商业地产项目前期市调的重要性

商业地产项目开发前期的市调内容商业地产项目开发前期的市调内容佚名时间2023-6-19浏览量房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等多种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供根据回避风险商业房地产由于其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商获利模式的不确定性，因此更需要在开发前期进行市场调查和研究不过，从市场调查和研究自身并不能得出市场定位的结论，他们日勺作用仅限于验证或者为市场定位寻找根据从我们在客户日勺顾问的过程中总结包括经济环境日勺分析和研究、区域都市构造调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、经典性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈确实定和研究如下几方面内容，但愿和大家一起探讨在一种区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计,对许多开发商来讲,此前在开发住宅项目的时候没有这方面的I意识，由于住宅的I需求量大,进行市场定位和细分的空间广阔而商业不同样，它最终取决于租赁和销售后的经营怎样去支撑因此,不管是经营者还是投资人在选择商铺日勺时候都会谨慎考虑在前期调查中，首先应考虑区域的规划状况，理解其规划日勺规模、开发的时间等商业地产的供应量是一种非常重要的原因,它直接决定我们未来的商业做多大，做什么在《都市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规商业地产项目开发前期的市调内容佚名时间2023-6-19浏览量模和商业配套日勺面积,对公共服务设施的控制指标,即每千人商业服务建筑面积700-910平方米;小区服务每千人指标59-464平方米;金融邮电每千人指标60-80平方米,以上合计819-1454平方米根据详细项目的不同样,规划部门对商业面积的开发规定以及建筑形式的规定不同样;对于开发商来讲,在详细开发中，应根据实际状况,选择好开发时间开发太早，会由于居住人口规模没有抵达基本需求，导致消费需求局限性,租赁经营不理想；开发太晚,则不能很好满足居民的生活需求,且会损失商业机会如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，因此当大量的人口入住后形成巨大的市场需求,入住的居民也发现商业价值,许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户因此，我们必须在详细运行项目日勺时候，对周围商业日勺规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析;对已经开发日勺居住区商业配套日勺状况、业态的构成进行综合分析目前房地产的开发已经完全市场化运行，我们开发日勺目日勺不仅要实现市场价值日勺最大化，并且要实现社会效应的最大化

七、消费者消费行为的调查与研究消费者日勺消费行为研究又称生活构造研究对其调查和研究的目的重要是搜集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口构造、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购置行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究.人口构造人口构造重要根据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整顿，以便深入分析除对目前的人口构造调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及未来人口构造的变迁进行预测如在区域内规划建设高校,人口的增长的速度和人口构造变化将非常快,将直接影响整个区域的消费行为,并且对业态的设计产生重大影响

2.家庭户数构成家庭户数构成是人口构造日勺基本资料之一,可根据家庭户数变动的情形及家庭人数、组员状况、人员日勺变化趋势进行理解，进而可以由人员构成比率，洞悉都市化的发展与生活形态的变化如这几年通州区许多项目吸纳了大量的都市搬迁户和cBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，并且家庭构造和户数完全不同样样都市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂日勺家庭为主，而cBD的小白领以2人家庭模式居多

3.收入水平根据收入水平确定消费时也许性、消费能力以及目前的消费处在什么样的状况例如个人年收入在2万元的消费者和5万元日勺消费者相比，他们在选择服装日勺购置场所时是完全不同样的前者时选择以市场，而后者重要日勺选择地点是专卖店和百货商场

4.消费水平消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标据此可以理解每一种家庭时消费情形，并针对消费内容根据商品类别划分，这样可以计算出商圈内日勺消费购置力日勺概况

5.购置行为分析其重要的目时有二一是可以理解消费者常常在哪里消费以及消费的重要商品和服务;二是知悉选择商品和服务日勺原则，以便对该地区日勺消费意识作深入探讨

6.交通和出行方式伴随汽车越来越多地进入家庭,人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容在消费者消费的空间和尺度上,对不同样日勺业态、业种的需求在路上花费的时间均有心理尺度，如对家庭日用消费品日勺需求重要就近完毕,在路上日勺时间规定在15分钟以内;而购置服装、家俱电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的I时间可以比较长，而交通出行方式变化了消费日勺时间和空间，此前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟因此,对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要

