波罗的海明珠项目地块预方案阶段设计任务书12121

波罗的海明珠项目地块预方案设计任务书39-3-1AB

一、波罗的海明珠项目介绍波罗的海明珠项目（以下简称明珠项目）总用地公顷，总建筑面积达205240余万平方米；主要将建设包括商品住宅、城市以及社区商业在内的高档居住社区；项目周边以及地块内景观资源丰富，将共同为地块内的住宅提供良好的景观环境；其中杜杰尔戈夫斯基运河作为明珠项目与东侧列宁公园的界河贯穿地块东侧，是重要的景观要素，具有极高的景观价值目前明珠项目的建设正在全面开展，商务中心已于年月竣工39-220076投入使用；住宅、南广场、住宅、住宅均已经开始设39-138-338-139-3计或进行建设

二、与周边建筑和地块的关系地块以及整体控规的关系

2.139-3在进行地块设计的时候，既要考虑到与整个地块的规划39-3-1AB39-3关系,也要体现与整体控规的关系详规整体和分块各项指标如下39-3（空缺）与特里布查路以及学校之间的关系

2.2由于本地块紧邻特里布查路以及东侧的学校，必须妥善处理好基地、建筑、景观环境与特里布查路以及学校之间的关系，以充分发挥和利用学校的景观价值，并体现特里布查路两侧所应该有的城市界面，提升地块内住宅的价值和品质对应不同的环境应该处理有不同的城市立面面对城市景观和城市广场的立面应该考虑立面的整体性和城市形象，体现建筑的展示作用面对社区的立面上应注重近人尺度上的细节和符合生活功能需要的节点处理，体现宜人和亲切的感觉建筑物与商务中心、南部广场的关系

2.3已建成的商务中心和正在建设的南部广场是整个波罗的海项目中南端的重要节点，建筑形式也体现了现代性和超前意识，因此在本地块的设计中须对建筑物与这两个建筑的关系进行合理设计和安排，设计文件中应对此要求作出回应1规划建议区域重新划分将现分为3区的39・3重新划分，1区不变，依旧为39・3-1（a6）地块；原2区分为2个部分，其中39-3J-B为2区，39-1-2部分为3区；原3区改名为4区

五、设计风格以及主要用材本地块定位为现代、高档的居住社区，设计风格应以现代风格为主导，结合小区层次丰富的景观设计，营造优美宜人的居住环境建筑物立面亦应以简洁、精练的手法表现现代建筑的风格，并表现出适当的超前性，表现立面的层次以及变化建筑外立面用材建议在底部使用石材，在上部使用干挂外墙仿石砖细部使用涂料窗使用双层无色透明玻璃，深色金属窗框

六、时间进度及成果要求方案设计构思阶段年月年月日

7.12007111H-2007122主要工作内容研究探讨方案设计方向；提出总体构思；对建筑空间形态进行分析，对景观设计提出概念；就以上各方面设计进行多方案比较（提出两-三个方案供业主方进行讨论比较），并在月日进行中期汇报；125工作内容以及成果）现状及周边资源分析1用地分析城市设计与空间环境分析周遍建成环境分析）市场分析2市场中竞争产品分析市场中同质产品分析客户分析价格分析）规划分析3设计任务条件规划限制条件与整体规划的关系分析）案例分析4酒店式公寓案例分析住宅案例分析社区商业案例分析）分析5SWOT优势分析劣势分析机遇分析挑战分析）定位6功能定位概念定位风格定位）规划设计7规划理念规划亮点总平面图总体经济技术指标总体鸟瞰图一层总体平面图规划结构图道路规划图交通分析图绿化分3D析图景观分析图高度分析图形体分析图总体剖面图规划设计说明中期汇报讨论阶段年月日年月日

