物业公司项目管理方案

物业公司项目管理方案物业公司项目管理方案「篇一」

一、物业管理公司人力资源管理的重要性物业管理企业的人力资源结构是一种劳动密集型结构，我们将人力资源结构划分为二大类，一是职员；二是员工职员一类，即各管理处管理员以上以及公司总部工作人员，列入公司人事编制;而员工一类，则为各管理处保安员、保洁员、绿化员、会所服务员、厨房工作人员，这些人员一般都是属于各管理处自己的编制，而工程维修人员一般都放到管理员层次,属于公司编制员工由各管理处自行管理,且不享受公司的相关福利所以只有将人力资源从管理角度，从招工、分工、到工作的完成都要划分清楚岗位、要求、薪水，都明文规定好，才能从根本上适应和促进企业的文化的发展；提高公司的经济效益

二、物业管理公司的人力需求结合物业管理自身特点,物业管理企业人员素质结构主要有以下几个方面

1、总经理一人是决策型人才招聘要求知识广博，眼界开阔，胸怀坦荡既有雄才大略和过人胆识，又有敏锐的洞察力和慎密判断能力年薪元

2、总经理助理一人是参谋型人才招聘要求有真知灼见，思维敏捷，阅历丰富,善于出谋划策，拟定方案年薪元

3、综合型知识面广，综合能力强，能将先进管理经验和管理方法为我所用，能较迅速而准确地分析、概括、总结和发展各种新思想、新建议物业管理企业应具备较多的此类型人才

4、办公室主任一人是协调型招聘人才要求活动能力强，人际关系好，善于组织协调，具有较丰富的心理学知识对内能协调各部门关系，使其相互配合,对外则善于化解各方面的冲突

5、人力资源部长一人是监督型招聘人才要求秉公从业，办事公道,铁面无私,管理严格,通晓法律,善于采取对策,依法维护经营权益办公室工作

7、食堂主管一人；维修主管一人是执行型招聘要求办事认真可靠，落实迅速准确

三、物业公司人力资源管理方案

3、没有专业资质的管理人各成员在管理上是相对平等地位，对物业进行管理就可能持有自己的意见，不好统一各方面意见，可能就会造成意见相异，对物业管理服务造成不良影响物业管理的发展，需要不断改进管理方式以适应小区的发展需求职业管理人模式和公益型管理模式的应用，增加了小区在管理模式上的选择，解决了常规物业公司在管理方面的一些棘手问题，为不断推进物业管理行业的发展，开拓管理思路具有重要意义

三、公益型管理模式试行的项目根据中老年人劳动强度及活动特点，并初步对项目工作进行分拣，灌木和花卉管养与绿地维护比较适合在公益型管理模式中试行

1、区域的划分物业公司可以根据所参加此项目的业主所住房屋位置采取就近原则选定区域，具体区域的划分面积可以根据业主所承受的能力范围之内执行

2、绿植养护标准⑴灌木和花卉管养生长良好，花繁叶茂，造型美观，具有一定的艺术感和立体感

①生长势生长势中等，生长量达到该种类该规格的平均年生长量；萌篥及枝叶生长正常，叶色较鲜艳，无枯枝残叶，植株基本整齐花卉适时开花，花坛轮廊完美，无残缺，绿篱无断层

②修剪考虑每种植物的生长发育特点，既造型美观又能适时开花；花灌木和草本花卉必须在花芽分化前进行修剪，以免将花芽剪除；花谢后要及时剪掉残花老枝绿篱和花坛整形要符合造景要求

③除杂草经常除杂草和松土，除杂松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露

④补植及时清理死苗，并在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，以保证良好的景观效果补植要按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施,保证成活率达98%以上⑵绿地维护绿地红线范围内不被侵占，绿地版图完整，花草树木不受破坏，无乱摆乱卖、乱停乱放的现象

