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文本内容:
火炬商务大厦（座）写字楼功能定位及招商方案A
一、项目概况火炬商务大厦位于国家级高新区一一XX东开发区中心区18#地，是XX开发区广场项目的重要组成部分该项目占地130亩，大厦由A、B两座组成，总建筑面积
28.48万平方米，总投资
9.97亿元A座建筑面积
18.48万平方米，总投资
7.69亿元，共26层，其中写字楼
8.48万平方米,五星级酒店8万平方米B座建筑面积10万平方米火炬商务大厦是新市区甲级办公标准的完美表达，是XX乃至河北省最适合办公、配套最完善的高档写字楼大厦以优良的建筑品质及一流超5A级智能化系统，集现代科技于一身，必将成为省会CBD（中央商务区）的标志性建筑
二、大厦周边优势
1、区域优势2003年调研统计，至2010年人口达50-100万，随着开发区全面扩区开始，星辰广场、天山工业园、服装产业园等大型园区已构筑起大开发大建设大发展的新平台，火炬大厦成为省会城市新市区东移战略布局的核心地带，其强大的区域优势具备了超强的商业吸纳能力
2、地理优势火炬大厦处于东开发区核心地段，是新市区商圈的中心区的标志性建筑，地理位置优越距国际航空机场15分钟车程，京深、石黄、石太高速公路5分钟车程，市中心15分钟，火车站30分钟，随着长江大道的打通，四周与二环、三环的连接，将大大缩短开发区同市中心的距离
三、功能定位火炬商务大厦定位高档写字楼1层综合服务区，设有接待大厅、商务中心、快递公司等各项服务2层管理办公室、监控室及各中小型会议室3—26层高级商务办公区，主要以大开间为主，适当配以小开间，面积从61-111平方米不等，可以任意组合、分割，在设计上充分考虑了现代商务活动、信息技术开发、事务性和行政性办公的特点，建筑上追求较为时尚的现代风格，保持良好的采光性和通透性
四、成本核算（元/平方米）费用名称写字楼五星级酒店高层住宅土地费177177177建安费200050001500环境营造费507050销售费100100税费300476300财务费用100150100不可预见费505050总计（7C/m2）277759232277注地价按41万元/亩计算，写字楼成本2777元/平方米，装修标准为一般装修（包含公共设施）酒店成本为5923元/平方米，按五星级酒店标准装修
五、售价确定据调研分析目前本市商住楼平均售价5000-5500元/平方米，结合广场项目及市场目前状况，大厦写字楼销售面积及售价初步确定如下第一阶段销售1万平方米，平均售价6000元/平方米第二阶段销售2万平方米，平均售价为7500元/平方米第三阶段销售
4.83万平方米，平均售价为9000元/平方米其中，1632平方米（标准层面积）XI-2层为不可售面积可售面积
7.83万平方米
六、投入产出分析（附投入产出分析表）
七、招商目标客户目前火炬大厦写字楼招商可分为国内需求主体和国外需求主体两类
1、国内需求主体1）开发区注册的企业2）有实力大型集团公司（例如海尔、爱立信、摩托罗拉）3）地方政府、本地公司、驻石政府机构、国家机关、事业单位
2、国外需求主体合资、独资企业、国外驻石办事机构根据火炬商务大厦市场调研及所处位置的特点，我们认为，国内需求主体是火炬大厦写字楼客户定位的重点
八、火炬大厦拟争取优惠政策
（一）给予XX的优惠政策
1、XX集团在建设火炬商务大厦过程中设计的有关规费，如城市配套费，土地使用金、人防结建费、共建配套费等、开发区予以免收
2、在办理火炬商务大厦产权交易过程中发生的有关地方税收以及应由XX集团交纳的各种规费，开发区予以免收
（二）入驻大厦企业的优惠政策
1、入驻大厦的企业按国家规定享受开发区税收优惠政策
2、在办理产权交易过程中发生的有关地方税收予以免收例如，房产契税4%的80%（留开发区部分）、房产交易手续费、抵押费、产权登记费
3、开发区根据入驻大厦企业每年缴纳的各种利税对地方财政贡献额,对企业实行财政补贴，第一至第五年100%补贴，第六至第十年50%补贴
