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六、实施数据化管理自开展管理工作始,实行数据的统一管理,规范管理工作,力求作到任何数据的来源均达到有真实依据;为小区管理累积管理痕迹日常房管事务管理工作实施规范运作,如下表:X800-830处理投诉;830-930巡察;930-1200跟踪监督;14考核标准工作支配00〜1530(学习、培训、应按培训支配而不是日常工作)整理档案;1530〜1630巡察;1630〜1830走访、回访跟踪日常3遍/天;入伙期间8小时/天;监督工作内容巡察日常2遍/天;竣工期间8小时/天;走访1次/周;1遍/月;回访处理率100%,回访记录100%o
1、施工巡察;
2、违章检查;
3、车辆管理;
4、治安;
5、清洁;
6、绿化;
7、日检修理;
8、机电设备;
9、社区活动;
10、员工宿舍;
11、内务巡察项目
1、记录巡察发觉的问题,搜集资料;
2、对巡察中发觉的问题,分类进行处理并刚好向有关部门反馈解决;1)填写看法转呈表;处理方2)发觉的修理不合格,填写修理记录,刚好反映到主管部门;处理内容与法3)即行关闭稍微不合格项目;处理方法4)发觉违章行为按“违章处理规定”执行;5)发觉严峻不合格项,填写订正措施报告周检项目全面检查住宅区各项工作,着重对房管日检中发觉的不合格项进行检杳处理管理处主任组织各部门主管、领班,对发觉的不合格项刚好整改,严峻不合格处理项制定订正措施方法平常日检、周检、月检按IS09002质量体系考核标准执行;考核标准年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范区”的考核验收标准执行※小区设施、照明日常管理工作,实施规范运作如下表:值班保障小区办公、供水、供电等正常运作并做好记录;巡察巡察设备运作主要内容运行组状况,做好巡查记录;负责设施、设备的各项修理、保养工作,并做好记录;修理组定期清洁设备;负责对设备设施进行全面巡察、检查,发觉问题刚好处理
1、水泵;
2、水池、水箱;
3、风机;
4、防盗监控系统;
5、对讲报警系统;
6、检查项目火灾报警限制系统;
7、消火栓;
8、干粉灭火器依据公司IS09002标准,对稍微不合格项进行整改,严峻不合格项上报主管部门处理方法检查项目及并提出订正措施处理方法日常周检、月检考核按IS09002质量标准;年终考核按国家“优秀示范区”标准考核考核标准※小区设施日常修理养护管理工作,实施规范运作如下表:800-830处理投诉;830-1000跟踪监督;1030〜1200修理养护;1400-15工作支配30巡察修理养护;1530-1700整理学习;1700-1830回访房屋室内小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内48小时跟踪验证主要工作本体楼梯、墙面发觉问题按原样刚好修复,每年全面检查一次,3〜4年全面修补刷漆一次室内污水系统每月检查一次,发觉问题刚好修补道路车场每天检查1遍,随坏随修;明暗沟每周检查1遍,随坏随修;公共设供水电气每月细查1遍;楼道灯每月检查1遍,即坏即修施
1、地基基础;
2、梁柱板主体;
3、墙体;
4、顶棚;
5、楼梯扶手;
6、公共门窗;
7、隔热检查项目及层、防水层;
8、水池;
9、消防设施;
10、信报箱;
11、标识;
12、散水坡;
13、上下雨处理方法污水管;
14、设备房;
15、道路;
16、道路;
17、电缆沟盖板;
18、路面;
19、踏步台阶;检查
20、给排水;
21、路灯;
22、清洁设备;
23、消遣设施项目处理依据公司IS09002标准,对稍微不合格项进行整改,严峻不合格项上报主管部门并提出订方法正措施日常周检、月检考核按IS09002质量标准;年终考核按国家建设部考核标准考核标准其次节小区设备设施管理
一、供配电系统的管理设施设备分类依据各类设施设备的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分A、B、C类:A类监视系统设备,配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统,电梯B类排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵c类房屋本体照明设施、室外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室外空调架、道路
