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文本内容:
目前项目已进入紧锣密鼓的J销售筹办阶段,随时要准备开始预售,尤其是今天奥运年的时机把握怎样紧紧围绕目的人群,根据项目进展的各个阶段,分析市场竞争的比较优势,有效地控制销售节奏,有目的、有计划、有环节地实行营销售推广是关键通过对项目的市场调研及项目定位,可以明确本项目在地理位置、周围环境及配套、交通等方面有所欠缺,但可以通过对本项目的规划、自身素质方面加大优势,本项目要获得最终成功,在销售初期就必须一炮走红,务求使本项目成为零陵区河西板块内政I楼市领跑者,成为一大焦点,热点本方案重要是针对住宅的筹划营销方案,最终目的是为了下一阶段的住宅销售,争取开发商利润的I最大化◎房地产市场行情的发展趋势,政府宏观调控导致部分购房客户产生观望心态、持币待购,不利于销售业绩的迅速实现受未来市场变化影响大,不易把握,具有一定的I风险◎根据调研,项目同片区有几种同类似的住宅项目,也许会分流客户,同步在价格、优惠政策上展现出剧烈日勺竞争态势给本项目带来较大的市场压力第二部分项目定位
一、市场定位项目处在零陵区河西狮子岭南端山麓,依山望水、空气清新、景色伊人,居家安静自然、生活恬然自得将其交通区位、市场配套与居家环境高度融合,加之今年为我国的首个奥运年,把握奥运契机,拟建为零陵区首席以运动和健康为特色的奥运主题楼盘
二、项目形象定位将项目的形象定位为零陵区首席以奥运为主题的花园式住宅小区,突显“将奥运进行究竟”的人文理念
三、目的客户现提议本案定位于中高档楼盘,有部分安顿房屋(阳光楼),受价格限制,客源面相对狭窄,根据客源所处的区域、社会地位、购房意图等差异作如下分析:周围私营业主有较为雄厚的经济基础,事业相对稳定,想改善目前居住环境,提高生活品质政府官员此类人士具有较高日勺社会地位、稳定口勺收入,大多已经有单位分派的住宅,但但愿一种更为私密、高档的生活空间此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高规定外出务工人员此类客户大都在沿海地区打工,受沿海地区高房价影响,比较能接受目前永州房价,但大多在过年时间段回家购房年青成功人士此部分人有着灵活日勺思索、较高的I收入,社会地位起点高,追求现代的I上流生活此类客源重要选择小户型做为投资,但比例有限零陵区周围县、镇居民珠山、水口山等较富裕地区人口有较强的购置力项目推广篇第一部分项目形象
一、案名设计案名设计原则案名设计相称重要,它反应了一种项目或产品时或文化的精髓,是高度提炼之后告知市场的产物一般是具有如下几种特点一是能反应产品的差异性;二是能反应项目未来日勺生活品质;三是通俗易懂,朗朗上口本案案名推荐通过对项目及项目案名分析,周围状况设计理念等原因进行了分析,考虑到今年是我国日勺奥运年,并且运动是健康、活动、持续性的,特制定出如下几组案•奥林•河畔奥园•春天奥林•春天奥林•新城奥运匹克花园朝阳・奥林新城奥林雅苑奥林新城奥林骊都(以奥运为主题)蝶翠华庭丽景馨居蓝・朝阳名居香堤雅苑名,以供参照:爵嘉苑锦绣花园锦绣景园锦程佳苑康堡花倚林佳晶彩美地拾硅谷先锋现代都市家园清润嘉园名仕花园英伦十八大自然新城南国花城r=i未来假日花塞纳维拉紫荆豪庭(以居住环境为主题)翠山耗翠微生活•静源居
二、产品包装(详细方案可参见平面设计方案)
1、工地现场包装A、工地围墙及需遮挡处日勺包装
(一)内部包装B、对小区绿化及园境设计的I提议C、对小区灯光设计及布局的I提议D、案旗E、现场引导系统
2、售楼处包装(新形象时详细展示区域)A、主题背景墙B、展板的形式及设计内容C、洽谈区的I家私及布局D、其他装饰性物品E、灯光欧I布置F、销售工具的放置G、售楼人员附着装H、售楼处装修方案提议I、售楼处外立面的I效果设计方案意见J、售楼处顶部的灯箱(或看板)K、售楼处隔板墙日勺整体设计
(二)外部(形象)包装
1、户外路牌
2、户外灯箱(或公交车站牌灯箱)
3、直投DM
4、报纸广告