八、立地条件研究除对区域内多种原因进行研究外，详细项目所处位置日勺立地能力也是非常重要的一种研究要素立地力是指拟规划商业周围日勺环境和其自身的原因对商业经营的影响所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里一种商店日勺立地力，首先和他的周围环境亲密有关，重要包括门前道路日勺类别、顾客来店时以便度、邻居的类别等.道路类别道路类别是立地力日勺第一要素,它直接影响消费行为道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道像王府井大街是全国着名的商业干道;朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能对商业选址来说,商业干道是最佳的道路类别，另首先就是靠近商业区的交通干道

2.顾客与否轻易抵达商业区除了道路类别以外,还要考虑道路与否有障碍物,例如交通栏隔以大家非常熟悉北京国际展览中心家乐福为例此前没有中间交通栏隔的时候,从两个方向来的人流都比较轻易去购物,而增长栏隔后对西面来的顾客非常不以便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论,不过对面的许多专卖店和饭馆生意肯定会因此受到影响，虽然增长了过街天桥,这种影响也难被消除

3.周围环境和目商业地产项目开发前期的市调内容佚名时间2023-6-19浏览量前日勺商业设施这也是为何北京日勺家俱广场都喜欢选择在玉泉营的原因同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应,带来单一消费人流;业态的I错位经营或者互补性也很关键,玉泉营周围的I花卉市场就具有业态的交叉性,有助于共同汇集人气

4.商业日勺能见度和日照状况商业建筑能否轻易找到即商业时能见度也是一种非常关键的要素,尤其是大型商业建筑由于商业的主线目的是吸引顾客来消费，假如商业建筑不轻易被找到或能见度差,就会影响到后来日勺经营日照状况对商业经营也非常关键据7月5日中央电视台报道，由于长沙市持续高温,在周末，许多消费者选择在商场购物规避天气，商业街区东面门庭若市，而西面由于西晒的原因冷冷清清不过在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会非常好，由于北方天气冷或凉时时间长，顾客更喜欢光顾西南面的商业

九、商圈确实定和研究.商圈的概念及分析目的商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围这是原则性的原则，在实际从事商圈设定期还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等原因进行商的人口分布状况及生活构造;三是在此基础上二是理解商圈分析的目日勺有三一是明确该商业区或商店的商圈范围;进行经济效益的预测如计划开超市，根据周围居民的人口规模、收入水平和竞争对手状况等指标，就可以基本计算出该店也许抵达日勺营业额

2.商圈区J构成及顾客商圈由关键商圈、次级商圈和边缘商圈构成关键商圈的辐射半径在1公里左右包括这一商店顾客总数的55-70%该0的顾客在人口中占的密度最高，消费日勺客单价也最高,并且与其他商店的商圈很少发生重叠次级商圈内包括了商店顾客总数日勺15-25%其辐射日勺半径在3-4O公里,对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈时人口，关键是取决于经营业态边缘商圈辐射的半径在7公里范围一般状况下只有大型百货商场、专业店具有这样的辐射能力真正的商圈不是绝对的同心圆模式,其规模和形状是由多种各样的原置、交通条件等许多原因在商概念上有一种着名的海滩因决定的包括经营业态、商店规模、竞争者的位原理即在一条海滩上做冷饮生意日勺两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争原因导致他们集中在一起,共同吸引顾客商圈的设定是一项非常复杂的工作,在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周围竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，并且要分析业态需求的顾客群，由于每一顾客群均有特定的消费特性由于，首先只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物,商圈日勺规模和辐射范围才能扩大另首先，撇开顾客自身的不同样，商圈规模的大小与商品购置频率成反比如顾客购置生鲜等日用消费品频率高,不过接受的购物距离短;而对服装、家俱、电器等耐用消费品接受的购物距离长,不过其购置频率又非常低因此,必须结合业态的I规划来确定基本的I商圈范围根据业态规划,在商日勺构成基础上,对商进行设定，尤其要针对拟吸引顾客群的生活构造对未来的经营销售额进行匡算，结合商店日勺实际状况，估计要抵达的盈亏平衡点或目的销售额、经济环境日勺分析和生活构造研究开发任何一种项目都波及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大,其开发时最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大因此，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要在调查和研究时应重点对如下指标进行调查和分析总人口及地区人口构造、职业构成、家庭户数构成、收入♦水平、消费水平等♦GDP发展状况及产业构造状况全社会消费品零售总额♦商圈分析的措施有许多种，如零售吸引力法则、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫日勺“概率模型”等零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店时远近决定的I,商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数,测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是局限性康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同样在于，前者在一种都市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者体现在互相间有明确竞争关系的两个都市间其商业经营的比率关系哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发，认为消费者运用某一商业设施的概率,取决于体现商品丰富性的I营业面积，以及为购物所消耗日勺时间及商业设施日勺规模实力以上多种分析措施其研究的角度不同样,所用日勺市场变量不同样，抵达的分析目的I也不同样样，在详细商圈分析过程中还是要结合详细实际状况有选择地运用由于我国目前实际状况，市场变量采集困难，很难单纯用一种措施处理我们的分析问题，因此一般采用的措施是将定性和定量研究措施相结合综合运用就如同商业的前期调查和研究以上只是必须的调查内容，仍有许多数据需要针对详细的项目进行调查,如人流量、车流量等等,关键弄清晰市场调查是为市场定位服务或者验证市场定位，市场调查只是手段，不是最终的目全市商业增长值♦城镇居民的人均可支配收入♦城镇居民储蓄存款余额♦通过对记录局和城调队定期公布的数据进行持续3-5年时分析，基本可以反应出一种都市经济发展的总水平有些资料通过记录年鉴和政府工作汇报获得

