还剩60页未读，继续阅读
本资源只提供10页预览，全部文档请下载后查看！喜欢就下载吧，查找使用更方便
文本内容:
“日出映象”项目开发贷款评估分析报告委托方深圳市XX实业有限公司受托方深圳市XX房地产评估有限公司深圳市XX房地产评估有限公司评估人员XX XX XX XX作业日期2004年3月20日至2004年3月30日报告编号深XX评
[2004]XX号根据开发公司提供的财务报表得出如下有关统计数据截止2003年7月31日止:序号财务指标名称指标值总资产万元134,187总负债万元211,338流动资产万元315,016速动资产万元47,558流动负债万元59,000货币资金万元65,548所有者权益万元722,8498资产负债率
33.16%流动比率
91.67速动比率
100.84从以上表格的分析数据得出:1企业资产规模较大，实力较强，总资产达34,187万元，所有者权益达22,849万元2资产负债率低资产负债率为
33.16%,资产负债率越低,代表企业长期偿债能力越强3企业短期偿债能力较强流动比率达
1.67,最佳值为
2.0,流动比率越高，企业短期偿债能力越强4企业立即偿债能力较强速动比率达
0.84,最佳值为
1.0,速动比率越高，企业立即偿债能力越强
2.5借款人信用状况评价开发公司仅刚在2003年4月份，向中国工商银行深圳分行贷款9000万元，因此没有进行信用等级评定
2.6股东背景评价深圳市XX实业有限公司两大股东的主要背景如下
1、深圳市XX（集团）有限公司占有深圳市XX实业有限公司35%的股份，成立于1997年11月，注册资本5380万元，总资产
11.7亿元，净资产
7.29亿元，资产负债率
37.7%,开发成功个案:汇龙花园（占地
4.5万平方米，总建筑面积
6.6万元）住宅小区项目、XX中心（占地
3.2万平方米，总建筑面积
7.4万元）超大型商业项目，目前在运作项目有莲塘尾项目，建设规划用地5万平方米，总建筑面积
8.5万平方米
2、深圳市XX百货有限公司占有深圳市XX实业有限公司60%的股份,成立于2001年12月，注册资本300万元，总资产
1.34亿元，净资产
0.72亿元，资产负债率
46.3%,现主要经营XX中心，目前已经将
1.6万平方米商铺投入营运，今年计划将
2.4万平方米的商铺投入营运，预计2002年销售收入达
2.5亿元
2.77借款人发展前景评价
1、有利因素
（1）土地储备足，且土地质优，公司发展后劲足
（2）股东刚刚重组，公司财务独立清楚，债权、债务关系清楚,可以确保项目建设资金专款专用，经营管理成本易于控制；3尽管借款人为刚刚涉足房地产开发的项目公司，但其两大股东有丰富的房地产开发经营管理经验，开发实力、社会形象和知名度均不错；4公司历史包袱轻，有利于塑造新企业形象；5公司为民营企业，公司其经营管理风格和内部管理相对灵活，管理机制相对顺畅，对市场反应灵敏；
2、不利因素1公司刚刚涉足地产开发，缺乏社会认知度；2地产开发团队初次配合、磨合需要时间综合以上，借款人有利因素多于不利因素，其发展前景看好
三、项目投资环境和市场研究
3.1市场宏观背景
3.
1.1全国投资环境
1、国民经济持续较快增长2003年国民经济较快增长全年国内生产总值116694亿元，按可比价格计算，比上年增长
9.1%,加快
1.1个百分点其中，第一产业增加值17247亿元，增长
2.5%,减慢
0.4个百分点；第二产业增加值61778亿元，增长
12.5%,加快
2.7个百分点；第三产业增加值37669亿元，增长
6.7%,减慢
0.8个百分点在第三产业中，金融保险业增长
6.9%,批发和零售贸易餐饮业增长
6.6%,房地产业增长
5.3%
2、国际收支状况良好2003年国际收支状况良好全年对外贸易顺差255亿美元，比上年减少49亿美元利用外资继续增加外汇储备大幅度增长，年末国家外汇储备达到4033亿美元，比上年末增加1168亿美元人民币汇率保持基本稳定
3、工业生产快速增长，产销衔接进一步改善2003年工业生产高速增长全年全部工业增加值53612亿元,比上年增长
12.6%,其中规模以上工业企业（即国有工业企业及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业）增加值增长
17.0%（见表3）工业产品销售率
98.1%,比上年提高
0.1个百分点
4、固定资产投资快速增长2003年全社会固定资产投资大幅度增长全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长
26.7%（见表5）国有及其他经济类型投资中，东部地区投；；资24666亿元，增长
33.6%中部地区投资10092亿元，增长
33.1%西部地区投资7171亿元，增长
26.4%
5、国内贸易消费品市场稳定增长全年社会消费品零售总额达到45842亿元，比上年增长
9.1%,扣除物价因素，实际增长
9.2%其中，城市消费品零售额29777亿；元，增长
10.3%县及县以下消费品零售额16065亿元，增长
6.8%分行业看，；批发零售贸易业零售额37693亿元，增长
9.2%餐饮业零售额6066亿元，增长；
11.6%其他行业零售额2083亿元，增长
0.2%全年限额以上批发零售贸易业销售额中，汽车类零售额比上年增长
68.5%,通信器材类增长
70.9%,家用电器和音像器材类增长
18.3%,家具类增长
28.2%
6、对外贸易高速增长2003年对外贸易快速增长全年进出口总额达8512亿美元，比上年增长；
37.1%其中出口额4384亿美元，增长
34.6%进口额4128亿美元，增长
39.9%对主要贸易伙伴的进出口均增长较快国家宏观调控能力进一步增强，我国政府经过改革开放20年的锻炼和磨练，不但积累了丰富的治理通货膨胀、防止经济过快增长的经验，而且也掌握了反通货紧缩趋势的技巧我国驾驭宏观经济和复杂局面的能力明显增强为我国经济平稳、有序的发展奠定了基础
7、金融机构存贷款增加较多金融机构存贷款增加较多年末全部金融机构本外币各项存款余额220364；亿元，比上年末增长
20.2%全部金融机构本外币各项贷款余额169771亿元，增长
21.4%o贷款结构继续改善全国农村信用社人民币贷款余额16979亿元，比上年末增加3186亿元人民币消费贷款余额15736亿元，增加5091亿元，其中个人住房贷款余额11780亿元,增加3528亿元
3.
1.2深圳市投资环境
1、2002年深圳市总体经济运行情况国民经济快速增长初步核算，全年本市生产总值GDP
2860.51亿元，按；可比价格计算，比上年增长
17.3%其中第一产业增加值
18.16亿元,下降
6.0%；第二产业增加值
1685.37亿元,增长
22.4%第三产业增加值H
56.98亿元，增长
10.7%三次产业结构为
0.
658.
