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北京市写字楼月市场报告(2005年10月)市场回顾及本月写字楼市场总体概况经过供应增速减缓、空置率下降的第三季度之后,进入第四季度的北京写字楼市场将在2005年底迎来一个新的供应高峰第四季度北京市场新增的写字楼供应将超过100万平方米,远远高于第三季度59万平方米的供应量在刚刚结束的第三季度中,受益于新增供应减少和北京中关村区域整栋购买交易活跃出现,北京写字楼市场的整体空置率(包括甲级和乙级写字楼)较前一季度下降逾4个百分点,达到了
21.09%同时,平均租金报价较上一季度上扬了近2个百分点,至每月
21.94美元/建筑平米(含物业管理费)截至第三季度末,北京写字楼市场总存量达到了980万平方米,预计第四季度供应量将超过100万平方米,这将提升空置率,并给写字楼租金带来压力预计第四季度新增供应量中有近一半来自于金融街商圈,放量的集中将给该区域租赁市场增加压力市场供应放量加大,在这样的市场环境下,对不动产机构投资者而言,单一产权的甲级写字楼投资价值更加显著,这种单一产权的写字楼尤其是外资企业的首选2005年10月入住项目物业名称地理位置销售类建筑面积租金/售价北京青鸟网络培训昆泰大厦500平方米2005年10月北京商业地产市场走势第四季度以来,北京市商业地产市场上异常活跃,各大商业项目陆续推出,大单成交也不断涌现华贸商城的顺利封顶和之后与新光三越百货签定合作意向书的消息传出后,在国际高端品牌中引起反响众多享誉全球的顶级品牌纷纷访问华贸中心,洽谈把自己的品牌落户华贸商城的有关事宜在国际品牌和百货业有□皆碑的百货店新光三越登陆华贸中心,更加坚定了这些品牌进驻华贸中心的决心远洋国际中心底商旺铺拍卖即将在东方君悦大酒店闪亮登场据悉,本次拍卖的商业共约4000平方米,总价值超过1个亿,是迄今为止国内最大规模的商业房产拍卖按照日前北京市政府商委的规划,在未来5年内,西单商业街商业设施扩建工程投资将超过66亿元,新增加商业面积100万平方米,是已有商业经营面积的一倍多目标是把西单建设成为商业气息更加浓厚的现代化商业中心,再塑西单商业街的这块金字招牌在中关村区域,第三极推出与国际接轨的投资与经营分离管理模式也打动了不少境外投资者据悉,第三极文化主题商场组合了休闲、图书、旅游、教育、健身、商务六个商业业态,以全面满足中关村旺盛的文化商业消费需求,创新了统一业态、统一管理、统一招商、统一经营的商业地产新模式,投资者在10年内每年拥有10%的固定年回报率近年来,人们的消费习惯与消费方式发生了很大的变化,尤其在国际化的大都市北京,许多外籍人士和留学回国人员带回了许多新型的消费理念,一种体验式的消费正在悄然兴起但是,国内的商业却依然保持传统的商场超市模式,没有呼应这样一种新的消费需求而第三极文化主题商场正是应这样一种全新的消费需求而生,打造北京的新型城市约会地与文化消费中心在社区商业地产方面,由于看好商铺投资较住宅投资更高的回报,北京市个人投资者纷纷将投资集中在商铺市场上个人投资者的比例将会占到商业地产投资总量的70%以上这些人群主要包括私营企业主、企事业单位高层管理人员、外籍人士等等2005年10月优质商业面积租金走势图商户名称物业位置签约面积本月商业地产部分成交客户韩国E-MG购物中心望京新城12万平方米新光三越百货华贸中心10万平方米香港某投资公司洛克时代2万平方米(购买)乐购连锁店大成国际中心2万平方米易初莲花东升大厦2万平方米国美电器万柳桥1万余平方米苏宁电器欧陆经典6000平方米鸿福金博海鲜明光桥12000平方米良子健身住邦20001000平方米(购买)型租3租40美元/月/平方中环世贸大建国门外大街23万平方米租/售厦6号米售26000元/平方米
