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文本内容:
一张表格驾驭物业前期介入全过程限制要点回第一阶段项目立项至规划总图确定期间实限制要点实施内容施时间地理位置项目所处的位置治安状况周边大环境的治安状况(周边农取得夫房是否多、出租房是否多、住宅小区),在开发商取得土地运用土地权以后二个月内,物业该周边治安案件发生的形式,管辖区域派出运管理人员须要到项目现用场了解项目的地理位权所的位置以置、周边治安状况、周后交通状况现在能够到达项目的公共交通工具,预边交通状况、周边可能二料以后业主可能须要的交通工具其他方面项目对以后项目的业主日常个内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化,考虑以后月生活造成影响的事项内湖泊的平安措施,山体的消防、滑坡、防蛇等隐患;周边旁边是否有对项目有影响(噪音、水质、气味等)的工厂;周边的日常生活配套状况(餐饮、商场、银行、邮政等)地产相互信息的沟通跟成知会地产该项目物业的对接人员进项目
1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖,便于检修移动,盖板材料考虑简洁替换或免维护
2.车辆通道上的排水沟盖坚实耐用,建议接受重型铸铁、混凝土板材料沟渠井盖
3.道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁,同时定做成铸印该项目名称字样的井盖,目的提高质量、便于维护管理,体现万科精致管理
1.路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟,水泥上面铺设黑色鹅卵石
2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点道路
3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理
4.在道路边上的消防接合器、消火栓特别位置需设置防撞装置
1.10m2以上公共可上人天台、天面露台露台设置取水点
2.公共部位防火门钥匙通用(通锁)防火门
3.公共防火门门禁系统电源须要在限制中心单独限制
1.人、车出入口数量尽量少,合理设置小区人、车出入口,实行人车分流管理
2.车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸
3.岗亭设置通透,便利视察来往车辆和行人,岗亭的大小考虑削减值班人员行走距离
4.小区出入口车场岗须要安装车辆出入识别监控系统,提高车辆管理平安系数5停车场及出入.车库出入口有配置反光镜、监控镜头,刷卡口处设置伸缩防水雨棚
6.地下车库设置足够大的消防沙池,车库出入口坡道制作防滑槽
7.车库照明为多路或分级限制,如全开、局部开,削减耗电
8.50车库设置清洁用取水口(最远距离米设置一个)及清洁池
9.室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案
1.安装平稳坚实,符合平安设计规范,并具有平安防护措施和运用说明消遣设施
2.消遣设施的选用建议和物业对接,使消遣设施更适用、便于今后物业维护更换
3.室外消遣场所设置排水口、沟在主要出入口设置信息公布栏,在合理位置设信息栏置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌合理设置非机动车存放点,最好设置在平安员固定岗非机动车位旁边
1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶),包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口,容量适当,便利投放,不影响旁边住户的生活,外观及小区风格相匹配,易维护
2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置,配置水源及排水设施
3.小区清洁设施有垃圾中转站,有清洗水源及排水功能和通风设施,大小及小区实际住户数量相匹配,异味不影响住户
4.10057m3位置宜设在小区偏僻地带,大小户标准
5.50地下车库内合理设置(依据面积,方圆米内至少有一个)果皮箱及清洁水源,水源处有设置排水、防水设施
1.1苑内喷灌系统可以依据实际状况安装个计量表绿化设施
2.绿化树木种植应当考虑对小区摄像监控镜头的影响
1.发电机房、凹凸压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖,墙面找平、抹灰、刷涂料,天花找平
2.设备房顶无排污管,设置清洁取水点和排水管设备房环境
3.设备房设置对流通风口
4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理,尤其设置在天台、标准层的机电设备
5.特别设备房设置消防设施如烟感、灭火装置
1.变压器房设置独立通风系统,有变压器温度自动限制;低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备;变压器超温报警信号连接到中心
2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置,便利加油;2油箱上设置直径不小于寸的到地面的透气弯管
3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置,有水位标识