二、设备运行管理
1、对A类设备,配备专职运行操作员,依据托付方要求,专人定岗值班或巡回方式对设施进行管理
2、设备运行操作人员经过培训,熟识所管理的设备性能、特点和设备操作规程,考核合格后上岗操作
3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,做到运行记录和值班记录,仔细做好交接班
4、管理处依据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行状况,检查设备运行平安性、合理性、经济性,检查运行记录、修理保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发觉问题刚好订正,对发觉的设备问题应具体填写报告,管理处主任监督整改状况
三、设施设备的维护保养
1、设备维护保养分日常保养、定期维护保养和年检维护保养3个层次
2、日常维护保养主耍是巡察检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要是性能状态检查和支配性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面检修调整
3、日常维护保养与定期维护保养派由专业技术人员负责设备运行操作,o
4、依据各类设备作出操作规程并结合设备具体技术状况,做出月、季、年度维护保养支配并实施
5、设备年检维护保养,由托付年检单位实施维护保养结束后以书面形式资料留存
四、设施设备修理
1、设施设备的修理分为支配修理和故障修理两类1支配修理是指在设施设备没有发生问题前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理2故障修理是对设施受损设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性修理
2、设施设备修理实行托付修理和派工修理两种形式1托付修理主要用于故障修理管理处设值班调度,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、操作人员的修理申请和故障报告,接报告,快速通知有关修理人员在规定时间内修复2派工修理主要用于支配修理、零星及小型的设备新装、改装项目处理管理处依据设备定期保养支配,当前对设备状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单派专人完成的特定工作派工单的处理与跟进流程按托付修理规定进行
五、设备故障及事故
1、无论发生何种设备故障和事故,设备修理组人员必需具体记录,不得疏漏和隐瞒
六、设施设备运行记录
1、设备运行;
2、设备日常巡察保养项目及记录;
3、设备定期维护保养项目及记录;
4、事故故障报告单;
5、设备报废申请单;
6、设备大修改造审报表;第三节治安管理措施治安、消防、车辆管理工作实施规范运作如下表进出口、停车场24小时;定岗检查消防设施1遍/周;小区平安24小时违章行为24小时流淌巡查工作支配车辆停放24小时车辆保管24小时突发事务90〜120秒,责任保安到达现场;学习法规1次/周;学习训练训练2次/周;演示培训1次/周;
1、查可疑人员、外来人员;查
2、查违章停车、违章装修;目
3、查室外施工、搭建状况;处方
4、查乱摆卖现象;检查项目去
5、查高空抛物、乱扔垃圾现象;检
6、查破坏绿化、占用绿地现象;项
7、查漏水、漏电、漏气现象;及理
8、查房屋本体设施和公共设施状况,处理依据公司IS09002标准,对稍微不合格项汇报队长及主管房管员,严峻不合格项上方法报主任考核标准日常周检、月检考核按IS09002质量标准;年终按国家建设部规定的考核标准、保安管理承诺1为保证各岗位人员能严于职守,领班负责对各岗位的督察,做好巡查记录,要求各岗人员分析和驾驭各岗所存在的治安状况
(1)对来访、业务洽谈人士做到先通报后放行
(2)保安员在上班时间做好区域内不定时巡逻
