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近日,国办19号文(《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》)(后文简称《意见》)重磅出台,首次将“盘活存量资产”这个名词写入文件标题,对于存量盘活可谓是里程碑式的政策文件其实存量资产盘活并不是一个新概念,以往“盘活存量资产”的文件很多,而此次文件强调要构建存量资产和新增投资的良性循环从市场看,目前上市的12只基础设施公募REITs,募资规模超450亿,带动新项目投资或超过千亿元,对扩大有效投资起到了良好的示范效应,由此也可窥见国家在这个节点提存量资产盘活的用意机遇在前,手持大量存量资产的国企该如何加快唤醒存量资产的步伐?怎样与民营企业合力实现资产的增值?资本方又将在这场声势浩大的资产盘活中发挥怎样的作用?转思想盘活存量需要有资管逻辑、方向上也需向主责主业靠拢1存量资产盘活不是一件简单的事,首先从思想上就需要转变以往的产销逻辑,盘活的方向也需要指向国央企的主责主业,不仅要盘得活,还要为主责主业保驾护航
1、真正的存量盘活不是产销逻辑,而是资管逻辑
3、资本优化,明确收益目标,以终为始规划盘活方案再者是资本优化不光是基础设施公募REITs,还有ABS、CMBS、类REITs等金融手段也都是盘活存量资产的有效方式不管是用哪种手段盘活资产,都需要有以退为进的算账逻辑,站在资本诉求角度下,关注资产价值可控变量(NOI或EBITDA),清楚资金从哪里来,要从哪里回收这其中就涉及到投资管理如何保证投资决策水平,把控投资风险,提升决策质量,强化投后管理?企业可以通过数字化手段,一方面落实国资委对国有企业投资项目从事前审批到项目运作过程的动态监督,另一方面构建资源优化配置模式,提升科学决策、风控和投后管理三项投资管理核心能力,建立投前-投中-投后的管理模型
4、资管风控,保障资产安全,守住合规底线最后是资管风控不论采用哪种路径盘活存量,其中的合规风控不可忽视国有经营性资产在经营过程的合规要求高,但往往经营过程中产生的合规风险难知晓,也难识别一方面,经营合规指标繁多,如果不清楚各类要求,一不小心就产生违规操作;另一方面,在项目运营层面,主动上报运营风险也存在一定难度因此信息化和数字化的合规风控手段必不可少企业可以借助数字化工具,梳理出经营合规的要求和监控指标,比如招租方式合规、合同条款合规、空置闲置合规等等,通过经营违规行为监控、违规行为限期整改等流程机制,建立整个经营合规监管机制,有效防止国有资产的流失,守住合规底线小结在当前国际国内宏观形势和市场环境不确定性增强的背景下,不少国企都致力于通过盘活存量资产来激活企业运作的内在动力和发展潜力,以便转换经营机制,主动顺应环境变化但从“沉睡资产至卜金山银山”,注定是一条攻坚之路,国企更需要加强苦练内功,提升资产管理能力以更好盘活存量,促进增量现在有些国企做存量盘活或者投资,只看短期收益,只关注眼下的售卖价格或者租金收益但事实上,资产盘活的核心收益应该是长期持有后资产增值的收益背后的逻辑转换是从产销逻辑到资管逻辑对于持有型物业,资产方、资本方真正需要关注的是资产持续运营后的溢价国央企作为资产方,盘活存量资产的核心要义是要构建资产管理能力,需要提升底层的精细运营能力,使资产能健康、持续产生现金流,真正使资产“活”起来而投资管理机构,最主要的两个抓手是基金和项目基金端,基金管理人对不动产行业尤其是项目的甄别能力至关重要,尤其是基础设施领域多为非标资产,基金管理人对于项目的管理及风险把控,未来退出后能否获得较好的投资收益也需要有更强的把控能力在项目上,基金管理人未来也要以更加积极主动的姿态参与被投项目的管理,比如资产优化、运营、优化融资结构等,通过丰富项目内涵,从而达到资产升值的目的
