北京奥林匹克花园主题构想

北京奥林匹克花园主题构想第一部分前言

一、策划背景为了推动全民健身运动，发展体育产业，响应李岚清总理关于“群众的体育运动应由社区推动和管理”的指示精神，中体产业股份有限公司、华新国际、金业集团三家股东在广东番禺合作兴建了中国首个运动型、健康型生活小区一一广州奥林匹克花园，其作为体育产业与房地产业对接的新型体育社区，顺应了时代的潮流，深受人民群众喜爱，取得了良好的社会效益和经济效益，为社区体育的建设和管理提供了经验和发展模式对于体育社区的建设，作为体育社区的先驱者，奥林匹克花园发展商始终报有一种责任感，希望以原创性的广州奥林匹克花园为起点，以“奥林匹克花园”为品牌，在全国范围兴建多个奥林匹克花园并实现连锁经营，充分发挥网络化经营的优势，真正做到资源共享，实现统一品牌、统一理念、统一营销、统一管理、统一人才培养，以共同的经营模式来经营管理，最终建立起以体育房地产，特别是体育社区为主业，发展相关产业，形成多层次的立体经营的格局本着上述原则，中体产业、华新国际等几家股东先后投资建设了上海奥林匹克花园、南国奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园，在筹建的还有天津奥林匹克花园及大连奥林匹克花园北京奥林匹克花园是2000年7月份开始运作，中体产业、华新国际和广东雅倩三家股东出资成立了北京奥林匹克置业投资有限公司，并由其自2000年7月起对北京市朝阳区东坝乡东坝集团中区进行了考察经过详细而严谨的考察、分析和论证，拟在此合作开发建设北京奥林匹克花园项目，并通过商业运作将规划用地建设成为一个健康、生活舒适、环境优美、功能齐全、设施便利、充满生机的大型综合性体育社区

二、策划目的根据开发计划，我们认为有必要对奥林匹克花园进行主题策划，其意义在于:

1.更有效地表现奥林匹克精神，赋予奥林匹克花园以灵魂；

2.为奥林匹克花园的规划设计、景观设计和营销策划引入主题并对其起指导和参考作用；

3.有利于推广中的具体表现；

4.便于在实际开发中的资源整合；

5.实现专业化分工和资源优化配置；与生活和发展，对改变社区文化意识有促进作用；它还是一种行为文化，倡导对规则和规范尊重和遵守，对提高居民的文化修养有促进作用；它又是一种娱乐文化，可以消除疲劳，解除紧张，对丰富社区业余文化生活有重要作用；它更是一种交际文化，对改善社区人际关系，营造和谐生活和文化氛围有积极的意义第四部分北京奥林匹克花园主题具体安排第五部分附件

一、对奥林匹克运动的理解奥林匹克运动的思想体系包括奥林匹克主义、奥林匹克精神、奥林匹克理想及其宗旨和格言等，他们都属于一个统一的范畴，包含在《奥林匹克宪章》中

1.奥林四克运动主要宗旨是通过体育活动，增进青少年身心健康，促进世界相互了解和建设一个更美好和平的世界这一宗旨具体的体现为使体育运动为人类和谐发展服务，以提高人类尊严；以友谊、团结和公平竞赛的精神，促进了青年更好地相互了解，从而有助于建立一个更加美好和平的世界；使世界运动员在每4年一次的盛大节日一奥林匹克运动会中聚在一起一句话，”和平、友谊、进步”是奥林匹克宗旨的高度概括，也是奥林匹克精神的重要内容

2.《奥林匹克宪章》中所规定的正式格言则只有一个，即“更快、更高、更强”

3.奥林匹克精神是奥林匹克运动的实质内容，《奥林匹克宪章》指出，奥林匹克精神就是相互了解、友谊、团结和公平竞争的精神通常它包括参与原则，、竞争原贝公正原贝友谊原贝1禾7奋斗原贝l]O