(3)在巡察区域内一旦发觉有危及人员平安的地方,有防范,并设置明显的标记
(4)遇有紧急状况时,保持冷静,斗智斗勇,能制服的要马上制服,并马上呼叫队友,刚好报案,号召群众支援
(5)对犯罪分子逃跑时,驾驭罪证,人证物证齐全,记清地点、人数、相貌特征,实行足够力气快速追逐,帮助公安机关刚好破案
(6)对来访人员以礼相待,热忱友好,在任何状况下不与业主发生吵嘴,发生纠纷刚好处理
(7)严格遵守上下班时间、做好值班记录、做到警容严整,文明执勤上班时间不得与他人闲谈,不准看报或做与值班无关的事情
(8)执勤人员要严守本职岗位,不得擅自离开岗位,要与队友团结助好,紧密协作,共同完成值班任务,吃饭时轮番进行,不同时离开,留守人员加倍提高警惕、保安队伍的建设2保安队伍建设,按高标准,严要求的指导思想,严抓聘请、培训、上岗、考核等关键环节,实施“准军事化管理”,统一着装,尽职尽责保安员选聘以优秀退伍军人为主,具有良好的思想品质及业务技能,建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制保安人员在管理引入轮换制和淘汰制,在年终考评中,实行10%淘汰制,保持保安员的高素养和战斗力,对聘用的保安人员实行政审后可方可录用
3、管理标准及工作流程详见附件(略)第四节消防管理措施
一、具体做法是
1、以预防为主,防消结合,做好消防学问普及宣扬工作
2、组建义务消防队,建立消防应急预案,定期组织消防学问培训
3、每日应检查消防设施设备完好状况
4、常常宣扬贯彻以预防为主,防消结合的方针,加强住户防火意识
5、严禁乱拉乱接临时用电线路
6、严禁在小区内烧废物或乱丢烟头、点蜡烛等
7、落实三级防火平安“三级”检查制度■一级检查由班组组织实施,每天对小区进行一次火情平安的检查,发觉问题刚好处理,刚好报告■二级检查由保安主管组织实施,每周组织领班对小区范围内的设备物资进行一次检查,消退火灾隐患及落实整改,每月向管理处汇报一次消防平安状况■三级检查由管理处主任实施,每月组织相关人员到小区进行重点检查或抽查,每季不少于一次检查第五节交通、车辆管理依据小区的停车点的实地勘察做出分析并实行以下管理方法
一、措施
1、在车辆进入口,设立导向标记,使人、车流向明确,避开车道发生堵塞及发生撞车、撞人、车辆损坏等事故第六节环境管理
一、清洁管理项目
1、道路、绿化地、排水沟;
2、停车场、垃圾箱、垃圾中转站、化粪池;
4、消遣场所、污、雨水井和沙井;
6、宣扬栏、标识、消防栓、电表箱、信报箱等;
8、球场、卫生间、除四害
二、管理目标
1、清洁管理留意一般的“扫”,更为留意专业的“保防止建材磨损变色、生锈、发霉等生活馆区域的清洁工作,选用适当的清洁用品,不但能保持建材的外观整齐,而且能更进一步削减各种腐蚀;小区的外墙、道路、活动场所及全部区域实行标准化清扫保洁,由经过严格选择和考核过的公司保洁部负责实施,管理处管理员负责监督,确保依据作业频率、标准开展工作,保持高水准的清洁卫生服务
2、消杀管理为有效限制小区内的“四害”密度,营造良好的生活环境,将以“预防为主,全面达标”为原则,依据季节变更制定相应的消杀工作支配,把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭嶂螂、灭白蚁工作做好消杀区域主要包括小区外围、生活馆、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室
3、排污管理对小区内的污水井、排污管、化粪池等将实行隐性化管理,确保小区拥有一个无污水、无废气、无臭气的生活环境
三、保洁量化管理标准(表10)检查项目标准作业频率备注办公室地面目视干净,10平方米范围内纸屑、每天拖抹2次,巡回保洁3内地面果皮等杂物不超过2个,无积水现象次办公室处地面目视整齐,10平方米范围内纸屑、每天清洁至少2次,巡回保地面果皮、污迹不超过2个,无积水现象洁至少4次不锈钢保洁一次2次,上、下午各光亮、无明显灰尘、水印饰品一次;每周上油1次无异味、无积水、无污迹、无蜘蛛网、镜面光明、无手印,卫生用品补充刚好,卫生间每45分钟保洁一次便器无污迹每天至少清理2次,上、下垃圾清运刚好,桶内垃圾不露出桶外,垃圾桶午各一次垃圾存放不超过桶高的2/3,外壳无明显灰尘、污迹,周边无垃圾散落、无积水现象宣扬栏、外表光亮、目视无明显灰尘、乱张贴现每天清抹1次,机动保洁2开关、灭象次火器(箱)按规定着装、衣冠整齐,佩戴整齐,精仪容仪表神饱满,勤理个人卫生,不蓬头散发举止文、热忱、有礼,爱岗敬业,人勤服务看法手快,按时保量完成任务
