铺销售单价的确定
三、车位销售单价的确定
四、项目总销售收入的确定
五、项目住宅定价模拟第十章项目财务评价
一、财务评价技术线路
二、财务评价
三、项目不确定性分析第十一章项目综合评价结论与风险规避建议
一、项目综合评价结论
二、项目风险规避建议
二、财务评价
1、税金计算本项目销售税金与附加估算:详见销售税金与附加估算一览表（表22）表22销售税金与附加表序建设经营期项目号123456销售收入1销售税金与附2加营业税
2.1城市建设维护
2.2税教化附加
2.3防洪工程维护
2.4费印花税
2.5产权登记费
2.6土地增值税3注:
①营业税5%城建税为营业税的7%；教化附加税为营业税的5%；防洪工程维护费按销售收入的
0.18%提取；印花税按销售收入的
0.03%提取;产权登记费按销售收入的
0.1%提取
②土地增值税二[销售收入一（总成本费用+销售税金与附加+开发成本）X20%]X30%o
2、损益表与静态盈利分析1）项目损益表表23损益表建设经营期序号项目合计1234561销售收入2总成本费用3土地增值税销售税金与附加45利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金9可安排利润投资利润率投资利税率资本金利润率注所得税税率按33%取；盈余公积金按税后利润的10%提取2）评价指标A、投资利润率=（利润总额/总投资额）X100%=
21.26%B、投资利税率二（利税总额/总投资额）X100%=
28.96%C、资本金利润率二（利润总额/自有资金）X100%=
88.72%
3、现金流量表与动态盈利分析对项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国的财会制度，结合房地产开发的实际状况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益本项目的主要评价指标有财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）与项目动、静态回收期等指标评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表（表24）、自有资金现金流量表（表25）1）全部投资现金流量表表24全部投资现金流量表建设经营期序号项目1234561现金流入销售收入
1.
11.2其他现金流入2现金流出
2.1建设投资土地增值税
2.2销售税金与附加
2.3所得税
2.4净现金流3税前净现金流4注
①财务内部收益率（FIRR）能反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利实力当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利实力已满意最低要求
②财务净现值（FNPV）是考察项目在计算期内盈利实力的动态评价指标,净现值大于或等于0的项目是可以考虑接受的
③经计算得评价指标税前数值税后数值财务净现值（1二10%）财务内部收益率投资回收期（静态）投资回收期（动态）2）自有资金现金流量表表25自有资金现金流量表建设经营期序号项目2561341现金流入销售收入
1.1其他现金流入
1.22现金流出自有资金
2.1销售收入再投入
2.2偿还贷款本金
2.3偿还贷款利息
2.4销售税金与附加
2.5土地增值税
2.6所得税
2.73净现金流经计算得:评价指标数值（税后）财务净现值a=io%）财务内部收益率投资回收期（静态）投资回收期（动态）由上述指标可以看出，
4、运用表的贷款偿还实力分析表26资金来源与运用表建设经营期序号项目名称123456资金来源1销售收入
1.1自有资金
1.2银行借款
1.3其他收入
1.4资金运用2建设投资
2.1借款还本付息
2.2销售税金与附加
2.3土地增值税
2.4所得税
2.5盈余资金34累计盈余资金由上表可以看出
三、项目不确定性分析本项目的不确定性分析包括项目的盈亏平衡点分析以与项目的敏感性分析
1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析亦称临界点分析或保本点分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如方案所设，则由计算可得，当本项目的销售率为
83.66%时，该项目全部投资利润率为零，即投资刚能保本故本项目方案风险程度在可限制之内
2、敏感性分析敏感性指影响方案的因素中一个或几个估计值发生改变时，引起方案经济效果的相应改变，以与改变的敏感程度影响项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短据市场预料，开发成本项目中最有可能发生改变的是建安工程费和售价水平因此，项目的敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响，计算结果详见敏感性分析表（表27）表27敏感性分析表售价变动建安工程费变动全部投资基准方案-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%财务净现值财务净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响第十一章项目综合评价结论与风险规避建议