3、入驻火炬商务大厦企业固定资产经审核后可采用加速折旧法（区内企业用于高新技术开发的仪器设备折旧年可缩短为4-7年，用于高新技术产品生产的仪器设备，第一年折旧允许达到30%）
4、注册资金达不到规定要求，只要其他条件符合规定，可先予发照,注册资金再两年内补齐，并且注册资金可在国家规定的基础上浮动20%-—40%o
（三）优惠政策享受对象入驻火炬商务大厦并注册到开发区的企业
九、火炬大厦销售方式
（一）自用型企业销售方式充分利用优惠政策条件，用补贴企业对地方财政贡献为主要卖点
1、对开发区现注册企业和区外企业，凡购置火炬大厦的企事业单位,自购房之日起，享受火炬大厦的招商优惠政策对现享受开发区优惠政策而未执行完的企业，除享受火炬大厦购房优惠政策外,其它优惠政策顺延
2、开发区企业自购写字楼；购房款由企业支付，具体付款方式1）全款一次性付清总房款，可优惠5%2）银行按揭贷款采取首付40%,6成10年按揭贷款方式对上缴利税额较少的企业（50万以下企业）若支付首付款存在困难，企业可先支付20%,由我公司垫付另外20%（但需1-2年内付清）
3、公司视企业年上缴利税对地方财政贡献额，并根据企业的需求，为其提供一定面积的写字楼写字楼房款由开发区根据有关政策将其做为财政奖励，直接拨付我公司，充抵购房款在购房款未付清前，入驻企业只有写字楼的使用权，待购房款付清后,公司按有关政策和规定为企业办理所有权证若企业经营状况不好或中途退房，公司视其已购交款折成相应面积的写字楼,可委托公司经营或自用O近期，我们以东开发区注册的165家企业作统计，其中年上缴增值税额在60万以上的区级企业有38家，依据“2002年分税分享财税改革收入级次明细表”进行的统计分析得出38家企业每年纳税额留到开发区地方财政的总额为
9913.22万元，若按地方财政贡献额的75%比例对企业进行补贴,每年将有7435万元用于购买写字楼补贴区企业按8000元/平方米计算，每年可消化近10000平方米写字楼面积若企业购置100m2写字间，单价8000元/濯计算,购房款为80万元，若通过3年财政奖励，净得写字楼，则年上缴税额为5年留区财政留区写字间拟上缴年上缴税年留区税额3年留区财政税收税收额比例房款税种额额合计合计60万营业税2090%1854万90万333090万601545万75万60万增殖税25%1203090万可以看出:1）若争取到优惠政策实行3年100%的补贴，则对年上缴营业税额在33万元或增值税120万元以上的企业有巨大吸引力，其也是我们招商的重点对象2）若争取到优惠政策实行5年100%的补贴,则年上缴营业税20万元或增值税60万元以上的企业是我们招商重点对象、自用型企业或单位购买，买比租划算4以100平方米，售价8000元/平方米的写字间来计算一笔帐总房款80万，采取6成10年银行按揭，首付款32万元，贷款48万，贷10年,月供5280元，按现市场租赁平均价3元/平方米/天计算，100平方米写字间每月租金9000元，每年租金
10.8万元两年获得租金
21.6万元可见客户只需要用两年多点的时间，用租金就可以支付购房的首付款，这笔款对中小企业而言显然并非难事此外客户每月需要向银行还5280元，月供仅为每月租金一半，显然买比租划算、贴年利息，获得永久性产权53客户通过银行按揭购买写字楼，公司给客户贴3年的利息客户若自己不用写字楼可以委托写字楼经营公司统一经营公司固定给客户每天
1.5元/平方米/天作为固定收益，银行按揭由客户承担负责十年后客户将获得写字楼的永久性产权、先租后售6客户可以先期租用2年，按当时市场租赁价租赁（可以给客户适当优惠）租赁期间或期满后，客户若购买写字楼，可按签订租赁协议时的售价购买、买一租一，以一养二，不再交租金（既您买两套，一套出租，用一套的7租金还两套的银行按揭款，每月还有净赚）以购买300平方米、售价8000元/平方米计算，总房款240万，首付96万，贷款144万，贷10年，月还款为L6万客户购买300平方米,自用150平方米，剩余150平方米可租赁出去统计分析，2年后,开发区办公租赁价完全上涨到
