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概念设计服务内容模版第一部分土地发展战略概念性规划服务内容工作价值在前期市场定位的指导下,以先进的规划设计理念,探索地块的整体建筑布局和功能分区构成,前瞻性地展示项目的未来形象,更好的表达开发思路,从而有助于开发商作出经济评估和最后的拿地决定
一、项目概述及周边环境分析通过对项目所在区域、位置、交通、景观、周边状况及优劣势等分析,理清项目在规划及总平面布置上的思路及机会与限制
1、区位图及区域位置分析
2、地块周边环境分析
3、地块优劣势分析
二、概念规划方案以平面图的形式将总平面规划的设计概念表达清楚,并配以适当文字说明,给出相关技术经济指标(需建设单位提供原始图纸,标明平面位置、红线、规划要求、现状建筑、道路和规划道路)
1、规划理念及规划原则
2、概念规划方案总平面图
3、主要技术经济指标
三、功能分区及业态分布图以分析图的形式对规划的功能分区及业态分布进行分析,并力图寻找到最佳的功能布局方式
1、功能分区分析及业态分布原则
2、功能分区图
3、业态分布图及各业态指标
四、交通组织分析以分析图的形式表达建筑产品与周围交通的关系,并力图寻找到最佳的交通组织
1、交通规划理念
2、交通系统图
3、交通流线组织分析第六部分规划设计修改服务内容工作价值针对已有规划设计方案的项目,利用顾问公司具有的市场资源和项目策划经验,结合对项目自身的优势分析,提炼出新的规划设计理念,并对已有的规划设计方案提出修改建议
一、项目概述及周边环境分析
二、总平面布局调整建议
1、规划设计概念
2、原有总平面问题分析
3、总平面调整建议
4、建议总平面方案
5、交通组织分析
6、环境景观塑造及空间关系分析
7、规划产品特征描述
三、产品调整建议
1、产品设计概念
2、原有产品问题分析
3、产品调整建议
4、产品外观设计建议
5、产品室内、外空间特征描述
6、结构及设备设施建议
四、其它服务
1、设计辅助资料
2、设计工作会议第七部分城市(镇)(总体)概念规划服务内容工作价值根据经济背景、区域环境和城市资源分析,寻找城市发展契机,创立城市未来发展模型,描绘各主要区域的空间形态,并提出城市设计建议
一、总体描述
1、项目概述
2、规划研究思路
3、规划价值创造
二、本区域现状分析
1、区域城市结构分析
2、区域道路交通分析
3、现状土地使用分析
4、自然景观资源分析
5、原总体规划分析
6、机会与限制
三、概念规划
1、规划总平面
(1)总体规划理念1)走城镇发展模式,改善人口结构,营造城市活力2)多中心发展结构3)职住一体,就业带动4)功能复合化发展,营造人性化、生活化的魅力城市
(2)概念规划总平面图
(3)主要技术经济指标
2、功能分区分析
(1)功能分区图
(2)功能分区规划概念及各功能区描述1)高新技术区2)工业区3)居住区4)行政区5)会议区6)教育区7)生态景观区
3、道路交通分析
(1)道路交通系统图
(2)道路交通系统规划概念1)适宜的路网密度容量、安全性、灵活性2)道路分级3)公共交通、自行车及人行路规划4)停车
4、绿化景观系统分析
(1)绿化景观系统图
(2)绿化景观系统规划概念1)预留城市绿带及空气走廊2)滨水区环境景观设计3)开放空间设计4)生态控制及环保建议
5、分期开发
(1)分期开发图
(2)分期开发建议
四、城市风貌控制导则(城市形象设计建议)
1、滨水区
2、会议区
3、居住区
4、城镇中心区产品定位第一部分别墅类居住物业市场定位顾问服务内容别墅类居住物业市场定位顾问工作是基于城市宏观发展背景、城市地理特征、市场竞争形势研究,结合城市或区域居民的消费习惯和居住特征以及项目自身条件的分析,对项目总体开发策略和产品提出针对性且具有相应市场空间的建议其主要内容包括以下儿个方面
一、宏观发展背景研究通过对宏观发展背景的研究,一方面了解别墅物业发展的经济支撑,富人阶层的规模和成长速度,另一方面把握别墅市场的总体特点和总体走势,为项目定位寻找突破口(-)宏观经济发展对别墅市场的影响城市经济总体发展速度体现了整个城市的经济景气程度,是其它各产业发展的基础,而不同产业的发展与富人阶层的关系密切程度也不尽相同因此,该部分内容应该包括
1、城市总体经济发展(GDP)现状与趋势
