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呼和浩特北方药都市场调查报告报告提交时间月日1221调查时间月日下午12203:〜5:00市调人员市调流程、到北方药都招商部(位于天翼大厦层),以投资客身份进行洽谈
19、由北方药都招商部负责人(以下称“甲方负责人”)带领到项目现场(南二环与2西二环交汇处东北角)现场、回到北方药都招商部,市调人员选择交易大厅中的几个铺位,让甲方负责人做投3资预算报告要点
1、发展商概况
2、地理位置及交通
3、项目规模
4、项目规划及目前建设现状
5、项目商业环境
6、甲方基本营销策略
7、项目销售状况
一、项目概况
1、发展商概况投资商内蒙古科技发展有限公司XXXX发展商内蒙古医药发展有限公司XXXX项目监督食品药品监督管理局项目推广内蒙古自治区人民政府、呼和浩特市人民政府、玉泉区人民政府项目指导中国市场学会、中国商品批发市场营销理事会(以上资料摘自北方药都宣传单页)
2、地理位置及交通位于南二环与西二环交汇处东北角,南二环北侧目前南二环路上项目区以东约米的一座桥(立交桥?)正在建设中,从桥到西、南二环交汇处的路段还未开800通西二环交通状况尚可,车流量很小,宽度为四车道左右
3、项目规模占地面积亩在项目地块对面,南二环南侧,北方药都集团还有一块5001000亩的土地,但目前没有明确规划项目东侧有一个汽配城之类的项目
4、项目规划及目前建设现状项目包括交易大厅、商住楼、二环东北角沿线的几个商业大厦交易大厅位于项目地块中央,门口朝南,经营西药和医疗器械的展示和批发,面积平米除北方药都自营的铺位外,共有约〜个铺位,单个铺1700012001300位面积〜平米(宣传单页上为个平米的展示铺位)铺位为东
4.
51013164.48西方向大厅内现已铺设地板砖过道,过道的“十”字形将大厅分为四个区域交易大厅铺位大致分布如下:展示铺位单铺位4〜5经营铺位北方药都自营的铺位单铺位7-9平米单铺位7-9平米靠东南角经营I医疗器械B—号]交易厅门售楼处南二环,距离交易大厅门约50米交易大厅东西两侧是欧式建筑风格的商住楼共套,三层建筑,独立楼梯256的单元(建筑格局类似)底层商铺经营中药的批发,
二、三层自用Townhouse o底层商铺和二层平米,三层较小,带外阳台,建筑面积约平米47125售楼处位于交易大厅南门外西侧,似乎为钢结构和玻璃建筑,没有可见的内部布置和市场推广用的广告牌、条幅等目前,交易大厅的主体建筑结构已经完成大厅高度为米交易大厅的内部设8施尚未进行大厅内将采取天然气地热采暖有监视系统甲方负责人介绍,交易大厅在开业前将通过质量认证(或类似的认证?因为口音,没有听清)6除一侧有几幢外未完外,两侧商住楼的楼体已经完成内部装修及完成状况不详由于冬季寒冷气候不利于施工,在进行市调时,现场没有施工人员甲方负责人介绍,整个工程可望于年上半年完成
20065、项目商业环境宏观商业环境项目位于西二环和南二环交汇处,距离中心城区较远据甲方负责人介绍,本项目是由呼和浩特前市委书记刘玉儒引进的项目所在的大区域为温州经济城的一部分据估计,开发商为温州人,利用与政府的良好的关系,大区域低价拿地,进行商业项目开发而政府也希望开发商的介入,促进该区域的经济发展微观商业环境临近项目的西二环两侧没有建筑物和商业,南二环南侧为未开发地没有树木和植被,比较荒凉
6、项目运营方式甲方(北方药都集团)对该项目的市场定位是建成北方地区较大规模的药材物流港吸引医药(含医疗器械)供应厂家进驻,通过北方药都的批发平台,向北方地区和全国乃至俄罗斯、蒙古国供应医药品,包括西药、中药、医疗器械在交易厅现场设立政府医药管理机构(内蒙古自治区食品药品监督管理局),从源头进行医药品的销售监管,促进医药销售的规范化,与国际接轨各大药房、医院从北方药都进货,也可节约交通成本整个药材物流港由北方药都统一管理经营交易大厅预计将在年、7月20066开业交易大厅内四分之一的面积为北方药都预留下来自营的铺位(均为〜平米的79铺位),目的是以自身的介入来带动整个交易大厅的经营我们分析,这只是一种销售策略,这四分之一的铺位位置最好,在大厅其他四分之三的铺位销售基本完成后,甲方极有可能把这部分铺位也卖掉(或只留下少量的铺位)四分之一的预留铺位位置较好、价格更高,也可以作为提价的策略这和住宅项目销售过程中的低价入市,先放号条件较差的低价位房屋,逐渐提价,放号条件较好的高价楼房,完成整个项目销售的策略是相似的