3.5元/天/平方米，则150平方米月租金为
1.57万元可以看出，150平方米写字楼月租金基本上可以偿还300平方米写字楼的月还款额
（二）投资型销售方式（给炒房人）固定收益方式客户与经营公司签定10年委托经营协议，每年固定返客户总房款的10%红利10年后,客户做两种选择,一是续租，第11年开始陆续年返固定红利（最低N10%）二是自营或转让在合同期内，客户可随时提出自用申请，公司根据协议停止支付投资回报面积总房款首付月还款年还款10%红利净收入回报率10080万32万5280元
6.3万8万
1.7万5%
（三）易货方式对与写字楼建设所需材料和技术有关的公司，可采取易货方式，将材料款与以市场价格出售写字楼做兑换
十、实施措施I、开发区与XX集团成立联合招商部门，以开发区政府名义，充分利用区域优惠政策以及政府的公众形象实施对外招商
2、寻找专业有实力营销公司委托或与国内有实力的专业营销公司联合招商，这样可充分利用营销公司的客户网络，加快国内及国际知名公司的引入，提升整个中心区的档次，促进中心区开发进度火炬商务大厦项目2004年4月29日附东开发区税收统计分析近期我们对东开发区注册165家企业作统计，其中，年上缴增值税额在60万以上的区级企业有38家，依据（2002年分税分享财税改革收入级次明细表）进行统计分析得出38家企业每年纳税额留到开发区地方财政总额为
9913.22万元，若按地方财政贡献实际额50%的比例对企业进行补贴,每年将有4957万元用于购买写字楼补贴入区企业按6000元/平方米计算，每年可消化近10000平方米写字间面积根据上述拟定的招商方案，若企业购置lOOm写字间，单价6000元//计算，购房款为60万，若通过2年财政奖励，净得写字楼，则年上缴税额为5年留区财政留区写字间拟上缴年上缴税年留区税额2年留区财政税税收额比例房款税种额收额合计合计60万营业税2090%1836万90万333060万601530万75万60万增殖税25%1203060万可以看出:1）若争取到优惠政策实行2年100%的补贴，则对年上缴营业税额在33万元或增值税120万元以上的企业有巨大吸引力，其也是我们招商的重点对象2）若争取到优惠政策实行5年100%的补贴,则年上缴营业税20万元或增值税60万元以上的企业是我们招商重点对象.开发区奖励给企业的写字楼面积，有些企业不一定全部占用完，可占用一部分，那么另一部分可以委托我们经营公司租赁出去下列举两个例子以哈里斯通讯公司为例，年上缴增值税额520万，留区税额130万,写字楼售价为6000元/平方米则企业可获得奖励面积217平方米如自用117平方米，剩余100平方米可以委托经营公司租赁出去，现本市平均租赁价为3元/天/平方米，随着开发区经济快速发展，火炬大厦将是本市最高档写字楼，3年后定会上涨到
3.5元/天/平方米以下按出租率80%计算1）按市场租赁3元/天/平方米计算年租金（纯收入）=100X3X365X80%=
8.76万前三年租金总和
8.76万/年X3年=
26.28万2）第四年开始，按租金
3.5元/天/平方米计算年租金（纯收入）=100X
3.5X365X80%=
10.22万后六年租金总和
10.22万/年X6年二
61.32万10年可获得纯收入
87.6万元以岭药业为例年上缴增值税1660万，留区税额415万，应奖励面积692平方米，如果自用192平方米，剩余500平方米租赁1）按市场价3元/天/平方米计算年租金（纯收入）=500X3X365X80%=
43.8万前三年租金总和
43.8万/年X3年=
131.4万2）第四年开始，按租金
3.5元/天/平方米计算年租金（纯收入）=500X
3.5X365义80%=
51.1万元后六年租金总和:
51.1万/年X6年二
306.6万10年可获得纯收入438万。
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