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北京别墅市场调查分析目录1第一章别墅市场宏观经济背景2〜3
一、宏观经济背景分析
二、北京住宅市场背景
三、北京别墅市场背景第二章北京别墅市场总体现状及走势4〜5
一、今年下半年别墅市场的态势
二、明年北京住宅市场前景
三、影响别墅价格的几个因素第三章北京别墅市场的区位及特点6〜11
一、北京别墅市场的区位划分
二、区域别墅市场的特点与现状
三、部分区域的详细论述
四、别墅项目价格对比图第四章重点热点物业信息表12〜25第五章项目目标客户分析及定位26〜28
一、别墅客户购买人群成分
二、别墅客户购买人群的特征
三、部分外销别墅客户比例表第六章结论29〜31中关村地区学院路一带,高校林立,具有京城最好的高等教育氛围中关村西区、上地信息产业基地和昌平高科技园区是、金融和贸易界IT精英施展才华、创造商机、大有钱图的主战场颐和园、圆明园、八达岭长城、十三陵等文物古迹每天吸引着成千上万的海内外游客;国际高尔夫俱乐部、华彬高尔夫俱乐部、北方射击场和西山国家森林公园等高档娱乐场所更是令有经济实力的高品位人士心驰神往的地方西北部地区的交通设施正在迅速全面地得到改善目前,从京昌高速公路的市区起点马甸桥或健翔桥到达东部或使馆区、金融街和中CBD关村西区都不过三十分钟的车程,北四环路已经修通,白颐路、学清路等将陆续得到改造,地铁五号线、轻轨铁路和从西直门到北四环城市快速公路的已经动工建设,公路一环联结京昌高速与机场高速段即将在年内竣工,这些工程将使西北部道路畅通,内外交通条件大大改观,成为北京周边地区交通最为优良的区域由于经济、政府政策和需求等方面的原因,西北部别墅供应发展相对滞后本区居住环境良好,交通便利,曾经在、年出现了以玫瑰9394园为代表的高档别墅,但由于政策方面的原因,本区内的别墅发展一直未能全面施展,仅有玫瑰园、翠湖、碧水庄园等几个高档项目近几年来随着地方政府的支持与开发政策的完善,加上别墅市场整体回暖,本区供应量稳定增长,年底以前别墅供应主要是碧水庄园一期、翠湖1999别墅和龙城花园,共约套别墅年西北部地区别墅主要供应量5002000有玫瑰园一期和二期、碧水庄园一期和二期、翠湖别墅和龙城花园四个项目多套别墅单位年新增碧水庄园三期、玫瑰园三期以及翠8002001湖别墅和龙城花园的后期开发别墅,供应量将会有较快增长新增别墅供应量中以风景优美、景观独特的高档别墅为主,如碧水庄园二期二十余套环湖别墅和玫瑰园二期、三期的高品质别墅优势分析☆与北京市重点发展的中关村高科技园区比邻☆政府投资改造迅速提升区内市政条件,道路交通将更加通畅便利☆具备优良的自然条件,规划中的城市绿化将使别墅的发展条件更加完备☆新兴的高科技产业催生的快速致富阶层,对高档别墅有很强的潜在需求☆现有高档别墅供应有限,具备升值潜力及发展空间☆需求刺激使得现有别墅销售情况看好,销售价格已经上升劣势分析☆尚未完全形成成熟的别墅聚集区☆别墅市场发展相对缓慢,现有产品档次有待进一步提高别墅项目价格对比图图一机场路-顺义亚北-昌平—项价目格名曲称线图二:300002500020000价位150001000050000项目名称・价格曲线图三:其他地区20000150000001000050000一通州海淀南城第四章重点热点物业信息表物业信息表项目名称北京国际花园项目地址丰台区丰葆路号世界公园对面168开发商北京金丰国际企业家俱乐部有限公司施工单位江苏南通建设公司设计单位中国市政建筑设计公司起价
6800.00/M2均价
8200.00/M2最高价
10000.00/M入住时间年开盘时间年20001998装修标准毛坯总占地面积亩280总建筑面积平米会所面积平米74592800物业管理公司及费用开发商自设元/月/平米容积率
