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长沙市滨江项目市场调查报告前言“一江两岸、山水洲城”一直是星城的名片政府规划,在未来5到10年,将倾力打造一个举世闻名的湘江东岸滨水区湘江东岸全长约9公里、占地约1万亩的流域由于区域内道路狭窄、市政设施严重滞后,与新建道路沿江风光带极不协调,长沙市政府决定对其进行全面开发在未来5至10年,长沙市政府将开发建设三角洲建设项目、开福寺片区改造项目、华盛新外滩项目、湘江明珠项目、太平街历史文化街改造工程、金外滩项目、百舸争流项目、书院路512号改造项目、火车南站改造项目、湘江风光带南北延伸项目等10个大型项目10个大型重点项目绵延沿江风光带,将带动湘江东岸滨水区的全面开发建设本次市场调查主要针对滨江板块典型项目的价格、户型、销售率、客户群体进行有效分析,从而得出滨江项目的共性,为新开项目寻找差异化竞争提供可靠的市场依据
一、滨江板块简介本次市场调查主要针对长沙市滨江板块展开,其板块特征如下【板块属性】山水资源优越,集气质、梦想与荣耀于一身;【板块优势工景观资源得天独厚、地段优越、保值增值能力强,极具竞争力;【板块劣势工土地成本和开发成本高、销售价格高、各项目容积率高,建筑密度大;【板块竞争特点工以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主;东、西两岸价格差距大【土地资源开发情况】土地资源丰富、土地开发较晚、将来将沿湘江两岸进行全方位开发【板块发展前景工随着山水资源价值的被充分认识和利用及区域市政设施的完善,未来沿江板块将成为长沙市最具魅力的高尚住宅区【板块代表项目工华盛新外滩、君临国际、金色屋顶、湘江世纪城、书院观邸、南外滩、滨江金座、大地金墅、长宝
1667、曙光泊岸
二、各项目基本信息一览表建筑面积楼盘名称物业类型项目地址占地面积容积率销售均价(元/Itf)(,)m项目名称畅销户型原因项目定位为投资性物业,小户型君临国际一房比列大观景角度好,户型规划合理,市金色屋顶140平米三房场需求空间大一线江景单元三房、四房、二线观景角度好,价格在一线江景盘中相湘江世纪城江景二房对偏低,市场需求空间大江景资源丰富,户型大而宽敞,.书院观邸江景四房市场需求空间大多为一线江景单元,景观资源丰华盛新外滩江景三房、四房富,市场需求空间大价格在同地段同质产品中相对较大地金墅160平米四房低,具备一定升值空间景观阳台多7个平方米不算面积价格长宝1667带有景观阳台的江景房仅贵200兀/平米,且能止面观江南外滩//滨江金座//曙光泊岸//
3.滞销户型分析项目名称滞销户型分析君临国际三房项目定位和周边配套不太适宜居家金色屋顶复式楼总价过局,过于华而不实二线江景单元(四江景资源少,但价格相对偏高、且公摊面积湘江世纪城房)大书院观邸一房、二房江景资源比较差,价格定位相对偏高主要滞销户型为158nl2大三房房,主要是华盛新外滩大三房总价过高,面积明显浪费,性价比缩水无观景角度,户型设计不太合理,价格定位大地金墅一房、二房过高,且投资潜力不大三房不临江的房与一线江景单元仅相差400价格,且观长宝1667(三线江景单位)江角度极差,性价对比,相对滞销南外滩//滨江金座//曙光泊岸//
3.各项目户型面积区间对比项目名称/户型一房二房三房四房君临国际33-5281-94113-133/金色屋顶//119-182158-187湘江世纪城/91-100120-148142-165书院观邸35-6356-107140137-165华盛新外滩7293-101129-159147-174大地金墅46-
6774.47122-174157-160长宝1667//133-140/南外滩////滨江金座/103-105133-141195曙光泊岸/101130172