①保护保护绿地红线和红线内的花草树木，对任何侵占和破坏行为要加以制止并及时报告绿化主管部门

②监管加强监管，使绿地内没有堆放东西和停放自行车、机动车，没有人力车和机动车驶进草地，没有在草地上踢球等进行损害花草树木的活动，没有在树上挂标语、晾衣服等现象

三、公益性管理方案的激励措施因为公益性管理方案侧重公益性，不宜进行费用型奖励，而在激励措施中应该以荣誉激励和关怀激励为主荣誉激励的主要措施有对积极参与活动并在活动中成绩突出的中老年人予以荣誉奖励，如会议表彰、发给荣誉证书、光荣榜、在小区内宣传栏上进行宣传报道、主要节日到家慰问等关怀激励的主要措施有对积极参与活动并在活动中成绩突出的中老年人予以关怀奖励，如在进行物业维修时仅收取物料的成本、中老年人在家不宜进行的擦玻璃等重体力劳动、物业公司派员工进行协助、在主要节日时赠送小礼物等

1、建立责任目标也就是制定各岗位的责任及要求食堂目标责任书水电维修目标责任书其中明确工作的指标

2、招聘与录用严格控制人员招聘把关

3、录用经调查合格的可以办理手续，填写正式表格，存档

4、试用一般使用一个月，合格后签订正式合同

5、离岗辞职要提前两个月提交书面申请，说明离岗的理由经审核批准后，填写辞职书

5、考核与发展落实职员晋升考核、绩效考核的具体目标和保障措施

6、人事管理:主要对人员数量、人员异动状况进行统计分析，人力资源状况、人才梯队分析,建立职员档案库等工作

7、不断的策划公司的人力需求和岗位需求

8、定期统计人员的流失率和原因定期对人员异动状况进行统计分析,掌握相关的数据,对于人力资源管理方案的制定具有十分重要的意义因为,一份行之有效的企业内部人力资源管理方案,必须建立在对企业的人力资源状况充分了解和掌握的基础上而对于企业人员异动状况的掌握,对整个方案的构思以及解决措施的提出便是有了充分的数据说明，从而增强方案的可行性

9、搞好企业文化建设，促进沟通、改善工作氛围、建立学习型组织

四、组织学习的方案组织学习方案的制定首先是学习层次的确定物业管理企业可以分为决策层、中层管理者、管理处主任、基层管理者、一线员工几个层次其次是学习内容的确定,可以由需求确定结果得到再次是学习方法的选择,如授课法是获取知识的有效途径,态度转变应采用计划性指导,而视频法则适用于问题解决技能的培养等最后，应合理安排学习活动的环境因素，如时间、地点等物业公司项目管理方案「篇二」优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务，使物业实现保值增值

一、组织加构的设定（见附表一）

二、物业公司的工作职能

1.制度管理制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度

2.财务预算参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算

3.决策工作分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题

4.协调工作协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系

5.业主管理制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、撤场手续，督促业主服从各项管理制度

6.监管工作监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程

7.业主服务巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象

8.营销工作配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施

9.培训工作对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等

10.培养物业公司员工团队精神倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围

三、本司的发展方向确定物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距故此，我们一方面可以大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措综上所述，物业公司应把管理物业转变成为经营物业，从而走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现

四、物业的公司收支分析物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入

一、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；

二、公众代办性服务费的收入；

三、特约服务费的收入；

四、物业企业的综合经营的收入就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的可以看出，第一种物业管理费在物业公司为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入作为实质性的物业经济收入第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务第

三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间再看物业公司的支出情况一是物业成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我在核算营业成本的时候包含了直接的,人工费、材料费；二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用;三是核算财务费用;四是核算所得税在实际工作中我做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果物业公司的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占物业管理费的比例分别为人工费40%（占物业管理费总额）；清洁10%；工程维护、园林绿化10%；管理成本7%,其它及不可预计费3%,总计支出费用占到物业管理费的70%以上那么，实际盈利值只有30%左右按照以上数据得出，物业公司经营是集团有发展的必要性