7.22007122-20071217业主方将与设计方就第一阶段设计成果进行讨论和沟通，并确定下一阶段的修改调整和深化完善的方向预方案完善阶段年月日年月日

7.320071218-2008115主要工作内容根据中期汇报讨论的意见，深化并完善设计方案，并形成预方案设计成果；预方案报批阶段年月年月日

7.420081160-2008228主要工作内容联合列宁院完成预方案报批成果要求

7.5以上所有成果所用文字须中俄文对照，须提供文本一式八份以及电子文件A3一式两份（文件格式须为格式、格式以及格式），于每阶段所DWG JPGDOC确定提交成果之日前交至波罗的海明珠公司设计技术部1700以上工作时间节点，如因甲方原因未能及时确认，则各阶段成果提交时间顺延

七、特别说明由于本项目为俄罗斯圣彼得堡开发项目，设计方案应符合俄罗斯及圣彼得堡现行设计规范以及相关法规要求附件列表（附件一详细规划总平面图）附件二地块范围示意图附件JPG39-3-1AB三地块规划示意附件四地块红线图附件五3931AB39-3-1AB39-3地块分拆图波罗的海明珠公司设计技术部年月日20080125考虑到南广场的商业量和业态，以及北部大商业的建设，在安排本地块的商业业态、商业节点和商业规模的时候，应该有合理的安排商业业态的分布和规模大小应该符合圣彼得堡当地实际情况的需求,并且能与南广场和北部商业形成互补和差异性与东部运河以及列宁公园的关系

2.4由于地块的设计定位于低层的独立和联排别墅，所以位于其西侧的本地块39-A可以通过设计上的组合和布局，使得地块中的住宅产品能在一定程度上39-3-1AB借用到东部运河以及列宁公园的景观资源，设计文件中应对此要求作出回应在地块的规划和建筑设计中，需要考虑到与自然资源的空间通透性和可达性

三、地块规划要求39-3-1AB地块位于明珠项目中部（参见附件

一、附件二），规划总用地面积39-3-1AB

9.1公顷地块南北向狭长，东向面向地块里的教育配套用地，西临特里布查路，39-3南面是已经建成的商务中心在波罗的海明珠项目详细规划中，地块定位为中高层的高档居住区，39-3-1AB规划总地上有效面积不大于平方米（约建筑面积平方米），其中208000297142住宅有效面积平方米，配套公共建筑以及商业有效面积平方米地2000008000下按照实际停车等功能需要进行设计；（经济技术指标要求详见下表）地块经济技术指标要求39-3-1AB总用地面枳公顷

19.1一其中包括建设用地公顷一

1.

19.1其中居住建筑用地公顷

9.1指所有住宅套内使用面可建设总居住面积平方米2200000枳之和；配套商业使用面枳平方米38000规划应妥善组织静态交通，按照新郊区规范配车比应该满足即每个居民1000设个车位，其中为固定车位，计辆（35090%2100）临时停车200000/30X

0.35x

0.9=2100,

12.5%（）机动车以地下停车库为主，地下车库原则200000/30X

0.35x

0.125=292上不超过地下两层规划应当尊重俄罗斯圣彼得堡市地方建筑特点，采用围合与半围合组织社区空间，做动静分区，人车分流产品形态分布及其设计要求K、产品定位1根据市场定位，本地块住宅产品将主要设置中高层住宅产品，主要定位客户将是包括了圣彼得堡或俄罗斯的年轻客户、中产阶级以及部分的投资客，作为他们的第一或者第二居所，以大型社区的成熟配套设施、优美的景观环境，在圣彼得堡领先的住宅品质作为主要卖点改地块的产品应该与地块形成一定的差异与提升，同时也应该考38-1,39-1虑未来其他地块的产品提升空间39-3与地块产品的比较表如下38-1,39-1（空缺）、户型比2根据市场部年月日的意见，整体户型比如下表:2007121939-3面枳（平方米）比例（户室比）比例（面枳比）酒店式公寓23-2810%4%房138-4525%15%房268-7535%36%房390-10024%34%房4120-1306%11%去除酒店式公寓因素，各户型比如下表:39-3面枳（平方米）比例（户室比）比例（面枳比）房138-4528%16%2房68-7538%37%房390-10027%36%房4120-1307%12%地块的区位优势在于体现城市生活性和靠近大商业的便利生活，其吸引3931Ab的族群里有很大一部分是崇尚都市生活的年青人，在整个的地块里，39-33931AB地块应消化更多的房房产品，建议户型比及面积区间如下表12地块合计房型面枳区间（平方比例（套数）套数相对全区比（不计入米）例酒店式公一房加大40-5035%23%寓）二房持平60-8038%39%三房减少80-10524%32%四房减少120-1306%3%同时由于从城市设计角度讲，建议酒店式公寓基本布置在地块，39-339-3-AB该地块有效面积中作为酒店式公寓及创新产品计入酒店式公寓及创新产品后的15%户型比及面积区间如下表地块合计房型面枳区间（平方比例（套数）套数相对全区比（计入酒米）例店式公寓）一房加大40-5028%19%二房持平60-