六、各项目配套设施一览表项目名称/配套智能配套公共配套君临国际不详配套设施较少安防智能、远程监控智能、遥控电器智能、智能撤防、多功能高级会所、架空层园林、金色屋顶娱东智能、夜起智能、早安智能、彩色可视对讲、有地面园林害气体监控、防盗知能、新风智能沿江风光带、景观花园、小学、幼儿湘江世纪城不详园、大型综合超市、酒店、会所、泳池、等配套齐全沿江风光休闲公园、绿化公园、健身书院观邸不详会所、入户花园小区红外线对射报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、彩色楼宇可视对讲系统、门禁系统、华盛新外滩沿江风光带、会所、架空层平台户内安防系统、德国蒂森电梯高科技外墙保温材料、高品质双层中空玻璃、高标准节大地金墅配套设施极少能设施德国蒂森电梯、红外线安防系统、闭路监控、火灾长宝1667配套设施极少自动报警、户内可视对讲南外滩不详,尚未完全建好沿江风光带、花园、三菱电梯、“欧文斯科林”节能系统、多重安防系沿江风光带、休闲广场、会所、水景、滨江金座统内庭架空层景观曙光泊岸不详沿江风光带、游泳池、花园
八、各项目优劣势分析项目名称/优劣优势分析劣势分析势
1.居住环境复杂,小区绿化率低,居住价
1.交通便利,周边配套完善;值不高;君临国际
2.口」商可住,小户型为主,投资价值高;
2.定价较高,升值空间一定程度缩水;
1.项目定位高端,科技智能化配套完善;
1.价格高,一定程度降低了项目性价比,
2.大部分户型设计比较合理,符合高端客户投资价值下降;金色屋顶需求;
2.小区内部绿化低,容积率高,部分户型
3.风格独异,与周边江景盘形成了明显的规设计不太合理;划设计差异化;
1.小区公摊面积大,使用率不高;
1.价格适中,全板结构,通风采光效果极佳;
2.项目开发周期太长,会为前期入驻的客户生
2.小区绿化率高,内部配套多而完善,居住活造成一定影响;湘江世纪城价值高;
3.项目缺少复式等顶级物业,一定程度上丧
3.江景资源丰富,随着自身配套和周边配套失部分高端客户群;的逐渐完善,项目升值潜力大
4.小区面积庞大,不利于整体管理
1.地理位置处于交通要道,交通方便
2.项目周边的沿江风光带已大面积开发
1.车流量大,噪音污染严重;更有沿江休闲带书院观邸
2.
一、二房的江景房供应不足,不能满足客
3.周边配套完善户群体需求
4.随着书院路的改造完毕其地段价值将时一步被挖掘
1.项目略带后现代风格,外立面形象大气,
1.项目全部为联点结构,在提高容积率的同容易吸引客户眼球;时,降低了居住价值,使得部分户型通风
2.6m挑高交错式阳台,极大限度扩大了观景华盛新外滩采光效果差;角度,更能有效设计布局;
2.异形户型比较多,不易规划;
3.项目拥有空中花园平台,一定程度优化了3•价格定位高,性价比缩水;项目环境,提高了居住价值;
1.江景资源丰富,线江景无任何阻挡;
1.容积率极高,达到
13.1,居住价值大打
2.价格在同地段、同质产品中偏低,性价折扣;大地金墅比高,具备一定投资价值;
2.项目形象偏低,多数户型设计不合理,严重影响通风采光,尤其东面户型;
3.西面一线江景户型,无遮无挡,受西晒严重
1.价格在同类型江景产品中,性价比较
1.容积率高,达
8.5,且周边近距离有部分棚户高,具有一定的投资价值,区,东面景观不好,绿化率也低,居住价值仅长宝1667能从观江功能上体现
2.项目整体楼层中三个方向均有观江效果,
2.整体规划,户型设计不太理想,东面户型无江景,西面全江景则受日晒
1.双阳台设计景观资源丰富
1.周边配套尚未成熟
2.户型选择种类多,风格各异,入户花南外滩
2.书院路正在改修,因此项目地段价值未完园,落地窗,
4.5米客厅开间等等全体现
1.地处北大桥桥头堡位置,地标建筑,易产
1.项目临主干道,离桥不远、车速快噪音、灰生心理荣誉感;尘多,而且周边环境比较陈旧、荒凉(尤其是
2.地形地貌较规则,景观、视野极佳东边)滨江金座