1、物业市场需求需要物业从管理物业向经营物业过度就目前的市场来看，物业公司出路是如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点着手，既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业公司的大好资源白白浪费因此，正确的做法应当是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动

2、经营物业的资源及管理运作经营物业的资源管理就是策划、组织、领导及控制物业公司的资源，以求实现管理服务及经营的总目标资源项目中主要分为两大部分一是物质资源；二是人力资源在物业项目中的人力资源是最重要的资源因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高于其它行业物质资源又可分为固定资产资源与资金资源这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作

1、策划策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标就根据物业公司的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案

2、组织组织是指充分利用物业项目中一切可利用资源，以便最有效地达到经营管理的目标组织就是充分地、有效地利用物业公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用

3、领导领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益

4、控制控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度如成本控制、财务控制、质量控制所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的

五、写字楼经营管理方案物业公司项目管理方案「篇三」一物业管理公司人力资源管理的重要性物业管理企业的人力资源结构是一种劳动密集型结构，我们将人力资源结构划分为二大类,一是职员；二是员工职员一类，即各管理处管理员以上以及公司总部工作人员，列入公司人事编制;而员工一类,则为各管理处保安员保洁员绿化员会所服务员厨房工作人员，这些人员一般都是属于各管理处自己的编制,而工程维修人员一般都放到管理员层次,属于公司编制员工由各管理处自行管理,且不享受公司的相关福利所以只有将人力资源从管理角度，从招工分工到工作的完成都要划分清楚岗位要求薪水，都明文规定好，才能从根本上适应和促进企业的文化的发展；提高公司的经济效益二物业管理公司的人力需求结合物业管理自身特点,物业管理企业人员素质结构主要有以下几个方面1总经理一人是决策型人才招聘要求知识广博，眼界开阔，胸怀坦荡既有雄才大略和过人胆识,又有敏锐的洞察力和慎密判断能力年薪元2总经理助理一人是参谋型人才招聘要求有真知灼见，思维敏捷，阅历丰富,善于出谋划策，拟定方案年薪元3综合型知识面广,综合能力强,能将先进管理经验和管理方法为我所用，能较迅速而准确地分析毕业论文概括总结和发展各种新思想新建议物业管理企业应具备较多的此类型人才4办公室主任一人是协调型招聘人才要求活动能力强，人际关系好，善于组织协调,具有较丰富的心理学知识对内能协调各部门关系,使其相互配合,对外则善于化解各方面的冲突5人力资源部长一人是监督型招聘人才要求秉公从业，办事公道，铁面无私,管理严格,通晓法律,善于采取对策论文,依法维护经营权益办公室工作7食堂主管一人；维修主管一人是执行型招聘要求办事认真可靠，落实迅速准确三物业公司人力资源管理方案

