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海门财富广场项目营销推广方案(提议稿)第三章入市时机
一、入市原则入市时机方式把握得好,才能产生好日勺销售开局而“良好日勺开始是成功的二分之一”,故何时入市,怎样入市值得谨慎思索,并应遵照如下原则【准备充足入市】我们要防止为一种特定的时间入市,为某种偏好入市或为入市而入市在销售方略不明确、市场动向没有把握、销售工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市,销售前景将是黯淡的【无造势不入市】“无造势即无市场”,为了尽快引起市场的关注,故入市准备时间再短也不能忽视造势,并且还要千方百计地造好势【销售旺季入市】通过销售旺季火热的销售气氛来实现本项目一炮打响,迅速在市场上扩大著名度和影响力,将有力增进后续销售【低价方略入市】本项目的I价值在于其地段的价值,而项目产品的升值,在市场形成之前,更多的是市场人为的J制造紧张和前期价格制定和推售方略上日勺价格升值因此,提议第一批房源入市时采用低于均价10%的价格入市,在导致开盘旺销日勺同步又为后续推出房源的升值和提价做铺垫【有控制地入市】根据工程进度、价格方略、销售导向、客户积累状况等分期分批有节奏地向市场推出产品和房屋数量,防止一拥而上,户型小时迅速被抢尽、户型较大成积压的I局面,实现均衡、有序的销售目的在住宅销售获得成功,项目市场形象已经树立的基础上,结合SOHO的客户积累状况,再顺势推出SOHO公寓房源
二、销售节奏安排
1、指导思想认筹一一解筹一一解筹一一开盘,再认筹一一解筹一一解筹一一再开盘(反复解筹方略)
2、设计思绪充足做好形象导入期、制造多种持续热销期
三、推广节奏及计划本项目筹划与营销的关键,在于跳出一般竞争的I层面,防止拼价格、拼规模,而应以“海门都市形象代言”的高度和眼界俯视一切,才能跳出竞争圈,拉开与其他项目的距离,找到目的客户接受日勺说话方式与推广手法从而抛弃竞争对手姿态、营造差异化的市场环境,并在产品形象的基础上运用投资前景、理性分析赢得目的客户的认同与购置总体推广思绪先造势,再入市;边造势,边入市根据营销战役设计将推广周期划分为二块先推住宅,后推SOHO公寓,其中住宅采用反复解筹,反复造势再分批入市的方略进行待住宅销售掀起高潮后,顺势推出SOHO公寓推广节奏是将整个项目营销推广作整体安排,并估计大体的效果和销售进度,规划大体的促销活动,使整个项目处在宏观把握之中,而不至于临阵磨枪,随波逐流当然,市场是变化的I,在各个时期也许会出现某些状况,我们可以根据详细状况做出部分调整,使项目推广更符合市场行情,不至于手忙脚乱结合本项目的实际特点,我们将本项目推广节奏分为如下六部分
1、形象导入期【时间】2023年3月-4月【工作内容】媒体软性投放;整体广告公布;售楼现场包装;公关活动执行;展示系统、导视系统完毕;售楼资料设计印刷完毕;银行按揭手续准备就绪;贯彻客户资源登记,试探市场反应,制定并修改营销战略、价格方略等,使项目更贴近市场需求;销售人员培训、就位VIP卡的发售【预期效果】为项目营造良好的导视系统及现场环境,为公开发售做出市场预测,积累一定日勺市场影响和销售气氛,为项目开盘积累人气,并登记部分客户,为开盘礼仪轰动效应做好准备
2、住宅销售期【时段】2023年5月-7月【工作内容】反复解筹住宅的活动筹划敦促导入期客户落定及签约销售人员进场接待客户媒体广告的投放及监控销售业绩及总结价格日勺方略调整销售的方略调整
3、SOHO形象导入期【时段】2023年8月-9月【工作内容】前期客户时梳理SOHO主题广告的投放VIP卡时认购工作公关活动的筹办