40.4畅销面积200平米户型总价万左右100工程进度一期现房,二期明年年初开工小区由栋别墅组成建筑设计采用欧陆风格别墅区坐落于世界公128园对面,万亩旅游区中心南临花乡国家重点绿化工程葆台亩绿化3000林带;西有十八洞高尔夫球场;北临中关村科技丰台园区;东靠万寿路,南延号地铁站富矿温泉引入小区,美国安德膜水处理系统小区实9行小时封闭酒店式管理24项目名称慧谷-根园项目地址朝阳区利泽中街北面开发商北京三合慧谷房地产开发有限公司施工单位城局亚泰建筑公司设计单位轻工业设计院起价
8000.00/M2均价
8500.00/M2最高价
10000.00/M2入住时间年月开盘时间年月日20026200159装修标准毛坯总占地面积平米75000总建筑面积平米会所面积平米750003800物业管理公司及费用土邦魏理元/平米/月・
3.6〜
3.8畅销面积280平米户型总价万240物业信息表工程进度封顶望京社区内第一个外销高档物业,紧邻八十中学新址、望京科技创业园,东接京顺路、机场高速路,北距五环路米,区内规划有地铁和城市600轻轨,成熟市政配套社区引入江南水巷立体的交通组织形式,平6000米的中心水景花园全并联式独院住宅,每户赠送围合式私家庭院物业信息表项目名称加来小镇项目地址丰台区西南四环世界公园出口开发商佳来置业有限公司施工单位住宅建设开发总公司设计单位澳大利亚柏涛公司起价
5190.00/M2均价
6000.00/M2最高价—入住时间年月开盘时间年月20029200112装修标准毛坯总占地面积公顷
76.1总建筑面积万平米会所面积平米7625000物业管理公司及费用待定元/月/平米容积率
21.0畅销面积200平米左右地上3层地下1层户型总价万160工程进度开工不久项目简介小区内建有平米的高档会所,配备各种休闲体育健身设施;25000紧邻小区的万亩绿色森林内也规划建有健身休闲场所;小区外有金丰国际企业家俱乐部、丰台体育中心、丰台棒球场、网球中心、老美卡丁车场、规划有高尔夫球场北临西四环;西与世界公园相望;南有大面积森林绿地物业信息表项目名称金宝纯别墅项目地址顺义马坡开发商金宝房地产开发有限公司施工单位城建三公司设计单位澳大利亚凯森斯设计公司起价
7000.00/M2均价
7100.00/M2最高价
8000.00/M2入住时间年月开盘时间年月2002520016装修标准毛坯总占地面积亩700总建筑面积平米会所面积平米6000020000物业管理公司及费用丰行物业管理公司元/平米/月
3.9畅销面积297平米户型总价万元210工程进度封顶项目简介金宝花园位于京郊潮白河畔,距市区沿绿色走廊京顺路分钟车程25毗邻机场,一公里半径内有北京怡生园国际会议中心、北京国际高尔夫俱乐部、北京乡村高尔夫球场、北京乡村赛马场以及众多别墅区物业信息表项目名称橘郡项目地址昌平区京昌路温榆河北开发商中洋创业投资有限公司施工单位筑总集团设计单位美国BASSENIAN起价
19000.00/M2均价
20000.00/M2最高价
21000.00/M2入住时间年月底开盘时间年月日20011220001226装修标准精装总占地面积亩300总建筑面积平米会所面积未定90000物业管理公司及费用上海富阳力阳物业管理公司元/月/平米・4畅销面积200平米户型总价万140〜180工程进度现房项目简介:亚运村正北公里,与北京最具发展潜力的繁华商圈隔一条温轻轨、奥16榆河四千亩苗,万亩果园环侍在侧,触手可及的高速公路、运交通网线,出行方便快捷礼仪区入口,起居室、餐室,让朋友分享你的生活品位;交往区早餐室,厨房,家庭室,全家无拘无束,尽享天伦之乐;私密区主卧、次卧、卫生间、书房,享受悠然独处的时刻功能区洗衣间、储藏室、车库,在最容易被忽略的地方做足功夫室外区前开敞庭院、后私密花园、观景平台、花园小品物业信息表项目名称玫瑰园项目地址昌平区沙河镇北开发商山东希森集团施工单位天华建筑队设计单位加拿大皇家设计学院起价均价最高价
8400.
009500.