8030.4%32%三房减少80-

10519.2%26%四房减少120-

1302.4%5%酒店式28-7015%11%公寓仓新IJ60-1205%7%户型因此，建议此地块合理户均面积为平方米

79、建筑形态3各种住宅产品具体要求如下按照俄罗斯规范，低层住宅为层，中层住宅层，高层住宅为层以3-45-810上建议常规性产品为总体有效面积酒店式公寓与创新户型占总体有效面积85%,15%o中层住宅（层数层）

3.15-8■以俄罗斯常规户型为基础，适当优化■较好的区位、优美的景观环境建议南北向布置■布局合理、安全又舒适的场地（孩子们的游乐场所，充足的日照）；■双层窗、水净化系统、以及冷热水计量装置（最好有独立热水供应装置）；■无声-欧标电梯、卫星电视；■安全的地下或辅助停车场所；■应安装电视监视系统对业主提供全天小时的安保服务（即完24善的物业管理）；■室内通讯系统、门卫及金属入户门（归物业管理范畴）；■套内空间可以根据业主的要求灵活划分；■每套面积平方米（房房）；30-851-3■层高米；梯户；

3.112-3■部分房型考虑一个房间打开后能成为开放的厅；■房间考虑一个卫生间；房考虑个卫生间1-

231.5（■阳台或个）或平台，平方米；121-3■经济合理的布线（主卧/次卧/客厅的插座位置）高层住宅（层数层）

3.210-24■以俄罗斯常规房型为基础，适当优化■较好的区位、优美的景观环境建议东西向布置■布局合理、安全又舒适的场地（孩子们的游乐场所，充足的日照）；■无声-欧标电梯（适当加高轿箱）、双层窗、主动式新风系统、水净化系统、以及冷热水计量装置（最好有独立热水供应装置）、卫星电视；■安全的地下或辅助停车场所；■应安装电视监视系统对业主提供全天小时的安保服务（即完24善的物业管理）；■室内通讯系统、门卫及金属入户门（归物业管理范畴）;■一层不宜设置套房，仅仅可以作为商业或办公；■梯户；13-8■较宽敞的公共门厅及走廊；■套内空间可以根据业主的要求灵活划分；■建议顶部房型扩大，做复式大房，充分利用各种资源■平层每套面积平方米；跃层的房型面积在平35-110120-180方米■层高米；

3.1■房间分开布置，并各有独立的入口；■房的考虑一个卫生间，房考虑个卫生间，部分舒适1-

231.5大房的考虑个卫生间（主卧为套房），房及以上的不少于324个卫生间；2（■阳台或个）或平台，平方米（进深米）

121.5-

51.5酒店式公寓与创新户型

3.3在本地块里，适当考虑栋酒店式公寓或创新式户型酒店式公寓层高不低于

23.1米基地南部布置一个套左右的酒店式公寓，满足居家型客户的需要，配有部分260的公共设施，在立面设计上要有现代感和标志性；能独立使用；不考虑单独的车库，车辆停在南边商务中心后面的停车场中基地北部布置的酒店式公寓或创新性户型，层高米以上，可结合市场提出引