2、相关产业发展对别墅物业发展的影响
3、别墅相关产业政策分析
(二)别墅物业市场总体环境与城市宏观经济发展相比,别墅类市场的总体情况与居住物业市场的影响就更为直接,无论是其供应量还是其价格水平的现状和走势,都会对某一项目个体形成较大程度的制约O通过对市场总体的把握,就能更好的找到我们在总体市场的地位主要内容如下
1、房地产市场总体景气程度分析
2、别墅类物业发展阶段分析
3、别墅类物业供应走势分析
4、别墅类市场消耗量分析
5、别墅类价格走势分析
二、地段分析任何地段的发展潜力不在地段的现状,而在于其未来的城市发展及功能定位项目地段分析旨在通过对项目地段的研究,找到项目地段在现阶段城市居住空间布局中的位置,并据此提出适合项目发展的构思具体包括:
(一)宏观地段价值解析项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁徙、区域中的突发事件等,都会影响到项目区域未来在城市结构中的位置,从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势宏观地段价值解析目的救在于从整个城市的角度研究项目在城市居住空间分布中的地位
1、城市结构的历史变迁与发展趋势
2、项目区域在城市居住结构中的地位
3、项目区域城市建设对城市结构的影响
(二)中观地段价值解析从项目区域自身的角度分析居住环境,充分挖掘项目所在区域的优势地段价值,并改进或回避其劣势和不足,从而塑造出区域内最佳的居住物业产品
1、城市印象分析
2、历史文脉分析
3、环境景观分析
4、交通环境分析
5、生活配套设施分析
三、市场分析市场分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标客户群体需求对比所形成的市场空间容量,它是项目定位过程中最直接、最理性的依据,项目最终市场表现如何,最终盈利空间大小,都与此具有最为密切的关系因此,与宏观发展背景和地段价值不同,市场分析是项目定位最关键的因素其中,主要内容包括
(一)竞争区域(项目)界定通过地段、价格、产品特征等不同属性的综合,分析与项目具有较大竞争关系的区域(项H),以便保证市场供应和需求分析的针对性和有效性
(二)市场供应分析对与项目具有竞争关系的区域或项目现有或潜在供应量、各项目的供应特质进行分析,旨在了解项目所处的竞争形势,明确项目的竞争地位,以及为项目定位寻求自身竞争优势的策略提供基础
1、竞争区域(项目)现有供应量
2、竞争区域(项目)供应特征(销售率、价位、产品品质、购买特征、推广销售)
3、竞争区域(项目)潜在供应量
4、典型案例分析
(三)市场需求分析对竞争区域(项目)的现实需求量(已吸纳)、消费特征进行分析,旨在探测未来的需求量的大小以及明确项目未来客户群体的消费特征
1、竞争区域(项目)吸纳量
2、竞争区域(项目)客户消费特征
3、高收入阶层需求探测(问卷调查)
4、高端客户物业需求访谈
(四)市场空间分析对比市场供应和市场需求的现状和发展趋势,分析项目市场空间容量的大小,或者寻找新的市场空间突破点
四、市场定位根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断,结合项目自身特有的其他制约因素,找到适合于项目的客户群体,然后再在客户群体消费特征的基础上,进一步对产品定位提出针对性的意见
(一)项目自身条件分析
1、微观地块条件分析主要包括对项目地块状况、地块交通、景观条件、人流等资源的调查,以及地块与周边商业、居住及城市公共空间等关系的分析,并对地块的商业、居住价值进行判断
2、项目其他条件的影响包括项目规划的限制、开发公司运作模式、战略要求等限制条件;也包括项目运作中其他有利资源(-)客户群定位根据上述市场调查结果,确定项目地区的各类潜在客户群,如涉外客户、外地客户、地缘客户等,并得出项目的目标客户群定位其中,主要内容包括
1、主力客户群定位
2、亚客户群定位
3、客户群购买行为分析三项目定位针对前面通过市场竞争、市场空间的分析,确定项目物业类型,并充分结合市场和客户群体需求特征,对其产品的销售价格和具体表现形式给出建议,具体内容包括
1、产品定位1项目总体定位2产品类型定位3产品区域划分4建筑风格建议5主力户型建议6具体户型配比7主要材料及设备建议