940.5o按常住人口计算的人均GDP53887元，同比增长
7.5%按现行汇率计算，本市生产总值GDP达到
345.58亿美元，人均GDP6510美元全社会劳动生产率73199元，增长
3.9%市场价格总体上略有上升2003年深圳居民消费价格总水平比上年上涨
1.2%就业规模扩大年末全市从业人员
422.29万人，比上年末增加；
63.01万人，增长
17.5%其中，第一产业从业人员
4.23万人，增长
7.4%第；二产业从业人员
240.82万人，增长
20.2%第三产业从业人员
177.24万人，增长
14.4%
一、
二、三次产业从业人员结构为15742o落实就业和再就业政策力度加大，全市共有15206名失业人员实现了就业和再就业失业员工基本生活保障率达100%年末城镇居民登记失业率为
2.61%
2、农业生产稳步发展2003年全市农业增加值
18.16亿元（现行价格），按可比口径计；；算，比上年下降
6.0%农村经济总收入
146.11亿元，增长
9.5%鲜活产品出口额791亿港元，下降
39.1%全市乡镇企业总产值
418.16亿元，营业收入
363.33亿元，利润总额
50.12亿元，乡镇企业出口产品交货值
281.54亿元，职工人数
156.52万人
3、工业生产快速增长，工业经济效益有所提高2003年全市国有工业企业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成现行价格工业总产值
5073.77亿元，按可比价计算比上年增长；
29.1%其中，国有企业总产值
89.35亿元，增长
13.4%集体企业
17.68亿元，增长
43.7%；股份合作企业
0.60亿元,下降
16.1%；股份制企业
1141.25亿元，；增长
41.5%外商及港澳台投资企业
3761.05亿元，增长
25.8%全年规模以上重工业总产值
3467.39亿元,轻工业总产值
1606.38亿元,分别增长
33.4%和
20.2%产销衔接良好，全年规模以上工业销售产值
4974.30亿元，增长
23.5%工
4、定资产投资规模扩大，投资结构继续调整业产品销售率
98.0%2003年，固定资产投资规模增幅较大全市完成全社会固定资产投资额；
946.49亿元，比上年增长
20.1%其中，基本建设投资
358.36亿元，增长
25.3%；更新改造投资
62.09亿元，增长
61.2%房地产开发投资
410.06亿元，增长
5.6%全社会房屋建筑竣工面积
2233.36万平方米，比上年增长
33.9%,其中基本建设房屋竣工面积
171.91万平方米，增长
32.3%商品房竣工面积
1020.31万；平方米商品房销售面积
899.89万平方米，增长
12.0%商品房销售额
562.92；亿元，增长
14.0%商品房平均售价6255元/平方米,增长
1.8%
5、国内贸易全年完成社会消费品零售总额
801.77亿元，比上年增长
16.3%其中，批发零售贸易业零售额
661.35亿元，增长
20.5%,饮食业零售额
133.91亿元，下降
0.2%批发零售贸易和饮食业全年完成增加值
224.54亿元，增长
14.0%o消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长
48.7%,汽车销售额增长
150.8%,文化办公用品销售额
6、进出口贸易保持良好增长态势，出口结构进一步优化2003年进出口贸易保持高速增长全年外贸进出口总额
1173.99亿美元，比；上年增长
34.6%其中，出口总额
629.62亿美元，增长
35.2%进口总额
544.37亿美元，增长
33.8%深圳外贸出口总额连续十一年位居全国大中城市榜首出口市场多元化，对主要贸易伙伴的出口均大幅上升全年深圳产品对香港的出口比上年增长
44.2%（占出口总额的
41.9%）,对美国出口增长
23.9%（占出口总额的
22.2%）另增幅较大的有非洲
77.2%、大洋洲
41.6%、欧盟15国
040.9%＞俄罗斯
81.8%全年深圳远洋贸易出口额达
191.09亿美元,增长
53.5%出口产品结构及贸易方式优化，高新技术产品出口迅猛增长全市高新技术产品出口
251.55亿美元，比上年增长
60.3%,高新技术产品出口占全市出口总额
40.0%一般贸易出口额
79.91亿美元，增长
43.5%,占全市出口总额的比重为
12.7%,比上年提高
0.7个百分点；来料加工贸易出口额
125.18亿美元，增长
9.1%,占出口总额的比重为
19.9%,下降
4.7个百分点；进料加工贸易出口额
372.93亿美元，增长
42.4%,占出口总额的比重为
59.2%,增加
3.0个百分点；其他贸易出口额
51.60亿美元，增长
55.0%全年进出口贸易顺差
85.25亿美元，同比增加
26.42亿美元全市实际利用外资
50.42亿美元，比上年增长
2.9%其中外商直接投资
36.23亿美元，增长
13.6%,占实际利用外资的比重
71.9%全年签订利用外资合同2573项，协议利用外资
58.29亿美元，分别增长
17.4%和
12.4%全年在深圳投资的世界500强跨国公司总数累计达98家外资进入第三产业的步伐有所加快、旅游业保持增长72003年旅游业由于受“非典”影响有所下降全年旅游住宿设施接待过夜游客
1448.82万人次，比上年下降
4.9%其中海外游客
435.13万人次，下降
3.2%；过夜海外游客中，外国游客
69.89万人次，下降
13.3%港澳同胞
331.45万人；次，增长
3.6%台湾同胞
33.79万人次，下降
30.9%全年旅游外汇收入1301亿美元，下降
24.5%宾馆、酒店、度假村开房率
55.2%,下降
8.9个百分点
8、财政、金融和保险地方财政收入稳步增长2003年全年完成地方财政一般预算收入
290.84亿元，按可比口径计算，比上年增长
15.8%全年金融保险业增加值
258.49亿元，比上年增长
8.2%2003年末，全市金融机构人民币各项存款余额
6079.48亿元，比年初增加
1126.15亿元，增长；
22.7%全市金融机构人民币各项贷款余额
4525.05亿元，比年初增加
893.03亿元，增长
24.6%在各项贷款中，个人消费贷款余额
1051.96亿元，比年初增加
257.70亿元，占新增贷款的
28.9%,其中，个人住房贷款余额
932.78亿元，比上年末增加
234.90亿元全年累计现金支出
9295.59亿元，现金收入
8449.47亿元，货币净投放
846.12亿元，比上年多投放
167.42亿元证券市场进一步调整年末深圳证券交易所上市公司505家，挂牌股票627只，比上年增加12只其中，A股491只，减少3只；B报告正文目录一项目总论
1.1项目名称及位置
51.2项目开发公司
51.3承担评估工作的单位
51.4评估工作的目的
61.5评估工作的依据
61.6项目主要规划指标6
二、借款人评价
2.1借款人背景
72.2经营管理层综合素质评价
72.3贷款人以往开发业绩及在建项目
82.4企业财务状况评价
82.5借款人信用状况评价
92.6主要股东背景评价io
2.7借款人发展前景评价10
三、项目投资环境和市场研究
3.1市场宏观背景
123.
1.1全国投资环境
143.
1.2深圳市投资宏观背景16股57只，与上年持平总发行股本
1827.54亿股，；增长
5.3%总流通股本
740.22亿股，增长
7.7%上市公司市价总值
12652.79亿元，下降
2.4%上市公司流通市值
4977.38亿元，下降
0.8%全年证券市场总成交金额
12151.60亿元，下降
13.4%其中，A股总成交金额
10728.72亿元，增长
0.3%,B股总成交金额
562.41亿元，增长
69.9%总成交股数
1470.36亿股,增长
19.0%保险事业快速发展全年保险机构（含外资机构，下同）保费收入
78.75亿元，增长
19.3%其中，财产险保费收入
36.08亿元，人身险保费收入
42.67亿元，分别增长
18.1%和
20.3%保险赔款给付（退保）支出
23.86亿元，增长
29.8%其中，财产险赔款给付（退保）支出
17.72亿元，人身险赔款给付（退保）支出
6.14亿元，分别增长
40.3%和
6.8%
9、城市建设和环境保护2003年，全市用于城市基础设施方面的投资
177.61亿元，比上年增长
22.3%全年全市用电量
323.43亿千瓦小时，增长
24.4%全市自来水日供应能力
442.20万吨，供水总量
12.28亿吨，全市供水普及率达
99.0%其中特区内自来水日供应能力
194.70万吨，供水总量
5.23亿吨,特区内自来水普及率内
0.0%全市年末实有公共交通营运车辆17344辆，其中大巴4885辆，中小巴2204辆，出租汽车10255辆大中小巴营运线路402条，线路总长度
6647.70公里公共交通客运总人数96462万人次环境质量进一步改善居民文教区噪声平均值
54.7分贝，比上年降低
0.5分贝；居住、商业、工业混合区噪声平均值
57.3分贝，同比降低
1.9分贝；城市交通干线两侧噪声值
75.9分贝，与去年持平
10、人口、人民生活和社会保障全市年末常住人口
557.41万人，比上年增长
10.5%年末户籍人口
158.84万人，比上年末增加
11.48万人户籍人口出生率
10.63%，比上年减少
0.10个千分点；死亡率
1.53%，比上年减少
0.10个千分点；自然增长率
9.10%，与上年持平职工工资水平稳步提高全年全市在岗职工工资总额
325.99亿元，比上年增长
15.1%在岗职工年平均工资30611元，增长
8.5%,扣除物价因素，实际增长
7.7%城镇居民生活水平和质量进一步提高根据200户户籍城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年城镇居民人均可支配收入
25935.84元,比上年增长
4.0%,扣除物价因素，实际增长
3.3%城镇居民人均消费性支出
19960.32元，增长
5.5%,扣除物价因素，实际增长
4.8%城镇居民人均交通通讯支出增长
22.9%,人均教育支出增长
15.8%,人均医疗保健支出增长
11.2%因居民在外饮食增加，粮食价格上涨,致使食品消费上升，2003年恩格尔系数为
27.9%农民收入稳步增长全年农民人均纯收入11346元，比上年增长
6.9%,扣除物价因素，实际增长
6.2%2003年末居民储蓄存款余额
2199.45亿元，比年初增加
442.95亿元，增长；
25.2%全年城镇竣工住宅
933.63万平方米，比上年增长H.8%农村竣工住宅
361.39万平方米，增长
118.3%据对全市200户户籍居民家庭抽样调查资料显示，全市人均住房使用面积
20.94平方米社会保障进一步加强年末全市有
253.09万人参加了基本养老保险，
113.49万人参加了失业保险，分别比上年增加
31.85万人和
3.34万人全市参加基本医疗保险的人数达
165.62万人，比上年增加
38.24万人
3.
