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文本内容:
拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明
①合理前提和划分是否明确;8费用结算的合理性
②是否存在结算不明的情形;
③结算是否存在法律和实际障碍
①是否老旧设备瘫痪及存在行政处罚风险
②提醒后期运营重点关注和保险额度提高9重大消防安全隐患项目的限制性约束的全面
①投标资质和业绩要求10性
②限制转包、分包及其他约束性的条款
①业务综合评估是否存在重大违约可能
②11重大违约风险重大违约责任是否合理和充分前置改善空间
3.7市场拓展部市场拓展模块的评审要点如下:拓展类型序号评审要点说明评审应关注的核心问题城市能级、项目区位、城市能级是否符合规划、项目区位优劣、周边1项目周边交通条件、项交通可达性、路网情况目四至城市商业环境及项目周城市商圈分布,项目1-3KM商业布局及备选项2边竞对目优劣势3项目本体情况包含结构、动线、层高、停车场数等问题4项目产权情况评估牵头评估项目产权是否清晰商业拓展项目具体合作范围、合作模式、合作价格条款5项目合作方案评估是否符合标准6项目合同条款评估包含各类费用节点、考核节点、违约成本等包含居间人权责、费用总额、费用支付节点、7项目居间费评估居间协议等8项目重难点问题管控项目推进中的重难点问题分析与推进思路指引门槛:含多经的所得税前年均利润/年均含税收1利润率是否符合门槛入*100%25虬物业拓展
1、置换、股权合作、分成、类挂靠等特殊合作模式需要进行详细说明2是否为特殊合作模式
2、资源置换、居间费、合资合作不能同时使用评审应关注的核心问题拓展类型序号评审要点说明
1、居间费须提前与市拓分管领导沟通确认
2、原则上不超过年饱和收入的
1.5%,特殊情况具体一事一议3居间费是否合理
3、居间费应分期支付,须说明付款节奏、金额,每笔付款时间及付款前提条件
1、失分项超过10分,没有竞争力,原则上不参客观分失分是否超过与投标410分
2、失分项须说明失分明细5是否能够顺利进场与前一家公司是否有纠纷,影响进场
4.附则
4.1本规范由XX物业服务公司总部商业管理部、品质管理部、财务管理部、组织人力管理部、增值服务部、风控合规部、市场拓展部联合编制发布,并负责解释
5.附件拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明
(1)在营项目项目全套图纸、全术条件审核(含动线、后勤通道、套机电设备清单、业态落位图机电、电容、燃气等条件评估审
(2)在建、未建项目项目土地规核)划指标、设计规划方案改造可行性评估评估改造可实现我司业态规划和
(1)通过初步评估改造后,项目铺招商落位方案的可行性,若项目3位分布及划分、垂直交通组织、公共无改造条件或通过改造仍无法实区域的配置、多经、广告位的设置相现合理规划及运营要求,则该项对合理,符合未来运营条件目需慎重选择
(2)在营项目,我司规范方案业态根据项目图纸及现场条件,充分4调整后工程条件可能性评估,需要工评估工程改造可能性(含铺位改程技术条件、后勤通道(图纸提供)造、电增容、燃气增量等评估)
(3)配套用房评估物业配套用房、若现场无配置,则需充分评估未5垃圾房等相关配套用房设施、停车场来项目改造可实现度数量等物业拓展1不涉及不涉及
3.2品质管理部品质管理模块的评审要点如下:评审应关注的核心拓展类型序号评审要点说明问题
1、由于不少项目存在多方管理或单条线内存在甲设备设施的管理界1乙双方界面有划分的情况,首先需要对设备设施的面管理界面进行确定
1、应充分了解甲方对设备设施运行的考核要求投标文件内甲方设
2、对应于相应要求,评估现有的人员、物料、维2备设施运行考核要护配置是否满足要求求
1、消防、电梯、给排水、供配电、弱电等机电系统以及土建结构的现状,应有现场查勘的照明商业拓展
2、涉及政府检查的消防、电梯、排污等设备设施设备设施的现场勘应了解运行是否正常,是否符合政府要求,有无潜3察在风险或需要重大投资改造的问题