0013000.00入住时间年月开盘时间年月日200210200178装修标准精装总占地面积亩1001总建筑面积万平米会所面积平米243200物业管理公司及费用香港凯莱物业元/月/平米8畅销面积600平米户型总价:万500工程进度封顶第一章别墅市场宏观经济背景
一、宏观经济背景分析我国加入中国房地产市场也将进入一个新的阶段这一阶段最大WTO,的特征是游戏规则规范化、透明化,市场运作全球化市场主体不仅有北京本地的开发商,而且埠外、境外的开发商也纷纷涌入开发商投资理性化,顾客购买理智化,市场分化日益明显,既培养了大的、有实力而又善于管理的大开发商,又淘汰了大批投机的、管理落后的、规模小的开发商产品由批量规模生产向个性化、定制小批量生产转变,市场需求主力由生存型提升为舒适型,市场需求主体由以本地需求为主转向埠外、境外需求与本地需求并存,品牌、信誉和产品质量成为市场取胜的法宝
二、北京住宅市场背景北京是中国最有梦想的城市,它集中了美国的华盛顿、纽约、洛杉矶三大城市的功能所以,北京有着多重角色它既是市民的北京,又是机关大院的北京、首都的北京和世界的北京目前来看,北京是国内进行房地产开发最好的城市,因为其潜在消费力最为强劲北京是中国首都任何企业都要在北京设立办事处,否则难以做大形成影响力;北京也是自由职业者推销自己的最佳地带;北京还是国家部委、军队大院聚集地,他们是非北京普通居民购买力的重要组成;大量外资企业的驻京机构起用了很多白领,有着高收入的这群人是楼市消费北面有燕山、太行山余脉环绕四周,周边风景区有八达岭、十三陵风景区、蟒山国家森林公园、十三陵水库、京密运河等;园区地处小汤山温泉地带,水质纯净,有益健康紧邻八达岭高速路,征地亩,用于182兴建小型高尔夫球场、网球场、超市、学校等附属设施二期栋100主体已完工,建筑面积平方米现已全部售出;三期工程,栋27000200别墅正在规划设计中物业信息表项目名称塞纳维拉项目地址朝阳区亚北特区立水桥北开发商北京塞纳维拉房地产开发有限公司施工单位建工集团第五分公司设计单位清华大学建筑设计研究院起价
7800.00/M2均价
8700.00/M2最高价
9700.00/M2入住时间年月开盘时间年月200210200110装修标准毛坯总占地面积平米70600总建筑面积平米会所面积平米7040040000物业管理公司及费用中国锦江国际管理公司元/平米/月
3.5畅销面积平米260〜330户型总价:万200〜300工程进度地上三层社区公共设施监控系统可以实现对社区内配电设备、照明设备、给排水设备、供暖设备等进行计算机集中监控管理小区设有背景音乐系统,可通过小区公共场所,广场、花园等,安装喇叭播放音乐,可以实现网络点播等先进功能安装亚洲一号卫星接收系统一套接收节目包括卫视音乐、体育、电影、凤凰中文台、合家欢台等境外节目物业信息表项目名称一栋洋房项目地址北京亦庄经济开发区天华北路开发商北京懿麟房地产开发有限公司施工单位北京建工集团第五分公司中铁大都建筑公司设计单位澳大利亚五合国际建筑设计有限公司起价
5350.00/M2均价
5400.00/M2最高价
11000.00/M2入住时间年月日开盘时间年月2002111520014装修标准毛坯总占地面积公顷
24.76总建筑面积平方米会所面积平米15196810000物业管理公司及费用金网络物业管理公司元/平米/月
2.8畅销面积200~250平米户型总价万元120〜170工程进度一期现房,二期地面二层由著名的澳大利亚五合集团设计,由近套国际风格、优雅现代的独900栋、双拼、联排和叠式双拼别墅组成其健康、自然、高尚的社区氛围与经济技术开发区低密度、高素质、国际化的环境互为呼应由世界著名的泛亚易道公司设计的园林包括米宽的绿化带和小溪串起的庭园、喷泉、30湖面、草坪和树林组团间的绿地与周围的道路形成米的高差,确保
0.9人车分流物业信息表项目名称竹溪园项目地址海淀区清河收费站西南开发商中地房地产开发有限公司施工单位中建三局设计单位中京惠设计公司起价15000/M2均价17000/M2最高价