四、各项管理措施详见管理流程及管理标准(略)第七节绿化管理绿化养护管理工作,实施规范运作如下表:830〜1030浇水、施肥;1030〜1200除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶;14工作30〜1600杀虫、补缺、保洁;1600-1800浇水、施肥支配整形造型6次/年;施肥春秋各1遍;工作内容浇水因时因地制宜按需供水;浇水时间夏季早晚为宜,冬季中午为宜;除杂草1遍/季;平常1遍/天,下雨天除外;补缺视缺苗状况刚好补缺;杀虫发觉害虫马上歼灭保洁8小时/天
1、乔木整枝、造型修剪;花卉、树木施肥;
2、灌木、绿篱、树木、草地、花卉浇水;
3、除杂草;
4、补栽补种;检查项目检查项目及
5、治病杀虫;处理方法
6、清理枯枝落叶、绿化石块;
7、松土;
8、防风防涝依据IS09002标准,对稍微不合格项自行关闭,严峻不合格项上报主管房管员和主处理方法任并提出整改方案加以订正日常周检、月检考核按IS09002质量标准;年终按国家建设部标准考核考核标准第八节档案管理
一、档案资料管理作业流程-S—M—H m—H JS
1、档案资料的收集
(1)设立档案资料,实行系统化、电脑化的手段,设兼职档案管理员,建立相应的管理制度,对全部的档案资料进行严格管理
(2)资料的收集,坚持内容丰富的原则,依据实体资料的内容,以实际工作须要动身信息资料的来源渠道规划设计到工程竣工验收的全部工程技术,修理资料;物业构成的方面,到房屋主体,公共设施,小到一树一木全有具体的资料
2、资料的分类整理收集的全部住处资料•,统一由档案管理员集中整理、分类,整理的重点是去伪存真,依据资料信息的来源,内容,表现形式的特点,做到条理清晰,分类合理
3、资料的归档管理
(1)资料归档管理采纳原始档案和电脑档案的双轨管理制,采纳多种形式的文档储存方式,便于原始资料信息的保存,如胶卷、照片、图景等档案组卷按不同的业务性质,编号,造册,编辑并分柜保存,运用计算机的先进管理手段,尽可能把其他形式的档案资料转化成为电脑储存,便于查找和调用
(2)档案管理环境做好三防工作,即防火、防潮、防变质
二、档案资料的分类
1、外来文件■规划档案■验收竣工档案■其他档案
2、内部档案■房屋修理档案■装修管理档案■机电设备档案■配套设施设备修理工程档案■消防管理档案■车辆管理记录档案■保安服务管理档案■日常服务管理档案■日常修理档案■卫生保洁管理档案■绿化管理档案■其它档案第九节信息反馈管理处拟实施的信息反馈方式包括定期反馈、业办法见征询反馈、督察专项反馈、投诉电话记录及上门回访相结合等途径物业公司定期反馈途径由管理处专职人员负责,对各基层岗位工种在从事日常工作中所驾驭的信息及管理处业务值班电话收信,通过管理处分类整理后定期向公司汇报第一章山水凤凰城概况(略)其次章拟实行的管理方式第一节管理原则、超越需求原则以业主需求为导向,并适度超越业主需求,推陈出新,供应业主心理预期的酒店1式尊崇服务、品牌管理原则基于开发商的开发理念,围绕创新的“尊贵生活,星级服务”模式定位,组织供2应高标准、高品位、全方位酒店式管理服务,辅以言之有物的形象工程和品牌战略,共同打造开发商的地产品牌、阳光服务原则十大阳光服务3服务收费--合理服务制度-----健全服务效率――快捷服务看法--热忱服务设备--完好服务技能--娴熟服务项目_____齐全服务层次--丰富服务效果--满足、业主参与原则引导业主正面参与物一业管理,把国家制定的“业主自治与专业化管4理相结合”的物业管理原则落到实处其次节管理措施措施之一治安管理确立三防”结合的方式,确保小区内的平安“三防”结合即是人防、物防、技防相结合“人防”上实施阶梯式快速推动体系,由管理处统一指挥调度,强调多重结合,即流淌岗、固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合物防上充分发挥小区安防配套设施的作用,提高防范实力在“人防