还剩7页未读,继续阅读
文本内容:
重庆江北区五童路地块可行性分析
一、整体市场简析、整体市场年供应量超过万平方米,但中低档住宅需求亦十分旺盛,11000供求基本能保持平衡,近期龙湖-水晶郦城放号受到热烈追捧、市场竞争日趋激烈,外地房地产大鳄相继进入重庆,九龙仓、和黄、华2润、英皇、瑞安国际、香江国际、珠江实业、中房集团……、住宅开发逐渐向大盘化转变,除传统的强势品牌龙湖外,去年推出的融3侨半岛占地达到亩,今年推出的天骄美茵河谷达到亩,而新进的外地30001000房地产大鳄,拿地一拿就是少则几百亩,多则几千亩、整体房价水平极低,去年市场整体成交均价为元每平方米左右
42200、整体购买力的低下和市场竞争的激烈,决定了短期内重庆整体房价向上5空间不大、近郊居住仍未被市场广泛接受,虽有龙湖的热卖,但亦仅龙湖而已,总6体来讲,与广州相比还有比较大的差距;估计将在连贯市区与机场的轻轨号线进3行实质性建设后,方会带动机场沿线近郊居住的热潮、市场投资意欲旺盛,万左右的投资性物业广受欢迎,但其中酒店公720寓受较多中小开发商跟进,加之用家市场的不明朗,估计酒店公寓市场在未来一两年内将面临极大风险、重庆并未形成强势的商务中心,也少有综合质素极高的写字楼,而经济8发展大势的良好又决定了写字楼市场的极速膨胀,故估计高质素写字楼在未来几年将受到极大的追捧;但要注意的是,重庆公司还没有普遍形成买写字楼自用的习惯,而做为投资来讲,总价的高企又成为极大的障碍、商业市场组团格局十分明显,决定了商业地产的开发将严重受滞于所处9位置;而规划的无序又造成众多的开发商非理性跟进商业物业的开发(据说重庆目前有好几家原做住宅的开发商都要向商业地产进军);而开发经营水平的相对低下以及返租回报的不理性,估计未来两三年内亦将极大地挫败投资者的信心、消费者主要来自于主城区原住居民,估计超过成,另有成左右为1062来自周边乡县的生意人,成左右为来自在渝工作的外地籍白领
2、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好,且对朝向亦无特别看重11
二、地块分析SWOT、地块背景资料1位置江北区五童路与五桂路交界处占地亩(另旁边有亩为废弃水泥预制厂,可一并拿下)13638用地性质商住规划容积率(商务建筑不超过万住宅建筑不超过万)市
4.511M2,30M2政配套情况管线目前在米外,估计接入需自行解决地块业主重庆300庆业置业有限公司出让意向合作开发,固定回报建筑面积元500/M
2、地块自身及周边环境状况2()优势
1、地块地处去年新通快速干线五童路东侧,距黄花园大桥约米,距A1000解放碑约米,沿五童路约公里外有新建之王家沱大桥贯通南岸,另距机场30002约分钟车程
20、地块东侧即为规划中的占地平方公里的重庆未来“陆家嘴”,近期B
3.4政府已确定初步规划设计方案并于报上公布,政府计划将于年全面建2020成“重庆陆家嘴”,估计年内将正式启动全面改造江北城的工作,届时区域将成为市场关注的一大焦点,如项目快速启动将占尽先机、地块东距长江约米,两个小山堡上之建筑可远望长江;而周边现C1500大部分为自然环境带;就连五童路对面目前亦为一块自然绿化空地,越过此空地即为占地亩的龙头寺森林公园故地块居住环境价值极高
1000、地块周边目前已有南方上格林、江南山水、金科丽苑、天赐丽景等楼D盘,居住氛围浓厚而江北也亦成为整个重庆市场比较集中的中高档住宅区,区域形象较为清晰劣势
2、地块南高北低南部为两个小山堡夹一小溪沟,高出五童路约米,北A10部以一条自然小溪沟为界,约低出五童路约米如此复杂之地形地貌,将给规15划设计带来相当的难度,估计较难形成高密度住宅群;同时重庆市场不太接受进入小区后便走下坡路,故低于五童路的地块较难处理;另复杂的地形地貌,亦将大幅增加建设成本、地块周边目前市政配套和生活配套严重不足,不仅市政管线在米B300外,而且地块周边米内无超市、高档酒楼、公建学校等,而且只有很少的一2000两路公交车经过五桂路至江北城、区域竞争状况
3、南方上格林1与本地块同处五童路,距本地块米,由重庆老牌房地产开发企业南方200集团开发,占地亩,总建万平方米,中档纯住宅小区,约户,自建343382500有小学,目前在售组团,全为小高层,分别有、和层,规划中的组B111518C团以别墅为主(估计为)TOWNHOUSE组团均价元组团均价元(毛坯房),均按套内面A2600/M2,B2750/M2积计价组团户型以平层和、跃式单位为主B117M2125M2138M2组团已交付使用,售出;组团月日正式开售,销售情况不理A70%B726想;据初步判断,销售不理想的原因多源自营销上的问题,如南方集团的低调,项目炒作的缺乏,地盘形象(园林粗糙、破烂工棚正处显眼位置)低下等()、2江南山水地处五黄路南段,距黄花园大桥米2000占地约平方米,临街排楼,首三层为商业铺面,其余为住宅,共6000380户,中低档起价元(套内面积,毛坯房),户型面积平方米,去1800/M280-125年已开售,目前售出左右70%()、金科丽苑3地处五黄路江南山水对面,占地亩,临街排楼,首三层为商业铺面,60-70总建面约万共户,中档住宅社区,二期起价元(套内面积,20M2,16882400/M2毛坯房),以平方米为主力户型,商铺首层元