18.8万平科技大厦清华科技园租
22.5美元/月/平方米方米29万平方租22美元/月/平方米西环广场西直门租/售米售14500元/平方米租18-20美元/月/平方万达广场17万平方米建外大街租/售(西区)米售18000元/平方米南新仓国际11万平方租20美元/月/平方米东四十条租/售大厦米售16000元/平方米租18美元/月/平方米
5.7万平方售起价16000元/平方天恒大厦东直门外大街租/售米米德胜尚城德胜门售7万平方米16500元/平方米2005年10月北京各主要商务区域写字楼市场走势CBD区域由于第三季度北京东部地区写字楼供应出现断档,CBD等区域品质良好且处于现房状态的写字楼受到租户青睐其中,CBD整体空置率下降了5个百分点,到了
20.21%左右;而写字楼空置率最低区域则属长安街沿线,该区域的空置率在
7.83%左右未来几年,CBD区域内写字楼的新增供应量将达到350万平方米,其中132万平方米是甲级写字楼,而单一产权用于出租的楼盘面积仅有88万平方米,CBD区域写字楼的需求量预计将超过100万平方米,可以预见,未来此种单一产权出租型的写字楼仍将处于供不应求的情况入住CBD地区的企业,多为知名跨国公司或大型企业,他们非常注重写字楼的形象因此,外资企业通常不会选择具有多个业主的写字楼项目这也是国贸和嘉里中心历经十几年,仍然是北京市场上顶级写字楼的原因以落户北京的全球财富500强企业为例,其中多半在CBD地区设立办公室在该区域开展经营活动的多以知识密集型和资金密集型的服务性企业为主,如金融服务企业而很多生产型企业的投资、管理及营销中心也会设于CBD地区此外,在中国未开展实质性经营活动的500强企业,通常会选择在CBD及周边地区设立以联络和市场调研为目的的代表处,作为进入中国的窗口即便在北京整体写字楼的租金走势出现下滑的情况下,CBD区域的租金仍呈现出上升的趋势,单一产权写字楼项目的前景在CBD区域市场上最为乐观月份租金走势图()140CBD USD
3332.
53231.531月份月份月份月份月份月份月份月份月份月份12345678910CBD租金走势图金融街区域:金融街高档写字楼的需求客户群,主要是大型国内外金融机构、大型国企、外企集团、金融管理机关等,这些客户群对写字楼的需求很少有零散租购的情况,基本上以大单为主,这些大单为金融街写字楼供应体量的消化起到了保底的作用据监测数据表明,近一两年金融街写字楼市场吸纳速度现平均保持在每年1520〜万平方米左右,到目前为止,已有近500多家机构入驻金融街地区金融街区域的中高档尤其是高档写字楼需求一直以来持续增长,由于商业地产利好政策的吸引以及中国入世以来各种开放政策逐步实施后外资总部办公场所需求的产生,目前金融街写字楼的年吸纳量会在1520万平方米的基础上有所上升〜第四季度以来,金融街及其延长线上的西环广场,长安兴融中心、英蓝国际中心、新盛大厦等都会相继入市,对下半年的影响比较大,随着未来新盘的集中放量,各项目将面临激烈的竞争,租金势必有一番波动但是,随着外资、金融等机构在中国设立区域总部政策落实,诸多外资金融机构区域总部成立后,将对大量高档写字楼物业形成强有力需求,那么最被看好的必然是作为中国金融管理中心与商务中心区的金融街,这也将成为金融街高档写字楼需求构成的重要部分,金融街区域整体发展也将再次迎来新一轮的机遇金融街租金走势图10月份金融街租金走势图(USD)
2625.
