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广州公寓市场调研报告广州水泥厂地块商业规划部分将进入开发阶段,如何对该地块进行合理规划,实现地块经营效益最大化提入议程公寓作为商业地产的组成部分,具有户型小,间隔使用灵活,销售期短;持有型的公寓物业,经营模式多样,后续服务延展性强的特点现对年第三季度,广州公2010寓市场销售及经营情况,进行市场数据收集,为水泥厂地块开发决策提供参考数据-广州公寓市场状况、广州公寓类型1广州公寓市场主要分为住宅公寓和商务公寓两种,其中住宅公寓通过国际知名酒店品牌的导入衍生出生活服务配套更人性化、物业服务质量更高的酒店式公寓表1广州各类型物业的主要区别公寓类型住宅公寓酒店式公寓商务公寓产权住宅酒店、综合商业物业年期年、年年70405040用途以居住为主以居住为主居住兼顾办公特点高档住宅,购买时家具配套较一般住宅齐全可办牌照,以居住为主,少部分用于商务办公,由运营商或酒店物业管理公司提供专业配套服务以提升物业价值可办牌照,宜商宜居,适合小型企业,自由职业者,该类客户需要弹性上班时间,一般为物流、贸易、设计公司等户型面积购买用途自用、投资rtf60-20035-9060-120以投资为主投资为主,自用较少使用人群收入较高的本地人群,职级较低的外籍人士企业高管,外籍商务客户中小企业,自由职业者分布区域市区广泛范围天河北、珠江新城越秀区配套情况社区、康乐、社交配套为主社区、康乐、社交配套为主商务化配套为主调研报告调研报告格式调研报告写作技巧市场调研报告大学生调研报告社会调研报告wk_ad_begin{pid:21};wk_ad_after21,function{$.ad-hidden.hide;},;};function{$.ad-hidden.show租金(元)/nV30-5050-10060-85管理费(元/m2)
2.5-53-66-10购置成本土地价格低,契税
1.5%;首付最低20%,贷款利率低土地价格高,契税3%;首付50%,贷款利率高土地价格高,契税3%;首付50%,贷款利率高持有成本水电费用按住宅计算,空置管理费较低水电费用按商业计算,空置管理费较高水电费用按商业计算,空置管理费较高代表物业朱美拉公寓、鑫耀大厦、御龙国际公寓星汇国际、雅土高白云万达公寓、城市广场、广州公寓市场特点2()广州公寓地域分布,主要分布在天河、新港东路靠近琶洲展览中心、滨江东、环市路等1商务区域为公寓分布区域天河北、珠江新城作为广州中心商务区,集合广州最具地标性的超甲级写字楼,也令到一批世界强企业扎堆到天河,针对企业高管需求,提供服务优质、配套完善酒店式公寓应运而生,500同时也推动广州公寓市场的引入国际品牌管理的步伐,代表有早期的中信公寓、新大厦,近年投入运营的雅士高,富力爱丁堡公寓等,深御龙国际商寓位于三元里商圈三元里地铁站上盖,地理位置优越楼高层,梯户的设27316计,有的多种户型选择目前剩下多套分布在层以上的高层公寓单位在售,36nl2—70rtf1020均价元带元/面的精装修,产权为住宅,板房参照服装展示间设计,虽然不能办17000/nf,1000理牌照,但可配合低层御龙服装专业市场作产品展示或办公使用,简单而实用物管公司为御龙物业管理公司,每月物管费元/行目前小户型租金可达元260/m%御龙国际商誉实景图白云万达广场公寓白云万达广场项目规划用地面积约公顷,总建筑面积万行,由大型商业、甲级高档
12.