5、销售工具准备、折页设计AB、海报设计C、展板设计D、户型单页/封套F、楼书设计第二部分产品方略E、手提袋/名片◎建筑小区建筑以现代建筑为主,每一角度都是一道风景,每一户型都力争尽尚尽美,以发明一种新的都市生活通过露台的设计,将平面院落延伸到立体空间◎景观设计景观设计遵照“内庭外径,径绿双景”欧I规划理念,合理绿化、大面积集中绿地,精雕小区庭院空间,人与自然相契相生以人性化的生态景观作为前瞻性的I景观定位,绿地与大自然等主题的精妙营造力争通过地形的起伏,坡地的绿化的有机作用,增长小区的空间层次小区的不同样空间的层次分别设计多种性格绿化,灵活运用多种植物,在有限的空间发明生动自然丰富精彩的景观环境◎空间设计室内空间设计精雕细琢,尺度宏大,富于巧思设计,丰富空间格局,内在外在的友好圆润,展现空间格局的优雅华贵,凸显主人不与俗同的名士风范◎小区配套要在充足满足园林绿化的同步,合适增长健身设施的建设,把奥运、运动主题引入小区,打造居家、运动、休闲、健身于一体的人文住宅小区,既是品牌提高的J需要也是对业主负责的I真实体现,这样很轻易引起消费者的承认◎物业管理聘任专业物业管理企业,让您真正享有尊贵品质生活第三部分项目媒体推广品牌推广方略形象推广朝阳・奥林新城一一零陵区首席奥运主题花园住宅小区朝阳•奥林新城一一细致园林、完善设施,运动主题鲜明,倡导科学运动,健康生活理念倾力打造运动型、健康型楼盘,重视从生活与运动、家居与环境等方面来改善居家生活质量,引导对健康生活理念的追求主体文案运动就在家门口将奥运进行究竟将运动进行究竟我参与、我运动、我快乐2023奥运会在北京,奥运生活方式近在眼前关系推广通过关系营销,树立品牌形成口碑O根据我部已经有客户资源进行深度关系推广,有助于实现项目顺利上市及后期营销
二、阶段性推广方略第一阶段品牌深入期(2023年8月1日一一8月20日)
1、此阶段的重要工作任务全新树立起“朝阳•奥林新城”独特的奥运品牌形象,围绕项目的关键“运动就在家门口,将奥运进行究竟”主打广告语一一“将奥运进行究竟将运动进行究竟运动就在家门口”借助08北京奥运会的J宣传气氛,进行推广上市,顺利抵达“朝阳・奥林新城”著名度的提高
2、媒体方略一一以现场包装、户外路牌为主打(形象),配合销售工具(宣传折页、户型单页等),开盘前后同期、高频率、全方位轰炸户外路牌沿项目主街道两侧(例如东风大桥或浮桥)主打项目形象广告牌销售工具(宣传折页、户型单页等)大版面、高频率投放,使项目深入人心第二阶段品牌强销期(2023年8月21——12月底)
1、此阶段的重要工作任务继续延续“朝阳•奥林新城”独特的品牌形象,围绕项目的关键“运动就在家门口,将奥运进行究竟”,从“朝阳•奥林新城”独特的生活居家理念,挖掘项目自身的内涵和细节,向购房者述说一种“人与自然,人与运动、建筑与景观”完美友好的新生活方式
2、媒体方略继续维持一定宣传单页、海报、户外广告、车身广告移运宣传等媒体公布量,外加促销手段,重点通过让购房者参观现场,促使购房者尽快签单第三阶段品牌续销期(详细实行方案将根据前两个阶段销售状况制定)项目销售篇第一部分销售手法
一、项目的销售形式现场销售十多种售楼部联动销售
①售楼处的设置本项目重要以住宅为主,配以少许商业,设置售楼处,汇集人气;
②销售人员安排派驻若干名经验丰富的销售人员,负责主体客户群的接待、销售;其他售楼处销售人员负责客户推荐和引导销售该项目;
二、开盘手法开盘的多种手法除了能在正式开售前早早笼络住一批客户之外,最重要的目时还在于烘托气氛只要有足够日勺人交了定金,发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人一片热销的大好形象开盘一般有如下三种方式认购方式长处缺陷
1、市场影响大,轰动
1、也许引起市场争议排队
2、易形成气氛,增进购置
2、易发生不快乐事件
3、利于物业短时间销售
1、操作上正规、公平
1、市场气氛较弱抽签
2、宣传上易成正面报到
2、较难形成轰动效应
1、市场效果大,轰动