二、三层元80-1208000/M2,4000二期去月月开售,目前已售完,并即将全面交付使用/M2,5()、天赐丽景4地处五黄路南段,距黄花园大桥米,占地平方米,三栋层25001500022高层,总建面约万中低档住宅起价元(套内面积,毛坯房),户8M2,2180/M2型面积平方米,月日正式开售,目前售出左右80-12572030%
三、定位建议、市场定位1坡地高尚住宅(参考广州山水庭苑)、产品定位2小高层(带电梯,以一梯两户为主,平均层)
15、户型配比初步设想3以的跃式单位为主力户型,配合少量的平层和130-150M2110-130M2左右的顶层复式,以江景、山景、园景和整体质素全面超越南方上格林200M
2、目标客户群定位一一中产阶级4()、金领一族(房地产业、摩托车工业及外资驻渝机构高级管理人员)1()、政府机关中高级干部2()、本地中等商业经营户(餐饮、服装、休闲娱乐等)3()、乡县豪客4()、价格定位(按套内面积计)5跃式和平层均价元总价控制在万以内;复式均价元3000/M2,504000/M2,总价控制在万以内100参考依据南方上格林组团均价元(平均层,毛坯房)B2750/M215龙湖•水晶郦城元起价(层和层,毛坯房)2680/M21831汇景台-君临天下洋房均价元(层,毛坯房)3300/M
212、风险评估5()、市场机会
1、重庆房地产正处于腾飞初期,是进入重庆市场的好时机A、江北新城“重庆未来陆家嘴”以及连通一岛两岸交通的规划,以及重B庆加紧地区的规划与建设等对项目是重大利好CBD、项目地块位于五里店地段,距解放碑不到公里,向东可望长江之宽C4阔轻灵,也可远眺南山之巍峨多姿,向西可望龙头寺公园之葱郁林木视野1000极其开阔,居住环境价值极高、五童路的建成通车,及今年开始的五桂路扩建,将激活地块的开发价D值、重庆经济的迅速腾飞培育了一大批本地中产阶级,为项目储备了大量E的目标客户、奥园的品牌号召力和人才优势,为项目赢取市场奠定了极其坚实的基F础、重庆购房者对居住环境的越来越关注,花园式小区成为近两年购房置G业者的主流选择、重庆交通大环境的混乱,及基于山水城市而造成的难于根本改善的现H实,令重庆购房者至今年尚未完全接受郊区居住的概念、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好,且对朝向亦无特别看重I、市场威胁
2、重庆整体房价水平的低迷,及项目周边楼盘的低价政策对项目营销形A成一定的压力、项目近米的高差给规划设计带来了一定的难度,也增加了项目建设B50的成本、高收入层的增长有限,赶不上高档楼盘的供应增长;目标客户群体的C相对单一和薄弱,可能拖长项目资金回收周期
四、成效益分析、规划设计指标预设1注以下数据均为拿下旁边亩为基础,理由是这亩地形相对平坦,而3838且临五桂路,是地块连通五桂路的必经之地据庆业人员说他们可出面一并拿下,故从规模效应出发,建议一并拿下,统一开发占地亩,万平方米
17411.6建筑密度22%容积率:
3.08绿化率50%总建筑面积万平方米(平均层,全部首层架空)
35.715住宅面积万平方米(其中套内面积约万平方米)
3328.05商业面积万平方米(五桂路临街)1配套面积万平方米
1.7总户数:约户2000预计开发周期年
3.
5、成本效益分析2()、收入预估1住宅万元(套内面积均价)万33X85%X3000/M2=841500商铺万元万1X6000=6000合计万90150()、成本预估2建安成本(包括土建、水电、消防、外墙装饰、公共部分装修等)元万万1100/M2X
35.7=39270园林道路成本元万万350/M2X
11.6X78%=
3166.8市政配套成本元万万(此部分有待与政府勾兑,180/M2X
35.7=6426因目前市政管网未到地块会所设备设施万1000各种报建报批手续及相关行政取费万500管理成本万/月月万30X48=1440财务成本万万39270X5%=
1963.5土地成本元万万500/M2X
35.7=17850营销成本万义万957604%=
3830.4营业税万万95760X
5.75%=
5506.2共计万单方套内面积成本元740272548/M
2、利润预估3销售100%——总利润:万90150-74027=16123成本利润率16123/74027=21%销售90%——总收入90150X90%=8113575总支出万74027-90150-81135X4%+
5.75%=73148总利润万81135-73148=7987成本利润率7987/73148=10%销售80%——总收入万90150X80%=72120总支出:万74027-90150-72120X4%+
5.75%=72269总利润:亏万72120-72269=149结论如能将土地成本压到按建筑面积计算的元左右,并包含地块内高400/M2压线的搬迁费用和市政配套费,则本项目开发风险应该不大,我司完全可以进入。