1、建立责任目标也就是制定各岗位的责任及要求食堂目标责任书水电维修目标责任书其中明确工作的指标

2、招聘与录用严格控制人员招聘把关

1、视力

2、身高

3、身体健康状况

4、身份

5、执业证书

6、录用经调查合格的可以办理手续，填写正式表格，存档

7、试用一般使用一个月，合格后签订正式合同

8、离岗辞职要提前两个月提交书面申请，说明离岗的理由经审核批准后，填写辞职书

9、培训与开发:制定职员培训学习工作的具体目标与措施

10、定期对在职职工进行专业培训，提高技能，培养公司自己的人才

11、定期对在岗职工进行岗位技能测定并考核

12、考核与发展落实职员晋升考核绩效考核的具体目标和保障措施

13、人事管理:主要对人员数量人员异动状况进行统计分析毕业论文,人力资源状况人才梯队分析毕业论文,建立职员档案库等工作

14、不断的策划公司的人力需求和岗位需求

15、定期统计人员的流失率和原因定期对人员异动状况进行统计分析毕业论文,掌握相关的数据,对于人力资源管理方案的制定具有十分重要的意义因为,一份行之有效的企业内部人力资源管理方案,必须建立在对企业的人力资源状况充分了解和掌握的基础上而对于企业人员异动状况的掌握,对整个方案的构思以及解决措施的提此便是有了充分的数据说明，从而增强方案的可行性7搞好企业文化建设，促进沟通改善工作氛围建立学习型组织四组织学习的方案组织学习方案的制定首先是学习层次的确定物业管理企业可以分为决策层中层管理者管理处主任基层管理者一线员工几个层次其次是学习内容的确定,可以由需求确定结果得到再次是学习方法的选择,如授课法是获取知识的有效途径,态度转变应采用计划性指导,而视频法则适用于问题解决技能的培养等最后,应合理安排学习活动的环境因素,如时间地点等物业公司项目管理方案「篇四」公益型管理模式

一、公益型管理模式的概述

1、公益型管理模式定义及形成的原因所谓公益型管理模式，就是由社区内退休闲赋在家的中老年人自行组织，以零报酬的形式对小区进行管理的模式长期以来，在常规的物业管理模式中，一方面，物业公司为维持自身的运转及盈利，不论是包干制，还是佣金制，都使得物业公司尽可能的要节约公司的成本提高服务质量需要增加资本投入，业主往往拒绝为高质量的服务而导致的过高费用征收，物业公司陷入两难境地业主认为物业高收费就是乱收费，对物业服务抱有抵触心理-拒绝缴费，从沟通上存在困难，纠纷在所难免另一方面，退休闲赋在家的中老年人，从岗位上退下来之后，需要度过漫长的空闲时间，这就需要提供一个平台给他们发挥余热结合以上两方面考虑，我们开拓出一个新的物业管理模式一一公益型管理模式！公益型管理模式的运转，就是通过社区内退休闲赋在家的中老年人自行组织，成立一个类似于常规物业管理公司作用的组织因为这种组织是非盈利性的，也可以称其为“中老年人公益组织”中老年人组织可以对力所能及的领域进行自行管理；对超出其管理能力的领域，则可以外包给专业服务公司，这种物业管理模式也可以以较低的成本达到提升物业管理服务质量的效果

2、公益型管理模式具有的优点⑴社区内资源的优化使用社区内业主也是一种资源，而中老年人组织的成员主要是社区内退休闲赋在家的中老年人，他们有足够的空余时间，对某些他们擅长的领域可以自行管理，比如退休闲赋的中老年人一般都会对园艺等有浓厚兴趣，若社区内有绿化美化方面的要求，则可以请这些老人自行对其进行管理，可以充分发挥他们的余热，因此中老年人组织可以自行对绿化等方面进行管理就可以达到社区内资源优化⑵节省成本在该模式中，物业主要给承接外包服务的公司支付管理费用，无需为中老年人组织成员支付薪酬和个人管理模式一样，达到物业管理的“零费用”的目的，解决了传统模式中物业公司与业主之间突出的物业管理费的收缴问题⑶加强社区内业主的互动，中老年人组织成员既是管理人员，同时也是小区内的业主，这就促使了中老年人组织成员在社区管理方面的加强交流，进一步带动与其他业主进行沟通在物业管理中遇到问题或纠纷时，公益型管理模式具有交流及时有效的优点，和业主意见更容易达成统一，解决了传统物业管理中公司与业主的沟通不畅的问题⑷方便管理，优化物业管理服务物业公司可以把一些服务领域外包给专业公司，而中老年人组织可以对承接服务的公司提供的.服务质量进行实时的监督并把情况反馈到物业公司，达到快速传递信息，督促承接服务公司及时整改其服务的目的，而且中老年人组织容易与各个业主意见达成一致，方便对社区的规划管理

二、公益型管理模式存在的不足

1、在公益型管理模式中，管理成员并不是从事物业管理的专业人员，在一些领域遇到突发状况或纠纷，不能掌握专门的处理方法

2、管理成员在时间上不固定，不统一在对物业进行管理时，可能出现效率低下等问题这就需要各个管理人员统筹安排，制定合理的管理责任表。