一、项目综合评价结论针对项目建设的可行性，综合前面九章内容所述，我们提出以下结论:
二、项目风险规避建议
1、成本风险
2、销售风险
3、决策风险
4、工期风险
5、其它风险第一章总论
一、建设项目概况
1、建设单位基本状况
2、项目概况
二、项目建设的必要性
1、（某城市）房地产市场的须要
2、（某区）城市建设的须要
三、可行性探讨编制的依据（长沙为例）
1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；
2、湖南省建筑工作估算指标；
3、长沙市最新材料价格信息；
4、2023年湖南省建筑工作概算定额；
5、湖南省建设厅文件湘建价
[2023]578号文；
6、省定额站建定价
[2000]138号文有关人工工资的规定;
7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表；
8、房地产公司某区项目规划设计方案；
9、托付方供应的其他有关资料；
10、我司近期类似项目有关造价资料；
11、现场勘察与市场调查收集的有关资料等
四、可行性探讨结论项目财务评价结果如下财务指标数值财务净现值投资利润率投资回收期借款偿还期盈亏平衡点通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论:
1、项目销售市场前景……，建设条件……；
2、项目的前期工作……
3、项目的各财务指标……；
4、项目投资额，投资回收期，经营风险・其次章市场分析
一、宏观经济形势分析
1、长沙经济持续、快速增长
2、居民消费实力，消费意识
3、城市规划促进房地产市场发展
4、区域发展分析
二、市房地产市场分析
1、房地产供应状况
2、长沙房地产需求状况
3、长沙房地产价格分析
4、住宅市场的户型特点
5、住宅市场的竞争态势
6、长沙住宅消费者分析
7、住宅市场的发展趋势
三、一般供应市场预料
1、开发商对国家政策改变的预期
2、开发商对需求市场的预期
四、项目自身因素分析
1、项目优劣势分析1）区域环境分析2）地段分析3）地块特征分析4）开发商实力分析5）生活配套分析
2、项目投资机会分析1）强有力的消费支持2）区域规划前景与政策支持3）咸嘉湖改造利好
五、项目市场分析结论综合以上分析可得出以下结论第三章项目建设条件
一、基础理论建设的自然条件长沙属亚热带季风性潮湿气候气候特征是气候温柔，降水充足,雨热同期，四季分明长沙夏冬季长，春秋季短春温改变大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季寒冷少
1、气温＞年平均气温
17.2℃＞极端最高气温
40.6度＞极端最低气温-
11.3度
2、雨量＞年平均降雨量
1389.8mm＞年最大降雨量
1959.4mm＞年最小降雨量
192.5mm
3、湿度＞年平均相对湿度80%＞年最小相对湿度10%
4、季候风＞年平均风速
2.7m/s＞最大风速24m/s
5、雪＞年最大积雪深度20cm＞年最大冻土深度5cm
6、日照＞日照时数达1677小时
二、项目建设的用地条件
1、项目地块概况
2、项目地块地形、地质条件
三、项目用地规划限制条件
1、项目规划限定容积率，绿地率，建筑密度
2、后退红线限制东、西退规划路边线或用地红线多层＞4米，高层＞8米；南、北:多层退规划路边线＞5米且退用地红线＞
0.55H,高层退规划路边线＞8米且退用地红线＞12+
0.2Ho
3、间距限制建设间距类区
4、建筑高度限制
四、项目建设的市政配套条件1道路
2、供电
3、供水
4、排水
5、暖通
6、供气
7、电话通讯
8、网络第四章项目开发定位
一、项目市场定位
二、项目消费群定位
三、项目产品定位
四、产品风格定位
五、项目形象定位
六、项目功能定位
七、项目价格定位第五章项目规划设计方案项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以与建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最终对设计方案的技术经济指标进行阐述
一、设计思想、设计理念与设计特点
1、设计指导思想
2、设计理念
3、设计特点
二、总体规划
1、总平面布局与交通流线规划
2、组团化
3、绿化系统规划
4、公建配套规划
三、建筑设计
1、建筑风格
2、住宅类型
3、户型设计
4、小区停车处理
四、结构设计
五、专项设计
1、火灾报警与联动限制系统
2、电视电话宽带网系统
3、保安监控系统。
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