2、增进购置VIP客户认购
3、利于稳定客户
4、操作以便正规房地产楼盘的促销手段多种多样,我们根据数年来操盘日勺经验,提供几种认为很好的方案供发展商参照并商议
1、VIP卡认购初次推出时以VIP卡客户认购为主,发行限量或不限量版的VIP会员卡,办理VIP卡的客户可交纳诚意优先选房,并且诚意金可双倍抵消购楼款或享有一定折扣,此外,通过促销活动抽签赠少许优先购置权和排队认购相结合
2、排号销售回款通过前期的客户积累,在开盘日进行排队认筹,交纳订金获得号码,根据号码优先选房在排号时按号进行销售回款帮客户抵冲楼款如第一位一万,第二位八千,第三位六千,第四位四千,按此递减,到第五六位为止五位后来每位回款一千这种方案可以在开盘当日导致轰动气氛,吸引广大客户前来争取名额,炒作楼盘
3、买房送装修买房送200元/平米的装修,实际是一种炒作,抵冲楼款,并不需要真的装修此法可与VIP卡办理相结合,如办理VIP卡即享有买房送装修,亦可做为一种主题概念推广
4、购房送全套家电限量赠送,或以限购大户型者送全套家电,价格控制在一万元左右,也可与VIP卡办理相结合阐明多种优惠折扣可叠加使用,调动客户积极性第二部分活动方案
一、上市宣传期举行“奥运火炬激情传递,快乐购房“朝阳•奥林新城”为主题日勺宣传活♦动举行“迷你奥运会”活动内容包括奥运福娃与形象大使亮相、与奥运♦福娃合影和趣味运动会举行“国球对抗赛”♦举行“我心中欧I奥运”少儿涂鸦活动♦
二、认筹阶段认筹活动通过认筹活动对上市宣传效果进行检查,同步积累有效客户资♦源为顺利实现销售提供条件举行“2023年奥运奖牌竞猜”活动,以参与认筹客户为对象,但凡在本♦次活动猜中中国队在23年奥运会上能获得几枚金牌者,即可参与由朝阳•奥林新推出日勺总价八万买经典三房(面积为110—130m2)的抽奖活动
三、开盘开盘活动购房送豪礼♦市场篇
一、零陵区住宅地产市场现实状况分析
二、零陵区住宅地产市场发展趋势预测项目定位篇第一部分项目概述
一、项目基本状况概述
二、优势
三、劣势
四、机会
五、威协第二部分项目定位
一、市场定位
二、项目形象定位
三、目日勺客户项目推广篇第一部分项目形象
一、案名设计
二、产品包装(详细方案可参见平面设计方案)第二部分产品方略第三部分项目媒体推广
一、品牌推广方略♦08奥运年,进入“绿色家装”新时代第三部分价格方案项目销售原则一一“低价入市,小幅快跑”楼盘消费市场变化莫测,楼盘的定价需要一定的超前意识和科学预测,详细执行有“低开高走”、“高开低走”、“稳定价格”等战略“低开高走方略”指根据项目的施工进度和销售进展状况,每一种调价时点,就按预迁确定的幅度有计划的调高一次售价的方略本项目以“低开高走”的价格方略为主,价格采用分期逐渐跳跃上升的方式,首先可以试探市场对项目的认同度及反应,给项目增长价格浮动的I空间,另首先为防止高价位推出得不到消费者的认同,市场反应欠佳,届时再调整价格,会对项目口勺整体形象产生负面影响因此提议以低价入市,在得到客户价值认同与肯定后,再采用“小幅快跑”的价格方略调整销售价格,制造项目质优价廉的优势性价比,营造销售气势和良好的客户印象,在配合鲜明的主题广告宣传、推广活动,高素质、高速度的建筑工程相结合的方式进行推广销售最终在保证销售顺利的同步,抵达利润最大化(详细价格浮动以入市后市场反应为根据,随时进行销售价格的调整)结束语本方案是我们通过多方研讨,从项目自身以及开发商利益角度出发得出的一份营销方案,详细实行根据各阶段销售状况出具细步实行方案,但愿企业领导可以详细理解我们一定竭力做好项目的营销工作也但愿开发商企业领导多多配合我们工作的开展,只有双方的强强联合,才能使项目顺利销售,并抵达利润的最大化,以及双方口勺共赢
二、阶段性推广方略项目销售篇第一部分销售手法第二部分活动方案第三部分价格方案市场篇
一、零陵区住宅地产市场现实状况分析
(一)零陵区住宅地产市场基本状况零陵区住宅地产市场的总体运行状况住宅地产开发投资增长较大;商品房市场需求增幅略不不大于供应增幅;商品房价格继续增长;新建商品房购置对象以个人为主;商品住宅空置面积逐渐消化;土地开发投资强劲扩张