3.周边人文环境良好,居住用地较多,水上
2.项目地块面积较小,较难形成很强的居家氛公园规模较大,空气质量良好围和成规模的园林绿化
4.整体建筑波浪形设计,极大的保证了户户
3.目前项目与周边成熟居住区有自然的阻隔,观景,且南、北、东视野及其开阔生活氛围不浓、居家相对不便利
1.交通方便,一线江景房比例高
1.小户型仅二房有12套,不能满足各客户群
2.坐落河西大学城附近,人文环境良好需求
3.沿江风光带已建好
2.周边公边配套无大型超市商场等曙光泊岸
4.低容积率,高绿化率宜居条件高
3.周边购房力不足,中大型规模居住区或工厂
5.小区内配套设有花园及泳池等公共离项目有一段距离,因此项目需从各区配套域吸引人源入住
九、江景项目共性分析
(一)、户型共性
1.多数以三房(139itf左右)、四房为主(147nf左右),二房次之,小户型及复式楼仅占少量;
2.客厅阳台、主卧阳台尽可能地设计在能观赏江景的位置;
3.一线江景单元多规划大户型(三房、四房),二房和小户型江景资源相对次之;
4.一线江景户型多规划大开间观景阳台和落地窗,便于尽可能多地获取江景资源,提高户型价值;(二卜价格共性
1.项目整体定价模糊,多为一房一价;
2.市场均价都比同地段非江景盘高1000—3000元/nf;
3.一线江景单元楼层差价不大,基本在30-50之间
4.景观朝向差价比较大,基本在500-2000之间,各栋之间价格相差明显;
5.河东江景盘相比河西要高500-1000元/nV,主要是交通和配套商占据优势;
(三)、消费群体分析
1.目标客户比较分散,不局限于一个点,二次及二次以上置业群体为主要目标客户群,且多位社会上层实力家庭;
2.居家型客户相对比投资性客户要多;
3.普遍客户对江景资源比较看重,在观江角度上要求明显;
4.大多数客户对亲睐大户型,且对主卧和阳台观景角度要求较高;
5.客户主要来源渠道不限于广告,圈子传播在江景盘中优势明显
(四)、其它共性
1.绿化率普遍偏低,绝大多数项目都是以高层为主,追求高容积率和高利润为最终目标;
2.车库比例一般都能达到11的比例;
十、08・09预计新开江景盘基本信息一览表未来一年内,预计有14个江景盘上市,其中一线江景项目有九个,其中开福区个天心区分别有4个项目,岳麓区有5个项目,芙蓉区有一个项目来自项目最直接的竞争对手为“领航•江阁”,位项目北面300m处项目名称地址物业类型占地面积建筑面积开发商开福区领航•江阁湖南领航置业长沙市开福区毛家(临湘江,一线江普通住宅、其它
5.23亩
16103.7m2有限公司桥39号景盘)长沙市大地房大地国际公寓(临长沙市西长街地产开发有限商业楼
19.1亩100000m2湘江,二线江景盘)环城堤公司半岛明珠长沙市开福区湖南海洋环球(临浏阳河,二线普通住宅、其它
106.7亩319100m2四方坪胜利村置业有限公司江景盘)双湾国际长沙市水利投商业楼、普通住宅、(临湘江,一线江资置业发展有开福区五合垸192亩569345m2写字楼、其它景盘)限公司芙蓉区长沙宏程房地长沙市芙蓉区万科金域蓝湾(临浏产开发有限公普通住宅22亩390000m2营盘东路阳河,二线江景盘)司岳麓区翠堤锦城湖南省裕邦产岳麓区茶子山裕邦(临湘江,一线江业发展有限公普通住宅
152.3亩180000m2科技园景盘)司百江明珠湖南百汇投资长沙岳麓区观沙岭(临湘江,二线江商业楼、普通住宅221亩323400m2有限公司茶山村景盘)华韵城市海岸(临岳麓区银盆南别墅、普通住宅其长沙华韵房地42亩/湘江,一线江景盘)路228号它产开发有限公司西岸•麓港别墅、商业楼、普长沙市靳江水岳麓区靳江村、(临湘江、一线江通住宅、写字楼、利投资置业有335亩450000m2黄鹤村景盘)其它限公司江滨鑫城长沙坪建房地商业楼、普通住宅、(临湘江,一线江产开发有限公坪塘镇19亩35000m2其它景盘)司天心区江岸•丽都长沙市湘江大长沙泰宝实业(临湘江,一线江普通住宅4亩37773m2道101号开发有限公司景盘)天韵•金外滩长沙市湘江大湖南植圣教育(临湘江,一线江道东侧解放西商业楼、普通住宅