4.奥林匹克主义是奥林匹克运动和奥林匹克运动会的指导思想，是一种增强人的体质、意志并使之全面发展的生活哲学体育不仅是一种健身方法而且是一种反映人类理想的健康的生活方式奥林匹克主义谋求把体育运动与文化和教育融合起来创造一种在努力中求欢乐、发挥良好榜样的教育价值并尊重基本公德原则为基础的生活方式奥林匹克运动，是从现代奥林匹克主义中诞生的一种社会运动，其目的是通过组织没有任何歧视和符合奥林匹克精神的体育活动来教育青年，从而建立一个更加美好的世界作出贡献奥林匹克主义是一种源于体育的生活哲学，但它所宣扬的友爱、平等、尊重、理解、宽容、无私和奉献等，超越了体育本身的范围，而是对人类生活准则和道德规范的追求这一本质,使奥林匹克主义得以作为一种观念形态传向全球，使奥林匹克运动和奥林匹克运动会得以发挥促进人类和社会进步的工具的作用，这是其它任何一种体育现象所不可企及的

5.奥林匹克理想是奥林匹克主义和奥林匹克精神的综合，是人们对奥林匹克运动未来和前景的向往和希望奥林匹克运动提倡人的全面发展,提倡人类社会的和谐和公正，提倡建立一个和平的更加美好的世界这些都是人类中的大多数人所追求的理想和愿望

6.奥林匹克标志是由五个奥林匹克环组成，五环自左至右互相套接，颜色分别为蓝、黄、黑、绿、红上面三环是蓝、黑、红，下面二环为黄、绿；在使用中也可以五环分为单色五环的寓意是象征五大洲的团结和全世界的运动员在奥林匹克运动会上相聚一堂

7.奥林匹克徽记是由奥林匹克标志加上其他特殊部份组成的图样，必须经过国际奥委会的会执委会的批准最多见的是奥林匹克微记为各国奥委会的会微和各届奥运会的会标以及历届奥林匹克代表大会和国际奥委会全会的会标

8.奥林匹克旗是国际奥委会于1913年根据顾拜旦的构思和建议而制作的1914年为庆祝现代奥林匹克运动恢复20周年在巴黎召开的第6届奥林匹克代表大会上首次使用1920年在安特卫普举行的第7届奥运会开幕式上，比利时奥委会绣了一面同样的锦旗旗为白底，无边、中央是五色的奥林匹克标志

9.奥林匹克会歌是希腊著名的作曲家萨马拉斯于1896年创作的原是献给第一届奥运会的赞歌，后由希腊诗人帕拉马斯配词而成《奥林匹克颂歌》1958年国际奥委会在东京举行的第55届全会，正式决定将雅典奥运会演奏的赞歌作为奥林匹克会歌为此，本公司市场部及策划公司、代理公司先后提出了《奥林匹克冠军之路》、《运动之美》、《奥林匹克国际运动社区》、《人文奥园、绿色奥园、科技奥园》、《奥林匹克之梦》等近十个主题方案，但我们始终感觉不甚满意在北京申奥成功之后和我们近一段时间对奥林匹克内涵的不断思考，现拟提出《人文奥园、绿色奥园、科技奥园、运动奥园、和谐奥园》的主题方案，谨供讨论提出此方案的考虑主要有以下几点

1.申奥成功，从一个侧面表明我国的申奥口号“人文奥运、绿色奥运、科技奥运”得到了国际社会的认同，其全面诠释了奥林匹克的本质与精神；

2.人们总是喜欢靠近胜利者，“人文奥运、绿色奥运、科技奥运”使人们有一种亲近感和荣誉感，易被接受；

3.奥林匹克主义是一种源于体育的生活哲学，但它所宣扬的友爱、平等、尊重、理解、宽容、无私和奉献等，超越了体育本身的范围，而是对人类生活准则和道德规范的追求因此，更应该以奥林匹克的内涵为主线，以运动为特色，让人们深刻理解奥林匹克不仅是简单的运动，而是“体育、科学、文化和艺术应相互结合、相互补充,汇集于奥林匹克主义中”（顾拜旦）

三、对主题的理解

1.项目主题概念主题概念是一条主线如果说项目分区分期推出的产品是一颗颗珍珠，那么项目的主题概念就像一条主线，把这些珍珠串成一条项链；主题概念是一个统领全局的制高点它把构成社区的种种要素如环境、建筑、景观、交通、配套设施、服务和文化统领于旗下，构成一个完整的系统；主题概念是一个中心开发商的土地选择、规划设计、建筑工程营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均围绕这一中心完成；主题概念是一种包装或一种说法整个项目的构成、功能、风格、规范、形象均通过它得到合理的、深入人心的阐述