(二)零陵区住宅地产市场分析
1、供应分析在零陵区商品房供应构造中既有状况体现为◎高价位、高档住房在市场供应中所占比例偏低,市场需求总量较少;中低价位,一般商品房比例居高,市场需求总量也相对较高;◎大户型、大面积住房面积供应总量较小,中、小面积住房供应总量较大,需求量高;◎据市场调查显示,目前根据零陵区一般购房者的经济实力,可购置的住宅面积为100平方米,而市场主力房型为110至130平方米,但数据表明意向购房客户群体容量较大,采用按揭付款方式或住房工积金贷款同样可以购置120平米左右住房
2、销售分析;◎从购房者构成来看,外地居民购置商品房占5%、当地城镇居民购房占15%、城区居民占80%◎从客户类型上看,购房居家占90%以上,购房投资占10%左右,伴随零陵区房价深入上涨,适度引导投资型客户投资购房,势必增长商品房销售放量,提高购房投资比例◎需求决定消费,从零陵区各楼盘放量上看,各大小住宅楼盘商品房销售在近一年的时间内放量抵达80%—90%以上,这表明零陵区住宅项目开发正处在迅速发展时期,良好的I销售状况为本项目楼盘时推出提供了有利条件
3、房价分析上六个月零陵区住宅房地产市场形势良好,上六个月零陵区商品房销售面积不不大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率,商品房一级市场展现出需求旺盛的良好态势商品房销售价格在成本增长和市场需求较旺的拉动下呈上涨趋势今年受国家宏观调控大环境的影响商品房销售价格涨幅度较慢相比23年初商品房销售均价为800—900元/平方米,到23年10月底,零陵区商品房销售均价为1000—1100元/平方米,同比增长25%左右到23年6月底,零陵区商品房销售均价为1100—1200元/平方米相对于城镇居民收入而言,新建商品住宅的价格涨幅持平于居民可支配收入涨幅,且低于冷水滩商品住宅价格涨幅国际经验认为,房价增长速度超过GDP增长速度的I两倍以上,就会产生严重泡沫目前零陵区房价远离警戒线,房地产市场发展空间很大,供销均展现增长态势
4、商品房放量及规划设计分析通过详细分析御景豪苑、零陵文化村、旺角花园、迪龙塔小区、农机大厦、徐家井、圣世阳光、中信花园、阳光嘉园等楼盘欧I放量及销售时间,在近一年的时间内以上楼盘放量均抵达90%以上;23年上六个月推出的楼盘(如世纪嘉园、滨江•明珠、圣世嘉苑、翰林苑、鼎福家园等)在楼盘放量上均以抵达50%的业绩;即将推出的楼盘(如垠地中山城、BOBO新天地、香水湾、玫瑰家园等)均走规模化重视规划、景观设计,零陵区住宅楼盘正朝规范、人性化发展需求决定消费
5、消费者分析零陵区商品房消费人群包括投资型消费人群、居家型消费人群、新婚夫妇、白领阶层、个体工商户、企业家、工薪阶层等,其中以工薪阶层以及个体工商户所占比例较高工薪阶层以及个体工商户对于住房规定较高并且对于购房事宜有较为清晰的选择原则,消费较明智属于理智型消费人群,但该类群体拥有闲散资金充足,具有购房的支付能力同步该类消费群体对于文化底蕴有较高追求,在项目启动后运用合理的推广手段对于引导刺激其购置爱好具有较大的推进作用因此针对该类人群做对应宣传推广,确定合理股J房价,把工薪阶层作为房地产市场购置的I主力人群,这对房地产开发项目的I后期盈利是很有利於I
6、竞争态势分析零陵区既有开发楼盘20余个,有近1000余套住房上市销售,各楼盘在区位地段、交通、市政配套、小区设施、售价折扣上各有优势,且竞争较为剧烈这对于目的I客户群体购房而言有较为宽松购房选择空间及有关选择原则的I可比性,从而导致目的客户群被局部分流各楼盘的优势竞争致使消费群体分散,为争夺目的客户各楼盘推出优惠政策如折上折、精装修、送家电等从新开发楼盘状况来看,部分楼盘系有外地开发商投资开发,愈加剧了零陵区既有房地产市场日勺竞争,同步也为当地房地产行业的发展引入新的发展因子,只有在竞争中谋发展,通过方略确定、创新手法才可以在竞争态势日益明显日勺地产行业中谋得一席之地