53.3亩144000m2投资有限公司景盘)路至西湖桥段长沙德信房地长沙市天心区德信•滨江时代(临湘产开发有限公商业楼、普通住宅
44.2亩139000m2书院路江,二线江景盘)司白沙橘洲湾长沙天心城建配套住宅、别墅、南湖路以南,湘江(临湘江,一线江置业有限责任200亩335000m2其它大道以东景盘)公司报告对本项目的思考
1.从建筑布局上在容积率不变的情况下,小区尽量规划成围合或半围合式建筑,同时规划中心花园,降低小区视觉容积率;
2.从园林上小区景观设计可以水景为主轴,与江景呼应,同时设计多个下沉式水池或喷泉广场,尽量做到移步换景,一条水景贯彻始终;
3.从建筑风格建议欧式古典或后现代风格,一方面区域市场缺少此类风格产品产品,更有利抢占市场空白点;另一方面可增加项目文化底蕴;再次也便于项目推广,吸引市场消费者眼球
4.外墙风格欧式古典风格外墙以棕色和咖啡色为主色调,后现代风格外墙以深蓝和灰、白色调,讲究大气、干脆、清澈、视觉冲击力强;
5.从配套上尽可能地配备较为先进的智能管理系统,并规划业户会所等一方面拔高项目形象;另一方面提高附加值,制造多方面项目卖点;
6.从户型上一线江景多以舒适型三房和宽敞四房为主,二线江景多以二房和紧凑三房为主,小户型可作为附加产品,适量开发同时,为吸收更多市场塔尖人群,一线江景单位中的复式单位必不可少;户型一房两房三房四房所占比例10%20%50%20%面积区间m250-6090-100130-160140-
1757.从设计特色上一线江景尽可能地规划大开间观景大阳台,尤其是主卧、客厅,多采用飘窗、落地窗、弧形落地阳台、转角观景阳台设计同时,为进一步优化观景质量,可设计6m高交错式阳台;
8.从管理上引进知名物业管理公司,进一步提高小区形象;
3.
083.8亩一线江景7200二线江景君临国际高层黄兴南路步行街与坡(包含坡7万(整体容积6800子街美食街交汇处子街)率)一线江景8300金色屋顶高层沿江大道320号
9.4亩
5.5万
6.96二线江景6500一线江景6100湘江世纪城高层长沙市开福区五合垸1015亩400万
3.5二线江景5100三线江景:4200-4800一线江景7050书院观邸高层书院路559号38亩1L7万5二线江景6080一线江景8100华盛新外滩高层沿江大道
40.5H
18.7万5二线江景7200三线江景6400一线江景6500大地金墅高层沿江大道
6.7亩
5.9万
13.1二线江景6080南湖路与湘江大道交南外滩高层37亩12万
3.85未售,预计7000左右汇外滨江金座高层银盆岭大桥西侧21亩7万
4.01未售,预计6000左右一线江景6583二线江长宝1667高层中山西路393号
6.05亩
3.43万
8.5景6286曙光泊岸小高层潇湘大道天马山东
82.6亩
13.2万
2.36价格尚未定预计6000小结:1)长沙近期江景项目在售或即将发售项目约在15个左右从物业形态分析所有江景项目都是以高层为主,只有书院官邸一期一批有部分多层洋房;2)从占地面积而言,除湘江世纪城外,每个项目都在100亩以内,由此说明一线江景土地资源稀缺,寸土寸金;3)均价分析除湘江世纪城外,其它项目均价皆高于6000元,金色屋顶甚至高于8000元/nV的市场均价;
三、价格分析