2.主题要领确立的原则首先要遵循核心原则即主题概念必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇这就要求主题概念一方面要根植于买家生活中的根本需求和成长性需求；另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求；主题概念还必须立足于项目或企业自身的资源优势如果不符合项目或企业独特的优势，主题概念一定做不好不以自身优势迎合市场，即使主题概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善甚至很容易被别人克隆，而且有可能比我们做得还好尽管我们花了很大的力气去做，却被别人所利用，让别人出尽风头从以上两方面考虑，主题概念的提出必须寻求到资源优势与市场机遇的对接点其次，要遵循必要原则要符合社会发展，特别是市场与行业发展趋势，具有可持续性；还要有足够的深度、广度和高度主题概念的外延有足够的广度，才能包容社区开发的种种要素主题要领的境界有足够的高度，才能超越同行和同类，树立唯一性、权威性和排他性另外，主题要领还要有独特性，如果是市场上已有的概念，就要在内容上有突破、创新和提高，在表现形式上别具一^各必须明示的是营造一个实现主题概念的支持体系比主题概念的提出更重要否则在市场和竞争中，只不过是一种包装，经不起时间的考验

3.主题与品牌根据上述分析，我们可以看出品牌与主题的关系1主题是品牌的一部分，特别是品牌个性和品牌形象的一部分；2主题应服从品牌的整体要求，并作为品牌的一种外在形式去表现奥林匹克花园的品牌并为之服务；3品牌与主题的核心要素理所当然应是一致的；4但从国内外主题公园、主题园区的研究、策划和开发建设来看，通常将主题放在一个很独立的位置，第二部分北京奥林匹克花园主题总体思路

一、基本思路将奥林匹克思想体系g社区文化为口建筑哲学相结合,实现房地产业与奥林匹克精神的对接；以界区於重为先导，通过对人文、绿色（环保）、科技、运动、和谐五个主题的诉求，从体育、科学、教育、文化和艺术等多个方面表现奥林匹克精神,使人们在不经意间感受到一种源于体育，旨在增强人的体质、意志和精神并使之全面发展的生活哲学，感受到奥林匹克所宣扬的，超越了体育本身的范围的友爱、平等、尊重、理解、宽容、无私和奉献等本质，使其形成奥林匹克花园的社区文化灵魂和社区居民对人类生活准则和道德规范的追求；核心理念将成为我们的企业文化与指导原则，我们将站在奥林匹克的高度和立场上，带着这样一种责任感和理想主义精神去进行北京奥林匹克花园的开发和经营，并把它们带入从规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等各个环节，按照奥林匹克思想体系的思路一沿着由个体到社会、由微观到宏观的逻辑顺序构建，首先是使个人得到全面发展，进而扩展到社会，实现其改造社会，建立美好世界的目标

二、北京奥林匹克花园主题原则

1.深入诠释奥林匹克思想体系，并将其与我们理想和提倡的社区文化、社区居民共同的审美情趣、道德观念及价值取向相结合、相融汇；

2.与消费者的利益点相对应，要坚持站在消费者立场上考虑奥林匹克花园的主题，避免陷入产品导向和策划人的自我陶醉；

3.最大限度地利用我们现有的资源，特别是我们独特、有唯一性和差异性的资源，以期实现差异化竞争；

4.根据主题与品牌的关系，服从北京奥林匹克花园品牌的整体要求；

三、北京奥林匹克花园品牌与主题的核心理念

1.核心理念与品牌核心迨动健康褚以运动与健康为特色和先导，招奥林匹克这种源于体育的生活哲学与社区居住文化相结合，使体育运动为人类的和谐发展服务，提倡大的全面发展，提倡人类社会的和谐和公正，提倡建立一个和平的更加美好的世界；营造奥林匹克花园业主守望相助、互相友爱和健康向上的邻里关系和社区氛围，将现代人从普遍存在的压抑感和不安全感中解脱出来，使社区真正成为现代人的“心灵家园,使奥林匹克精神深入人心