1.
31.3区域发展及前景预测龙华镇地属宝安区，南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西靠石岩镇、是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区全镇面积98平方公里，居住人口达60万龙华在发展经济过程中，高度重视基础设施和城市规划建设，千方百计为投资者提供理想的投资环境和生活服务设施龙华镇内交通四通八达，梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平南铁路均贯通全镇，形成了现代化的交通网络全国最大的陆路海关—梅林海关也座落在龙华境内，车辆报关后一小时可达香港葵涌码头镇村道路纵横交错，全部实现水泥化，交通十分便捷镇内公共汽车、长途客车穿梭往返，大大方便群众和过往旅客已建成的7座自来水厂，日供水量6万吨，即将开通的梅龙引水工程，可日增供水量6万吨；超前规划建成的H万伏、22万伏输变电站，装机容量达40万千瓦，保证了生产和生活的需要邮电通讯事业也得到迅猛发展，已建成的高20层邮电大厦即将投入使用，程控电话装机容量达15万门，按全镇人口计，平均约每人拥有电话1部龙华城市发展速度不断加快，城区规模日益扩大经五次修订的整体规划方案，规划面积达41平方公里，到目前为止，已建成32个居民住宅区、18个工业区，面积达25平方公里近年来，龙华镇先后被评为“广东省规划先进镇”、“广东省卫生镇”、“中国乡镇之星”、“全国绿化百强镇”、“全国村镇建设先进镇”等称号
3.
1.4宏观市场与本项目发展借鉴
1、中国宏观经济快速发展，投资环境持续看好，居民的收入逐年增加，对住房的需求激增，预计在未来的3—5年积极的财政政策与相对宽松的货币政策将不会改变,对本项目的形成巨大的有效市场需求支持
2、深圳市作为中国华南经济圈的经济重镇和改革前沿阵地，拥着良好的经济基础和区域优势，人均收入远远高于全国水平，为本项目发展提供了良好的市场前景
3、深圳中心区移向福田，二线关后撤或过关手续简化，龙华成为深圳的后花园，白领居住基地，给对该项目开发形成巨大的消费群体
3.2区域市场分析
3.
2.1区域市场界定项目所处的宝安区位处市区西部，经济特区管理线以北，全区总面积
712.92平方公里北至罗田水库；西至东宝河与东莞市交界；东至南头经济特区检查站；西南临珠江口及交椅湾养蛇保护区；市高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地龙华镇地属宝安区，南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西靠石岩镇、是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区
3.
2.2供给分析根据深圳市国土有关部门统计，项目所处的宝安区1996-2002年商品房供给（竣工建筑面积）如下表:1996199719981999200020012002份指标、销售面积
45.
4758.
9467.
3482.
01113.
04122.
58127.21增长率—
29.62%
14.25%
21.78%
37.84%
8.44%
3.78%从以上表格可以看出，宝安区近年来的商品房供应量逐年增加,但增幅减缓
3.
2.3需求分析根据深圳市国土有关部门统计，项目所处的宝安区1996-2002年商品房需求（销售建筑面积）如下表:年份指标、1996199719981999200020012002\竣工面积
31.
5536.
3778.
19109.
39112.
34128.
81114.02增长率—
15.28%
114.98%
39.90%
2.70%
14.66%-
11.48%从以上表格可以看出，宝安区近年来的商品房销售量逐年增加,但增幅减缓，特别是2002年销售面积同比上年减少
3.
2.4竞争分析调查通过对龙华镇房地产市场调查，目前龙华镇市场上2002年初以来批准预售的主要竞争楼盘统计如下:序号项目名称具体地址建筑面积（平方米）东源阁区宝安区龙华镇东环二路北侧1A-C21,
221.65丰泽湖山庄宝安龙华镇梅观高速2128,
040.23风和日丽龙华镇梅龙路341,
797.41富通天建花园龙华镇中环498,
056.14桦润馨居一期区宝安龙华镇和平5A11,
978.80嘉逸花园宝安区龙华镇建设路南侧618,
772.94锦绣江南宝安龙华镇布龙公780,
974.09绿茵华庭龙华镇东环二819,
797.36梅花新园龙华镇民治925,
523.30美丽龙华镇东环二10365188,
627.07苹果园龙华镇人民南路1162,
740.46潜龙花园龙华镇民治1215,
159.06琼珠花园龙华镇华旺136,
454.10盛铭居龙华镇民治147,
389.83世纪春城龙华镇梅龙南1572,
961.95万家灯火花园龙华镇梅观高速1646,
556.08馨园二期宝安龙华镇民治大道1758,
552.87优品建筑龙华镇1817,
044.42煜丰泽花园广场龙华镇龙观1930,
601.52中环花园三期龙华镇中环2010,
561.32合计962,
810.60从上表看出龙华镇每季度推出商品房数量在15万平方米左右,年推出量达60万平方米左右，市场竞争激烈，其中楼盘以中挡价位为主，低档、高挡价位楼盘相对较少
3.
2.5典型物业调查
1、苹果园项目地址龙华镇人民南路发展商深圳市鹏宝东物业发展有限公司代理商深圳市德思勤置业有限公司整合推广深圳市风火广告有限公司深圳市国贸物业管理有限公司物业管理有两栋六座踏楼组成,楼高层，占地平方米，总建筑面积平方米182035474222项目规模户型一房一厅一卫，二房一厅一卫，复式三房二厅二卫苹果园米商业街，目前龙华镇成熟社区配套生活配套400元/平方米，销售率以上销售状况370060%高贵小户型，“时尚、缤纷的阳光都市地带”，苹果园米商业街，龙华成熟400主要卖点的社区配套小户型带电梯、带装修、带花园，户型方正A.项目优势单价不贵、总价低，供得起B.享受龙华成熟社区的生活便利C.产权只有年（年）A.592004-2063建筑设计缺陷楼层高度只有米，压抑（标准是米以上）；大厦没B.
2.
602.80有专用油烟管道，楼层通道太窄且不通风，不合健康住宅标准；房间通风采光不项目劣势畅；目前交通不便C.临街噪音大D.