19500.00/M2入住时间年月开盘时间年月200112200010装修标准毛坯总占地面积平米11000总建筑面积平米会所面积平米210001700物业管理公司及费用深圳万厦物业管理公司元/平米/月
3.2畅销面积180平米户型总价万左右100工程进度现房紧临京昌高速公路,南距健翔桥公里,西距学院路仅百米之遥,直达2繁华都市,北距八达岭长城十五分钟车程,西距皇家园林颐和园十分钟车程,东至首都机场分钟车程学院区、亚运村,深厚人文底蕴及繁30荣前景设独立燃气供暖系统,或采用集中供暖每户客厅、主卧、主卧浴室预留插座每房客厅、起居室、主卧均预留天线插座,接收IDD亚洲一号、亚洲二号等播出的卫星电视及有线电视节目物业信息表项目名称紫玉山庄项目地址朝阳区紫玉东路号1开发商中国北京紫玉山庄房地产施工单位北京第三建筑公司第九分公司设计单位北京建设设计规划院起价美金均价美金最高价美金200030003800入住时间现房开盘时间年1993装修标准毛坯总占地面积亩1000总建筑面积平米会所面积占地平米12000010000物业管理公司及费用北京集祥物业管理有限公司美金/月/平米
1.5畅销面积300平米户型总价万人民币600工程进度二期封顶项目简介私人会所设有比赛标准的游泳池、园区绿化及作到三季有花、四季长绿,人工湖面积多平米,园区饲养孔雀、天鹅、鸽群等多功能会议30000厅及宴会厅可容纳人,健乐中国有限公司负责专业的会所管理,并且200有多家联网会所可供会员使用俱乐部设施齐备,包括室内外泳4000池、现代化健身中心、健康舞室、保龄球场,桑拿室,网球场,迷你高尔夫,电影院,网球场,图书馆等物业信息表项目名称三峰山庄项目地址密云县密溪路白石岭村开发商北京市三峰房地产开发股份有限公司施工单位中国新兴保信建筑总公司(AA、国家一级)设计单位起价美金均价美金最高价美金122015001800入住时间年月开盘时间年月20021020026装修标准精装修总占地面积亩1500总建筑面积平米会所面积占地平米16509015000本项目位于密云县城西大桥路与滨河路交汇处向北公里,地处白3石岭地区东、南、北三面环山,西边开口处的滨河路是通往密云水库、云佛山度假村、云湖度假村等旅游点的必经之路,本项目隔滨河路与白河向望地理位置优越,是不可多得的绿色生态别墅开发用地该地块总占地亩,700可规划面积为700亩目前除山林坡地外,为机动车检测教练场(500亩),液化气站和白石岭村的户拆迁居民(亩)周边山地区域有不同程140200度的绿化第五章项目目标客户分析及定位
一、别墅客户购买人群成分外籍人士是别墅需求的主体东北部别墅以外销为主,除金宝花园、双裕花园、太利花园和月亮湾绿色家园为内销别墅外,其余均为外销项目外销别墅虽然价格不菲,但是它以幽雅的环境和高贵的品质吸引着众多的买主和租户,其客户包括驻华使馆人员、国际知名大公司、海外华侨、港澳台同胞随着经济形势的好转和加入等利好因素的影响,外销市场WTO有升温迹象,新的购买来源主要是来华经商或投资的海外公司、企业代表或管理人员别墅内销需求迅速发展早期别墅国内买家数量非常有限近年来,有些外销别墅大部分被国内人士购买,如北辰花园、健翔山庄、太利花园的买家和租户几乎全部是国内公司,富成花园、金宝花园则绝大部分被房地产业精英、金融界人士、高科技产业造就的都市新贵族和部分境外白领人员购买一些京内人士购买市区及近郊区别墅京润水上花园、嘉林花园、丽京花园、丽斯花园等,然后出租,获得了较高的租金收入,别墅市场的内销需求明显上升
二、别墅客户购买人群的特征什么人想买或正在买每平方米则元以上的房子呢?从购买高档商品9房人群的年龄、职业、家庭年总收入、私车拥有情况等方面分析一下这一人群,我们得出这一买房群体的以下特征
(一)、至岁的中青年人占据了绝对的主力,为被调查人数的3045他们中的买家目前已经拥有商品房或其他形式的自有住宅,