2.品牌定位奥林匹克@陟也劫社臣1）当动:以运动和体育为突破口和导入点，起于运动而不止于运动，使人们在有趣味和科学指导下的运动中相识、相知、相互了解，进一步达到友谊、团结和公平竞争的目的；特别应提出的是我们指的运动不是竞技运动，而是社区体育社区体育是全民健身计划重要的一个方面，李岚清总理也提出了“群众的体育运动应由社区推动和管理”的指示精神支持点中体产业在体育产业资源方面具有一定的垄断性和差异性，是我们的优势；＞“运动”相对而言比较直观，消费者容易感知和接受；＞奥林匹克运动主要宗旨是通过体育活动，增进青少年身心健康，促进世界相互了解和建设一个更美好和平的世界这一宗旨具体的体现为使体育运动为人类和谐发展服务，以提高人类尊严；以友谊、团结和公平竞赛的精神，促进了青年更好地相互了解，从而有助于建立一个更加美好和平的世界；＞奥林匹克主义是奥林匹克运动和奥林匹克运动会的指导思想，是一种增强人的体质、意志并使之全面发展的生活哲学体育不仅是一种健身方法而且是一种反映人类理想的健康的生活方式；＞奥林匹克主义是一种源于体育的生活哲学，但它所宣扬的友爱、平等、尊重、理解、宽容、无私和奉献等，超越了体育本身的范围，而是对人类生活准则和道德规范的追求这一本质，使奥林匹克主义得以作为一种观念形态传向全球，使奥林匹克运动和奥林匹克运动会得以发挥促进人类和社会进步的工具的作用，这是其它任何一种体育现象所不可企及的；＞社区体育的基本作用体现在如下诸方面提高社区居民的文化素养,促进社区精神文明；改善居民生活质量，创造良好生活方式；加强居民间的人际交往，维护社区安定团结；增进居民的社区共同意识,促进社区的繁荣发展；完善居民社区服务，促进社区生活便利总之，它对创造社区健康生活，培育社区群体感情和活跃社区人际环境都具有很好的促进作用2健康:根据世界卫生组织的定义，所谓健康就是“在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态，而不是单纯的指疾病或病弱人的健康包括心理健康和生理健康心理健康在住宅方面主要指人对大自然的一种向往，包括美丽的景色，舒适优美的环境以及宁静的生存空间住进这种住宅，是可以让人产生良性的内分泌循环，从而促进身心的健康生理健康主要指人生存的良好空间能使人处于良性的状态，充分发挥人的潜能，保持人的机能正常发展，健康生存支持点»,、健康是运动相对比较直接的目的，也是同消费者利益点非常接近的理念；＞“健康”是人们共同追求的，消费者极易认同和接受；＞“健康”的内涵是也多方面的，可以从多角度进行延展，包括健康的环境，健康的规划，健康的设计理念，健康的人居生活，健康的教育，健康的配套设施，健康的社区文化等等，同时，这也和奥林匹克思想体系所提倡的外延并行不悖；＞在具体表现上，健康大有文章可做，相对比较容易细化和寻求支持点；＞根据广州、上海奥林匹克花园的主题，考虑连锁经营对经营理念统一性的要求，健康应成为核心理念之一；3/谗和谐有两个层面，一是个人的身心和谐，另一则是人与人、人与自然之间的和谐与相互尊重顾拜旦确定了现代奥林匹克主义最基本的原则人的身心协调和全面发展奥林匹克运动从它诞生之日起，就强调”以人为本二就以和平友谊、推进人类的和谐发展为理念；当我们今天将中华文明价值与思想体系与奥林匹克主义相比较的时候，竟惊异地发现两者之间有着内在的一致性在中国传统思想体系中，身心不二也是基本的人生哲学和生命理念具体到社区，人们对他们生活于其中的社区产生了一种特殊的感情他们为自己社区所取得的成就感到自豪，或为自己社区的落后感到羞耻他们都希望自己的社区变得更加和谐、美好，以期能在本社区中长期生活下去，而不愿意迁移到别的社区去这种特殊情感就是归属感，只要和谐的社区才能使人们产生这种安全感和归属感支持点＞顾拜旦深信，奥林匹克运动之所以不同于一般竞技，就是因为它拥有奥林匹克主义而奥林匹克主义的核心不是别的，就是人的全面发展在奥林匹克的圣火下，参加体育竞技不仅是身体的健康与娱乐，更重要的是通过竞技使人的精神、道德、思想及意志品质得到全面的提高，成为他所说的兼具宗教精神、精英素质及骑士风度的杰出人物和一代新人，进而促进人类社会的发展和进步；＞体育与竞技的目标不是要造出健壮的“人形动物”，而是要培养和造就古希腊人那样身心协调发展的、完整而健康的现代人格正是基于顾拜旦这一思想，现行的《奥林匹克宪章》将奥林匹克主义阐述为”奥林匹克主义是将身、心和精神方面的各种品质均衡地结合起来，并使之得到提高的一种人生哲学＞对规划方面最成功案例的深入分析会揭示这样一个事实我们实现的最伟大的进步不是力图彻底征服自然，不是忽视自然条件，也不是盲目地以建筑物替代自然特征、地形和植被，而是处心积虑寻找一种和谐统一的融合＞简而言之，所有自然规划的中心思想是创造一个更加健康、生机勃勃的环境，一种更加安全、有效、祥和、富有成果的生活方式本策划拟以上述核心理念作为北京奥林匹克花园的灵魂与制高点，一方面它将融入奥园的环境、建筑、景观、配套设施、服务和社区文化中，由它们去表现;另一方面核心理念也将把它们统领于旗下，构成一个完整的系统第三部分北京奥林匹克花园主题要求