3、设备设施各类问题应形成问题处理清单(包含费用估算),相关费用纳入收支测算
1、检查项目工程图纸和施工历史遗留清单,检查设备设施内业管理4项目维护保养计划,检查项目电梯报修台账等评审情况工程内业情况以及潜在管理风险评审应关注的核心拓展类型序号评审要点说明问题
2、检查能耗管理情况和公区现有能耗单利旨标费用,是否在合理范围内,如超标严重应进一步踏勘检查项目是否存在地下管网漏水或偷电等重大风险
3、年检记录、能耗结算凭证等是否齐全
1、检查工程类测算中的人员、物料、维护、能耗、改造是否按照现有标准测算
2、维护保养费用是否包含电梯、消防、中央空调、隔油池清掏等外包维保费用和高压预防性检测、消5工程类收支测算电检和防雷检测等年检费用
3、改造费用的归属划分,功能提升、业态改变、设备大修等类别的改造费用的出处
4、耗材费用内是否包含电梯、配电柜、给排水等常用物料费用
1、电消防系统终端超过3%存在故障监控中心6消防中心
2、硬盘录像机损坏或存储期限不足30天
3、视频监控设备存在故障、监控画面不清晰
1、项目消火栓超过3%破损、缺件7消防设施
2、项目灭火器超过3%过期、失效保安保洁岗位基本工资不能低于最低工资标准;综8保安保洁单价合单价不能低于当地市场行情2%以上
1、由于不少项目存在多方管理或单条线内存在甲乙设备设施的管物业拓展1双方界面有划分的情况,首先需要对设备设施的管理界面理界面进行确定
1、应充分了解甲方对设备设施运行的考核要求投资文件内甲
2、对应于相应要求,评估现有的人员、物料、维护2方设备设施运行考配置是否满足要求核要求
1.消防、电梯、给排水、供配电、弱电等机电系统以及土建结构的现状,应有现场查勘的照明
2.涉及政府检查的消防、电梯、排污等设备设施设备设施的现应了解运行是否正常,是否符合政府要求,有无潜3场勘察在风险或需要重大投资改造的问题
3、设备设施各类问题应形成问题处理清单(包含费用估算),相关费用纳入收支测算
1、检查项目工程图纸和施工历史遗留清单,检查项目维护保养计划,检查项目维护保养计划,检查项设备设施内业目电梯报修台账等说明工程内业情况以及潜在管理4管理情况风险
2、检查能耗管理情况和公区现有能耗单用旨标费用,是否在合理范围内,如超标严重应进一步评审应关注的核心拓展类型序号评审要点说明问题踏勘检查项目是否存在地下管网漏水或偷电等重大风险
3、年检记录、能耗结算凭证等是否齐全
1、检查工程类测算中的人员、物料、维护、能耗是否按照现有标准测算5工程类收支测算
2、维护保养费用是否包含电梯、消防等外包维保费用
1、固定岗位(门岗和监控中心)分布24小时岗原则上1岗2人(白夜班),人车混行白班可2人值守,夜班根据人流量建议1人值守(车场为车牌识秩序岗位分布6别)人员定编
2、巡逻岗按照6万/平/班
3、除甲方对人员有数量要求外,原则上以岗定人确保岗位时长不少
1、电消防系统终端超过5%存在故障监控中心7消防中心
2、硬盘录像机损坏或存储期限不足30天
3、视频监控设备存在故障、监控画面不清晰
1、园区消火栓超过5%破损、缺件8消防设施
2、园区灭火器超过5%过期、失效园区车场、
1、车场管理系统失效9主要出入口、单
2、门禁设备存在故障或失效超过5%元门禁高空悬挂危险物、本体外立面空鼓坠落,楼道墙面、10重大安全隐患天花脱落、空鼓现象现场踏勘重大梳理保安保洁岗位基本工资不能低于最低工资标准;综合单价不能低于当地市场行情2%以上11保安保洁单价置换项目的外包单价若项目中标,定价不得高于立项价格若实际运营中出现人员减编,按照扣减后的人员数量核算外包总价如果甲方规定绿化人数,单价一般按照人工占比70%测算每平方养护单价;12绿化单价如果没有规定人数,根据养护标准,参考市场行情定价;
1、看结算方式,一般外包按车结算易亏损,不建议开展业务;13建筑垃圾清运
2、看收、支预算是否盈利,亏损肯定不开展业务;
1、项目所在地政策是否收费;
2、如果收费,看费用测算是否合理,生活垃圾产出14生活垃圾清运量住宅
0.015kg/日/平方米(建筑面积),240升垃圾桶可装100kg垃圾;评审应关注的核心拓展类型序号评审要点说明问题石材养护不包含在日常保洁范围内,一般需要单独15石材养护计费外墙清洗不包含在日常保洁范围内,一般需要单独16外墙清洗计费