1.对外销售价格分析项目名称最高价(元/HID最低价(元/4)均价(元/nf)一线江景7200君临国际8500/二线江景6800一线江景8300金色屋顶120005900二线江景6480一线江景6100湘江世纪城66003250二线江景5100三线江景4200-4800一线江景7050书院观邸101085160二线江景6080一线江景8100二线江景7200华盛新外滩88004980三线江景6000一线江景6500大地金墅70006000二线江景6080一线江景6583长宝1667/5500二线江景6286南外滩未开盘,待定预计7000滨江金座未开盘,待定预计6000曙光泊岸预计08年底开盘,价格目前未定,预计6000小结:1)从各江景盘最低价分析除湘江世纪城之外,所有项目最低价都基本保持在5000元/nf以上;2)从各江景盘最高价分析最高价都在6500以上,而一线江项目君临国际、金色屋顶、书院观邸、华盛新外滩最高价都高于8000,金色屋顶和书院观邸最高价突破10000元/而,但突破万元单价的项目一般都是楼层高,同时又拥有360全方位江景视角的单位;3)从均价分析各项目均价都高于6000元/nV,只有湘江世纪城例外,一方面由于其地段相对较偏,二线江景单位距江有200m左右的距离,同时观江角度欠佳,因此价格稍有偏低;4)其中金色屋顶与华盛新外滩一线江景单位均价最高,都突破了8000,分别为8300元/肝和8100元/肝
2.层差价、朝向价格分析项目名称层差价(元/4)景观朝向差价(元/武)君临国际50-10030-500一房一价金色屋顶30-100100-2000一房一价湘江世纪城30-801000-2000一房一价书院观邸一批50-1001000一房一价华盛新外滩20-30200-2000一房一价大地金墅30500长宝166720200,带景观阳台400南外滩未开盘,待定未开盘,待定滨江金座未开盘,待定未开盘,待定曙光泊岸未开盘,待定未开盘,待定小结:1)层差价分析基本都在30-100之间,几乎所有的项目在首层特价单位到第二层加价都在80-100之间,但3层以上层差价基本差距不大,多保持在30-50之间;2)景观朝向差价分析由于其独特的景观资源,注定其景观差价比较大,差价在200-2000元/球之间波动;3)从景观朝向差价可窥其定价原则,江景盘基本都是一房一价,一线江景单位价格最高,二线次之,如此类推4)长宝1667景观朝向差价相对较小,一方面由于该项目各个角度都能看江,另一方面空中花园弥补了部分户型江景资源少的劣势
3.各项目价格基本走势分析
3.
1.滨江金座属于滨江首个写字型公寓楼,根据综合评估其均价应在6500价位,但由于其开盘时市场低迷,且做为第一期其在价格上会选择低开高走因此估计其开盘均价在6000左右,开发商宁愿在中后期价格拉升,也不会盲目冒险高价入市随着周边市政配套,及其本身物业配套完善价格会拉升一个层次,其价格仍有约500-1000元/nf浮动空间走势预测呈稳步递涨趋势,三个月左右小涨200,至第二期时整体均价将拉升至6500左右
3.
2.书院观邸项目周边配套已相对成熟,销售状况良好,无论销售面积还是销售套数均占08上半年的前三甲,其目前均价保持在7050元/平米左右项目本身均价已有所偏高,但随着书院路的拓宽后通车,其地段价格将近一步体现,大胆预测该项目仍有200-500的涨幅空间走势预测10月份后呈小幅跳涨200元以内的走势3・
3.南外滩项目周边配套成熟,离东塘商圈近,与书院观邸类似,项目随着9月中下旬书院路通车后本项目预计11月份初开盘,其主要参照依据就是书院观邸,开盘价格预计在6500左右,采取低开高走的价格策略走势预测将以6600左右均价开盘,开盘后稍有涨幅34华盛新外滩项目目前属于第二期,也是最后一期,产品风格与一期无太大差别,其推广手段和推广调性一直延续了一期“外滩生活概念”和“观山、临水”的概念目前均价在该地段相对偏高,整体均价达到6800左右,由于该项目容积率高、建筑密度比较大,性价比大大缩水,因此预计价格在年内不会做大的调整,上浮空间不足走势预测08年在市场仍然稳步缓慢发展的前提下,不会有大的涨幅,预计价格上升空间为50-100元/武,并极有可能一直维持6800元/nf左右的均价不变
3.