二、零陵区住宅地产市场发展趋势预测
(一)目前房地产市场发展的有利原因政府重视房地产行业发展;房地产法制建设不停完善;城区、乡镇居民的可支配收入在不停增长;零陵区房地产市场供求环境的发展;宏观政策影响
(二)市场供求预测及价格分析房地产供求预测目前,居民住房消费的I升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势受租赁市场日趋活跃的影响,购房投资比例有所增长未来几年,城镇建设和房屋拆迁的任务仍然较重,拆迁带采的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一因此,估计总体上住房需求总量仍将保持增长价格走势分析土地作为不可再生资源已经日益稀缺,伴随都市空间的纵向发展,土地成本继续增长将直接影响商品房价格日勺上升;钢筋等建材价格的上涨,也使得商品房价保持上升趋势因此,商品房售价将继续保持稳中有升的态势
(三)零陵区房地产市场走势的基本判断房地产投资稳定增长零陵区正值旧城改造,政府政策支持,宏观经济迅速发展,居民收入增长较快,为房地产发展提供了良好的宏观环境;另首先本市各项都市建设速度将继续加紧,从而推进房地产投资开发;再次,某些外地房地产开发企业进入,也为零陵区房地产开发投资引入新的契机房地产市场仍将延续供需两旺的局面供应将稳步增长零陵区目前新开发项目尚未上市销售的项目有5个,近500套商品房将为零陵区商品房供应提供稳定条件需求仍保持旺盛势头从各楼盘累积客户资源来看,客户资源较为充足,且伴随居民收入增长,商品房购置需求将保持旺盛势头价格仍将保持平稳增长今年下六个月商品房的价格将持续平稳增长,不会出现太大的波动首先,商品房供求形势继续好转,市场总体供求趋于平稳,将克制价格的大幅上升;另首先,供求没有失衡,仍然在合理的I正常区间此外开发商拿地成本以及商品房品质日勺提高将会维持商品房价格日勺稳定;因此总体上商品房日勺价格将会保持一定程度日勺稳定项目定位篇第一部分项目概述
一、项目基本状况概述本项目位于零陵区河西工农路,总建筑面积约6万平米,约400套左右,户型以三房为主(包括小量两房、复式),提议面积在60—140平方米
二、优势◎环境优势项目位于零陵区河西狮子岭南端山麓,依山望水、空气清新、景色伊人,居家安静自然、生活恬然自得◎地段交通项目位于零陵区河西重要交通路线工农路旁,公交路线有15路(烟厂一一大坝);项目距207国道仅2公里,距零陵城区繁华商业地带驱车只需10分钟在建的火车南站及规划中的萍洲大桥、沿江西路都在很大程度上拓展了项目周围的I交通路网◎市政配套零陵区河西属于次关键城区,项目周围重要配套有工商银行、常德卷烟厂、河西农贸市场、朝阳派出所、市人民医院(地区医院)、大拇指幼稚园、博雅试验学校、永州市七中、七小、湖南科技学院、朝阳岩公园、西山公园、狮子岭森林公园,完善的市政配套为项目营造了完善的生活居家气氛◎尽善尽美的小区规划亭台楼榭、休闲花园、绿树红花、建筑小品、唯美的I建筑风格,尽显尊贵典雅的现代人文气息◎户型设计面积合适、二房、三房、四房布局比例合理,动静分区、超大景观阳台、主卧飘窗、生活阳台设计,完美诠释现代居家理念
三、劣势◎零陵区片区经济发展程度不高,居民收入水平一般,对于中高档住宅消费需求有限,这对于项目销售导致了一定的I难度◎就目前状况而言,项目所在地位于次生都市地缘,区位交通在一定程度上不能突显绝对优势加之东风大桥封桥,也导致河西交通某些程度上受阻◎项目周围辖区人口总数有限,总人数为
2.91万,项目所在地片区受众人群有限◎项目周围楼盘有云天芙蓉广场、家家福商住楼,两个楼盘紧临项目本案,在一定程度上分流了项目目的客户人群,对于项目定价、价风格整上有一定的牵制性
四、机会◎项目紧临常德卷烟厂(零陵分厂),其在职工工多达1500余名,绝大部分具有购房支付能力,具有相称大的可塑潜力◎项目具有一定规模,通过有效差异化方略宣传,对于迅速提高项目市场著名度、市场认知度具有一定的切实可行性
五、威协。