1、如果标书中没有给出绿化面积,可按以下公式预估绿化面积二项目占地面积*35%(高层)17绿化养护—45%(别墅);
2、新项目绿化一般有半年至两年的养护期,需要与甲方确认项目客户群体评估状况,包括但不限于是否成立业18客群舆论风险委会、是否与原物业公司(或原开发商)是否有负面舆论、与客户的物业诉讼纠纷通过周边『5公里内同类型竞品的入住率、收缴率、舆情情况分析推演标的项目的收缴率测算及入住率19周边竞品比较进度并综合考虑周边配套、交通便利是否有销售承诺不匹配的风险若现场踏勘发现有重大遗留问题,需要确认遗留问题的责任归口,例如设施设备维修,需要确认是否20重大遗留问题由甲方另行补助或使用公共收益等方式处理
3.3财务管理部财务模块的评审要点如下:拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明
1、合同期间现金流必须为正1现金流情况
2、若期初现金流亏损,必须9个月内回正特殊项目须一事一议2初始投入情况初始投入金额(不含保证金)不超盈利额必须盈利且税前利润率不低于5%特殊项3利润情况商业拓展目须一事一议收入成本匹配,成本费用合根据项目实际情况将运营中会产生的成4理测算本全部纳入测算居间费占年饱和收入原则上不超过5居间费占收入比
1.5%保证金支付、收回存在的风6关注保证金收回存在的风险险物业拓展1现金流情况
1、合同期间现金流必须为正拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明
2、若期初现金流亏损,必须9个月内回正特殊项目须一事一议初始投入金额(不含保证金)不超盈利额2初始投入情况3利润情况必须盈利且税前利润率不低于5%收入成本匹配,成本费用合根据项目实际情况将运营中会产生的成4理测算本全部纳入测算居间费占年饱和收入原则上不超过
1.5%5居间费占收入比公区收益测算应按照分成比例分配后的6公区收益分成收入填写保证金支付、收回存在的风7关注保证金收回存在的风险险
1、新项目首年收缴率100%,第二年收缴率不低于95%,第三年不低于92%特殊O事项,一事一议
2、二手项目须进行调研,包含目前小8住宅收缴率区在管物业上一年度的物业费收缴率、清欠率周边小区(须具体到小区名称)的物业费单价、上一年度物业费收缴率及清欠率,作为物业费收缴率的测算依据
3.4组织人力部评审应关注的核心序号评审要点说明问题外拓项目归属,原则上项目必须要归属至区域公司;人员共享,要考虑成本分摊;轻拓三个合作方式具体模式如下
①整租人员与我司签,费用由我司承担;考虑筹备期人员配置合理性,营运期缩编性;1组织模式
②委管考虑甲乙方人工成本承担比例和费用承担方式,关注甲乙方承担具体哪些人员以及核心人员的岗位定位;
③前策方案服务我司区域员工完成,负责前期项目策划,业态定位,输出前策报告配置标准
①人员编制,结合甲方要求节点及我方业务规划进行2
②人员到位时间拓展类型人力模块的评审要点如下:商业拓展拓展评审应关类型注的核心序号评审要点说明问题
③注意后续合同中,明确约定,达成一致,不能测算一稿,合同一稿
①人事关系和甲方签还是和乙方签3人事关系
②甲方如果有人安排在项目中,人员定岗和人力成本费用承担
①筹备期人工成本是否在月费范围内,要能在月费或收入中涵盖4薪酬福利
②营运期人员成本由谁来承担?若甲方承担,人员关系在甲方还是我司;运营期编制阶段性合理调整
③其他行政、差旅、设备、物耗等成本要进行考虑
①项目的业态、位置(周边是否有相邻项目,考虑人员共享等因素)组织及项目组织架构和管控关系,原则上项目必须要归属至片区或城市公1模式司;人员共享,要考虑成本分摊
②是否涉及未来跨地区的后期运营管理?如有请说明
①住宅类的配置标准是否符合公司的配置要求?尤其是秩序类岗位需说明布岗安排,针对外包岗位不需要设置调休人员建议住宅类包干项目,外拓项目,应该原则上低于自有项目标准,按照30%+提升配置(例如自有项目保洁12000方/人,外拓项目则15600方/人)
②非住类的配置要求在招标文件有是否有特殊规定?