2、存量盘活要为主责主业保驾护航聚焦主责主业、稳链补链强链是国企发展的关键词,存量盘活自然也要方向正确面向政府,国企存量资产盘活要支撑区域及地方经济发展,做产业转型升级,做城市基础设施和经济活力提升,包括形象升级、产业引进、创造就业机会和增量税收面向集团,存量盘活要支持主业发展、为集团本身的产业转型或者新产业发展做尝试、改善集团的资产负债表比如低价值的土地调整形成高价值的土地,随着再次开发增加资产规模,适当增加可以变现的物业,还可以补充和改善企业现金流,这样就可以放大资产效益,充实企业的总资产价值,为企业的长远发展助力活方式不同属性资产、需采取不同盘活路径2有机构估算,目前中国可以盘活的存量资产高达100万亿,盘活存量资产前景广阔,大有可为,但怎么盘就是个技术活了不同的资产属性对应不同的盈利能力,需要采取不同的方式,兼并重组、资产售卖、资产证券化等都是可选路径,综合国企的实践,整体而言,有六种盘活存量的路径存量资产六种盘活路径,
1、优势企业兼并重组,根治出血源在国企改革背景下,近几年央国企兼并重组热度不减这种方式主要用于处置“僵尸特困”企业、及“两非”“两资”的剥离,是优存量的有效方式,但本质上并没有解决资产创收增收的问题无论是剥离国有企业办社会历史包袱、处僵治困治理亏损企业、还是产能压减,其实都是在去处无效低效供给,根治企业的出血源,至于后续的造血问题则仍待解决
2、资产售卖,借多样化交易手段,快速盘活资产资产售卖也是常用的有效存量盘活路径国企很大一部分闲置资产得不到体现,其原因就在于这些闲置资产无法对接社会资本,形成市场化交易,加之现有评估体系不完善,导致无法实现资产价值最大化而产权市场本就带有信息集散、发现投资人、市场化定价等功能,同时在流程规范、操作成本层面也有一定优势,对盘活存量资产、挖掘闲置低效资产价值起到积极作用具体的资产售卖形式多样,有承包、租赁、拍卖、股权转让、资产转让等,都可以根据资产的条件选择合适的交易手段如国企可以通过股权转让的形式,把土地转给有经营意向的民营企业,国资委对国企产权转让有严格规定、而通过股权界面完成项目转让,没有出让手续完结及投资额度等限制,在项目公司取得土地的任何阶段都可进行
3、战略性资产管理,经营导向,聚焦主责主业第三种路径是战略性资产管理,腾笼换鸟式盘活这种方式是契合聚焦主责主业最直接的盘活方式,将存量资产配置到主业的核心产业当中,对业务增长实现助力,规模扩张,从而实现资产增值比如,国企可以将内部附加值较低的环节转移到低价值的土地上,把盈利水平高的业务置换到土地价值高的地方,以实现资源合理配置从理论上讲,调配内部资源,确实能够从一定程度上起到盘活存量的效果但现实中,国企间的关系错综复杂,哪怕是同一集团下属的兄弟单位,一旦涉及到利益,资源的配置调整也会面临一定阻力
4、借船出海,引入优秀管理体系第四种路径是借助市场和社会资源盘活资产,也可称之为引入优秀的管理体系资产价值的重新挖掘有时候需要专业机构介入,可以和市场化民企混改后一起干;可以向专业运营机构直接购买服务;也可以引入战投……比如中粮旗下大悦城控股的“引战”,为促进公司强化市场化资本运作机制和现代化企业管理机制,大悦城引入战略股东董事,优化了资产和业务结构,激发内在活力,2020年,大悦城实现营收384亿元,较重组前增长
1.7倍,总资产1998亿元,较重组前增长
1.2倍
5、资产改造,焕发老旧资产第二春第五种是资产改造,通过赋予闲置资产新的功能使其重新焕发生机改造的例子非常多,北京798园区、西安大悦城、广州永庆坊都是改造的成功案例就像国企有些闲置资产本就是办公属性,因年代久远,设施设备老旧,甚至存在安全隐患,难以满足企业对办公环境的要求,通过整修改善后,原有物业品质功能提升,使资产升值比如,由L企改造的北京亚运村关庄项目,将企业转型升级过程中成为闲置资产的国企单位大楼改造成为人才公寓该项目地理位置不错一靠近地铁站,与两大商务办公区毗邻,周边还汇聚了几大文化创意园,项目经过改造后,办公区域被独立出来,并腾出300多间公寓,成为了一个汇聚青年活力的公寓+联合办公园区