为主、技防为辅”前提下,运用山水凤凰城智能化安保设施如监控系统等,结合管理处的统一管理、快速调度,确保治安防业办法见(建议)信息反馈途径通过专人上门发放、看法箱方式定期发放《业办法见、建议征询表》,并由管理处组织分类整理;系统驾驭各项管理信息督察专项反馈途径通过督察人员不定时对管理处各工种人员进行作业检查及对现场考评结果,向公司反馈小区各项物业管理指标完成状况,为改进措施供应决策依据投诉电话及回访信息反馈途径设立服务投诉电话,受理各项管理服务投诉,建立投诉回访机制;当受理投诉时,由管理处于8小时内上门进行回访,刚好处理,并按纠错程序处理,保证投诉人的权益,增进服务质量的提高,增进与客户心理沟通,促进小区管理处整体管理服务水平的提高范万无一失措施之二对消防、给排水、保安、清洁、环境美化等方面实施三化管理制度化完善内部管理机制,要求管理人员必需明确唯有制度管人,才能使各项工作得到高效运转执行保安、保洁、绿化、水电等各岗位规章制度和运行图表,并由质检人员严格监督检查落实状况,做到日有检查,月有总结,形成了“检查一整改一提高”的有效监督机制,从而确保公司政令畅通,执行力得到了很好的贯彻标准化制定各部门(如保洁、保安、绿化、工程等)工作流程和考核方法,要求一线员工严格依据制定的各项工作标准开展服务活动另一方面,针对不同物业项目的特点和性质,采纳人工作业和机械作业相结合的方式努力提高服务质量和工作效率专业化重视管理人才的培育,要求管理人员(尤其是中层以上管理人员)必需不断提高自身综合素养(如心理素养、专业学问和其他学科学问)和实际解决问题的实力措施之三超前性、全方位地实行尊贵服务在小区供应超前性、全方位的酒店式星级服务,让业主充共享受尊贵、平安的物业管理服务一方面加强规范员工的服务行为,一方面超前挖掘业主的潜在需求,满足业主深层次的物质和精神须要,业主想到的我们肯定要做到,住户没想到的我们已想到并且做到另一方面,建立富有特色的服务模式,供应丰富多彩独具特色的便民服务项目,做人之未做,做人之难做如下•在日常物业管理服务中,不论是在绿化养护、日常维保,小区保安防卫等基本服务,还是在全套的家居服务方面,都是以不打搅业主的日常生活为准则,针对每个业主的家庭、特性的不同度身订造不同的“零干扰”服务模式,让业主充共享受属于自我空间的满足和坦然•供应“全方位的尊贵服务例如生日/节日庆贺、老人慰问、健康检查、家政服务、超值会所服务等第三节管理目标指标测算主要序号标准名称依据措施支配、实施保洁的公共场公共场所设
1、明确保洁员岗位职责、作业流程、作也频率、198%所、设施/公共场所、设施保洁率责任质量要求细致严格;施总计X100%
2、每日清洁、休息日、休息时间为重点保洁;以工作计算,记录及监督
1、保洁员责任区明确,工作质量要求具体、严2清洁保洁率100%抽查合格率及订正质检记格,有考核、有奖罚;录为依据
2、保洁员监督机制健全
1、绿化制度、工作支配、整改行之有效且有执室外绿化完完好绿化带/总绿化面积394%行力度;好率义100%
2、保安人员负责环境爱护,管理人员刚好发觉绿化问题,静态提示小区人员爱惜环境
1、培训一批有较好素养和阅历的巡查人员,刚好发觉火灾隐患;4火灾发生率
02、管理到位,合理运用设施、设备等;
3、分层分责任常常性检查消防平安,提示留意防火小区治安、以辖区公安部门记录为依
1、实行24小时保安巡查制度,分应急、中速、50刑事案件发据(慢速巡查,24小时报警中心落实各岗位责任区生率域,以保证小区事内人身财产平安
1、建立常常性检查制度;(完好房建筑面积十基
2、每半年进行一次全面分项检修;6房屋完好率98%本完好房建筑面积)/总建筑面积义100%
1、人力配备足够;
2、岗位培训、服务意识培训到位;房屋零修急刚好修理次数/应计报修798%修刚好率理次数XI00%
3、技术人员有过硬的技术水平;
4、强化回访制度、考核制度和奖罚制度
1、严格公共设施管理养护制度,治安管理员加道路完好及完好道路总面积/规划道895%强巡查和疏导;运用率路总面积义100%
2、刚好整改修补损坏路面
1、每日记录检查状况,发觉问题,马上疏通处化粪池,雨、完好化粪池,雨、污水井理;9污水井完好95%数量/化粪池、雨、污水
2、化粪池每半年清理一次;率井总数量X100%
