北京市公寓市场状况分析

北京市公寓市场状况分析

（一）北京公寓市场的发展回顾及概况

1、起步兴起期北京公寓市场的早期供给源于20世纪80年代，主要以外籍人士开始投资购买外销公寓为主，80年代后期，国贸、燕莎、亮马大厦、京广中心、长富宫、东湖等一批高档项目为国外在京商务人士提供了最早的公寓这时的购买者主要是外资企业，外方机构办事处，境外长驻北京人员，高级外企职员，港、澳、台同胞，国内高收入人士等，外籍人士占很大比例，他们最早看好大陆的公寓投资市场

2、平稳发展期到了20世纪9年代初中期，公寓投资市场回报率高，投资购买旺盛进入20世纪90年代，大量的市场需求使高档公寓备受青睐，聚龙花园、丽晶苑等外销公寓纷纷涌现，售价与租金持续走高，售价基本在2500美元/平方米以上，租金排名世界第三位,高达$80/月・平方米公寓的平均出租率在90%以上，最低出租率也在80%以上，租金回报率一度高达25%-35%o此时境外购买力增幅不大国内个人购买力包括三资企业高级职员、国内私营企业家及其他高收入人群购房比例逐渐提高公寓租赁者则以欧美的外企员工为主

3、提升期20世纪90年代中后期，公寓投资市场供应量快速增大此时期的内销公寓的需求者为国内有实力的企业和个人，外销公寓的需求者为外企、外企员工及境外人士回报率降低1996年，外销房市场进入调整阶段，租售价格开始了漫长的回落，许多项目的售价已经由1995年高峰期的$2000/平方米以上回落到S1000/平方米左右，租价由$70/月•平方米降至$20/月・平方米，租金回报率由35%降至10%左右，达到业主和发展商所能承受的底限尽管如此，北京公寓的投资回报率仍保持在15%-18%,租金排世界第五

4、内外销并轨期2002年9月以后，北京内外销项目并轨，大量高档物业项目相继推出，国贸商圈、燕莎商圈等传统外籍人士集中区域的雍景台国际公寓、北京财富中心、新城.国际等新项目受到市场青睐在这个时期，公寓市场需求开始上升，空置率下降

5、现状期2004年的公寓市场由于各种政策的影响，使得供应量在2003年的数量上有小幅下降，但是由于2008年奥运会促进作用及对北京市整体经济水平预期良好的影响，公寓市场的需求依然旺盛，从2005年新增公寓的供应区域来看,一直以来公寓供应比较旺盛的老区域如:CBD、燕莎、东直门等区域，由于土地的稀缺性，这些地区可供开发的土地面积减少，因而新增公寓在这一带的供应减少，转而向这些区域的外围扩张或向新的城市功能区域发展2005年新增公寓的公寓主要集中在双井、丽都、亚奥区域、及中关村等区域价格方面，目前，北京市公寓的整体均价为10900元/平方米，各个地区的均价也都有区别，价格都分布在8000元到

1.4万元/平方米其中，朝阳公园、燕莎、东长安街、CBD和朝外、东直门这6个区域是价位最高的区域，基本上都在

1.2万元到

1.5万元/平方米从2005年公寓的发展情况来看，虽然新增公寓分布在老公寓区的外围，但由于新增公寓的品质、综合环境等因素的提高，新增区域的价格与旧区域价格差距不大，此外，还有些新的城市功能区公寓供应的出现一亚奥等区域，这些都会带动北京市2005年新增公寓的价格在10900元/平方米的基础上稍有提高

（二）北京高档公寓的市场状况

1、概念定位一般来讲，高档公寓指的是售价在每平方米1500美元（12000元/平米）以上、地处市、区中心黄金地段的多层或高层公寓由于其特殊的地位，高档公寓区有时甚至可以作为一个世界级大都市的形象代表，如纽约的“曼哈顿”，东京的“新宿”以及法国的“拉德方斯二随着北京逐步成为一个国际性的大城市，高档公寓在北京的地产市场逐步成为不可忽视的一支力量