2、风和日丽项目地址深圳市龙华人民北路发展商深圳市物业工程开发公司策划代理世联地产顾问（深圳）有限公司物业管理深圳市国贸物业管理有限公司（甲级）整合推广深圳市风火广告有限公司项目规模万平方米金色成熟社区36户型种户型，两房两厅至豪华跃式四房两厅平米，实用率达1675T2690%生活配套享受龙华最成熟社区的生活便利、社区内最齐全配套，享受龙华最成熟社区的生活便利、社区内最齐全配套销售状况三期元/平方米，销售率以上380099%主要卖点“成熟社区、风和日丽”，植物、万株花木、平米生活馆、平65303600800米游泳池，造就万平方米的和谐小城，“在宁静之中，离繁华不远”的生36活项目优势大社区、大配套；环境幽静，适合居住；享受龙华成熟社区的生活便A.B.C.利；附近没有农民房D.项目劣势目前前往市内父通拥挤、不便
3、锦绣江南项目地址龙华镇梅龙路发展商深圳市鹏宝东物业发展有限公司建筑商中外建南方建筑公司建筑设计清华建筑设计院一一深圳分院园林设计泛亚易道香港有限公司物业管理深圳万厦居业管理有限公司深圳市黑马房地产经纪有限公司全程策划整合推广尚美佳广告项目规模占地约万平方米，建筑面积约万犷1840灵感二房，温馨跃式三房，『空中小别墅，犷中70M280T00120-140130-190户型心园林电梯豪宅四大户型龙华首座购物公园、近万平方米、净菜市场、江南会所、文化站、儿童活3生活配套动中心、老人娱乐场所等均价元/平方米，其中多层元/平方米高层元/平方:38003600100%,4000销售状况米龙华首家全智能化、直饮水高尚社区，万社区园林，个主题庭院，“处921主要卖点处是景点、人人皆导游”，“悠然自在的江南生活二价格优势多元的价格吸引关内置业者；A.
3000、地段优势深圳的带状地型，决定了深圳只有往北发展，而北面的龙华B项目优势受益最大；深圳中心区移向福田，龙华成为深圳的后花园，白领居住基地、配套优势龙华镇一流的环境规划与配套及小区内完善配套C、性价比优势锦绣江南的产品、规划、户型、园林、人文环境与销售价D格的性价比高，对置业者有巨大的吸引力项目劣势目前前往市内交通拥挤、不便
3.
2.6市场分析有关结论通过以上市场分析，得出以下结论1龙华房地产市场供需两旺，供需基本平衡，中端产品为楼市主力，但市场同质产品众多，导致同质竞争产品竞争加激2龙华镇区域发展迅速，未来商品房升值空间大目前龙华商品房的价格在3500元/平方米左右，中高挡在4000-4500元/平方米，相比福田区7000-9000元/平方米的楼价，未来地铁建设、人大二线关撤消的提案，给龙华的楼价带来很大的想象空间3项目所出地段特殊靠近梅林二线关附近，地处深圳市区的后花园，关内特别是福田区的置业者是该区购房的主力军，约占60%以上4龙华镇区内楼盘以多层、小高层住宅为主，高层住宅较少,楼盘档次以中挡为主，高档次楼盘较少，户型以两房、三房占大部分,套面积绝大部分在70-120平方米之间5龙华镇区楼盘销售率普遍比较高，推出一年内销售率普遍在80%以上，诸如锦绣江南、风和日丽等名楼更是达90%以上6销售价格从2900元/平方米至4000元/平方米，整体平均在3500元/平方米左右、项目条件分析及评价
4.1项目合法性评价
1、项目目前已经取得以下合法性文件:序号文件名称文件编号时间《土地使用权出让合同书》深地合字
（2003）12003-07-11（宗地号）号A0037XX《建设用地规划许可证》深规土规许字22003-07-21（宗地号）号A003605-2003-0074《建设用地规划许可证》深规土规许字32003-07-21（宗地号）号A003705-2003-0075《深圳市发展计划局文件》深计号4
[2003]2712003-4-
82、项目目前正在办理的合法性文件如下:序号文件名称《土地使用权出让合同书》（宗地号）1A0036《建设工程规划许可证》（宗地号、）2A0036A0037付清地价款证明3《房地产证》（宗地号:、）4AOO36AOO37《建设工程施工许可证》5《房地产开发企业资质证书》6区域发展及前景预测19宏观市场与本项目发展借鉴
203.2区域市场分析21321区域市场界定21供给分析21需求分析12竞争分析调查22325典型物业调查23326市场分析有关结论25
四、项目条件分析及评价4:1项目合法性评价
264.2项目地块解析
274.
2.1交通条件28422地形、地势28423水电邮气保障28424规划限制条件2843项目市场定位评价
294.4建筑规划设计方案评价
324.5项目建设进度计划及施工组织评价
344.6项目协作单位实力评价
354.7项目SWOT总体评价
363、项目合法性评价1该项目开发已经取得国土规划与资源局的《深圳市发展计划局文件》深计
[2003]271号立项批准，项目开发建设具有合法性2项目取得《建设用地规划许可证》深规土规许字05-2003-00740075号，该项目的建设用地规划设计要点已经确定，并具有合法性3项目《建设工程规划许可证》宗地号A
0036、A0037正在办理，该项目的A0036号宗地的建筑工程规划设计要点将获得批准4项目《建设工程施工许可证》宗地号A0036正在办理,该项目将取得开工的许可5项目土地的《付清地价款证明》、《房地产证》宗地号A
0036、A0037正在办理，该项目公司将取得土地使用权6开发公司的《房地产开发企业资质证书》正在办理，深圳市XX实业有限公司将取得房地产开发业务的权利综合以上，该项目具备房地产开发的基本前提条件，尚有部分合法性手续等待办理，银行办理开发贷款时需要关注以上合法性手续的具备与否
4.2项目地块解析
4.
2.1交通条件该项目位于龙华二线关拓展区，紧邻城市快速干道布龙公路及龙华镇主干道一一人民路布龙公路直通宝安、布吉，人民路现有多路巴土经过，距离拟建设的深圳地铁线仅仅百米之遥，规划中梅龙公路亦经过从旁经过，新设公交站就在地块东侧，新拓展区内的主要干道亦将开始动工建设
4.
2.2地形、地势该项目用地A0036号呈长方形、A0037号呈扇形，地势均平坦,适合建设居住生活区
4.
2.3水电邮气保障供水龙华片区已建成7座自来水厂，日供6万吨，即将开通梅龙饮水工程，又可日增6万吨，供水充足，人民南路及布龙公路均铺设给水管排水目前人民南路及布龙公路均铺设市政污水排水管，最终进入龙华污水处理厂邮电通讯程控电话装机容量已经达到15万门燃气片区规划燃气管道并入二线拓展区的大管网，近期使用管道液化气，远景使用天燃气
4.