4.发电机房有水源和排水设施,发电机在停电时能自供配电系统动启动,能试验自动启动机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能
5.各种配电箱(柜)钥匙通用
6.发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置,且应有水位标识,发电机排烟应不影响小区环境
7.强弱电井应设置照明,开关在井道内,弱电井内须要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用
1.20水泵房限制柜及水泵隔离,柜底高出地面公分以上
2.水池水箱设水位标识,凹凸水位声光报警信号80,连中心,检修爬梯,排水管径大于水池底做坡6050面,最低处做公分直径、深公分的潜水坑;进水限制阀门建议选用电动限制蝶阀(实际运用效果很好)水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗
3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门,水消防系统表、阀门侧装活接
4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗给排水系统
5.水表房应有地漏排水;地漏排水管直径50不能小于毫米,排水管设置检查口
6.水泵房限制柜应及水泵隔离且限制柜20o底部应高于地面
7.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置,水池、水箱的盖板为不锈钢设置,且需上电梯锁
8.地下储水池进水闸阀及液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透亮水位标识;同时,应有超高、超低水位声光报警信号到中心
9.地下储水池应分为两部分,中间设置联通,每台生活水泵均可从两部分水池取水
1.平安出口,疏散指示灯宜接受发光二级管作为光源
2.重要设备机房设置消防电话,可及消控中心双向通话
1.20限制中心有电梯的运行指示,层以上电梯可以限制电梯的上下运行及停止
2.电梯机房排气扇应设计定时或温度限制开停、天台上的电梯机房门,可以考虑设置百叶通风
3.及中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区分(由电梯公司制作)
4.轿厢风扇要保证轿厢内通风,大厦封闭的电梯厅需设置排风设施
5.电梯机房应设置通风、降温设备,风机噪音要考虑,须要安装一个百叶窗,并安装应急灯一只;电梯机房内门钥匙应通用(机房门选用通锁)
6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的须
7.要设计通风设施大厦电梯底坑应平整、整齐,并设置排水系统
1.弱电监控镜头安装分布位置须合理,特别在平安死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、服务中心门口
2.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统弱电监控系统
3.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音
4.泳池设计合理的摄像监控镜头
1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用(水景运用、绿化运用
2.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于修理,在回水的总管处设置一个高质量的总阀门,全部泵均能作为吸尘泵用(须要在相关位置设置阀门)
3.成人池及儿童涉水池隔开独立,并连续供水(运用时为生部门要验收),泳池在报建时确定注明泳池和儿童涉水池的区分、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池
4.设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员泳池水景视察椅,依据泳池大小配置救生圈
5.泳池的循环管道上的各阀门前装活接,便于修理更换阀门,且排水系统能排干泳池的水,有补水阀门,底部有坡度排水
6.泳池独立围合,入口处设置浸脚池(不小于入口尺(2m*2m*
0.3m)寸)便于管理
7.30,泳池吸尘口应深化水面不超过且应依据泳池的大小合理设置吸尘口的数量项目绿化浇灌设置依据现场的状况设置绿化自动浇灌系统交付的完善刖-,A-Z组在设计时地产及物业探讨安防设备的设置、停车场在新项目地产立项设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校以后,须要及研发的管理、特性化的平安问题、服务中心位置、限制中设计部和销售部门概心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题保持密切的信息沟心通,并向销售部门性或项目管理部索取图该项目相关的基本纸资料出--------------------------------进出小区的全部人员出入口、车辆进出通道、电梯内、闭路监控系统保一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、持夜间的效果能够以清晰,对重要镜头后围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点能够录像,运用硬第三阶段服务中心成立至房屋交付运用盘录像机,能够保存一周时间实施内容实施限制要点时间