6439.2写字楼、写字楼、五星级酒店、精品名店、室外步行街以及地下车库设备用房组成地上建筑面积万门,其中商业万甲级高档写字楼万写字楼万酒店万室外步行
26.49nf,3nV,5nf,
3.7nf,街万精品名店万
2.1nf,
2.9nf白云万达广场效果图其中地块酒店用途规划为希尔顿酒店,建筑面积拥有间客房,以及甲级写字楼A45000nf,3413栋,建筑面积46000nV;B地块规划为购物中心,也就是即将在12月11日正式开业的部分;C地块规划为5栋SOHO写字楼,也就是常说的酒店式公寓,建筑面积34500m2目前酒店公寓o已全部售罄,均价元/平方米20000区别于紧凑的市区公寓,万达广场地块全区域将建设个区级公园和若干小的社区公园构建4四层级公园绿地条宽约米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合,中部的白云公园560〜120和南部的飞翔公园是两大绿心,周边水源则将被引入白云新城成为人工湿地绿地率达到
40.6%,人均公园面积达到平方米,居民在步行米范围内可到达公园10500耀华国际(鑫耀大厦,万丽皮具城)耀华国际位于三元里皮具专业市场商圈,商业部分将打造近个“以皮具批发为主、零售40为辅”的顶级商铺,首层商铺层高达米,
5.8发展商根据项目地利条件,将套住宅打造成皮具商务公寓,层高米,复式为设
2254.5LOFT计参考,以“商•展•住”多用功能为卖点并在楼空中花园转换层配有多功能会议厅等商务5配套该项目目前对外声称售罄,毛坯均价元/平方米,参照周边写字楼报价,发展商声称租19000金预期在60元左右
(3)天河区朱美拉公寓高德置地广场,位于广州珠江新城的中轴线上,其总建筑面积万平方米,包含购物中CBD92心、写字楼、酒店和酒店公寓,是全国最大的商业地产项目之一朱美拉公寓为高德置地广场组成部分,项目导入国际顶级品牌朱美拉酒店实施管理,建筑面积万平方米,占规划建筑面8积目前销售均价元/平方米,、、、四幢物业销售已接近成交通13%,32000A BC D7地面东有冼村路,西有华夏路,南有花城大道、临江大道,北有金穗路、黄埔大道,构成四横两纵的干道交通网络地下地铁号线纵穿南北、号线横贯东西,集运系统和机场快巴可分别直达火车站、飞35机场地下一层有地铁站厅、公交站、旅游大巴总站、出租车停靠站;地下二层有集运系统站厅、地下车库等,都和周边建筑相互联系、相互贯通配套物业设有平米幼儿园,可以共享整个项目带来的商业、酒店配套(整体项目在隔壁的3000地块设置有艺术馆、国际名牌汇聚的高档次商场、超五星酒店、健身室、室内恒温游泳池、F2-
4、桑拿、电影院、高档次中西餐饮)双会所,个泳池SPA3作为大型综合项目,商场、写字楼、酒店、公寓相互协同,各版块间资源高度互补,为商业地产市场最领先的产业组合模式本次调研公寓数据对比表公寓名称朱美拉公寓白云万达公寓御龙国际商寓鑫耀大厦特点导入国际顶级品牌品牌知名度高,规划大气专业市场配套专业市场配套公寓类型酒店式酒店式住宅式住宅式发展商广州市明和实业有限公司广州万达广场投资有限公司广州金凯达置业有限公司耀华房地产开发有限公司地址花城大道与冼村大道交界云城西路广园西路号235机场路号之一至五10土地性质4层以上住宅办公住宅住宅式项目占地10480m2126400m26750m25482m2建筑面积
85943.13m2392000m
232575.89m230237m2公寓建筑面积
80624.95m237000m216982m215120m2商业建筑面积
5318.18m2140000m
22716.534m28709m2层数A45,B45C45,D389层28层20层项目套数764962336225层户数D层12-13,C栋个单元个单元311615个单元最大户型293m
262.51nf
7683.4最小户型53rtf
38.313649主力户型60-65m240-6076实用率层高60-6574%77%74%
77.61%
3.07均价均价元/面元元元最高售价元/
2.
82.
84.53000018832/nf11734/nf16829/nf38000m220000元/nf17000元/nf18000元/nf市场租值预计80-100元/nf预计元而元元物业管理费元元65-7040-60/nV60/nV
4.3/nV
5.5-
6.5/nf元元目前销售状况2/nf2/nV约成7售罄约成9成
9.5结论目前广州公寓市场发展几成定局,天河作为是广州公寓市场格局的峰点一方面CBD天河超甲级写字楼集中,企业管理人员,尤其异地派遣的高级管理人员,是公寓市场的主力消费人群消费人群既有个体,亦有以家庭为单位以个体为单位的流动性相对较高,以家庭为单位的则较为稳定另一方面,天河经多年的发展,配套已趋完善,成为天河区集合全城最顶尖的消费人群、领先于其他各区,无论在管理、综合配置、设计均超前于市场水平从公寓的利用角度考虑,除天河区和琶洲、新港东以居住客户为主外,其他各区公寓主要用途为商业居住综合,尤以商业为重商务公寓在专业市场、商务区域周边的则较受追捧目前广州公寓购买市场,投资者比例高于自用,投资客考虑的因素一般为、区域前景,商贸环1境成熟或政府规划重点区域等具备升值潜力的区域;、交通配套,地铁,城市快速道路沿线;
2、周边配套发展规划成熟,医疗、教育、休闲、购物、商务环境3等;、市场出租率稳定,租金符合市场价值水平;、开发商品牌号召力,优良的后期物业服务;
45、土地使用年限;
6、购买条件,税费、贷款比例7水泥厂项目周边鞋类、服装商贸市场成熟,形成一批小规模展贸、物流企业,对商业功能的物业有一定需求,写字楼主要为金羊商贸大厦、羊城铁路大厦、富力环市西商贸大厦等乙、丙级写字楼,租金水平约为元/平方米水平,市场对甲级写字楼需40-60求较淡;货运、物流公司较多地铁号线西湾站已建成通车,道路交通为痼疾,但随着政府整改力度,也5日臻改善未来该区域越秀城建、富力等大型社区的建成,将为该区域带来长期稳定的人流,规模化、规范化的市场环境,将带动该商贸市场格局良好发展,作为商务公寓发展前景较为乐观。