4、SOHO持续销售期【时段】2023年10月T2月【工作内容】开盘活动筹划敦促导入期客户落定老带新活动开展客户协议时签定方略的调整
5、促销清盘期【时段】2023年1月-2023年3月【工作内容】物业的完善和现场的展示抓住春节前后海门及周围地区“返乡潮”的人群进行扫网有关促销活动的开展
6、各阶段推广费用估算预算原则按照目前地产界一般的原则,推广费用在物业总市值
1.5%-2%之间本项目在后期将尽量有效地减少广告成本但推广预算仍按物业总市值2%进行宏观控制推广费用包括工地现场包装设计、制作;宣传资料、设计、印刷;多种媒体广告设计、制作及公布促销活动筹划、实行等第四章广告方略最佳的广告不仅富有创意,更有助于销售光有创意是不够时,广告应当比一种艺术形式更丰富;广告方略应是一种系统的营销方略广告的目的I不在于公布有关产品的J事实,而是要推销一种处理方案或梦想,把你的I广告和客户时渴望联络起来
一、广告关键定位即为广告调性,应与本项目的推广关键主题、广告诉求主题相吻合
1、住宅产品广告定位赛城集团三星房产,荣誉出品!市中心豪宅,恭迎品鉴!领秀中心,致敬海门!新海门新坐标新生活生活因中心更美好
2、SOHO产品广告定位让海门人民财富起来解放路的财富旗舰,积聚能量的总部基地既要投资好,更要付得少海门人民财富的倡导者
3、运用新奇的广告诉求,围绕项目日勺关键定位,吸引市场关注的同步,又强有力的灌输项目关键卖点,增进销售
二、媒体组合以海门市主流媒体为主,结合强势媒体形成宣传攻势的黄金组合以报纸、电视、户外及短信群发为重要媒体组合以DM直邮为重点,实行有目的的投放,集中投放目的客户集中的场所
1、报纸以《海门日报》为主、《扬子晚报》为辅
2、电视海门新闻及剧场栏目为主;在海门新闻阶段和黄金剧场时间段插播广告同步配合项目活动节点,有针对性的阶段播放游动字幕告知
3、户外在市中心、336省道、三厂、叠石桥、苏通大桥、沿海高速、宁启高速等关键地段和海门连接周围县市的关键路口树立广告牌,进行人群和道路截杀
4、短信群发南通、海门中国移动、中国联通月消费200元以上,小灵通月消费100元以上的客户进行点对点发送
4、杂志《南通楼市》等
5、DM重要针对海门市区的商场、建材市场、试验学校、叠石桥等海门及周围专业市场进行针对性的扫单第五章形象包装成功的楼盘包装是物业的品牌形象和发展商实力的体现,个性是楼宇包装的灵魂,介于本项目是期房销售,包装的目的I是为了树立整体形象,提高项目品质,从而增长客户信心,加紧销售步伐
一、销售道具
1、投资手册专业的售楼资料,设计风格应与其项目定相一致,内容全面,制作精良,具有高档感,配合形象加以发挥,提供清晰明确的投资分析和项目卖点内容简介供买家选择
2、D M类似海报,只是以专业DM规格进行派发
3、楼书正面企业及项目简介、背面产品阐明及户型
4、三维动画由于本项目以“豪宅”定位,三维动画的作用与模型类似,使买家设想本项目完毕后的模样,设计时可从不同样的角度来体现楼盘及户型时长处
5、手袋可作为流动媒体宣传,并可装售楼资料
6、名片重要便于置业顾问与客户沟通及联络
7、展板售楼中心悬挂资料,可全面展示楼宇的优势和卖点
8、导示牌接待处、签约处、交款处、路牌等标牌,功能制作要精良,体现专业性
9、流程图购房日勺整个销售流程图表
10、购房须知购房的规定及注意事项
11、银行P0S机便于客户刷卡付款
12、激光笔、购房须知、详细价格表、销控表、认购书、交房原则、物业管理内容等
二、工地环境形象包装工地作为买家最为切身关注的地方,是宣传最经济和开放的场所,工地形象怎样,不仅直接与物业和企业形象有关,且还可以营造销营气氛,激发购置欲望因此提议
1、工地气氛运用彩旗、汽球、条幅等宣传物品,引人注目,营造人气旺,整洁有序的J施工现场
2、制作宣传围墙,一不影响内部施工的整体效果,二可作为重要宣传手段进行宣传围墙形式要新奇,突出
