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第一章市场背景及分析第二章价格分析与思考第三章北区未推楼体价格模型GT第四章、定价模型3#4#25-914图表5600555055005450540053505300图表
6450630061506000585057005550、、6#7#8#10#11#图表625060005750550052505000塔楼板楼总体图表三图表四6600630060005700540051004800第四章、定价模型3#4#
一、3#定价模型单元A单元B单元户型G-5G-6G-2G-3G-2（反）G-1（反）G-1G-2G-3G-1（反）G-2（反）房号0102030405060102030405户型面积
37.
9490.
6547.
33112.
8747.
33135.
49135.
4947.
33112.
87135.
4947.33层数1515151615151616161616面积
569.
101359.
75709.
951805.
92709.
952032.
352167.
84757.
281805.
922167.
84757.28总面积
14843.18均价要求
5500.00000基准层表价6200585（）590057005900560056005900570056005900折后价
5954.
485618.
345666.
365474.
285666.
365378.
245378.
245666.
365474.
285378.
245666.36销售额
3388694.
67639537.
84022832.
39886111.
74022832.
310930466116591644291021.
19886111.
7116591644291021.1总额
81676956.29成交价
5502.658884
二、4#定价模型户型C-1（反）C-1C-2C-3C-5C-4房号010203040506面积
60.
6460.
64109.
01101.
34119.
77117.94层数161616181818总面积
970.
24970.
241744.
161824.
122155.
862122.92合计
9787.54均价要求
5400.00000价格585057505700550056505500折后价
5618.
345522.
35474.
285282.
25426.
265282.2销售额
5451138.
2025357956.
3529548020.
2059635366.
66411698256.
8811213688.02总销售额
52904426.33均价
5405.283282第一章市场背景及分析
一、市场时机、年北京市房地产市场一片红火.市场容量与市场速度增长快，房价平稳增长，各个区域市场表现较往年有较大改观，各种产品包12004括公寓、别墅、住宅的需求状况都有良好的市场表现，市场机遇较好、市场的阶段性和成长性特征突出目前阶段，多次置业、住宅需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征，在产品需求上集中2表现在投资型、升级换代置业，消费者追求对生活品质、居住环境等的改善而带动整个业界的可持续性发展、二次、三次置业需求增势强劲,随着对国内经济运行过热的忧虑，国内目前现有的投资品种稀缺，投资风险相对于房地产投资而言较3大，因此，二次、三次置业、投资置业升级趋热、市场短期内价格平稳上升虽然有土地、金融、政策方面的诸多原因使人们对房地产价格的涨落争论不休，但从总体市场运行的态4势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳上升的总体趋势、随着北京市房地产市场整体市场价格走势趋升的现状，投资置业人群买涨不买落的心理也将继续促使市场价格的抬升5
二、政策环境分析年月日，中国人民银行宣布，从年月日起，上调金融机构存贷款利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许2004102820041029人民币存贷款利率下浮一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的提高到此次利率调整，对低档楼盘的价格可能会
0.
275.31%
5.58%,产生一定的影响
三、竞争环境年的北京房地产市场是充满机会和挑战的，基于对北京市整体市场以及南城区域市场的理解、认识和把握，结合项目条件，我们认2004为项目所在区域的竞争有愈演愈烈的趋势项目所在区域也是北京市供给量、新盘推出量最大的区域之一，项目星罗棋布，存量不断扩大，竞争加剧，购房者心里逐渐成熟，在区域内产品同质化严重的情况下，各项目纷纷改价格策略为市场策略、性价比策略,以加强自身的竞争力，因此，本项目市场竞争压力加大，竞争日趋激烈
四、竞争区域价格现状分析项目所在区域依托市政府对南城的规划发展，以经济带动区域房地产市场的发展，同时凭借良好的区域规划和四环路、新修建马西路、佑外大街以及规划中的地铁号线等交通体系促使该区域房地产市场的整体市场均价水平在元之间区域内各项目整体销售状44500-5000/nf况良好，客群对价格的敏感度相对较高，而对社区的品质、生活、文化理念敏感度较低第二章价格分析与思考
一、市场战略目前市场最大特征是市场机遇较好，市场后市不确定因素、风险增大，我们建议本项目采用更为积极的市场战略，尽快确定项目现阶段的市场推广思路与方案，抓住目前市场的机遇、时机、速度与风险并举
二、价格调整G-1地块北区均价做到5700元/m，，其中塔楼均价5480元/m\板楼均价6170元/m、建议和要求
1、总体市场及区域价格水平分析
2、项目产品及竞争条件3
三、项目阶段性认识不利因素、元/杆的均价（其中板楼元/次，塔楼元/行），价格压力较大
1570061705480、冬季渐至，房地产销售旺季淡去，气候对客户购房心理、行为会产生一定影响，不利于成交
2、区域价格竞争、产品之间竞争越发激烈3有利因素、市场时机、市场机遇较好
1、马西路、佑外大街即将开通，在销售过程中为项目营造市场利好点
2、一期年底交楼，三期动工，项目形象较好
3、**拥有大量的老客户资源4
四、价格实现与风险规避、价格策略1＞有效组织推盘量体、推盘节奏，通过产品成长逐渐实现价格成长，建立协调的推盘、价格节奏＞充分评估每一种产品、户型的竞争条件，单体楼层户型价格制定合理＞通过销售周期逐步消化存量房、媒体推广2＞加大推广和执行力度＞请广告公司尽快形成系统的推广思路、方案及计划、项目形象3＞保证一期年底交楼的示范效果＞佑外大街通车的基础条件已具备，道路环境、路况加紧改善、销售组织和管理4＞细节营销挖掘产品每一个细微卖点，销售培训常抓不懈，重视同每一位客户的交流和沟通，从小处体现完善的服务理念，实现成功销售的目标＞活动营销活动营销是项目广告的延伸，通过活动组织形式，直接与客户沟通，直接传递项目信息在项目销售中，配合项目销售阶段，可采用灵活多变的活动营销等策略，在适当的时候加强力度，掀起销售活动高潮＞针对性营销针对客户的需求、置业、购买力、个人喜好等特点，通过发挥团队的优势，有针对性地进行销售、销售道具补充5＞追加样板间（工程编号）,22#-B-4;4#-C-4＞追加户型单体模型，16#・LD-l;14#・A-9;13#-D-5;3#-G~l（工程编号）＞追加印刷品，楼书等追加移动展板第三章北区未推楼体价格模型G-1
一、价格模型建立建筑形态楼体面积推盘日期均价销售额推出量体均价10#、11#
8694.1510月16日5900512954857#、8#9606620059557200G・1北板楼
6171.6533496#
11093.
89636070557140.4G1板楼面积
29394.
04181409825.49#
9605.9110月16日
555053312800.51#140815450767414502#
14834.21550081588155G-1北塔楼
5480.9972493#
14834.2110月16H5500815881554#
9755.1910月16a540052678026G1塔楼面积
63110.
52345908586.5建筑形态总面积成交价格销售额实际成交价格目标均价GJ北塔楼
63110.
525480.
997249345908586.5合计G・1北板楼
29394.
046171.
653349181409825.
45700.45857合计
92504.
56527318411.9。
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