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文本内容:
美树假日项目营销执行计划执行总计划需依据项目手续、工程、售楼处等准备情况进行调整(-)手续计划是所有计划的基础,包括广告总体计划、准备计划和开盘认购计划;
1.目前手续状况已取得建设用地规划许可证;
2.手续进展情况确保6月中旬前取得销售许可证
①建设工程规划许可证2003年4月25日
②土地证5月底
③开工证5月底
④销售许可证6月中旬(-)推广计划
1.认购时间2003年4月28日(暂定)
2.开盘时间2003年6月8日(暂定)
(三)准备计划根据项目手续情况和推广计划,包括
1.广告计划4月底开始全面实施;
2.售楼处计划4月28日前完成;
3.销售组织计划
①人员3月底已经到位,正在进行专业和销售培训;4月15日进入项目,正式开始项目培训;
②培训教材4月15日完成;广告计划(-)广告推广计划
1.户外广告计划路旗4月28日安装到位;路牌、擎天柱或其它户外广告形式应列入考虑
2.报广计划(详见媒体费用预算附表)1媒体选择《北京青年报》、《北京晚报》2规格半版
31.8cmX24cm3时段周
四、周五(配合认购活动、开盘活动等考虑重点投放)4说明由于本案规模较小,销售周期较短,考虑美树假日客户群分析及产品定位,建议报广可以《北京青年报》为主打形象媒体有助于项目档次提升,配合项目认购活动、开盘活动在市场认购期和俏售强销期重点投放但相比于同类媒体费用较高,不适宜长期投放,以《北京晚报》辅助推广
3.展会计划组织参加7月份展会时间,开盘期和强销期重点实施,最多参加两次
①展位预定和费用2号馆四个展位,展位费用12万元;
②展位设计和费用6月底完成,设计费用3-4万元;
③费用预算15-16万左右
4.个性推广计划
①内部认购阶段重点挖掘公司内部2万多客户资源,力争在认购期内,在项目正式推广之前完成50T00套的认购目标回笼资金,降低市场风险;
②人员组织采用派发DM单实效性强的广告方式,发挥广告单信息量大,针对性强的特点,积极挖掘潜在需求客户,对派发DM单人员进行培训,提高形象和素质,组织在市场和写字楼内定点派发;
③推广组织以亚运村区域人流、物流比较集中商场、超市的非专业市场进行重点推广,以中关村区域的高档写字楼梯载广告和写字楼巡展为辅助推广形式,组织阶段性巡展,开盘后依据具体情况安排活动次数使推广方式变得更加大众化、个性化,与老百姓的生活密切相关,既可降低广告费用,也可达到推广项目的目的,这样可以引导和改变人们的购买需求,挖掘潜在需求客户,市场推广更加有针对性,从而赢得市场商场费用场地飘亮阳光商厦
1.0万/月进□家和超市
0.2万/月进□三利百货
1.1万/月进□安贞华联
1.1万元/月进□
④道具易拉宝1米X4个,展桌4个,4月25日设计完成,4月28日制作完成;
⑤人员6-8人
⑥费用总计4-
4.6万元,其中商场租金3-
43.2-
3.6万左右人员费用6000-8000元/月道具费用共2600元左右-媒体费用预算详见附表
三、准备计划-平面印刷品
1.印刷品计划
①户型单页4月12日设计完稿;4月15日前印刷完成;
②DM单页4月12日文案提供,4月15日设计完稿;4月18日印刷完成;
③海报4月15日文案提供,4月20日设计完稿;4月23日印刷完成;
④手提袋、工号牌、信封、名片等4月23日设计完成,4月26日前制作完成;
⑤楼书5月10日文案提供;5月18日设计完成;5月22日印刷完成;
2.费用预算(mmXmni)规格首期数量(份)印刷费用(元)合计(万元)210x2852000x
160.
471.5户型单页DM420x285100,
0000.33单页420x
28550000.
50.25海报420x
32010000.
60.6手提瑛等230x
32520000.
50.1信封90x50名片大十六开1000101秘书
6.45总费用
(二)售楼处计划:
1.售楼处完工时间已完成;
2.内部装修设计和包装阶段4月25日前完成;
3.办公家具采购4月25日前完成;
4.外环境阶段4月28日外环境基本完成,重点完成售楼处门前、停车场等部分;5月中旬全部完成
(三)价格策略
1.根据本项目的目标均价、产品构成及周边项目竞争情况,各类别产品均价如下表:产品类别联排叠拼多层目标均价(元/m)
4400368033002.本案各类型产品价格制定依据上表,根据原定价格体系模型,采用低开高走的营销惯例,低价入市推广市场,随着工程、销售进度、价格迅速提高,实现目标均价甚至更高,同时考虑后期价格压力、产品情况和市场情况,认购期价格按价格模式-二期价格制定,即联排25%实现4300元/nf,叠拼25%实现3580元/肝,公寓30%实现3250元/肝
3.价格体系模型:联排价格体系:期项目^^,1^期二期三期四期五期累计420043004400450046004400实现均价10%20%40%20%10%100%销售面积比(nf)2321464192824641232123205销售面积1122442211110委数(套)
0.
09750.
19960.
40840.
20880.
10671.021销售额(亿元)叠拼价格体系:期项目^^一期二期三期四期五期累计353035803680378038303680实现均价5%20%50%20%5%100%销售面积比(nf)21368545213628545213642723销售面积12491224912244套数(套)
0.
07370.
29910.
76900.
31620.
08011.538销售额(亿元)多层价格体系:期项二期三期四期五期累计320032503300335034003600实现均价10%20%40%20%10%100%销售面积比9181836367218369189180销售面积(出)套数(至)
816321632800.
02340.
05970.
12120.
06150.
03120.3029销售额(亿元)
(四)销控管理系统由策划部制定销售策略,统计秘书、财务负责管理(附一期推盘量体、价格表、销控表)
(五)认购活动准备1时间2003年4月28日一6月中旬2房源叠拼1#—5#,联排6—12#,公寓27#A单元,28#A、B、C单元
③优惠政策内部认购期间执行按揭98x98折,一次性付款97x98折,其它付款等99x98折的优惠政策.。
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