2.4规划限制条件项目规划限制条件如下:宗地号、合并用地面积平方米容积率A0036A
003774003.5=
1.3平方米，其中住宅面积平方米，商业面积平方米，公96146835761000规划建筑面积建面积平方米11570建筑覆盖率机动车泊位数户25%652宗地号用地面积平方米容积率1A
003619366.4=
1.5规划建筑面积平方米，其中住宅面积平方米，居委会平方米2904928929150建筑覆盖率机动车泊位数户25%223东侧＞北侧＞=其余各侧＞=8M,10M,建筑高度＜二米建筑退红线24=6M宗地号用地面积平方米容积率＜2A
003754637.1=
1.23平方米，其中住宅面积平方米，商业面积平方米，公67097546471000规划建筑面积建面积平方米11420建筑覆盖率机动车泊位数户25%429建筑高度＜二米建筑退红线西侧＞其余各侧＞24=8M,=5M
4.3项目市场定位评价根据开发商作的市场调研报告，本项目的市场定位分别如下:
1、目标客户群定位评价1目标客户群定位A、龙华片区高级白领管理人士、企业技术主管、政府公务员B、深圳特区内工薪阶层2评价根据我们对龙华镇现售楼盘的市场调查分析得出第A类客户与第B类客户之和占据90%以上，比例为46左右，因此该项目目标客户定位是准确的
2、产品市场定位评价1产品市场定位A、主力户型三房65%左右，二房35%左右B、建筑面积:70-120平方米C、户型形式平面、小跃式、错层式、复式等多种户型形式D、挡次中高挡2评价根据我们对龙华镇现售楼盘的市场调查分析，得出A.三房的单位最受欢迎，二房所占比例其次，比例为3565左右，占据有80%以上市场显示市民对住房的需求还是以两房、三房为主流需求B、从上述数据可知，70平方米以下小户型数量不多，150平方以上豪宅开发销售量不大，70-120平方米中户型开发销售量占80%以上，中等户型住宅仍然将是今后市场的主流C、小跃式、错层式、复式等多种变化户型形式，比较受市场欢迎D、项目附近的中档次同质产品数量众多，对于这样一个规模中等、但地段优越的项目，定位为一个中高档楼盘，市场上竞争楼盘相对少些因此，该项目的产品市场定位是准确的
3、产品价格定位评价1产品价格定位住宅销售均价约4000元/平方米2评价本项目价格支撑点有A.深圳名校概念一一实验学校的引进，增加了楼盘的附加价值B、楼盘高起点、高标准的建筑设计、园林设计、结构设计，区隔与附近楼盘的档次之分C、地段优越性未来市中心发展备用地区、市中心区的后花园,地段升值潜力大D、环境优越该地块附近多均为高尚住宅社区规划用地，自然及人为环境优越本项目价格评估如下1案例选取根据用途相同、地段相似、交易日期相近的原则,序号项目名称销售均价元/平方米A苹果园3700风和日丽B3800锦绣江南C38002因素修正区域因素修正表本项目比较标的物序号苹果园风和日丽锦绣江南修正因素因素描述分数打分打分打分位置二区115131313地势、地形平坦255553交通便捷度住户专车15131717生活配套完备度较好410101212公共配套完备度较好510101010治安与私密性较好61071010卫生及绿化环境好715121313人口密度较小81081010周边物业性质高尚社区910888分数合计100869898备注与本项目比较，好于则加分；相当于则同分；差于则减分个别因素修正表本项目比较标的物序号苹果园风和日丽锦绣江南修正因素因素描述分数打分打分打分建筑质量好110101010设备设施较好210999发展商知名度较好3151817184建筑设计新颖超前108810结构设计布局合理518910朝向及景观好61081010市场接受能力较好71010910装修标准内毛坯8102010109物业管理好15141514分数合计10010597101备注与本项目比较，好于则加分；相当于则同分；差于则减分3修正结果项目内容苹果园风和日丽锦绣江南交易价格元/平方米3,7003,8003,800交易情况修正100/100100100100/100交易日期修正103/100103/100103/100区域因素修正100/86100/98100/98个别因素修正100/105100/97100/101修正总系数
1.
1401.
0841.041最后修正价格4,2204,1173,954加权平均4,097元/平方米备注交易日期修正考虑未来项目区域价格上涨3%4评价结论综合以上评估计算，该项目住宅销售均价定位在4000元/平方米是合理的，有竞争力的
4.4建筑规划设计方案评价1总体规划设计A.项目总体规划既考虑了与周边居住区项目协调，又相互独立的遥相呼应、相得益彰的规划格局；B.人民路东西两地地块由建筑单体围合成几个居住组团，小组团之间保持了空间连贯性、再布置多块绿地，形成良好的生态绿化环境，并结合小区道路进行景观组织设计，形成串联各组团之间景观视廊，以建成龙华片区内中高档的生态园林高尚住宅社区2建筑规划设计A.“以人为本”的设计思想，注重实用性，展示“现代、温馨、简洁、高雅”的建筑个性B.围绕“生活、教育”的主题概念，整个建筑风格简约、清新、明快、时尚，赋予其丰富的“人性化、亲和力”的文化内涵，使之成为龙华一道亮丽的风景线C、小区合理组织交通，严格实行人车分流，设集中式地下停车库D.住宅设计考虑“南北通透”，开间进深合理、方正实用，减少交通面积，提高使用率高；E、巧妙安排动静分区、过渡空间与私密空间，考虑干湿分区、动静分区的合理性F、完善先进的弱强电、消防、给排水、燃气、电梯、直饮水供应系统G.完善的安全设施，小区设有3米封闭式围栏、配备监视器、红外线自动报警器、24小时准军事化管理3环境景观设计A.通过色调设计达到环境设计与建筑设计协调统一B.两地块景观设计作为一个整体考虑，采用“点、线、面”相结合的方式，运用花、草、树木、石、水、光等要素，营造具有韵律感的休闲空间C.小区建筑地层采用架空、进行立体绿化，利用藤曼植物布置绿色观光走廊D、景观休闲区设置树阵广场、草坪、沙地、叠水池、鹅卵石、步行道、吊床、休闲椅、雕塑、室外棋牌、观景木栈、路缘石等，采用圆弧曲线形成缓坡过度空间，营造安全、亲切的生活休闲区4结构设计A.梁柱布局合理，根据开间采用大板结构、楼面尽量采用大开间无梁楼盖，可自由组合空间，利于户型改造，部分采用斜坡屋顶，满足不同客户喜好B.层高标准层
2.9米，小二房
2.8米，保证空间宽敞、舒适C、外墙采用红砖，内墙采用轻质薄材砌体，减少结构面积，提高住宅套使用率
4.5项目建设进度计划及施工组织评价1项目建设进度计划项目预计建设期为9个，其中前期2个月，施工期8个月具体时间安排如下:办理取得土地使用权手续、工程招投标、基础、主体施工
2004.
06.01-
2004.
08.31安装工程施工
2003.
06.01-
2004.
08.31室外工程施工取得开工具备的各种手续、完成施工图设计、施工前准备工作等
2004.
08.31工程竣工验收
2004.
06.01-
2005.
11.31销售阶段详见项目工程计划横道图表
8.1以上项目建设进度计划安排基本合理，可操作性强
（2）施工组织评价“日出映象”项目开发商的股东深圳市XX（集团）有限公司成功开发过汇龙花园、岗世贸中心项目，深圳市XX实业有限公司部分员工来自深圳市XX（集团）有限公司，因而具有一定的施工组织经验
4.6项目协作单位实力评价
1、建筑施工单位中铁建设集团:工业与民用建筑工程施工壹级资质
2、建筑规划设计单位澳大利亚柏淘（墨尔本）建筑设计公司（国际知名设计公司）PEDDLE THORPMELBOURNE ARCHITECTSPTY•,LTD深圳市电子院设计有限公司
3、监理公司、整合推广公司、物业管理公司待定，暂不作评价
4.6项目SWOT总体评价
1、优势分析1项目处于梅林二线关拓展区，地理位置优越，地段升值潜力大2项目档次定位中高档，规划设计起点高，性价比有优势，竞争楼盘相对较少3“深圳实验学校进驻”的名校概念，极大提升楼盘质素和附加价值4本项目土地取得楼面地价为735元/平方米，地价成本低,利润上存在优势5楼盘附近规划均为高尚住宅社区，人为及自然环境优越
2、劣势分析1本项目相对附近超级大盘，规模相对偏小2项目开发商名气不大，客户认知度不高3路经过公共巴士欠缺，出入交通条件欠佳4大社区配套离得较远，新的配套设施建设需要时间5项目用地分割两块，影响整体规划设计和推出形象
3、威胁分析
五、投资估算及资金筹措评价
435.1项目总投资估算
386.2固定资产投资总额偿债38能力流动资金估算
395.2资金筹措39评价521资金来源39522项目筹资方案39
六、项目效益及偿债能力评价
七、综合评价
6.1项目效益评价
406.
1.1各类物业销售收入估算40及建议投资损益计算
407.1项目可行44现金流量分析计算性评估结论41市场预测盈亏平衡分析4441项目建设进度敏感性分析4442投资估算和资金筹措44项目综合评价结论451对面的“锦绣江南”是其最直接的威胁2周边的类似楼盘未来上马，会对其产生潜在威胁
4、机会分析1深圳市中心区向福田转移，龙华成为深圳市区扩展的首选区域，给该区域地产开发带来巨大商机2地铁建设、人大二线关撤消的消息、关内外巨大的楼价差,给该区域楼价上涨提供很大的想象空间
五、投资估算及资金筹措评价
5.1项目总投资估算
5.
