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文本内容:
第九章物业管理制度与政策第一节物业管理概述
一、物业管理的基本特征
1.社会化;
2.专业化;
3.市场化
二、业主的建筑物区分所有权建筑物区分所有权,是指多个业主共同拥有一栋建筑物时,各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称
(一)专有部分的所有权业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,建筑区划内,符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为建筑物专有部分
①具有构造上的独立性,能够明确区分;
②具有利用上的独立性,可以排他使用;
③能够登记为特定业主所有权的客体业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制例如,业主在对专有部分装修时,不得拆除房屋内的承重墙,不得损害其他业主的合法权益业主转让建筑内专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让业主不得随意改变住宅的居住用途,如改变为经营性用房应在遵守法律、法规以及管理规约的前提下,还必须征得有利害关系的业主同意(-)共有部分的共有权建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有建筑区划内的以下部分,应当认定为建筑物的共有部分建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通道部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层或者设备层间等结构部分《物权法》第七十四条规定
(1)建筑区划内,规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;
(2)建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;
(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有
(三)共有部分的共同管理权《物权法》第七十六条的规定,业主共同决定事项的范围包括制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会和更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意第二节物业管理的基本制度
一、业主大会制度《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存,业主大会决策、业主委员会执行的制度业主委员会作为业主大会的执行机构,可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定,但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出
二、管理规约制度管理规约对全体业主具有约束力,建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约业主大会有权起草、讨论和修订管理规约,业主大会制定的管理规约生效时临时管理规约终止
三、物业服务招投标制度鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业
四、物业承接查验制度物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续,同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料
五、物业服务企业资质管理制度国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度
六、住宅专项维修资金制度住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用第三节物业运营维护费用
一、物业服务收费
(一)物业服务收费的价格管理方式物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价
(二)物业服务收费的计费方式
1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
2.奥金刿是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
(三)物业服务收费的费用构成实行物业服务收费包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润一实行物业服务收费酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
③物业管理区域清洁卫生费用;
④物业管理区域绿化养护费用;
⑤物业管理区域秩序维护费用;
⑥办公费用;
⑦物业服务企业固定资产折旧;
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
⑨经业主同意的其他费用注意物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,丕得计入物业服务支出或者物业服务成本实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出
二、物业服务定价成本监审-物业服务定价成本监审应当遵守的原则1合法性原则;2相关性原则;3对应性原则;4合理性原则二物业服务定价成本的构成物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成
三、住宅专项维修资金的使用住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用按照下列规定分摊1商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;2售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;下列费用不得从住宅专项维修资金中列支1依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;2依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;3应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;4根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。