54.3%75%他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候,因此其购房行为多为二次以上置业,此外也有很多目前租住公寓的人,大多数是外企或合资企业的高级职员二)、在对职业性质和职务的调查中发现,外企、合资性质企业人1员占到了被调查人数的其次是民营、私营、合作经营性质企业人员,
42.1%,所占比例为这表明,外企、合资性质的企业薪金水平和住房福利
34.8%体系领先于其他性质的企业,同时也证实了民营、私营、合作经营企业对于拉动国民经济的增长所起到的促进作用在与日俱增,大有与外资企业一争高低的气势在这些购房者中,公司或企业的决策人员和管理人员占总调查人数的
70.1%[三)、家庭年总收入是与购买能力最为紧密相关的因素之一调查中发现,能够承受单价元/平方米以上的购房者,其家庭年收入大多8000集中于万元以上,占到被调查总人数的可以说是国家住房金融
2068.8%,政策的大力支持和老百姓住房消费意识的转变,使得越来越多的人有想法、有能力购买高档商品房〔四)、在被调查的购买人群中,已经拥有私家车和单位配车的人占总人数的这与北京市政府鼓励个人购车的政策作用密切相关,高档
69.3%,社区的车位是否充足也成为衡量社区品质的标准之一,在这种社区中,车位与住宅按11的比例建设恐怕有不足之嫌
三、部分外销别墅客户比例表别聚名称构成比例北美占、欧洲占、亚洲及澳大利亚37%19%香江花园占、国内只占18%6%紫玉山庄中外人士各占50%嘉林花园国外公司及使馆人员占80%京润水上花园欧美人士占70%名都园欧美人士占70%裕京花园欧美人士占60%龙苑别墅欧美人士占90%莱蒙湖别墅康柏园欧美人士占70%丽京花园别墅欧美人士占75%丽斯花园中外人士各占50%第六章结论北京市别墅市场经历了由热到冷再趋于平稳的变化过程,新世纪的别墅市场将出现以下趋势和特征短期内别墅供应量有限1由于北京市控制高档居住物业的投资规模,1995年以后少有新的别墅立项现在供应市场的只有一些租售情况较好别墅的二期、三期工程,或是以前立项并未开工的项目,但是总的供应量较少目前,政府也没有关于别墅投资建设的新政策出台,因此,近期内投入市场的别墅现房将不会大量增加由于北京市从立项、规划方面对于别墅市场的控制,造成别墅市场在今后几年中总量供给逐年递减,越来越被更多的投资型买家所关注别墅需求将有明显增长2今年年初以来,别墅销售呈增长态势,一些别墅项目如北辰花园别墅、太丽花园别墅已经售完,大部分现房别墅销售率有不同程度增长别墅需求增长的原因有宏观经济形势的好转据有关部门统计,年上半年北京2000市经济发展速度达到住宅市场出现了供求两旺的局面,别墅市场作为12%,其中的一个子市场,也在沉寂中缓缓复苏中国已加入开放的北京WTOo必然迎来更多的国外人士和港、澳、台同胞,以外销为主的别墅将会取得更佳的租售业绩目前,大多数别墅提供按揭贷款,使产业等高科技行业IT的高薪阶层购买别墅更加现实经济形势好转与加入的利好,增强了WTO人们投资房地产的主力军,所以北京的购房群体除了静态的客户,还不断有动态的消费需求在增长,市场就越来越大
三、北京别墅市场背景北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于年,19921993年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击,加之立项建设的项目过多,造成市场不太景气由于高档物业的过度开发,年国务院发出1995通知,别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项,以后建设也要严格审批,别墅市场开始处于徘徊不前的状况年仅有几个项目看好,19971998年竣工项目有限,总体市场处于消化吸收阶段年上半年,碧水庄园、2000银湖别墅、玫瑰园的热销,使别墅市场出现回暖的迹象,再次引起了人们的关注目前,北京市存量别墅项目约有个,主要分布在东北四环-一顺义80-一机场路沿线的东北地区、亚北往昌平扩伸带、海淀区及上地的京城北部地区,北部地区共有别墅项目个,约占北京市别墅总数的5365%的信心,很多国内人士购买别