1.1固定资产投资总额估算依据参照开发商提供的资料以及深圳市建筑市场价格情况1土地费用整个项目土地的取得费用，根据委托方提供资料,估算预计达7,069万元2前期费用主要包括开办费、勘察设计费、行政规费、招标预算编制费等根据委托方提供的资料以及深圳市建筑市场价格情况，估算预计达1,237万元详见附表23房屋开发费主要包括建安工程费、附属工程费和室外工程费根据委托方提供的资料，估算预计达12,571万元,详见附表
8.204管理费用包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门的各种费用按地价、前期工程费和房屋开发费之和的3%估算，估算预计达626万元，详见附表
8.25财务费用按照是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，本项目主要为中期借款，贷款
2.5年，借款总额为16,000万元，按银行一年期挂牌利率
5.49%计，则建设期内贷款利息总额为16,000X
5.49%*
2.5=2,196万元6销售费用销售总收入的3%估算，则销售费用估算预计达1,044万元，详见附表
8.
2、附表
8.
3.7不可预见费按土地费用、前期费和房屋开发费三者之和的3%估算，则不可预见费估算预计达1,044万元,详见附表
8.2O以上费用合计25,794万元
5.
1.2流动资金估算因项目经营模式开发完毕即出售，需要流动资金甚少，可以不计算
5.2资金筹措
5.
2.1资金来源固定资产投资资金来源主要有银行贷款和自有资金其中银行贷款
1.6亿元，其余资金自有资金解决
5.
2.2项目筹资方案
1、银行贷款主要采取中期贷款，贷款期
2.5年，贷款额度
1.6亿元，贷款利率按
5.49%计算
2、自筹方式主要由企业自行筹措剩余建设资金项目筹资方案详见附表
10.5资金来源与运用表
六、项目效益及偿债能力评价
6.1项目效益评价
6.
1.1各类物业销售收入估算根据市场预测，未来各项物业的销售价格分别如下1多层住宅3900元/平方米，建筑面积48,576平方米，销售总价为18,945万元；2小高层住宅4200元/平方米，建筑面积35,000平方米，销售总价为14,700万元；3商业建筑14000元/平方米，，建筑面积1,000平方米，销售总价为14,700万元合计35,045万元详见表
8.3销售收入与销售税金及附加估算
6.
1.2投资损益计算根据表
8.6损益表计算,本项目可实现税后利润6344万元，则销售利润率=税后利润/销售收入=6344/35,045=
18.10%投资利润率=税后利润/开发成本=6344/25,794=
24.59%由此可见，项目的项目盈利能力较强
6.
1.3现金流量分析评价
1、财务指标计算通过对该项目在建设期间的现金流入和现金流出的数量及时间，进行动态反映，同时可以计算出该项目的净现值、内部收益率、投资回收期、还本期等经济指标，贴现系数取行业平均利润率15%,计算结果如下:序号财务指标名称指标值1财务净现值NVP1,758万元2内部收益率IRR
22.11%3投资回收期（月）
25.9个月4还本期（月）
23.6个月详见表
8.7:现金流量表
2、分析评价财务净现值NVP=1,758万元＞0,因此该项目可行内部收益率IRR=
22.11%,该项目的内部收益率大于行业投资平均收益率＞15%,因此该项目可行
6.
1.4盈亏平衡分析盈亏平衡分析主要计算项目的保本点和关门点，主要反映项目承受来自销售和开发环节风险的能力，还可以给投资商的成本控制、价格制定提供依据A、保持售价不变的情况下，计算建造成本的保本点，即成本最高允许值经过试算，单位成本的保本点为3,459元/平方米，即项目的单位成本不高于3,459元/平方米，项目就不亏本B、保持成本不变的情况下，计算销售价格的保本点，即销售价格最低允许值经过试算，销售单价的保本点为3,261元/平方米，即项目的销售单价不低于3,261元/平方米，项目就不亏本C、保持成本、售价不变的情况下，计算销售率的保本点，即销售率最低允许值经过试算，销售率的保本点为
78.71%,即项目的销售率不低于
78.71%,项目就不亏本从以上盈亏平衡分析得出，项目单位成本、销售单价和销售率等盈亏平衡点偏离风险区，项目抗风险能力较强
6.
1.5敏感性分析敏感性分析主要对该项目的成本和销售价格发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度，为投资决策者控制成本和制定销售价格提供决策依据影响房地产开发项目经济评价指标的因素主要有开发成本、销售收入、开发周期等，其中最主要的因素是开发成本及销售收入因此我们对开发成本及销售价格变化的情况（增减5%和10%）进行测算,来分别分析此二项因素变化对本项目经济评价指标的影响情况（详见表
8.9敏感性分析表）从项目敏感性分析可看出，开发成本及销售价格的变化对项目的投资效益指标影响均较大，其中销售价格的影响略大于开发成本的影响因此严格控制开发成本及保证销售价格的实现，是项目盈利的有效保证
6.2偿债能力评价根据对开发企业财务状况分析，企业资金实力强（总资产达34,187万元，所有者权益达22,849万元），资产负债率低（资产负债率为
33.16%）,流动比率较高（达
1.66,最佳值为
2.0）,速动比率较高（达
0.84,最佳值为
1.0）,说明企业立即偿债能力、短期偿债能力、中长期偿能力均较强开发贷款的还款来源主要是项目的销售回笼款，根据本项目的财务经济指标评估测算，项目销售率达
78.71%时，本项目所有投资（含贷款本息）均可收回根据该项目建设资金在建设期内安排的合理预测，假设银行发放为期
2.5年的中期贷款，预计该项目只要销售率达到
45.7%,就可以基本收回所有贷款所以该项目偿债能力较强
七、项目综合评价及建议
7.1项目可行性评估结论
7.
1.1市场预测
1、中国宏观经济快速发展，投资环境持续看好，居民的收入逐年增加，对住房的需求激增，预计在未来的3-5年积极的财政政策与相对宽松的货币政策将不会改变，对本项目的形成巨大的有效市场需求背景
2、深圳市作为中国华南经济圈的经济重镇和改革前沿阵地，拥着良好的经济基础和区域优势，人均收入远远高于全国水平，为本项目发展提供了良好的市场前景
3、深圳中心区移向福田，二线关后撤或过关手续简化，龙华成为深圳的后花园，白领居住基地，将对该项目开发形成巨大的消费群体
7.
1.2项目建设进度根据项目所处地段的现状、项目的规模、项目的施工难度，以及开发单位的经验，建设期为28个月，在施工技术及销售进度上没有太大的问题，只要项目建设资金及时到位，项目可以在2004年8月31日全部竣工，在2005年11月底全部销售完毕
7.
1.3投资估算和资金筹措根据投资估算，项目总共需要25,794万元资金，其中银行贷款16,000万元，剩余的9,794万元资金由深圳市XX实业有限公司自行筹措解决
7.
1.4项目综合评价结论根据对该项目的财务分析，可得出以下结论
1、该项目利润可观根据预测计算项目的投资利润率达
24.59%,目前深圳房地产开发平均利润水平15%,财务净现值NVP为1758万元＞0,内部收益率IRR为
22.11%,也大于行业的年平均收益率，可以说是较好收益项目,因此该项目从经济财务角度说是可行的
2、项目抗风险能力较强1该项目的盈亏平衡点单位成本3,456元/平方米；销售价格3,261元/平方米；销售率
78.71%,指标远离风险区域2该项目敏感性分析得出项目投资利润率最低获利在
13.04%,接近行业平均利润率，风险较小
7.2贷款效益及风险综合评价
7.