6、把握公募REITs红利,打通资产退出路径,实现自我造血最后是基础设施公募REITs,随着我国经济结构转为存量经济时代,同时低利率等多种因素也为REITs发展提供了有利的发展环境,公募REITs将会是盘活存量资产的重要手段尤其对于重资产的央国企而言,公募REITs产品能够帮助企业实现轻资产化运作,打通资产退出路径,从原来持有的模式变成管理运营模式,为央国企的加速奔跑提供了契机在基金层面,此次《意见》第一次从国家层面明确的对基础设施REITs工作中遇到的税筹、土地权属问题提出了相对明确的解决方式,对于公募REITs的推进意义重大在企业层面,公募REITs的推进最大的挑战则在于现金流不够理想,国企要把握公募REITs红利,必然要提升底层资产运营能力借工具从盘清到盘活到增值数字化作用不可小觑存量资产的盘活方式虽然多样,但由于国央企资产实在是体量大、种类多、权属杂,导致盘活仍然难以推进随着科技的进步,5G、大数据、人工智能等技术逐渐成熟,在资产盘点环节、运营合规风控等诸多环节,数字化都能起到积极的作用,其应用在存量盘活中的应用场景可归纳为以下四类数字化在存量盘活中的四大应用场景,
1、盘清资产,防止国有资产流失,也是盘活资产最大前提盘活资产的最大前提就是盘清资产,摸清家底后,才能去规划怎么让家底保值增值但万事开头难,国央企手里的资产动辄上百万方,不同业态、不同权属……,加上合并重组或划拨整合后体量大大增加,盘点起来真不是一件简单的事,国央企不知自身家底几何的现象比比皆是此外,因管理提升,对资产信息动态准确的要求越来越高,传统的Excel表格式档案、静态台账也难再满足企业的经营需求这时候,数字化的作用便显现出来了借助数字化工具,企业可以对资产进行分类分级,把资源数据化,管控起来省力不少基于资产的基本信息、出租信息、产权交易信息等,对资产分类分级,厘清权属,同时建立档案,完善资产管理过程比如,在资产分类分级后,对级别资产实行不同的管控力度对增值效果不大的,管理上可以不用太细致,而对于存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产,则可以重点攻坚比如长沙市属城投城建平台长沙CF集团,2019年联合重组完成后,集团总资产超2000亿元,员工近3000人,拥有二级经营主体30个,资产体量骤增,管理难度进一步加大,整合后的资产底数和经营情况亟待盘清,在这样一个背景下,CF集团和明源合作,共同搭建了集团“资产监督、资产管(理、资产运营”三级数字化资管平台2021上线),明确了资产管理、经营管理关键事项权责流程,对资产盘清进行规范化,实现了资产管理业务台账在线化
2、运营盘活,真正打造现金流生产能力到了运营盘活环节,不管是建设工程进度管控、安全管控、能源能耗管理、还是运营服务提供,核心都是提质增效就像产业园区,用户调研、招商拓展、场地管理、设备管理、活动管理等各个模块,事情多且繁杂,如果没有数字化系统,只靠人工必然是千头万绪,耗时耗力,最后运营效果还不一定理想,也无法实现盘活的目的而要使资产“活”起来,就要改变以往简单粗放的经营方式,以细腻的运营管理,来打造现金流生产能力,实现国企自我造血这其中,数字化管理手段给资产盘活提供了一条可以提升运营能力的高速公路拿园区里的能源能耗管理模块为例,2020年国内提出碳中和的目标,对节能减排有了要求,园区的用能向绿色低碳看齐如果运用数字化系统,先进行数据“计量”、再利用算法“诊断”、持续驱动“优化”,从前期的节能材料选择、到后期的持续运营都将有相应的解决方案。