一、北京奥林匹克花园主题

1.核心与分主题现代奥林匹克的创始人顾拜旦曾讲过体育、科学、文化和艺术应相互结合、相互补充，汇集于奥林匹克主义中根据顾拜旦对奥林匹克的理解，更是为了想通过对运动、科技、绿色、人文、和谐的诉求，形成五个分主题（暗合五环之意）,并通过小区的规划设计和景观设计，配套设施、物业管理、个性化服务去具体表现

2.各分主题的关系这五个分主题不是孤立、相互独立存在的，而是相互支持、相互融汇的，并共同围绕着一个核心分主题只是在具体表现上会有重点

3.各主题的表现主题的表现将从软件、硬件两方面表示硬件主要是规划设计、配套设施和景观设计方面，将设置五个主题区，各主题区根据主题诉求设标志性建筑，配套设施和景观设计也将根据主题进行；软件则主要在社区文化建设、个性化服务、营销推广和物业管理上表现，其将融会贯通于各类社区刊物、社区活动、社区组织、社区服务等，这些软件也将根据核心理念和主题的要求具体实施北京奥林匹克花园主题整体要求L对规划和景观设计的整体要求A.限定领域空间a）有比较明确的空间界定，有较强的向心性；b）有比较明确的服务对象，并且主要通过年龄层次去区分服务对象；c）空间有一定的规模和服务设施，使空间对居民有一定的吸引力；B.强化交往空间a）赋予住区外部空间环境有序的社会交往功能以支持居住者的居住行为，通过设施和项目的相对集中设置，为年龄、兴趣相仿的人们创造一种以轻松自然的方式相互接触和交流的机会；b）满足交往空间私密性和公共性的双重属性；C.动静有意识分离普通住宅、体育设施、生活配套区和休闲景观区之间相互依存但动静分明，有机地共同构成一个现代化体育社区；D.主题深入浅出分别赋予景观带、花园中心广场、会所、组区中心广场、组团绿地及其它公共、半公共区域以运动、健康、人文、绿色和教育的主题，构成主题公园；主题鲜明与震撼、深入浅出、朗朗上口，通俗易懂；E.体育配套设施的设置与布局所有体育（健康）设施均以社区居民的参与性为主，观赏性为辅，强化交往空间，以全民健身设施为主，兼顾竞技比赛（以不追加投资为原则）；在布置上，应注意集中与分散相结合的原则，即室内的、科技含量高的、附加值大的集中布置，日常的、简便的在小区广泛分布同时，绿化、体育设施、建筑小品、雕塑、景观有机结合、东西方造园手法有机结合，注重艺术性和功能性的完美结合;在布局上还应兼顾不同年龄、不同组团的心理因素，不同组团的居民（老人、中年人、青年人、少年儿童、家庭成员）不宜大幅度跨越到其它组团参与日常生活；2）具体表现在规划方面为了适应分期开发和景观均衡的要求，整个小区清晰地分为5个组团，分区即应保证滚动开发的需要又应照顾小区和景观的整体性与系统性；每250亩左右建一组区中心（以标志建筑或广场、草坪等开放空间）（8000-10000平方米），用于组织这一范围居民的社区文化活动；每15000-20000平方米建筑面积构成居住组团，组团设组团绿地（绿化面积3000平方米）；设置一至二条贯穿社区的景观带（可分步行景观带和车行景观带），贯穿社区的景观带与组区中心广场用道路、绿色植物、健身设施等有机连接；五个大主题将各以1个组区具体表现，使整个园区将分为五个组区各主题在各自组区有标志性建筑物，主题由组区中心呈带状或环状分布组区中心建筑将与住宅围成的向心庭院相通，并依靠道路、步行道、各类户外运动设施、绿地形成的一到二条景观带将各组团中心串联起来，形成“金线穿珍珠之势，将住宅、公建、道路、绿化和小品等有机地组成完整统一的建筑群体，形成丰富的景观和多变的肌理，丰富居住区的视觉效果，同时使每个组区都能具备鲜明的可识别性这五个主题不仅是组区中心的主题，而且共同成为整个园区的主题，故在表现上，将采取相对分散（体育设施和儿童娱乐设施、绿化等）、相互融合的方式,通过一级公共区（公用设施）、二级公共区（组区中心）、半公共区（组团中心）和半私密区（宅前绿地）的设置，使小区所有空间都成为积极的空间，把各种空间划分成不同的领域，分别有所归属，由此呈现公共的一半公共的-半私有的-私有的空间序列，形成一种由外向内，由表及里，由动到静，由公共性质向私有性质渐进的节奏