2.1贷款效益评价贷款支持该项目，可为贷款银行带来以下相关效益
1、利于贷款银行竞争优质客户深圳市XX实业有限公司尽管是一家新的房地产项目开发公司，但其具有庞大的优质土地储备，加上其两大控股股东均具有较强的经济实力，其具有很大的发展潜力，与其建立良好的信贷关系，有利于增加贷款银行存贷款和结算业务
2、利于贷款银行拓宽信贷业务范围拓展住房贷款尤其是按揭贷款业务，是目前各大银行积极争取的信贷业务品种，支持该项目非常利于银行未来拓展该项目公司开发楼盘的按揭贷款业务
3、利于提高贷款银行的经营效益该项目不但可以为贷款银行带来2196多万元的开发贷款利息，还可以从该项目的按揭贷款业务假设按揭贷款业主占总业主的60%约
2.1亿元左右的按揭资源储备,按平均按揭20年，20年能给银行带来L3亿元的利息收入，加上该项目公司位于福龙路占地
27.6万平方米的土地未来在银行继续做开发贷款及项目按揭业务，该项目给银行带来的利息收入更可观
7.
2.2贷款风险评价本项目贷款主要存在以下风险
1、项目开发风险主要包括投资成本、建筑质量、工程进度等项目开发过程的风险包括以下几个方面1由于建设资金筹集计划不能落实，造成建设资金不足而停工，影响项目的工程进度；2由于人为或非人为的因素使开发周期延长，从而造成投资成本增加；3由于各种人为或非人为的因素，诸如由于设计变更、材
7.2贷款效益及风险综合评价45贷款效益评价45贷款风险评价46项目开发建议
487.4项目贷款建议48
八、附表
508.1项目工程计划横道图
518.2项目开发成本估算表料设备变更，开发过程中导致投资开发成
528.3项目销售收入与税金及附加估算表
538.4项目投资计划估算表
548.5资金来源与运用表
558.6损益及利润分配表
568.7现金流量表（全部投资）
578.8借款偿还期测算表
588.9敏感性分析表59
九、附件60深圳市XX房地产评估有限公司深圳市XX房地产评估有限公司二零零四年三月三十日二零零四年三月三十日本的增加，影响项目的盈利能力，从而增加贷款的偿还风险；4由于建筑物本体出现工程质量问题，工程的重复建设，从而造成投资成本增加，影响项目的销售及资金回笼
2、市场销售风险根据分析，目前龙华房地产市场上类似房地产楼盘较多，客户重叠较多因此，开发商能否按计划实现其销售收入存在一定的不确定性销售风险来源于两方面，一方面是项目能否按既定的销售价格进行销售，另一方面是销售量状况这就要求开发商做好市场需求预测,进行正确的市场定位，确保按销售计划完成销售任务“日出映象”市场定位为中高档高尚住宅区，住宅销售均价为4000元/M2,该项目作为深圳市二线关拓展区及市中心的后花园，区域市场价格总体趋势往上，加上该档次的楼盘市场竞争相对较小，因此该项目销售风险不大
3、政府政策风险政府政策风险与国家房地产及其他有关政策紧密相关，主要包括两方面，一是国家对房地产业的宏观调控；二是国土部门的有关土地、项目管理政策1国家宏观政策方面国民经济整体形势看好，投资环境持续看好，居民的收入逐年增加，对住房的需求激增，预计在未来的3-5年积极的财政政策与相对宽松的货币政策将不会改变，对本项目的形成巨大的有效市场需求背景2“日出映象”项目位于龙华片区，有政府规划的大力支持,作为深圳中心区的后花园，凭借合理的规划，俱全的配套设施、便捷的交通、短暂的出关时间及巨大的楼价差等优势，受中心区的迅速发展的辐射，加上政府梅林关口150万平方米的安居工程规划，对本项目所处区域繁荣有着巨大的推动作用
7.3项目开发建议1针对目前的建筑设计方案，召开地产专家评审讨论会，或者邀请准业主参与讨论，力求建筑规划设计方案更加贴近市场需求2尽早开始项目建设，严格控制投资成本和施工质量，保证工程进度3与品牌代理商和整合推广广告公司合作，充分做好策划、营销计划，提高销售率，缩短销售时间4针对目标客户和市场变化趋势，及时调整营销策略，降低销售风险，尽快回笼资金，提高项目的盈利能力5与品牌物业公司、建筑单位、监理单位合作，提高本项目的整体形象6根据本项目工程进度和市场竞争的特点，把握好入市最佳时机
7.4项目贷款建议根据以上的分析，我们对该项目的开发贷款提出以下建议，供贷款银行参考
1、鉴于该项目目前土地使用权的产权证书尚未办理出来，因此建议银行在该项目的土地使用权证办理出来之后，把其作为抵押担保压在银行，再发放贷款
2、签于该项目土地使用权的价值量只有7000多万元，贷款担保的额度不够，建议深圳市XX实业有限公司的上级控股公司或其他公司给其提供担保，保证该项目贷款的担保足额充分
3、为了便于银行对该项目的开发贷款的安全性，建议银行对此项目贷款采取封闭或半封闭式，对贷款使用方向进行严格监控，并让开发公司把销售收入帐号开在贷款银行，保证销售款项优先偿还贷款
4、根据该项目建设资金在建设期内安排的合理预测，建议银行发放为期
2.5年的中期贷款，预计该项目只要销售率达到
45.7%,就可以基本收回所有贷款
八、附表
8.1项目工程计划横道图
8.2项目开发成本估算表
8.3项目销售收入估算表
8.4项目投资计划估算表
8.5资金来源与运用表
8.6损益及利润分配表
8.7现金流量表（全部投资）
8.8借款偿还期测算表
8.9敏感性分析表
8.1项目工程计划横道图年度200320042005序号月份8910111212345678910II121234567891011前期阶段1基础、主体工程施工2安装工程施工3销售阶段
4538.2项目开发成本估算表单位万元序号项目数量单位估算指标总价地价196,1467,069前期费用2开办费项
2.11120300勘察设计费项
2.296,14660577行政规费项
2.31200300招标预算编制费项
2.416060项小计
2.1—
2.41,237房屋开发费3多层住宅
3.148,576M29504,615小高层住宅
3.235,000M214004,900商业建筑
3.31,000M21100110公共辅助用房
3.411,570M213001,504室外配套工程
3.596,146M21501,442小计
3.1—
3.312,571（
（一）至
（三））管理费用4626*3%利息按期计算利息52,196销售费用销售总价63%1,051（
（一）至
（三））不可预见费71,044*5%总成本25,794至项总计16单位成本2,683序号项目建筑面积销售单价总价营业收入■多层住宅148,
5763900.018,945小高层住宅235,
0004200.014,700商业建筑31,
00014000.01,400小计484,57635,045销售税金及附加营业税（租金收入）15%1,752城建税（营业税的）21%18印花税（营业税的）31%18教育费附加（营业税的）43%53小计1,787项目投资计划估算表
8.4年度2003年2004年2005年2006合计序号月份起点891011121234567891111212345678910111211地价706970692前期费用61861812373房屋开发费1257125712571257125712571257125712571257125714管理费用222222222222222222222222222222222222222222222222222222226265利息73737373737373737373737373737373737373737373737373737373737321966销售费用58585858585858585858585858585858585810517不可预见费8787878787878787878787871044合计7069801801144014401440144014401440144014401498149815415415415415415415415415415415415415415415415425794序号项目合计资金来源--销售收入135,045建设投资借款216,000自有资金39,794小计60,839资金运用建设投资125,794所得税21,119偿还贷款316,000盈余资金417,925小计60,839序号项目总价.销售收入35,045开发成本地价17,069前期费用21,237房屋开发费312,571管理费用4626利息52/96销售费用61,051不可预见费71,044小计25,794—*销售税金及附加1,787四毛利润7,463五所得税（）15%1,119六税后利润6,344七销售利润率
18.10%八投资利润率
24.59%一项目总论
1.1项目名称及位置本次评估的项目位于宝安区龙华镇龙华新城人民中路与布龙公路交叉口（二线关拓展区）的“日出映象”，东临富国路，西靠中环路，北与锦绣江南隔布龙路相望，南与规划中的住宅用地相邻L2项目开发公司公司名称深圳市实业有限公司XX注册号XX执照号深司字XX注册资本3800万元企业类型有限责任公司住所深圳市福田区会馆XX经营期限开发资质等级证书正在办理兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供应（不含专营、专营业范围控、专卖商品）
1.3承担评估工作的单位评估机构名称深圳市房地产评估有限公司深圳市房地产评估有限公司XX XX营业执照号深司字深福司字XX XX评估资质证书号深中服深中服XXXX资质等级一级三级注册资本万元万元300300经济性质有限责任公司有限责任公司房地产评估、经济信息咨询（不含房地产评估、投资咨询（不含限经营范围限制项目）制项目）o现金流量表全部投资
8.72003年20“年2005年2006年序号项目,年月合计起点8910II1212345678910II121234567891011121一现金流入销售收入19471947194719471947194719471947194719471947194719471947194719471947194735045二现金流出1地价706970692前期费用6IS61812373房屋开发费1257125712571257125712571257125712571257125714管理费用222222222222222222222222222222222222222222222222222222226265利息73737373737373737373737373737373737373737373737373737373737321966销售费用58585858585858585858585858585858585810517不可预见费87878787878787878787878710448销传^金99999999999999999999999999999999999917879所得税11191119小计7069801801144014401440144014401440144014401597159725325325325325325325325325325325325325325325325311937328628三净现金流量706980180!1440144014401440»144014401440144035035016941694169416941694169416941694169416941694169416941694169416941193736344四累计净现金流量7069787086711011111550129914430158691730918749201881983919489177951610214408127141102193277634594042462553859835252842225916760964176344五ic=l5%折现系数
1.