2、目标人群从购买目的来讲，高档公寓的消费者可以分为两类，一类是以自住为主，而另一类则是用于投资近年来，中国正逐步形成一个富豪阶层，这是自住型高档公寓走俏的一个重要原因根据“福布斯”大陆富豪排行榜统计，2001年的第100名拥有财富5亿人民币，2000年的第50名是4亿，1999年的第50名则是5000万作为一种顶级的生活品质的代表，以及事业成功的标志，自住型的高档公寓对于硬件设备以及软件服务方面都是极为挑剔的，因此,是否是顶级的建筑结构、顶级的室内装修，顶级的户型设计以及顶级的物业服务是挑选这类高档公寓的主要标准

3、产品特点高档公寓的产品特点十分鲜明，可以用两个字概括大和豪大是表示户型面积大，房间的功能性十分强，空间大，使用起十分舒适豪是指装修和配套十分具有高档次的特点装修标准高表现在两个方面，一方面是单方造价水准高，一般在1500-3000元左右，个别的可能会更高另一方面是装修的材料档次高，品牌知名度高，基本上全部或大部分采用进口品牌，合资或国产品牌基本不采用再有就是配套齐全，硬件配套包括豪华会所、中西式餐厅、大堂会客区等设施，同时物业管理服务水准也较高

4、个案分析如以位于CBD核心区的温莎大道项目是这类高档公寓的代表由于其以三居300平米到四居400平米的大户型为主，舒适程度完全可以媲美郊区豪华的私人别墅，因此也有人称其为“平层别墅”步入80平米的超大起居室会立刻将日常的生活品质带到一个新的领域，卫生间也采用了欧美人士习惯的27平米的超大阳光卫浴系统其公共部分均为豪华酒店装修，达到了五星级酒店式服务公寓硬件设施标准在CBD内独有的板式结构和独立新风系统，CBD区域内的独家直饮水系统及采用最新科技的公共部分紫外线消毒系统等生态居住价值，更使其兼备了完全的豪宅品质同时，其未来的物业管理中还将增加了入室清洁等一系列的酒店式服务项目，更加符合顶级成功人士对生活品质的期望再有如位于建国门内的贡院6号也曾因其昂贵的身价在京城的高档公寓市场引起轰动除了顶级的成功人士选择的用于自住的高档公寓

5、投资价值及趋势预测京城的投资型高档公寓市场也在近年来逐步升温中国GDP连续20多年高速增长，使得越来越多的中国经理人达到或接近了“财务自由”的阶段，造就了一批“有财可理的阶层这些人通常有较高的收入，有一定的闲置资金，希望保障自己和家庭的未来生活，并让手中的资产不断升值相对于目前低迷的股市以及实际上是负利率的银行储蓄投资，投资高档物业的收益无疑具有极大的诱惑力根据戴德梁行的最新调查，目前北京房地产市场的投资回报率一般会在7%左右，而香港的置业投资回报率则在2%徘徊这也是吸引香港人在京购房的主要因素但值得注意的一点是，由于近些年北京高档住宅项目供应量不断上升，导致租金价格持续下滑，公寓投资的年收益率也在逐年下降从目前发展趋势看，北京高档房租赁市场暂时还没有回暖的迹象由于不排除银行进一步调整利率的可能，因此投资北京高档住宅的收益率很有可能持续下滑

（三）北京公寓市场供求分析

1、市场供应方面从目前市场来看，高档公寓的新增预售供应不断，这些交易后的房屋有七成以上都流向了租赁市场，从而为高档公寓租赁市场稳定的房源量奠定了基础通过下面图表可知，2006年上半年北京公寓市场批准上市公寓预售面积

45.9万平方米,

2、市场需求特征目前北京高档公寓租赁市场的需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要其中，欧部门经理,26%美人占到65%,其他是港澳台人、日本人和华裔等这部分租客的具体情况如下客户职务组成首席代表,•需求产品特点8%总经理,