3、雨水井、污水井每一年全面检修一次完好排水管、明暗沟长度
1、每日记录检查状况,发觉问题马上设计施工10排水管、明95%/排水管、明暗沟总长度方案,疏通处理;暗沟完好率XI00%
2、每半年进行一次全面检修
1、每日记录检查状况刚好更换检修;完好照明灯疏散灯数量/
2、每日全面检查检修一次;11照明灯及疏95%照明灯、疏散灯总数量
3、水电工协作保洁员保持照明干净散灯完好率X100%
1、停车场设施设备正常运行,技术人员检修,停车场完好1295%完完好的设备设施/停车场确保平安有效;率设施设备总计X100%
2、停车场疏导有序,无阻碍交通消防设施设完好的消防设备/消防设指定机电设备及公用设施管理员维护,实行巡查13100%备完好率备总数X100%制度,建立文件记录,并由修理主管监督执行,以确保消防设施、设备完好无损、正常修理工程质修理合格工程项次/修理
1、建立合理有效的工作质量监督机制和回访制14100量合格率工程项次X100%度;
2、拥有一批有较高技术水平的修理队伍
1、做好各项管理工作,创建美丽、完善的小区处理的有效投诉/有事管理机制;15处理率95%效投诉X100%
2、提高员工素养,强化服务意识;
3、发生问题,刚好处理,为托付方排忧解难;
4、做好说明工作与回访制度落实
1、严格杜绝违章装修;房屋外观统统一整齐房屋外观面积/1699%
2、加强巡查制度,每天巡查一次;一整齐率房屋外观总面积X100%
3、参与竣工验收,确保工程质量及统一整齐,确保托付方物业管理项目增值保值
1、科学和规范的管理手段相结合,编制无管理漏洞的管理网络;业主对物业对管理满足业主子数/参1795%
2、加强重点部门的走访,重点解决问题;管理满足率与评议人数X100%
3、以优良的敬业精神不断改善工作,赢得托付方的支持第四节管理服务标、房屋管理
11.1按有关法规政策规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务
1.2房屋外观完好、整齐,外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象
1.3对违反规划私搭乱建及擅自变更房屋用途现象刚好劝说、阻挡、报告并帮助有关部门依法处理
1.4房屋装修符合规定,有山水凤凰城装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料,有日常巡查记录及验收手续等对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象刚好劝止、报告
1.5主出口设建筑、道路平面分布图小区内各路口、栋及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观、设施设备修理养护
22.1共用设施设备运行正常,维护良好,无事故隐患;有设备台帐、运行记录、检查记录、修理记录、保养记录
2.2急修报修半小时内到达现场,预约修理报修按双方约定时间到达现场;回访率90%以上
2.3水、电、空调、消防、监控等设备运行人员技能娴熟;严格执行操作规程;定期进行消防演习,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用
2.4道路、停车场平整通畅,交通标记齐全规范
2.5公共照明设备完好率98%以上,按规定时间定时开关
2.6修理养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好
2.7对设备故障及重大事务有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录
2.8办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险
2.9各设备房卫生、整齐,主要设施设备标识清晰齐全
2.10各设备房及公共场所、场地、危及人身平安隐患处有明显标记和防范措施
2.11停水、停电在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户、公共秩序维护
33.1出入口24小时值班,700—2000立岗值班
3.2对小区重点部位每小时巡查一次
3.3中心监控室24小时实施监控