二、甲方现有营销策略和销售状况
1、特别提示调查人员是以投资客身份与甲方洽谈接触的,甲方负责人是〜岁的中年人,3540社会经验丰富,又是以精明、会做生意著称的浙江人,因此对我们的身份不会没有怀疑,所提供信息的真实性需要细加辨别分析
2、甲方基本营销策略北方药都(甲方)目前的销售策略为,厂家和投资者购买交易大厅展示和经营铺位,均一次性支付全款,不提供银行贷款按揭北方药都均承诺年返租,并一次性3返还三年租金,相当于总价的第年开始再与药都集团视情况另签合同厂36%o4家和投资者拥有年产权50交易大厅内的铺位单铺位面积为〜平米左右,铺位销售价格因位置不同,
4.510从〜元/平米不等2100028000商住楼每个单元面积约为平米左右,单价为元/平米左右1252500以下是市调第阶段,即回到北方药都招商部,市调人员选择交易大厅中的几个3铺位,让甲方负责人做的投资预算实例预算实例1大厅区三街号B2面积平米
9.17总价元192230单价元/平米192230/
9.17=20963优惠价元192230x97%=186463返三年租金元186463x36%=67126一次性付款元186463-67126=119337备注契税为总放宽的管理费未定,甲方负责人说相当于呼市平均水平3%o预算实例2另一个位置较好,交易大厅中央,南北向过道东侧紧邻的铺位(区三街B2号西邻)大厅区三街号B1面积平米
9.17总价万左右24单价平米26000/预算实例3大厅区十六街号B1面积平米
4.48总价元125440单价元/平米125440/
4.48=28000优惠价元125440x97%=121676返三年租金元125440x36%=43803一次性付款元125440-43803=77873商住楼两个实例(备注这两个实例不是甲方负责人做的预算,而是调查人员从文件夹露出的甲方公司文件一角悄悄记录下来的)号1面积平米
125.20单价/平米2828总价元
354065.6号2面积平米
125.20单价元/平米2469总价元
309118.
83、项目销售状况无论甲方负责人把调查人员当成投资客、打算入驻的厂家还是其他身份的人,他都会夸大项目的销售状况因此现列出甲方负责人的销售说辞,并进行分析,以接近项目真实的销售状况“我们的项目卖不卖都行1分析项目当然要卖,不卖甲方投资建设项目做什么投资只有通过销售才能收回成本、获取利润“我们的项目不着急卖,因为每年两次的药交会每个铺位每次可以收取26000元以上的租金,一年就有元的收益”15000分析药交会可以收取租金没有错至于租金有多高则需要进一步调查分析,但目前项目还没有建成并正式开业,也没有厂家正式入驻,没有有效的市场推广,何来药交会的商家?而且在药交会之外的天,整个项目不可能空闲360“目前已经有多家企业与北方药都签订了协议”31200“是正式销售协议吗?”调查人员问“不是,只是意向协议J分析签署意向协议并非是正式的销售合同目前项目并没有建成,也没有制作宣传资料对项目进行全面细致的展示,售楼处也没有布置,商家和投资客不知道项目是什么样子,是不可能投资购买的谎言往往夹杂着真实多家企业极有可能不是签署销售协议的企业数目,1200而只是签署年药交会意向书的企业数目2006“项目目前已经销售了以上,只剩下左右”460%1/3分析以上的销售比率是根据)的数据计算出来的60%3“你们的这个宣传单是从什么地方来的「甲方负责人有些惊奇地问5“我们也忘了是从哪里来的了,好像是前几天翻东西的时候偶然翻出来的”市调人员回答分析甲方还没有真正有效的硬广告宣传推广,否则不会奇怪我们得到他们的宣传单在调查过程中,北方药都招商部没有来洽谈业务的商家和投资客,招商部也没有细致的宣传材料综合分析本项目在前期曾做过公关活动和软文推广(在百度上搜索“北方药都”可找到多个网页),但项目并不像甲方负责人说的那样已经销售了从售楼处15002/3o没有建成这一点来看,北方药都项目还没有进入真正的销售过程,正在做销售前的筹备工作,正是营销代理机构进入的恰当时机。