1.小户型公寓热销，成为公寓市场的亮点；20%

2.大户型豪华公寓受到高收入人士追捧；

3.中档公寓的特点不突出，难以在激烈的市场竞争中脱颖而出；主管和高

4.投资购买踊跃，个人投资比重级逐技渐术上人升；员,46%

5.买房者对公寓的整体素质投以更多关注；

6.商住公寓的需求依然很大，尤其是在写字楼相对短缺或价格较高的位置，如中关村地区和商务区

7.西部地区由于是中央直属机关、部委集中的办公与居住地区，高档公寓需求旺兴，潜在买力较大，特别是在对大户型的高档公寓需求较旺成为05年的热点地区•2006年高档公寓租赁户型分析在户型方面，该类高端人群倾向于

1、2室的户型，该比例占到了整个需求量的

78.1%,而特殊的需求是在2居室里有

18.8%的群体选择了2厅的户型；同时

21.7%的群体选择了2卫的户型，这说明随着房地产行业的发展，今后的舒适性和合理性兼备的住宅都将向2厅2卫的方向发展，而今后这类住宅的租赁量将有望继续提升•2006年高档公寓租赁面积分析在面积上，1居室主要在60平米左右；2居室多集中于90平米；3居室则上升到

133.65平米；

4、5居室平均将达到

208.34平米-

213.12平米的水平这是该类群体对于居住空间的宽敞性和居住环境的舒适性要求较高的真实体现

3、价格变化北京公寓市场05-06年1季度较04年有较大幅度的提升，以车公庄一高档公寓为例，其在04年入市时的价格为10000元/平米左右，而到了06年6月份，其现房的价格为21000元/平米，价格提高了一倍还多很明显其价格的变化是十分显著的当然这里边有许多因素导致价格提升过快比如市场需求强劲的因素中、有入市时期定价过低的因素、有由于新政策出台的因素影响、有供给量相对有限等因素但结果是价格上调的幅度相当大

4、未来预测公寓别里类高档住宅项目也有可能出现空置量增长的局面今后几年，预计本市公寓市场需求的增长将保持相对稳定的趋势，平均每年销售面积稳定在120〜160万平方米之间，不会有大的起伏与波动但考虑到2006年以来我市公寓别熨类高档住宅的开复工面积高幅增长的现状，特别是考虑到今后几年CBD、金融街、中关村、奥运公园等热点地区公寓别墅类高档住宅项目市场供给仍将大量增加的情况，有可能造成空置量的增长1）未来高档公寓租赁市场价格走势从目前整体市场来看，北京高档公寓租赁市场价格一直处于有所降低的趋势，但具体到个别高档公寓发展的热点区域，其租价表现出有涨有跌现象对于市场而言，从供给量上来考虑，政府对高档住宅的土地供应将会采取不同程度地限制，这也说明未来高档公寓的供给量会处于不断减少的局面；随着加入WTO效应的逐渐释放及全球经济的复苏，外资企业大范围进京已成趋势，再加之2008年奥运会召开的聚合作用，奥运商机必然会吸引众多外资企业来京谋发展，带来更多的国际化客户群体，势必会带动北京公寓租赁市场的发展，交易市场有所回暖预计2007年北京高档公寓租赁市场将略有升温，其租金降幅会有所减缓2）未来区域格局发展趋势从目前高档公寓的发展状况来看，主要是以几大商圈为核心的发展格局从对高档公寓租赁人群的调查研究显示高档公寓的租客对于生活环境和居住氛围要求相当高，愿意居住在商务氛围较浓的商务区域内，并且还对周边配套要求较高，最好有中高档餐厅、大型休闲娱乐场等正因为以上需求特点，未来高档公寓租赁市场发展必然还会形成以商圈为划分界限的发格局，其租赁价格势必会因各区域的供需状部而出现涨跌不一现象

（四）区域公寓市场格局分析北京市高档公寓主要分布在以下几个区域金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等地区

1、金融街地区随着金融街形象的确立和影响的扩大，金融街将是国际金融巨子进入中国的首选之地,对高档居所的需求将随之增加另外，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓也将产生需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质本地区商务人士收入稳定丰厚，多数已拥有居所，和竞争激烈、生活状态相对不稳定的中关村人士相比，居住此类公寓将更会得到他们的认同