墅,然后出租以获得更高的租金回报人们居住观念的变化随着收入水平的提高,人们追求一种新的生活方式,即天5住城里,天周末住郊区,将有越来越多的人在市郊购买高品质的别墅2连排别墅等经济型别墅也将成为一个发展方向3随着经济的发展,人们生活水平的提高,越来越多的人要求有更好的居住质量,受够了城市的拥挤和污染,开始追求广阔的天空和清爽的环境,但别墅的价格却让大多数人望而怯步,连排别墅的出现即满足了人们的愿望高品质精品别墅将在市场中占重要地位4环境优美、服务周到、配套设施齐备、风格独特的名牌别墅虽然价高,但销售率也高,出租更好;相反,设计一般、建筑密度大、缺乏配套设施的项目,租售情况较差,甚至停售随着别墅市场的发展,这一趋势将更加明显高品质精品别墅是市场发展主流5年以来,北京市经济发展再度明显加快,加入后大量海外公2001WTO司进入北京,现在正是投资置业的最佳时期随着第三使馆区的建成,众多的海外人士、国内高收入管理人员以及高新产业的“知”本家们把京城中央商务区作为办公地点,他们收入丰厚,而又有很高的素养和生“CBD”活品位,环境优美、亲近自然、具有个性的精品别墅是他们居室置业的首选由于东四环内高档居住物业数量有限,因此交通便利、环境优美的机场路沿线别墅将受到追求生活品位的高收入人士的青睐东北部高档精品现房别墅将近售完,短期内别墅市场供应数量不大,但是品质和环境一般的别墅供应量可观,租售情况仍不十分乐观综上所述,东北部别墅市场发展的主流应是园林设计优美、配套娱乐服务设施完善的高档精品别墅,精品别墅具有比较广阔的市场空间第二章北京别墅市场总体现状及走势
一、今年下半年别墅市场的态势今年下半年别墅市场价格走向也有比较剧烈的动荡,城近郊区别墅和远郊区别墅指数双双下跌,其中城近郊区别墅平均价格为元/12666平方米,跌而远郊区别墅平均价格为元/平方米,跌
4.87%,
77251.76%城近郊区别墅市场与外销公寓市场相似的是诸多项目中降价的只是少数,而大部分引发指数下降的原因是高价项目的售完退出与其说这种情况反映了别墅市场的景气变坏,倒不如说这是市场转好的一种迹象,因为正是市场的活跃才会把这些高价项目消化掉远郊区别墅市场则分好几种情况,通州区是因为天润别墅等项目的低价入市拉低了平均价格,而顺义、大兴两区县则因一些低价项目的退出市场,以及翡翠城等中档价位新盘的入市拉升了区域内的整体价格这说明市场上对远郊区别墅的需求仍以低价位为主,短期内这种情况难于改变
二、明年北京住宅市场前景在经历了年火热销售的局面之后,年的北京楼市显得有20002001些不温不火年底利好题材频频闪现,奥运申办成功、曙光闪现,WTO将有点疲惫的北京房地产市场往前推了一把据有关资料显示,在今年曾一度闹得沸沸扬扬的涨跌之争本季度终于有了结果,其中城八区内销住宅综合价格(即原内销住宅综合价格)为5838元/平方米,涨了
2.8%;远郊区县内销住宅综合价格为元/平方米;外销公寓综合价格为272511794元/平方米,跌了
0.7%;城近郊区别墅综合价格为12666元/平方米,跌了
7.3%;远郊区别墅综合价格为7725元/平方米,跌了
1.3%由以上数据可以看出明年年初的高档住宅市场的发展趋势是稳中略有下降,尤其是别墅市场有可能会有一个小幅度的回落盘整
三、影响别墅价格的几个因素同一区域别墅的个别条件对别墅价格有重大影响,同一区域别墅的设计风格、配套设施及会所、绿化及水面等环境质量、单体类型等,则对别墅的价格起着决定性的作用,别墅租金也因其品质的不同有较大差异,大部分采取了出租的经营方式,别墅的设计风格、配套设施及会所,绿化及水面等环境质量,别墅单体类型等对别墅租金仍有重要影响止匕外,别墅的内装修程度,也是造成租金差异的因素,精装修别墅的租金一般要比粗装修别墅每平方米高美元同一别墅区内朝向不同的单8-15体别墅价格与窗外景观有较为明显的关系第三章北京别墅市场的区位及特点