3.1领市场的创新性户型，满足未来邻里中心及会展中心大量商务人士及圣市市民对创新性产品的需求，该产品应具有一定的灵活性，可在房、房、房、房等不同区1234间调节与变化，满足市场发展的需求在结构上，尽可能地模数化,能够弹性分割空间（放大或单间），易管理、可分可拆，可以以楼层不同区段来区分不同面积区间、户型设计原则4户型内部按照其正常功能进行布置，本任务书不对房间具体功能、数量以及面积作严格限制，以保留设计师充分发挥创作的空间但须保证户型中舒适的居住生活功能，并希望能将中国房型中的优点结合俄罗斯当地的实际情况进行再创作，设计出有别于当前俄罗斯市场、但又符合当地规范的住宅房型除满足以上所列要求外，户型设计均须同时满足以下要求居室的面宽控制按照模数化系列，并因此能形成序列化和标准化•入口应设置门厅作为室内外过渡空间，门厅应配置衣帽柜或衣帽间;•门厅的宽度不少于面积不少于平方米1500mm,4餐厅应考虑与厨房联系紧密便捷，可分可合；•须重点考虑室内空间的流动性与分割灵活性，特别是客厅与餐厅、厨房的•共用和共享；部分房型的主卧室可以考虑独立卫生间，卫生间内应能设置浴缸、洗手盆、•坐便器在内的卫生洁具；所有居室及厨房须有直接对外通风及采光；•把厨具设备和洗衣机整体化设置，考虑操作台面以及橱柜的合理长度要求•、商业配套5除住宅外，地块内须设置配套商业万平方米，在满足面积和使用39-3-1AB

0.8的情况下，充分发掘本地块各种商业形式的可能性，并进行合理的布置建议部分商业可结合沿地块西侧特里布查路的住宅底层进行设置在各种商业模型中，要区分三种不同的情况主要的商业节点（结合广场和入口空间）、商业小街和小院、转角商业针对每一种不同的商业模型体现其特色商业的面积和业态分配如下:（8000m2）商业业态配比特里布查路业态配比业态一层面积二层面积小计比例餐饮

843391123410.1%金融商务

14501451.2%翊U娱乐W休闲

9571509246620.2%总计

6057617612233100.0%社区商业业态配比业态一层面积二层面积小计比例餐饮

26902698.0%金融商务

0000.0%m图娱-乐休闲

465046513.8%小计

337703377100.0%酒店式公寓业态配比业态一层面积二层面积三层面积四层面积小计比例餐饮

804129311124428.6%

38955894721.8%娱乐休闲

244870111425.6%不仔

8041181118111814347100.0%总计各商业业态面枳分配表商业分类项目面积范围单位计算值小计百分比小型超市平方米360360化妆品店200-40平方米3000家居店300-50平方米4000日用品店50-20平方米125时装店0平方米200-40300鞋店0平方米零售类

250368546.1%书店平方米200-301500小商店（如饰300-40物、小礼品店平方米3500等）通讯产品店200-40平方米3000家电零售店300-40平方米3500概念产品体验200-30平方米250中心0艺术画廊500-60平方米5500中式餐厅100-24平方米1800餐饮类日式餐厅100-20平方米

150110513.8%0西餐厅200-40平方米3000面包店50-10平方米750快餐店100-20平方米1500俄式饭店200-30平方米250银行营业所0200-38平方米290金融类

04405.5%小时自助24100-20平方米150银行0小型健身房200-34平方米2700休闲桌球馆300-40平方米350娱乐休闲0游戏中心200-40平方米

162020.3%300类0咖啡吧300-40平方米3500酒吧300-40平方米350干洗店0100-20平方米1500保安室50-10平方米750修理店50-10平方米750老年活动室50-10平方米750社区会所100-20平方米生活服务

150115014.4%类0药店100-20平方米1500复印社50-15平方米1000美容院100-20平方米1500花店50-10平方米750宠物医院100-20平方米1500合计80008000100%。