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对于许多房企来说,城市更新曾经是最重要的增储手段之,甚至有不少旧改龙头视城市更新为〃主业〃在过去,相比于招拍挂拿地来说,做旧改的利润率相当可观,从头部房企到本土〃地头蛇〃,都不断被这市片场吸引,尤其是集中供地正式实施后,更是有一大波房企涌入旧改赛道但如今城市更新市场的热度正在消退从去年下半年至今,大量民营房企退出跟进许久的旧改项目,取而代之进驻旧村的,大多是国资背景的企业,呈现出国进民退的趋势这到底是因为什么?市场与政策面双向承压民营房企不堪重负,寻求退出1虽然年上半年因集中供地的实施,为旧改市场短暂带了一2021波热度但自下半年以来,市场上却不断传出民营房企退出手中旧改项目的新闻其中城市更新市场化程度较高的华南地区,旧改市场最为风云变幻早在去年,就有雅居乐、奥园、宝能、恒大、升龙等多家房企,撤出广东地区的多个旧改项目而到了今年,连广东地区旧改龙头一一时代中国,也向广州市政府递交了《关于恳请支持旧改项目退出的报告》,表示希望退出部分旧改项目,并请求亿元的履约保证金、亿元的前期投
317.1入资金另一位深耕粤港澳大湾区的实力民企一一星河地产,也在今年4月初开始逐步退出南沙区天益村、大稳村两村的旧改项目星河在获得两村旧改资格之后仅仅个月,就匆匆撤离……6而更近的消息是,绿景地产于月日晚间发布公告,宣布在旗67下的深圳白石洲旧改项目上引入万科进行合作民营房企不断退出,而国资企业的旧改项目持有量则在不断攀升上述更换了合作方的旧改项目,多数由当地具备国资背景的企业进行接替比如原为升龙集团旗下的夏园旧改,最终由广州开发区投资集团介入;原由雪松控股介入的黄埔区何棠下村旧改、宝能手中的枫下村旧改,也都由广州科学城集团接手在短短一年时间内,旧改市场发生如此大范围的主体变化,背后有着多层次的动因,包括政策面、市场面与房企自身能力等多方面的原因
一、房企短期内力保流动性,旧改资金负担巨大退出原本利润预期可观的旧改项目,对许多民企来讲实属无奈,其中缺钱是最主要的原因经历去年下半年开始的这一轮暴雷潮后,民营房企始终心有余悸对于他们来说,在当下的行情中保证资金流动性、力保不出现任何债务违约,是事关生存的第一要务而旧改项目是出了名的〃吞金〃,旧改主体会有大量资金长时间地沉淀在项目当中,这在现在看来是十分危险的就算民营房企有强烈的意愿,也不敢继续冒险另一方面,从房地产市场近几个月的销售情况来看,大家对房价的预期是不明朗的市场如果不再出现显著回暖,房价没有更多的上涨空间,那么房企去做长周期的旧改项目就显得很没有吸引力了这也难怪许多民营房企,出于稳妥自保的考虑,开始退出部分旧改项目而早期一些过于依赖旧改增储的房企,在最需要流动性的时候就显得十分被动,比较典型的就是时代中国
二、旧改摒弃大拆大建,房企利润大幅削减年月底,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大20218拆大建问题的通知》,明确提出严控大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁未来城市更新项目很可能从会以综合整治〃为主要模式,多采用小规模、渐进式的模式去实施通知下发后,多地也迅速对现存推进中的旧改项目开展了核查工作,致使众多项目暂时停摆,过去成片的城市更新项目未来恐怕会逐步被禁绝因为该通知明确要求,城市更新项目的拆除面积不应大于现状总;;建面积的拆建比不大于就地就近安置率不宜低于20%250%o这意味着旧改项目的可售指标将大幅减少,甚至可能是十倍之差,一下子账就算不过来了这对旧改市场的影响是巨大的,房企参与旧改的利润空间将直接受到挤压,出现大幅削减,民营房企参与旧改的动力自然会降低据媒体统计,广东东莞截至年底的多个前期服务商项2021340目中,成为民营房企,但项目的熟化率非常低,比如进入到单9一主体挂牌招商阶段的项目只有个左右15