三、样板房展示样板房是促使客户成交时最有力催化剂,提议大户型住宅及S0H0产品各设计一款,不同样的风格设计,展示风采,把设计理念、品牌形象融入,通过样板房打动客户,增长销售人员时说服力样板房在考虑到本项目所属类型包括了商业、住宅及SOHO三种产品,在营销推广过程中怎样进行三方兼顾,又要重点时突出每一种产品是本项目营销推广之关键所在因此,在进行财富广场日勺营销推广过程中,保证产品迅速销售日勺前提下,将产品打导致为海门日勺示范工程、明星项目,建立项目的高质素、高性价比的市场形象,并抵达产品利润的最大化,为项目日勺持续销售奠定坚实的I市场基础设计上不要太繁琐样板房展示的总原则以展示空间长处、体现视觉形象为目的样板房作为销售过程中的展示工具,是货真价实时户型展现,也是产品生活内在品质日勺第一感受----------------------------------------------(本汇报完)-------------------------------------------美家居管理有限企业2023年3月7日第一章项目分析、项目优势
1、地理位置优越:项目地处海门电视塔西南侧,珠江路西侧得天独厚日勺区位优势,人民路、解放路、步行街近在咫尺;无与伦比日勺配套优势,东方雁大酒店、国际会议中心、20230ml文化广场尽收眼底;一应俱全日勺教育优势,海门市少年宫、东洲小学、通源小学、东洲中学仅一步之遥
2、理念优势开发理念全面领先开发商具有开阔的视野、做大做强的雄心、尊重专业的理性,可以集合最优秀的筹划企业、规划企业、建筑企业构成最强团体,发明令对手无法超越的领先产品
3、政策优势政府大力支持项目位于海门市中心主干道,是海门对外日勺都市名片,是都市形象日勺体现,得到政府高度关注和大力支持
4、配套优势周围生活配套完善周围学校、超市、医院、休闲娱乐场所等一应俱全,为你生活、工作提供强有力欧I保障
二、项目劣势
1、由于房产新政不停出台,银行利率不停调整,目前的购房群体更趋于理性化从目前客户登记状况反应,购房户对90—100平方米日勺户型需求较大,对130平方米以上户型需求较少,而本项目则是大户型较多,因此在销售上会导致一定的压力劣势优化方略在规划上合适调整,在宣传上重点剖析大户型的功能,深度挖掘大户型的长处,将产品以“豪宅”定义在售楼处划出区域展示品牌门窗及可视门禁系统等
2、SOHO概念尚未深入人心,市场认同度不高,居住价值和投资价值没有得到深入理解劣势优化方略在报刊上登出硬广告及软文,理性分析SOHO的居住价值和投资价值
3、营销推广手法单一,广告诉求点不明确.劣势优化方略售楼处内外部需重新包装、设计新款楼书、折页、企业内部刊物等,增长户外广告、报纸广告、短信群发等强势媒体组合形式第二章营销推广方略
一、营销概念设计从项目开发思绪来看,本项目产品是集居住、办公、商业于一体日勺综合产品,以实现最大利润日勺目日勺来讲,高档的产品才能保证高日勺销售价格,因此在档次上要追求中高档,因此本案产品综合定位为居住、办公、商业一体化中高档小型综合体
1、住宅部分概念设置豪宅中央论地段决定价值本项目地处海门中心城区位置,在一定程度上代表了海门的都市形象,受到市政府领导的高度重视因此在一定程度上也代表了海门先进的I生活理念,是现代新生活的I领跑者提议由于本项目确定为“豪宅”类型,势必在案名、形象塑造、广告推广等都将以高档住宅概念面向大众如以现案名“财富广场”对外宣传高档住宅,感觉商业味太浓,缺乏了消费者对豪宅的I第一印象可在推广中重新树立本项目住宅案名,例如财富广场•三鑫豪庭