1、移交内容包括前期介入建议书、管理用房数服量、位置、前期物业管理方案实施及项目管理难点、务移交前期介解决措施中入工作
2、对于前期介入过程难以处理事项服务中心需刚心好跟进,直到处理完毕成参及项目部参及项目现场办公会议,了解项目交付进度,前期现场办公会后介入问题提交,前期介入问题点跟进及落实如服议务中心较难解决和处理的工程遗留事项个月及项目部确管理用房的位置、面积、装修标准按《物业定管理用房前期介入作业指导书》要求确定
1、参及工程监督及竣工验收,确保管理用O服房在入伙前一个月全部投入运用4务、依据人员编制确定平安、保洁、技术等中员工宿舍位置、面积(分期开发项目需考虑心管理用房装后期人员增加的住宿要求,需考虑各类人员成修(办公室工作性质合理支配宿舍,避开相互影响),装修工程最迟在入伙前一个月完成,以便服务中心选购家私、电脑、网络等
5、宿舍装修要求平安班因三班倒,尽可能将平安班宿舍分为三个,并按住宿人员比例配置冲凉房、厕所位、淋浴头,购买热水器等服
1、确定食堂位置,位置应当有排污、排烟立和员工宿后舍)两个月务设施,并且避开影响业主日常生活中
2、确定食堂装修方案,食堂装修应当考虑心操作间便利,贮存室、就餐区域有相对区域成划分筹建食堂,立:后两个月项
1、分成若干小组,以服务中心技术员或客目服中心人员任组长,组织验房队伍具体标交模拟验房,准参照《物业公共区域接管验收标准》验收付收集房屋质
2、验房小组记录现场问题,每天集中交客运量存在问服返修组,统一支配施工人员处理用题,跟进返由返修组组织返修工作,并支配相关人员复刖修,水电表查—.核对
3、服务中心组织对全部水电表进行检查和个测试,发觉有误应当刚好项目或客服中心反月馈处理,并要有跟进,保证交付前处理完毕标识制作对现场各标识进行登记和汇总,对房屋本体类、物业联系电信公(包括房屋服务类标识分别登记,,房屋本体类标识报地产项目司安装机手本体类及服部审批后制作,物业服务类标识报总部制作放大器,选择务类标识)
1、配电室、发电机房、电梯机房、限制中心、计算机房,签定协机房等重要设备房、办公室、图书室、厨房、车库、议,明确费用仓库等重要部位应当配置相应种类的灭火器材员工项计量及安装宿舍应配置必要的消防平安设施目要求
22、高层大厦每层须配置不少于两个及以上的灵巧交灭火器,多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点付
3、小区(大厦)须有首层消防设施平面图,并悬挂运于物业本体的适当位置,图中应标注灭火器、消防栓、用灭火器、消防.、水泵接合器等消防设施图标并及实际状况相符高层器材等平安乙刖楼宇每层明显位置必需设置消防疏散示意图设施配置
4、依据服务中心人员编制状况,制定灭火作战示意个图并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单,悬月挂于限制中心限制中心应当配置足够的消防器材并做好标识1联系移动(联通)安装放大器,选择合适10—15的位置作为设备机房,约后左右,协商场地运用费金额及收取方式并签订协议,收费可依2据小区用户数量及覆盖面积、设备用电须安装独立电表,便于计量
3、室外天线的安装不得影响外立面的美观,建议安装隐藏天线
4、在天台安装时,尽量避开业主房屋;安装天线时,确定要考虑天线对人体的辐射,要求对方供应合格证明
1、及服务中心工程部一起协作项目部和施工单位及小区设备的移交接管;新
2、参照《物业公共区域接管验收标准》对小区设项备进行验收;设施设备接目
3、发觉问题刚好记录,并要求施工单位整改,并管验收,移交交跟进整改状况;工具、图纸资付
4、供配电设计最好分多路限制,配电房内设计要料、说明书等运考虑今后的抄表到户,分表计量齐全用
5、全部设备移交时相关资料必需齐全,配备专用刖修理工具的设备,工具移交齐全设备变更图纸,1建立设备修理档案,便于然后修理养护和资料查询个房屋、钥匙及项目部移交业主房屋、钥匙,并建立钥匙月清单移交项资料管理员应依据公司体系文件和物业管理部文目件要求,编制《物业接管资料清单》,交及地产工交程部,接收项目相关竣工资料,并刚好跟进资料交付接进度竣工资料的运完善及跟进用后业主房屋质交付后保修期间,客户服务中心全面负责业主房屋量问题干脆质量问题返修和公共设施增减工作父由返修组负(包括工程管理和费用管理),地产项目部因拥付责处理,公共有各种专业人员供应返修技术支持在保修期结束后设施部分由前服务中心应当提前知会业主,将存在问题刚好反保服务中心向馈支配处理,避开保修期结束后再要求免费修理修返修组反馈,期返修组协调内施工单位处理室内修理费保修期后,修理事务由服务中心牵头组织,地产工保用由业主担程部供应技术支持修当,公共部分期修理费用由过服务中心负后责设计时应当实现人车分流;车辆出入口需图像对比系统,须要收费的出入口,软件应当保证;在条件允许的状况下,住户车辆停车场系统小区车和外来车辆应当分开管理;出入口无人值守的地下辆出入口的设置、道停车场,须要安装红外报警,防止人员进入闸位置和数量的设临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标置、车库车辆流向的识(电子显示屏)确认门禁系统小区主要安装位置小区大门、苑门、单元门、车库及地面的部位设置,卡的挂失通道、电梯厅(建议最好设置成限制电梯按钮)、天量应当及小区的总容台门、会所门等公共通道处量匹配,建议保证在20%户数的以上同时卡的有效期限制在小区四周红线内的围墙上、平安死角处设1年内置安装时两对之间确定要进行交叉,避开周界红外报警系盲点统红线边的围墙须对讲系统全部住要设置,报警