三、旧改重点从开发转向城市服务,民企有心无力各地政府、规划部门现在越来越看重城市更新后的可持续发展性,对房企的期望和要求不仅仅是完成拆改这么简单,还必须要实现片区公共设施、商业服务、城市面貌等诸多方面的提升所以近年的城市更新项目业态越来越复杂,公共配套指标越来越多,保障房的占比也越来越高,但住宅指标的占比却有越来越低的趋势而且还有流动性、变现能力较低的商办指标,也在不断侵蚀住宅指标这与民营房企对利润的追求是完全相悖的,而且多数民营房企的多业态综合开发与运营能力,并不足以支撑大体量旧改项目未来的长期发展,即使想做也有心无力国央企接手旧改未必稳妥优势与劣势都很明显2民营房企大范围退出旧改,国央企自然会顶上然而,虽然国央企做旧改项目的优势非常多,但也有明显的劣势未来旧改市场完全由国央企接管,未必会是最优的状况首先在优势方面,轻易能数出很多比如政府审批优势多数地方政府对国企的认可度与信赖度更高,项目的报批报建会推进地相对更顺畅;又比如声誉优势作为国央企形象进入旧村,会更容易获得村民的支持与信任,尤其是在去年暴雷潮出现后,许多旧村开始对民企心生疑窦但如果旧改主体更换为国央企,村民的安全感会大大提高;再比如产业资源优势国央企本身的长周期产业投资与运营能力,就较民营房企强很多,它们大多具备跨产业布局的实力,如科技、文旅产业等等这也造就了国央企的招商引资优势,能更好地实现旧改项目的长远经营;还有一点最为关键的,就是资金优势国央企本身资金链稳定,发展相对民企更加稳健,而且融资成本也普遍比民企要低,所以国央企能够更从容地面对旧改项目对资金的长期沉淀但在旧改市场中,国央企也存在诸多无法短期内得到改善的问题比如在合规方面,国央企的操作绝不可能像民企那样灵活这导致国央企在诸如拆赔谈判、村集体利益协调等决定项目推进大的关键细节上,很难做到快速突破又比如在开发方面,许多城投类公司的综合开发经验远远比不上专业的头部民企尤其是涉及到定位与规划难度较大的复合业态项目,地方城投几乎没有经验与专业能力的储备如果不借助市场化的专业力量,那么项目未来的价值兑现必定不够理想更何况现在的旧改项目,投资风险越来越大,前期投入大量人力财力也未必能成功孵化即使成功孵化,利润空间也越来越小国央企如果长此以往地去全盘托底〃,必然会影响到企业自身的利润表现,与国有资产保值增值的原则逐渐背离谁来主导旧改市场都不够高效国资与民企必须加强合作2如上文所述,旧改市场由国央企主导虽然有不少好处,但绝非最有效的资源配置方式国企与民企之间加强合作,各自发挥专业优势,才能够更好地攻克项目难点,实现共赢虽然部分民营房企近期频繁退出旧改项目,但城市更新仍然是当下房企最重要的增储手段之一,民企完全放弃这条路是不理智的所以一些民营房企正在积极向国央企、地方政府寻求长期战略合作,通过多方关系的绑定,力争保留城市更新这一重要纳储途径,并利用合作方的优势,在旧改市场谋取更长远的发展比如在今年月日,首开集团与北京市海淀区人民政府签署420了框架协议,双方未来将在老旧小区综合整治、城市有机更新等领域展开深度合作月日,国企招商蛇口与港企新世界中国签署了战略合作协议,426双方将会各自发挥自己的优势在住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目等多个领域开展合作招商蛇口强大的片区综合开发能力,叠加新世界中国的商业综合开发能力,必将在旧改项目上实现的收益,长远地实现良1+12好的经营今年月日,万科则与广州市政府签署了合作框架协议,双方59将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作,并建立常态化沟通联络机制,推动合作事项落实而在年月,万科就与上海市人民政府签署了战略合作协20218议万科董事会主席郁亮的态度是,将会积极参与到城市的建设和发展中去,为推动城市的高质量发展贡献力量以万科如今的业务布局来看,积极加强政企合作,从开发商的身份转向城市服务、城市建设领域去渗透,这绝对有利于发挥其跨产业布局优势万科在物业、物流、长租公寓等领域的布局,在与国央企和政府的合作过程中,有机会得到更大范围的拓展和落地结语当下的旧改市场,似乎确实是在国进民退但政策环境也在不断变化,市场主体也会随着行情与政策呈现出潮汐式的进与退任何现象都可能是短期的,最终机会还是会留给有准备的企业对于民营房企来说,在旧改领域他们必须尽快完成角色的转换,从纯粹的开发商转变为具有资源整合能力的城市服务商只有具备城市运营能力的玩家,未来才有机会留在旧改市场与国央企抗衡无论是国企还是民企,都需要认识到自身的局限性,抱着开放共赢的态度来合作,未来的城市更新市场才会更加健康和高效。