2.对社区文化建设的整体要求1）扣紧核心虽然，我们通过人文、绿色、科技、运动、和谐五个分主题去表现，但我们在核心理念中强调的人的全面发展、社区的和谐等应成为这些具体表现的出发点和内涵，我们应带有这样一种责任感和理想主义精神去进行北京奥林匹克花园的开发和经营，并把它们带入从规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等各个环节，按照奥林匹克思想体系的思路一一沿着由个体到社会、由微观到宏观的逻辑顺序构建，首先是使个人得到全面发展，进而扩展到社会，实现其改造社会,建立美好世界的目标2）突出“社区体育”的特色我们拟通过人文、绿色、科技、运动、和谐等五个分主题去表现核心理念，但运动，特别是社区体育的重要性和对核心理念的导入作用是应强调的社区体育将成为社区管理和社区服务工作的重要组成部分，也将在社区文化建设中成为主要载体和表现形式，“健康”和“和谐”的理念也将在其基础上进一步升华社区体育的要素一般包括了体育场地设施、居民、社区体育组织、社区体育的管理与指导人员、体育活动的计划与方法等几个方面综观世界发达国家的体育发展历程，但凡经济高速增长时期，社区体育就会得到迅猛的发展，这实际上也是符合马斯洛需要层次理论的所以良好的社区必得有良好的社区体育服务体系简言之，社区体育的基本作用体现在如下诸方面提高社区居民的文化素养,促进社区精神文明；改善居民生活质量，创造良好生活方式；加强居民间的人际交往，维护社区安定团结；增进居民的社区共同意识，促进社区的繁荣发展；完善居民社区服务，促进社区生活便利总之，它对创造社区健康生活，培育社区群体感情和活跃社区人际环境都具有很好的促进作用此外，社区体育作为国家体育事业的一个组成部分，是国家将要大力倡导的一种形式，是全民健身运动的有效实施途径，是体育社会化的一个重要方面，具有旺盛的生命力和持久性它是体育社会化的必要途径，也是体育社会化的目标,是发挥体育的社会功能的主要形式，它还可以有效帮助个人实现社会化从文化学的角度看，社区体育是一种健康文化，倡导公平、平等与竞争，它对提高社区的文化品位有着积极作用；它也是一种生活文化，帮助人们学习生存。