能够联户家须要设置住户单元门、苑门处须要设置对动配套设备讲,便利住户家对讲,可依据实际开门高层楼层电梯厅处设置状况设置成可视和非可视电子显示系统项目依据实际状况确通常设置在单元门旁边定是否设置巡更系统对于比40-60较固定的巡更点,一根巡更棒一般可以设置个点用巡更系统内线电话小区达设置位置重要设备房、管理用房、服务中到确定的规模,须心、值班室、电梯机房、平安岗位等要运用内线电话人行防范要求、人服务中心位置、限制员流向综合考虑小明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道中心设置、消防中心区的实际状况,限制数量尽量实行人车分流,车辆出入口在红线范围设置、管理用房的设人员出入口设置的数内尽量少设置,出入口的出端、入端须要有确定的置等问题量,尤其是分期开发缓冲面积,便利车辆的有序进出的小区,以后不开启垃圾房位置、垃圾的消防门,前期确定桶位置设置不能开启,否则以后很难关闭商铺的设置、学校的学校一般设置在小区边,同时靠近公路,削减学校管理、特性化的平安对小区的影响商铺原则上不设置在小区的封闭范问题考虑商铺、学围内,设置在公共区域,而且最好是有噪音商铺的校噪音对小区的影设置在远离住户的位置,小噪音的商铺设置在靠进响,考虑学生对小区住户的位置车辆停放和卸货区的平安和车辆破坏造域、卸货噪音问题成的影响,考虑商铺消防中心及限制中心要设置在一个房间内,购物10M2限制中心大约万设置一个,服务中心及限制中心尽量设置在旁边,服务中心最好设置在小区中心位置,设置时考虑垃圾房的异味不影响住户,便利清运、有排水管道在项目设计时须要考虑垃圾桶的位置,尽量不要房屋设计好以后再依据现场状况选择位置对于山体项目、并且有水景的项目,期望能项雨水收集够设置雨水收集系统,节约费用目水景设计、水质处图考虑人工湿地的循环部分理纸考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积出给排水系统水的可能来管理用房服务中以心、培训室、仓库、位置和面积的确定后操作间、值班室食堂和宿舍的位置须要考虑对业主的影响食堂、宿舍配套用房居委会、依据要求进行对接社康中心、配套设施非机动督促设置,尤其是公共洗手间(外包单位运车停放点、公共洗用、业主运用)手间其次阶段开发建设至项目开盘期间实施限制要点实施内容时间要求地产供应项目须要地产供应占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、图纸项目参数住户户数、车位数量、房屋类型确认电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电以后功率、项目开1管理方案包括
四、依据项目定位及目标客户群体特征,确定服务模式盘前半部分内容:项目定及服务的深度、明确客户服务项目、依据项目规模、年位、服务模式、服档次及配套管理成本测算管理费收费标准(或2务实施支配、服务、服务模式确定需考虑及项目营销概念及项目定位,依据项目、收费标准及同时要体现物业管理服务的延长及对内部管理思路的营销服务中心组织架调整;要求)3构、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风管理费测算首先险、资源配置问题;确定服务中心各
4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消类人员编费水平5制,对管理成本进、管理成本测算,主要有保安费用、保洁费用、园林行测算,确定每绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综年总的管理成本,合费用、税费及管理佣金测算成本时充分考虑水系依据项目档次设统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性定管理费标准,成本测算服务收入,
6、前期物业管理服务合同条款需及地产公司营销、法服务收入及管理律部门对接,如车库、会所权属,收益支配等《业成本持平的前提主临时规约》及《前期物业管理服务合同》相关条款下调整管理费标约定一样性《业主临时公约》及《前期物业管理服准务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部在开盘前一个月门会签,会签完毕组织签署合同,支配业主临时公约准备前期物业管印刷理服务合同及业主临时公约前期介入的跟依据物业前期介入关注点的要求,督促地产进整个阶段进和落实行实施
1.设备房设置尽量集中、便于维护管理
2.电表容量及实际负荷相匹配写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座和开关水电气配套
3.避开水表、煤气表安装在业主私家阳台上
4.项目进水管口径及小区高峰期用水量匹配,依据
0.15小区落差考虑市政水压长期低于的一楼以上全部接受变频加压供水
1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低),材料考虑简洁替换或免维护围墙护栏、支持
2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑简洁14替换或免维护运用钢筋的围墙,直径应当大于厘米
3.围墙墙面尽量选用涂料、维护便利
4.围墙安装防爬网
1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑外立面管道、栏
2.空调须要安装集中排水管、排水须要进沟渠、空杆“32调排水管可以选用优质管、管径不小于防止堵塞。