2、CBD地区北京CBD地区的公寓主要有三种形式服务式公寓、商住公寓和纯居住公寓13个项目中，有服务式公寓5个，总建筑面积

20.7万平方米；商住公寓5个，总建筑面积86万平方米；纯居住公寓项目3个，总建筑面积45万平方米国贸、嘉里、京广、丽晶苑均为北京市具有代表性的高档服务式公寓，租金高、出租率高，深受国际租户的欢迎服务式公寓面向短期出差、有住房预算的跨国公司的高层管理人员，在CBD地区具有较强的生命力商住公寓以现代城和旺座中心为代表，因CBD中档写字楼供应量的相对不足又具备小型家庭办公的优势而占据了一定的市场份额

3、中关村地区中关村高档公寓市场供应量不大，到目前为止，供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓其原因，是长期以来中关村众多的科研院所、企事业单位占据了大部分土地,可开发的土地已经较少，政府2000年已经下文不再批准住宅项目，要把有限的土地用在刀刃上，今后主要以公建为主但是，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓需求一直供不应求最新统计数据表明，中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米，而高档公寓更是稀缺前几年，市场上供应的高档公寓以商住公寓为主，今年新上市的公寓项目中有几个酒店式公寓项目，如新中关和远中悦莱国际酒店公寓

4、亚奥地区亚运村地区的兴建源于90年北京主办的亚运会，经过多年的建设发展，成为京城高档公寓集中的地区1997年前后，该区域外销房占较大比重，有较强的涉外功能但在1999年，该区域的主打概念为中央生活区，涉外功能呈下降趋势2000年后，该区域配套设施发展相对滞后、交通瓶颈制约等矛盾日趋突出，并制约其发展，区域发展受阻2001年7月申奥成功使这一地区再次成为广大购房者关注的焦点从2001年起，亚运村地区高档公寓以平均每年7至8个项目的速度推出，每年会增加5000套左右亚运村的区域市场已经形成氛围厚重的高尚居住区及由其衍生而出的商务区

（五）北京市公寓目标客户特征分析

1、国内有经济实力的高层管理者，可承担的购房总价在100・200万元（人民币，以下相同）如私营企业主、三资企业中方高级管理人员、各类所有制单位的负责人，其中也包括外地企业家在京置业者这类客户经济实力雄厚，对于位置优越、大户型高档公寓的需求依然旺盛，对住宅的综合品质要求高，基本是二次、三次置业以改善居住条件

2、从海外归来的人士，或有国外生活经历人士，可承担的购房总价在100万元左右这类客户崇尚自然休闲的居家生活，注重生活品位，看中社区环境，不仅是小区的自然环境、交通环境，更看中人文环境，他们会选择自己喜欢的环境和氛围的项目，既不奢侈也不放弃自己的追求

3、港、澳、台、东南亚外商，可承担的购房总价在200万元以上这类客户购房置业一方面是为自住，显示身份地位；另一方面是为投资，为物业的保值增值黄金位置的高档、豪华公寓以及具有外资背景的开发商开发的公寓项目是他们的首选

4、年轻高级白领和中产阶级，可承担的购房总价在50・100万元左右随着北京经济的快速发展，逐渐形成了一个高学历、高收入，具有生活新观念和较强消费能力的青年群体，如从事金融、保险、证券、通信等行业的年轻白领和律师、会计师等中产阶级小户型符合年轻购房者低积累、高收入、收入上升预期稳定的经济特点，同时繁忙高效的工作，较大的工作压力，使他们对住宅的配套服务功能提出更高要求，因此他们中意小户型、中高档次的服务式公寓

5、小型文化、商贸、咨询服务公司和自由职业者，可承担的购房总价在100万元以上小型企业在创业初期缺乏资金，主要从事脑力劳动，同时企业性质及规模也不需要大面积工作间，购买商住公寓符合他们的需求特点临近商贸区，交通便利的商住公寓是这类客户的首选

6、外地来京短期或长期工作的年轻白领，可承担的租金在

2000.5000元/月这类客户以租用公寓为主，他们的需求特点将直接影响投资者他们希望租用临近工作地点，周围配套设施完善，靠近繁华商业区的小户型中档公寓同时对于投资型客户，小户型公寓的首付低、回报快，易出租，成为大多数投资者的需求指向

7、外资公司的外籍雇员，可承担的租金在5000元/月以上。