一、北京别墅市场的区位划分依据北京市的行政划分(朝阳、海淀、昌平等)、交通状况(三环、四环、八达岭高速、机场高速等)、地理条件(潮白河、温榆河、大运河等)、以及与城市核心区的距离等因素,现在北京的别墅市场可以划分为八个区域表一别墅数量区域分布表分布区域别墅个数(不完全统计)机场路一顺义25亚北一昌平16海淀一上地12通州12市区4远郊5大兴、丰台4经济开发区2总计80
二、区域别墅市场的特点与现状东北部地区别墅数量最多,京顺路、首都机场高速公路贯穿该区,内
1.外交通、联系方便;温榆河、潮白河两大河流构成了独特的水面环境;绿地面积广阔,环境污染较小;紧邻东部中央商务区和使馆区,具备别墅发展的良好条件,北京市最早的别墅大多建于该区,别墅市场已经具有明显规模,很多高品质别墅如京润水上花园、嘉林花园、香江花园、龙苑别墅等外销别墅都分布在该区亚北--昌平地区位于北京市的上风上水,京密引水渠形成了该区域优
2.美的自然环境;八达岭高速公路等多条交通干线连接着市区与别墅区,基础配套设施比较齐备,是北京市别墅市场发展极具潜力的地区海淀一-上地地区也是别墅分布集中的地区,这里环境幽雅、空气清新,
3.尤其适合建设高档居住物业;中关村高科技园区就位于本地区,并且具有良好的人文环境,因此吸引了大量界及向往高品位IT生活的高收入人士,本区域内的别墅国内买家较多.通州距离市区的距离相对较近,有京通快速路的便利交通以及朝阳路4相连,京杭大运河的起点,环境和交通尚可;因本区域中在东部国贸、燕莎商的项目有一定的价格优势,国内的买家较多,客户的生活圈大都.市区价格昂贵,档次最高,多为权贵人士购买,坐享大都市完善、5成熟、系统的市政配套,客户多抱着大隐隐于市的想法,同时也是身份与地位的显示.大兴、丰台、经济开发区本地区不是别墅市场的主导地区,仅有少6量别墅项目供应,但是其发展势头却比较迅速,其特点比较鲜明,大都定位于第一居所,例如加来小镇、一栋洋房、北京国际花园等,吸引了一批新贵,他们往往有着在当地区位居住的习惯心理定位经济开发区还有一层就近(工作地点)居住的含义
三、部分区域的详细论述☆京顺(潮白河)北京东北部别墅区北通首都机场,南抵北京东部传统的涉外商务使馆区,距离东北三环只有十几公里,办公、购物十分方便,地理位置较为优越区内首都机场高速公路、京顺路两大交通干线,道路等级较高,提供了安全、便捷的交通条件目前,该区域绿化面积较大,种植的树木多已成林,是京城绿化环境最好的地区之一温榆河、潮白河两大河流贯穿全境,构成了区域内独特的水面环境;且具有北京高尔夫球场、北京乡村高尔夫球场等高档配套设施,是高档别墅开发的理想地区东北部地区是别墅开发最早的地区,九十年代初,顺义区政府在温榆河两岸规划出高档别墅区,并为别墅开发提供了一些便利条件,使得大量高档别墅借助优越的自然、人文环境及便利的交通条件纷纷进入市场,目前已经形成成熟的豪华外销别墅区该区域与东三环燕莎、国贸等涉外商务使馆区有着密不可分的联系,其市场的变化可以看做国际经济形势变化对跨国资本与涉外经济影响的晴雨表该地区已经形成了较为浓厚的外籍人士居住氛围最早来京的国外人士包括各国使馆官员和跨国公司驻京的高层管理人员多数定居在此地随着改革开放和经济建设的进行,来京投资的港澳台富商也陆续入住于此,外销客户构成了本地区别墅市场需求的重要组成部分本区域优势☆已形成高档外销别墅聚集区,具备吸引客户购买的心理优势☆与使馆区、燕莎商圈和核心商务区之间交通联系便利,快捷CBD☆自然环境和人文环境优越☆现有客户层次较高,集中于外籍、港澳台群体劣势分析☆现有高档别墅积压量较大,产品较陈旧,难以满足日益提高的客户需求☆外销群体需求日渐萎缩,出现供大于求局面,售价与租金趋降☆区内中低档别墅的大量出现分流了需求并降低了产品档次☆八达岭高速(昌平)北京西北部别墅区位于京城上风上水,自然条件非常优越该区域大面积绿地和林带正在建设,并且已经形成了良好的绿化环境,从京昌高速公路放眼望去,无垠的绿色让人心旷神怡沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊,自动调节着区域的小气候区域内常年空气质量优于二级,小汤山温泉的水质良好,享有得天独厚的居住条件。