③明确各岗位用配置2工要求,结合薪酬测算进行评估,人价相符标准
④编制评估,要考虑是否测算与实际运营匹配(例如测算过会表示可以偷人进行利润补充,但是实际运营又无法减少人员)
⑤是否有甲方人员挂边,费用计算要列明清晰(单独付费还是如何)物业
①提供员工的薪酬福利与报告中调研的数据是否存在差异,存在差异拓展的需说明原因
②涉及到福利是否符合公司的要求,尤其关注社保公积金是否体现基数的调整
③薪酬福利体系是纳入公司体系还是独立,提前明确,不得出现早期测算以独立标准,后期接管以公司标准薪酬3
④薪酬福利测算与实际招聘或配置的可实施性,不得为了利润测算时福利预估较低,但是实际招聘却招不到人,造成用工成本很高
⑤合同期超2年的项目,需在测算时考虑薪酬福利标准的上浮情况,原则上自有员工上浮标准按每年
1.5%-3%,外包人员外包费用按每年1%-2%,涉及社保公积金的人员合理测算调整基数,其他公司福利考虑市场情况合理考虑增幅同时考虑最低工资标准对各项成本的影响
①核算项目的人事费率,一般可以控制在80%左右,若严重超出此标准人事4的说明原因若有兼任的岗位人工成本是否进行了分摊,要在获取项目费率中计入拓评审应展关注的评审要点说明类核心问型题
②包干制的项目,严格控制合同约定和实际发生之间的偏差;
③酬金制的项目,人事费率参照公司案场费率标准
①查看招标文件对用工模式是否有特殊要求的,若没有的可以考虑灵活用工(例如劳务派遣、人员外包),灵活用工,要测算外包管理成本等,计入总体项目成本用工
②用工形式或劳动主体,是否影响甲方评标或项目获取模式
③员工是否纳入公司体系,系统录入等主要体现在合资公司和收并购
3.5增值服务部增值服务模块的评审要点如下:拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明商业拓展1增值服务部不涉及
1、业委会成立,需明确经营权限归属及业委会是否成立、经营权和收益分成比例1分成比例
2、业委会未成立,按照常规30%比例测算增值收益
1、美居装修、社区零售、空间创新、租售资产四条业务线需考察是否满足经营可开展业务大类以及业务测2条件,充分评估落地可执行性;
2、可开算明细物业拓展展业务需提供业务测算明细(分成后收入);
1、了解项目整体盈亏平衡及增值利润占比,原则上除增值外需有利润;项目整体盈亏情况及增值利
2、增值业务测算需根据现场和后期交接3润占比等多方面因素的不确定性;根据测算分成后收入、成本和利润制定规划节点;
3.6风控合规部风控模块的评审要点如下:拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明
①主体是否有权签约及是否有重大违约记商业拓展1主体合法性录拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明
②项目整体风险对合作主体的选择和影响不同合作模式的法律适用和责任决定整个2合作模式的界定合同的整体架构设置和权责单方还是双方委托型居间,居间支付节点3是否存在居间
①是否固定期间,续签是否存在前提考核4合同期限
②未能全周期运行的风险对测算的影响
①是否存在不能进场的风险5进场风险
②进场交接的注意事项
①合理前提和划分是否明确;6费用结算的合理性
②是否存在结算不明的情形;
③结算是否存在法律和实际障碍
①是否存在重大限制我方的情形;7权责义务的相对公允
②是否存在减免对方重大义务情形
①易亏损项目是否设置主动逃生机制
②退8止损退出机制出机制的合理性及实现可能性
①业务综合评估是否存在重大违约可能
②9重大违约风险重大违约责任是否合理和充分前置改善空间
①必须招投标的项目的程序合法1是否必须招投标项目
②非强制招投标项目仍通过招投标的程序合法
①是否属于挂靠、资源置换
②是否设立合资公司(合作协议要点另论)2合作模式
③投标主体和项目实际运营主体的差异性和内部协议链条的完善性
①居间费的支付前提和节点3是否存在居间
②支付的合法性(尤其公建项目)物业拓展
①是否固定期间,续签是否存在前提考核4合同期限
②未能全周期运行的风险对测算的影响
①是否存在不能进场的风险5项目进场风险
②进场交接的注意事项
①是否存在不能收费的情形6物业收费的合法性
②收费是否存在超限价和调价程序不合法
①公共收益分配约定合法合理7公共收益的合法合规性
②公共收益使用是否合法合理。