00000.9H
80.
9770.
9660.
9540.
9430.
9330.
9220.
9110.
900.
8900.H
80.
8700.
8590.
8500.
8400.
830.
820.
8110.
8010.
7920.
7830.
7740.
7650.
756.
7470.
739.
730.
7220.
7130.7050净现金流量现值六7069792783139013741358134213271312129612X1308304145614391422140613891373135713421326131112961281126612511237122285152175815%累计净现金流量现七706978611864311003711140812766I410S154351674711804319325190171871317257158191439612991111^11O22X752916203小a
3596.23I5110502021438266118101758值殳资回收期
25.9个月，还本期:
23.6月，财务净取，值NPV1758万元，财务内部收益W RIRR:
22.1I%借款偿还期测算表
8.82003年2OQ4年2005年2006合计序号项目年月起点89101112123456789101112I234567891011121—期初贷款累计]60001CXXX160001600016000160001CXXX1600016000]6000160001600016000160001,00016000160001600016000]600016000I6XX1600016000160001600016XX16000160001600016XX二当期贷款000000000000000000000000000000三当期应付利息7373737373737373737373737373737373737373737373737373737373732196四当期应还本金000000000000000000000000五期末贷款累计1600016000160001600016000160001600016000160001600016000160001600016000160001600016000160001600016000160001600016000I6OX16000160001600016000160000六偿还贷款本金还款来源1当期商品房销售收入19471947947194719471947194794719471947194719471947194719471947194719472崇计商品房销价收入194738945841778897351168213628155751752219469214162336325310272572920431151330983504535045350453用于还款的商品房销售收入16000七当年偿还贷款利息
73737373737373737373737373737373737373737373737373737373737321968.9敏感性分析表指标值务评价指标投资利润率财务净现值财务内部收益率FNPV IRR变化正常情况
24.59%
175822.11%+10%
36.14%4,
28232.75%+5%
30.37%3,
07927.47%销售价格P-5%
18.82%
54715.61%-10%
13.04%-
66410.33%+10%
17.25%
9714.26%+5%
21.50%
98617.96%成本C-5%
30.00%2,
76525.15%-10%
34.25%3,
65528.82%
九、附件附件
一、项目用地地理位置图附件
二、项目用地现状照片附件
三、《土地使用权出让合同》复印件附件
四、《深圳市发展计划局文件》复印件附件
五、《建设用地规划许可证》复印件附件
六、《深圳市XX实业有限公司营业执照》复印件附件
七、《房地产价格评估资质证书》复印件附件
八、《中国注册房地产估价师执业资格证书》复印件深圳市XX房地产评估有限公司深圳市XX房地产评估有限公司二零零四年三月三十日
1.4评估工作的目的深圳市XX实业有限公司向中国工商银行深圳分行申请“日出映象”项目开发贷款，委托我公司对该项目进行评估，为银行贷款决策提供参考依据
1.5研究工作的依据
1、《土地使用权出让合同书》深地合字2003XX号；；
2、《建设用地规划许可证》地块编号XX6#、947#
3、《深圳市发展计划局文件》深计
[2003]271号；
4、《深圳市XX实业有限公司》营业执照；
5、《深圳市XX实业有限公司》验资报告及最近财务报表；
6、《项目投资可行性研究报告》
1.6项目主要规划指标宗地号、合并用地面积平方米容积率A0036A
003774003.5=
1.3平方米，其中住宅面积平方米，商业面积平方米，公96146835761000规划建筑面积建面积平方米11570建筑覆盖率机动车泊位数户25%652宗地号用地面积平方米容积率1A
003619366.4=
1.5规划建筑面积平方米，其中住宅面积平方米，居委会平方米2904928929120建筑覆盖率机动车泊位数户25%223东彳则＞匕彳则＞其余各彳=8MJ=10M,建筑高度〈二米建筑退红线24则＞=6M宗地号用地面积平方米容积率2A
003754637.1=
1.23平方米，其中住宅面积平方米，商业面积平方米，公67097546471000规划建筑面积建面积平方米11420建筑覆盖率机动车泊位数户25%429建筑高度＜二米建筑退红线西侧＞淇余各侧＞24=8M=5M
二、借款人评价
2.1借款人背景深圳市XX实业有限公司成立于1998年，现注册资本3800万元,由三大股东组成
（1）深圳市XX（集团）有限公司投资1300万元占股份35%；
（2）深圳市XX百货有限公司投资2280万元占60%；
（3）深圳市XX科技有限公司投资190万元占股份5%公司最早系由（香港）XX建筑有限公司出资出资组建的港资独资企业，注册资金1000万港元；后经过董事会决议，（香港）XX建筑有限公司将其持有的100%的股权，以人民币1000万元转让给深圳市XX（集团）有限公司95%,转让给深圳市XX科技有限公司5%,并取得深司字XX号《企业法人营业执照》，并截止2003年4月3日，公司增资至3800万元；后又经过董事会决议，深圳市XX（集团）有限公司将其60%股权转让给深圳市XX百货有限公司，就形成目前公司的股权结构深圳市XX（集团）有限公司的房地产成功开发经验，给股权变化后的深圳市XX实业有限公司涉足房地产开发领域提供了重要的经验保障
2.2经营管理层综合素质评价公司董事长、总经理一一XX先生简介男，1970年1月生于广东，大学学历，1992年7月一2001年7月在深圳市宝安区建设局工作，2001年7月一2003年2月在深圳市XX（集团）有限公司任副总经理，参与开发XX中心开发建设，2003年至今在深圳深圳市XX实业有限公司担任董事长、总经理，其多年在政府建设局及房地产开发企业房地产中的工作经验，为深圳市XX实业有限公司成功开发经营房地产项目提供重要知识和经验保证目前，公司现有员工46人，其中20人持有中级以上技术职称，大多具有多年在房地产开发企业的工作经验，现领导班子年富力强，具有较强的市场开拓能力和管理协调能力
2.3贷款人以往开发业绩及在建项目深圳市XX实业有限公司由于最近涉足房地产项目，以前没有开发房地产项目的个案目前，公司拥有二线扩展区35万平方米的优质土地储备，分为两处
（1）位于布龙公路与人民路交汇处占地
7.4万平方米的土地，也即现评估的“日出映象”项目用地，现正开发建设；
（2）位于福龙路占地
27.6万平方米的土地,总投资9亿元，计划建设规模33万平方米龙岗高尚生态园林社区，待开发
2.4企业财务状况评价包括其企业资金实力、营运能力、偿债能力、获利能力等进行分析，由于该企业过去一年没有经营业务，故对公司的营运能力、获利能力不做评价，仅仅对其资产实力、偿债能力进行评价。
个人认证
优秀文档
获得点赞 0