2、SOHO公寓定位小户型公寓不仅可以住,也可转变成具有商务功能的Office办公楼本案SOHO产品为精装独立产权公寓,并严格按照SOHO原则打造中高档小区提议由于本项目所处地理位置极佳,可考虑引进品牌快捷酒店进驻部分SOHO,与品牌快捷酒店签约典礼作为宣传热点,更能增长SOHO产品的投资前景,起到事半功倍的作用(案例南通绿洲国际等);亦可考虑裙楼商业部分先行招商,引进著名大型购物中心、KTV等,提高住宅及SOHO产品的商业气氛(案例南通景华城、南通金飞达名郡等)可在推广中树立本项目SOHO案名,例如财富广场•三鑫国际大厦
二、销售力的提纯销售力二产品力+形象力+品牌力全面提高本项目的销售力,是本项目迅速销售欧I必要保证本项目力争从产品力、形象力及企业的品牌力三方面入手,深入挖掘项目的关键竞争力,全面提高项目的销售力,为项目此后的销售打下坚实的市场基础产品力一一发明全新的产品类型作为销售第一性的产品力,在整个推广过程中,通过产品卖点的重点传播、组合推广,将项目日勺关键竞争力充足传播出去,建立市场对项目产品的充足信任度,为项目此后日勺销售打下坚实的市场基础形象力一一海门的都市名片本项目在打造“海门都市名片”目日勺日勺引领下,实现整体素质日勺超越,同步又具有鲜明的卖点,两者合一构成项目强有力的产品力来支持产品的形象力,成为海门都市发展的先锋品牌力一一实力开发商与筹划企业倾力打造企业声誉是产品品牌的关键,企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广;开发商实力在很大程度上影响着购房者对其所开发项目的判断
三、营销推广思绪
1、房地产是价格巨大的商品,客户购置行为需要一种较长日勺理性和比较判断过程才能发生伴随当地房产项目地不停涌现,客户的可选择性十分丰富虽然伴随市场时逐渐成熟和理性,客户在选择项目逐渐理性化,但在购置行为发生时一刹那,起决定原因时却是理性分析基础上的感性判断,而不只是理性分析自身因此,项目在推广上应努力挖掘项目的卖点和切入客户的需求空白点,从而更好地增进感性判断,增长目的客户对项目的偏好,提高项目在目的市场中的附加值,并能提高项目在市场日勺著名度和美誉度,增进销售的顺利进行详细的推广应遵照如下的环节□我们的项目推广首要的重点就是在统一推广形象的基础上,运用多种媒体手段,使目日勺客户对物业形成良好的购置价值认同□另首先,结合媒体的对应特点和项目自身的特质,通过递进式、立体式的媒体组合,产生良好的广告告知和高覆盖率的效果同步运用营销方略的调整结合媒体造势的配合,树立项目旺销抢购的形象,形成羊群效应□再次,运用广告时持续公布,实现潜在客户从老客户处的理解到欣赏到信任再到最终抵达购置的一种过程□最终,通过实际操作中的滚动式的推广和合理的I资金投放,使推广费用所产生的效用最大化,并在此过程中,根据开发商和项目日勺实际需要,引入具有重要战略性意义的品牌营销方略实现项目的效益最大化、并带来多赢的局面
2、在推广的方式上,要加强渗透式宣传攻势,强塑品牌,带动市场人气,以此形成品牌效应;在整体战略上做到以面带点,围点打圆,不愠不火,渐进式推广通过多种媒体的立体式组合推广,采用双向沟通式的广告,强化卖点的同步又提高项目品质,而不是单向灌输式的卖点罗列广告,从而在市场中起到润物细无声的推广效果
3、成功日勺营销推广需要现场包装工作日勺配合,项目现场的包装要充足展示项目内在素质和先天条件及营销理念,使潜在客户通过广告中获得日勺印象在现场得到印证,使其对项目产生良好日勺第一信任感,在物业的整体形象上获得一致的认同
4、为配合宣传推广,必须做好其他营销环节上的工作营销各环节上的紧密配合,是推广成功的关键如付款方式愈加灵活多样,选择的空间更大,在价格方略上做好销售控制;在不同样的销售阶段,推出对应的促销活动,增进现场的成交,在局部上制造现场热销的气氛在整体营销方略指导下,步步为营,层层推进,掌握节奏,有的放矢。