3.4应对小区公共消遣设施、水池、设备房等危急隐患部位,设置平安防范警示标记
3.5进出小区的车辆实施登记管理,并引导车辆出入,有序停放车辆含非机动车
3.6进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理;对可疑人员作盘问、登记管理;对访客指引行走路径
3.7火灾、水浸、刑事、交通事故等突发事务有应急处理预案每年预演一次、保洁服务
44.1小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁不少于以下频次小区公共场所、公共绿地、主次干道1公共绿地1次/天清理⑵主次干道2次/天清扫4标识、宣扬栏、信报箱、雕塑小品5水池、沟、沙井1次/周擦拭4公共场所1次/周清理2次/天清扫
4.2垃圾的处理与收集依据物业实际合理布设垃圾桶,垃圾袋装并进行垃圾分类收集;垃圾每日收集2次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;垃圾中转站每日进行冲洗,冲洗后无异味;依据实际须要进行消杀;有效限制蝇、蚊等害虫孳生;垃圾桶每日清理,定期清洗,保持干净
4.3排水、排污管道畅通小区内公共雨、污水管道1次/年全面疏通雨、污水井1次/月检查(并视检查状况进行刚好清掏)化粪池1次/月检查2次/年清掏
4.5无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制禁止饲养家禽、家畜,对违反者刚好劝止、报告,并协作有关部门进行处理饲养宠物必需符合相关规定;对违反者刚好劝止、报告,并协作有关部门进行处理
4.6建立消杀工作管理制度,依据当地实际状况定期开展消杀工作,有效限制鼠、蜂、蝇、蚊等害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防限制,适时投放消杀药物、绿化养护管理
55.1草坪保持平整,高度不应超过10公分,超过时应刚好进行修剪
5.2草坪内常年清除杂草,有效限制杂草孳生
5.3花草树木无枯死,发觉死树应在一周内清除,并适时补种
5.4绿篱超过平齐线12公分时应进行修剪;绿篱根部无死枝枯叶及杂物,当天清除修剪废弃物
5.5造型树木应依据树木品种生长状况,刚好修剪整形,欣赏效果良好
5.6依据季节气候状况,适时浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好
5.7适时组织防风暴,预防病虫害
5.8绿化地应设有宣扬牌,提示人们爱惜绿化其次章日常管理动作第一节房屋建筑主体管理
一、房管工作内容房屋主体结构平安预防勘察,房屋结构及附属设施的日常巡查及日常养护,房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和支配(别嬖?!),房屋装修施工监理,系统VI识别牌的规划设计及维护管理,物业管理活动质量检查监督,服务体系的建立及服务质量监督
二、房屋建筑结构及附属设施管理建立勘察机制,管理处拟定支配后,由工程技术员每半年定期组织1次对各房屋主体结构部分进行巡检,分析建筑结构状况,以保证房屋平安运用建立巡查养护制度,每日周1次对全小区进行系统巡查,巡查范围包括屋顶(面)、楼梯及扶手、外墙、道路、车场、围墙、门窗、设备机房、化粪池、其他配套设施及环境巡察;对巡查发觉需进行维护的,刚好进行维护;对环境问题刚好协调处理和整改
三、修理养护资金管理自进入管理之日起建立修理养护资金专项档案;运用时按总体支配负责立项申请及可行性分析;由物业公司负责审核后相关主管部门审批,完成资金统筹后刚好进行养护或修缮施工;对全部养护费运用项目,建立系统的档案一式二份,长时间保存
四、基本管理建立系统的日常资料档案,保持管理工作的连续性、可查性、可比性包括树立小区平面图,设立各项管理告示牌、VI识别牌;建立物业交接、验收档案,图纸资料档案;设立宣扬栏并形成定期出版制每年进行1-2次对小区业办法见征询,刚好改进工作作风和管理方式,提高工作效率,提高服务质量
五、房屋维护工程管理修理工程采纳预算审核及招标管理,技术性要求不高或运用资金小的工程自行修理或托付修理,技术要求高或运用资金大的项目实行招标制并按合同方式。