物业设施、设备维修管理与维护

物业设施、设备维修管理与维护

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况需要维修,属于小修范围的,及时组织修复属于开辟商保修范围的,按保修工作流程及时向开辟商提出报告与建议,并协助开辟商维修编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建造的用途各类设备设施信息记录清晰明确，台帐清晰及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好因房制宜,有计划地安排保养维修任务完善的建造管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度完善的管理、检查、考核制度给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态建立和贯彻各项规章制度及各项标准搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护【房屋、建造设施】按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建造,公用部C.花卉布置:花卉茁壮,始花期方可种植,株行距适宜,花期整齐，图案美观,按时开花d.草坪铺植:草种纯，生长茂密，无空秃e.杂草控制:无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草,基本无杂草f.设备设施:建造小品、辅助设施完好无损g.环境卫生:绿地整洁，无垃圾【病虫害防治控制】（一级绿地）应采取病虫害综合防治措施，病虫害对植物的危害性应控制在不影响欣赏效果的指标之内《绿地等级病虫害控制指标》a.病害危害程度:基本无危害迹象b.食叶性害虫为害率:5%c.刺吸性害虫为害率:10%d蛀干性害虫为害率:3%位、设施进行巡查;将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常【供配电设备】每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次双电源柜箱“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》；按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障【消防设备】a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；定期检查a由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；b由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参预操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》维修保养a设备维修工负责消防设施的维修保养工作；b设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内【给排水设备】按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；【弱电设备】分承包方维保人员按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障保安人员负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案【楼底层】对楼底层大厅的玻璃落地门（或者不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养护:每周一次落地门开启灵便，自动定位正确，关闭速度在3s15s范围内，无阻滞现象；〜落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整,无明显划痕；落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌密切不松动,密封胶平整,五金配件齐全,安装坚固对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损，灯具饰品无残缺每周一次【楼道】对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损，灯具饰品无残缺每周一次对楼道内防火门进行安全检查,防火门应保持启闭灵便，闭门器启闭无冲击器,防火门玻璃无破碎每月一次对楼道、扶梯进行巡查:每月一次a扶梯扶手无断裂,表面光滑平整,无松动；b楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；c楼道地面平整,表层与基层粘结坚固,不空鼓,铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象,及时修补破损地质（大理石）；楼面踢脚线高度应一致,不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整对楼面进行巡查每季一次a内墙表面粉刷层无剥落,墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；b各类标牌齐全,标识清晰,油漆无剥落、破损现象【雨污水总管及屋面外墙】对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落每季一次对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无阻塞每季一次对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无阻塞、开裂现象，排水畅通每年二次对屋面女儿墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜每年二次【小区内道路、侧石、围墙】对区内路面，侧石进行巡检:每月一次a区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；b混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂；c路边侧石平直，保持高低一致无缺损对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀每年二次油漆铁栅栏每年一次【雨污水窖井、下水道】对区内雨、污水管进行检查、清捞每季二次雨污水窖井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）每年一次疏通小区内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水每季二次汛期前应对下水道进行疏通,清捞窖井内淤积物汛期前一个月【屋顶避雷带】对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定,高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试,防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告每年一次对屋顶避雷带进行勘查,避雷带应保持完好无断裂,局部锈蚀应除锈、补油漆每年二次【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视,及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好,无破损现象每日一次检查照明供电路线绝缘状况是否达标每年一次检查照明供电控制保护装置功能是否正常每周一次【儿童娱乐设施】对儿童娱乐设施检查保养,注润滑油,紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠,发现问题及时检修每月一次对设施油漆作防锈保养每年一次【健身设施】检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全每月一次对设施油漆作防锈保养每年一次【围墙大门及电动大门】检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实每年两次大门除锈、油漆每年一次检查保养电动大门,应开启灵便每月一次【地面停车位】检查地面平整，无积水、进出无妨碍，锁具功能良好每季一次【地下车库】检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常；每月一次保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置；每年一次巡查照明灯具及应急照明装置,保持功能良好；每季一次检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵便;每季一次巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠;每周一次保养红外线传感器、计时、监控装置每年两次【楼道、室外消防栓】检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或者损坏每月一次油漆室外消防栓每年一次检查消防带完好无损每年二次检查消防阀门无锈蚀、启闭灵便每年二次检查消防报警按钮完整无损,功能可靠每月一次【清洗水箱（蓄水池）】水箱（蓄水池）清洗、消毒每季一次水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱,再次采集水样化验,直至化验结果达标检查水箱盖板应完整无损,盖板与水箱结合面应无缝隙,水箱内表面清洁,无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂每季一次【无障碍通道】照应残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否坚固，路面是否平整，有无障碍每季一次第十一章绿化管理方案绿化管理方案绿地更新及时率98%;绿化存活率达到98%以上；残枝断叶控制率98%;有专业人员实施绿化养护管理；及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形,保持欣赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作【绿化面貌】绿地内清洁、整齐无明显病虫危害，无药害根据实际情况制定养护、补种计划,并按期实施【土壤绿化性状要求】保持绿地土壤疏松、无积水，合理、有效施肥，增强土壤肥力，改善土壤理化性状【景观要求】根据管理区域绿地植物分布状况及生长的各个阶段，对植物群落合理养护，保持植物季相分明、色采丰富、群落完整、层次得当、生长茂密,营造管理区域优美的整体景观效果《绿地等级景观要求》一级绿地a.群落结构:群落合理完整,层次丰富黄土不裸露,树木种间、株间生长空间与层次处理得当,整体欣赏效果好b.树木生长:乔灌木主干挺立,树形完整优美,枝叶茂密,季相明显,针叶树应保持明显的顶端优势,整形树木应按欣赏要求养护成一定形态,花灌木按时开花结果，绿篱连续、无空档、无死树枯枝，地被植物应为四季常绿的观花或者观叶品种。