52524.524月份月份月份月份月份月份月份月份月份月份12345678910I=/U/LJ/1_UI_IJI_I JI_I/LI,Lf/中关村区域中关村写字楼下半年继续大量供应,包括1+1大厦、中关村e世界写字楼、新中关写字楼、北京*国际、第三极写字楼等写字楼市场的空置率仍居高不下,市场的租金和出租率都偏低本月16日,位于北京海淀区中关村南大街这一文化、科技、商业交融的核心区位的天作国际中心(简称天作国际)正式进入施工建设阶段该项目总建筑面积近十万平方米,分为国际化顶级写字楼、五星级酒店式公寓、休闲式商业三部分,紧邻中国规模最大的IT软硬件产品销售终端集群,周边高等学府林立该区域汇聚了世界顶级技术资源、人力资源、文化资源;更拥有无与伦比的交通优势以及丰富的生活配套设施在这个“商务、文化、科技、生活”产生连动效应的核心区域内,在这个世界级的舞台上,天作国际正在展现出自己的气势和独特的气质在中关村及其周边写字楼市场客户群的分析中,中小自用和投资型企业客户将是中高档写字楼需求的主体,对写字楼市场的活跃起到积极的作用这些客户中以中小型高科技行业为主,兼有金融、贸易等服务性行业,这些类型的客户是中关村及西部写字楼市场需求的中坚力量,占据了西部市场80%的份额他们需求的是交通便利、品质优良、可随意分割和组合的中高档写字楼客户普遍理想的价格为购买在10000元/平方米左右,租赁在3-4元/天/平方米之间,这些客户的需求面积大多在200-500平方米之间西部市场上也不乏出现1000平方米以上大客户需求写字楼,但是他们在整个西部市场上只能站到5%左右中关村租金走势图其他区域:从整体写字楼市场看,除上述三大商务区域外,长安街、燕莎、朝外、亚运村等商务区域,不断有新项目推向市场上,本月正式入住的中环世贸中心销售率已达到95%以上;与此同时,西长安街畔的长安中心以联手世界顶级物业管理公司美国最大物业公司宾至国际Pin-nacle物业管理公司正式签署合作协议,为年底的入住以及打造国际品牌物业做好充分的准备今日的三元桥区域,东北角首创第三置业现代简洁的商务物业的崛起,凤凰城、时间时代的建设,西北角中旅大厦,东南角国际港、中远远洋新干线等物业的建设,因机场高速公路而被称为“国门”的三元桥地区正在展现新面貌华润、首创、佳程、中远四巨头鼎立之势,业内人士称,国门CBD气候已经形成该区域有500强企业100多家,入驻企业多为外企驻京办美国、日本、新加坡、韩国等、国企、资金型企业、服务企业等,缺少金融类企业可见,国门CBD在经济构成上没有国贸CBD丰富,但多是具有实力和发展潜力的外向型企业具有适合国际企业发展的良好土壤燕莎商圈正在进一步崛起规划的东二环商务带沿线聚集了炼油、能源、物流、电信、保险、旅游、贸易、文化等八大行业的500强企业;到2007年底,中国三大石油巨头秦中石油、中石化和中海油,中国物流巨头素中铁物流,中国旅游巨头秦中青旅,中国电信巨头秦北京移动和北京电信,中国保险巨头秦北京人保将全部入住东二环从这些企业的经济总量以及作为公众企业影响来看,将为东二环带来巨大、持久的经济活力巨头们将通过自身吸引来依托其生存的各类上下游及服务类企业,有力地提升在经济领域的影响力,带来更多的产业机会和配套升级东二环以此为起手之势,以朝阳门为核心,打造京城唯一的攫旭肪蒙倘,必将使区域经济的竞争力、区域的地段价值大幅提升本月位于朝阳门附近的天辰大厦正式开盘,预计将以13000元左右的价格入市,具有70年产权和8成20年按揭方式的纯现房的综合优势已吸引了很大一部分投资买家和中小公司10月以来,亚运村写字楼市场忽然变得异常红火未做任何广告宣传,仅靠建筑工地上竖起的几个宣传牌,就吸引了大批买家的亚奥核心地段新派写字楼洛克时代显得牛气十足刚公开接待未过两周,开盘当日,仅写字楼共签下了超过2个亿的天价销售认购其周边商务环境非常成熟,东与5A级写字楼搦蓟窿和捅泄1探力镉相对,北与高档公寓搭擦H.彳皱及大型社区擅命词涝稠相对,沿安立路向南1000米是5A级写字楼携洞透行腺、准5星级酒店撵司频陛及亚运村;沿大屯路向西500米即为奥运村,是目前在建高档写字楼中距离奥运村最近的项目亚运村地区的写字楼进入市场并逐渐走红,原因是亚运村的区域市场已经形成氛围厚重的高尚居住区及由其衍生而出的商务区,写字楼的市场形象可提升项目的品质感,吻合整个区域市场环境的形象亚运村商务环境本来就很好,这对企业具有相当大的吸引力奥运挚岭塞亚运村,2008年奥运会在北京举办,亚运村的西侧建设奥运场馆,并把原来亚运村包含到整个奥林匹克公园的整体建设规划中来国家投入巨资建设奥运场馆及周边环境,将使奥运商圈在几年内快速形成,该地区的商务氛围将显著增强,形成真正的核心办公区域,对各档次的写字楼需求将迅速放大亚奥地区的写字楼市场将会迎来前所未有的发展机遇长安街、燕莎、朝外、亚运村租金走势图本月写字楼部分成交客户公司名称物业名称签约面积中国铁通金融街5000平方米中国足球协会东玖大厦4600平方米(购买)长盛基金管理有限公司城建大厦3000余平方米中国招商旅游总公司华腾大厦1350平方米大成房地产公司朝外MEN1100平方米加拿大建筑设计公司北京*商界800余平方米。