5.大地金墅项目去年12月份开盘,至目前销售率接近70%,期间均价自6300升至6600元/平米此价格同比市场同类型物业价格高300元/平米,且物业品质感不强,目前该项目即将进入尾房销售,因此价格不会有大的调整,甚至部分单元会有所下降走势预测维持6500-6600元/nf左右均价不变,部分积压单位甚至会有所降价或以折扣形式让利3・
6.君临国际项目属于江景房中价格较高的一个项目,其主要价值无非地段和江景,但改项目只能属于二线江景项目,由于其地段的明显优势从而弥补了二线江景在山水资源上的不足,但同时也影响了项目居住环境的价值走势预测因此该项目7200元/nV的市场均价,相对已处于饱满状态预计在目前市场环境下,该项目不会有太大涨幅,甚至会维持原价不变37长宝1667项目目前6580的市场均价,相对于区域内同品质盘而言其价格偏低,主要原因是其推出时期段市场成交量较小,因此均价整体拉升幅度小,而开发商又急于回笼资金,因此价格仅仅在最近两个月涨了近200元/平米走势预测因此该项目6580的价格,在近期之内不会再涨,同时尾房销售率不好的话,其可能会打出特价或优惠价来吸引客源
3.
8.曙光泊岸:项目目前售楼部已建好,并开放,但其主体建筑沿未动工,由于其周边无同属性物业,因些其价格参照滨江金座,也可能在6000左右,周边的居住密度较低,且不属于繁华地区,因些价格在开盘后难以出现太大涨幅走势预测因些该项目会以6000左右价格开盘,涨幅不会明显
四、销售分析
1.各项目整体销售情况分析项目名称推货量销售套数销售率君临国际50035070%金色屋顶18918097%湘江世纪城1800140078%书院观邸50031060%华盛新外滩43432075%大地金墅38426970%长宝166722414665%南外滩683//滨江金座406//曙光泊岸280//小结:1)从销售率上看出各盘销售率均达到58%以上,多数盘达到70%以上,整体反映江景盘销售状况属良好;2)金色屋顶一方面由于其体量较小、推广定位准确、且对外销售时间已长达一年多,因此目前基本完成销售;
2.各户型销售率分析一房二房三房四房项目名称套数销售率套数销售率套数销售率套数销售率君临国际20068%12069%12070%//金色屋顶////76100%76100%湘江世纪城//11270%22475%4665%书院观邸一批6060%10050%20060%10065%华盛新外滩3178%9385%28480%6280%大地金墅15065%12550%35100%20098%长宝1667////22465%//南外滩//40802800//滨江金座//12002320540曙光泊岸//12/268备注各户型配比及销售率根据市场明调数据为准,套数浮动约在5%以内,销售率浮动约在10%左右;1)数据显示,临江项目三房和四房相对畅销,一方面由于临江项目高价格,注定了其客户群体以城市高端客户为主,对大户型需求比较大;
五、户型分析
1.各项目户型面积区间对比项目名称/户型一房二房三房四房君临国际33-5281-94113-133/金色屋顶//119-182158-187湘江世纪城/91-100120-148142-165书院观邸35-6356-107140137-165华盛新外滩7293-101129-159147-174大地金墅46-
6774.47122-174157-160长宝1667//133-140/南外滩////滨江金座/103-105133-141195曙光泊岸/
1011301722.户型配比分析一房二房三房四房项目名称套数配比套数配比套数配比套数配比君临国际24050%12025%12025%//金色屋顶////7640%7640%湘江世纪城//11230%22460%4610%书院观邸一批6014%10020%20040%10026%华盛新外滩317%6214%27965%6214%大地金墅10023%12527%357%20043%长宝1667////224100%//南外滩//40860%28040%//滨江金座//12030%23260%548%曙光泊岸//125%26895%小结:1)户型配比中,三房、四房均占较大的比重,一般占据项目的60%以上,且大户型单元多属于一线江景;2)中小户型规划相对较少,一般不超过总体的30%,而小户型一般不会超过10%君临国际例外,一0方面是由于其地段位于市中心,适合投资,因此定位为投资性物业,小户型规划较多也在情理之中3)其中长宝1667是唯一纯三房的江景盘,面积都在133nf左右三房
2.畅销户型分析。