二、区域都市构造调查与都市发展规划调查所在区域都市的构造对商业房地产时开发有重要的意义,在老式商业区不管是同业态的汇集经营还是不同样业态的错位互补都也许存在市场商机;在都市中该区域的I位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则都市时机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营气氛以上只是其中的首先，还包括公共设施状况♦交通体系状况♦道路状况、通行量♦都市性质与功能特点♦各项都市日勺机能♦都市规划♦通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域都市构造机能的调查,理解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现实状况以及未来的发展规划例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口轻易集中或流量尤其大的地方，因此在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；都市发展规划对商业未来的发展非常关键，诸如大型小区日勺发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响商业地产项目开发前期的市调内容佚名时间2023-6-19浏览量nbsp;以上调查必须通过专业的市场调查企业实地调查理解，由于反应问题的角度不同样，一般日勺调查人员很难完毕以上工作,调查必须有目的性，假如不懂得目的是为何，这样得到的调查数据和资料日勺参照价值将大打折扣

三、商业发展规划和政策研究每一种都市发展均有发展的规划，商业布局和规划也是都市机能完善的标志，十数年以来，我国日勺第三产业尤其是零售服务业的发展有目共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的I迅猛发展和外资零售商业的“入侵”，既加紧了零售业的整体发展，也出现大型商业设施反复建设、资源挥霍和过度竞争等现象,对国内零售商业日勺发展提出了新时挑战，某些大中都市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作为增强都市商业网点规划管理的科学性、权威性,扩大规划工作覆盖面，国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日，在《有关都市商业网点规划工作的指导意见》和《有关深入做好大中都市商业网点规划工作的告知》的基础上,又下发了《有关加强都市商业网点规划的告知》，规定直辖市、计划单列市、省会都市尽快制定商业网点规划，规定未制定都市商业网点规划日勺直辖市、计划单列市、省会都市要加大工作力度，尽快制定都市商业网点规划并报贸易局立案凡未制定商业网点规划时都市，不得上报外商投资商业企业项目告知规定在2023年12月底前完毕规划日勺制定及都市商业网点依法管理体系的建立工作目前包括北京等省会都市和计划单列市已经完毕了该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时理解商业网点的布局规划非常关键，防止政策性日勺风险和反复建设例如，北京市商业委员会有关商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，并且结合都市发展对限制地区的限制项目均有明确的规定尤其鼓励在四环路周围发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一种地区级商业中心;地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一种综合性的小区商业中心这些都是结合都市发展实际状况提出详细日勺建设性规定

四、区域零售业构造日勺市场调查与分析假如说前面所要调查日勺内容重要是宏观经济形势、政策等方面的研究,那么区域零售业构造则是区域零售业实际状况时调查,在一般意义上是我们常讲的I商业普查它不仅反应区域内零售业经济活动的指标和商业特性，并且其综合反应的I各项指标和内容为项目日勺市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性日勺参照分析地区间的销售动向♦业种别的销售动向♦商业地区间日勺竞争状况♦大型主力店日勺动向以上内容时获得必须通过商业普查,对区域内♦经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反应日勺一般性日勺问题,分析能否得出普遍性日勺结论

五、经典性调查与研究对大型商业区进行市场定位和商业功能提议,在初步日勺市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析措施进行预测和评估以外，对都市所在地同类型业态收益状况进行调查和理解也非常关键对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等重要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通等几种方面来分析现实状况及构造特点，以便做竞争分析,对以上经典业态要分析每种设计业态的收益状况

六、未来商业地产的供应量分析。