2、设施配套建议1社区配套建议2智能化建议3停车位建议4道路设计建议5会所开发建议
3、环境特征建议
4、价格定位建议1价格制定依据2总体价格策略3项目单价建议4项目总价建议四开发策略结合项目定位和建设单位的开发实际要求,在充分考虑建设单位本身优劣势条件的情况下,具体地给出本项目应当采取的总体开发策略建议其中,主要内容包括
1、开发模式建议
2、开发程序建议第二部分(居住/商务/商业区)规划概念设计服务内容工作价值根据市场定位,探测用地潜能,设定功能配比,提炼设计概念,挖掘项目特色,确定设计方向,指导规划及建筑设计
一、项目概述及周边环境分析通过对项目所在地区域位置、交通、景观、周边状况及优劣势等分析,理清项目在规划及总平面布置上的思路及机会与限制
1、区位图及区域位置分析
2、地块周边环境分析
3、地块优劣势分析
二、规划概念设计
(一)概念规划方案探测用地潜能,并以平面图的形式将总平面规划的设计概念表达清楚,并配以适当文字说明,给出相关技术经济指标(需建设单位提供原始图纸,标明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路)
1、规划原则及规划理念
2、概念规划方案总平面图
3、主要技术经济指标
(二)功能分区及业态分布图以分析图的形式对规划的功能分区及业态分布进行分析,并力图寻找到最佳的功能布局方式
1、功能分区分析及业态分布原则
2、功能分区图
3、业态分布图及各业态指标
(三)交通组织分析以分析图的形式表达建筑产品与周围交通的关系,并力图寻找到最佳的交通组织
1、交通流线组织分析
2、交通规划理念
3、交通系统图
(四)景观空间分析以分析图的形式标明项目的四至外向景观,分析并给出本项目景观空间、城市形象、绿化栽植及环境风格等相关建议
1、景观空间分析
2、景观系统图
3、绿化景观及环境风格示意
(五)分期开发建议对项目的分期开发及各期土地开发强度、开发顺序提出相关建议
1、分期开发分析及建议
2、分期开发图及各期指标
三、产品概念设计针对建筑产品本身的格局、功能、空间、外观、结构、设施等提供设计概念
(一)规划产品分类描述针对建筑产品不同的的功能空间提供设计概念,并对建筑的室内空间风格及特点提出建议与要求
(二)产品设计建议经过我司对产品市场的分析,将产品设计关键点和空间特点,标注在推荐的平面图上
(三)建筑外观设计建议结合市场分析的结果,给出适合本项目的建筑立面及装修风格建议,并对建筑的外观设计提供要求
(四)结构及设备设施建议在产品设计基本定位之后,提供结构及给排水、采暖、空调、煤气、电力、智能化系统、安防系统、电梯等设备设施方面的建议
四、其它服务(-)概念设计辅助资料提供我司积累的相关的设计资料,包括许多辅助性的图片和文字
(二)设计任务书将我司市场研究、定位及概念设计的成果提炼成设计任务书作为发展商对设计公司的委托设计要求
(三)设计单位推荐为发展商推荐适合本项目的设计单位作为发展商比选设计公司的参考
(四)设计工作会议由发展商召集,与设计单位一起,将概念设计最终落实为设计图纸
(五)方案评审根据项目之实际需要,对开发商聘请的设计公司所作之方案,进行审核评定,并出具相应评审意见,以作为方案修订之参考
五、景观空间分析以分析图的形式标明项目的四至外向景观,分析并给出本项目景观空间、城市形象、绿化栽植及环境风格等相关建议
1、景观系统图
2、景观空间分析
3、绿化景观及环境风格示意
六、分期开发建议对项目的分期开发及各期土地开发强度、开发顺序提出相关建议
1、分期开发图及各期指标
2、分期开发分析及建议
七、其它服务
1、展板
2、概念规划模型第三部分商务类项目市场定位顾问服务内容第一部分市场研究
一、宏观投资环境分析
(一)宏观经济对房地产发展的影响
(二)政策调控对房地产发展的影响
(三)相关物业市场整体发展特征及趋势分析
(四)城市总体规划(或发展模式)对本项目所在区域影响分析
二、区域城市功能分析
(一)区域城市功能演变
(二)区位关系(与周边商圈联动性)分析
(三)区域城市功能角色判断
三、项目自身条件分析
(一)微观地块条件分析
1、周边路网结构、路况条件分析
2、到达路经分析
3、四至视野分析
4、各角度展示性分析
(二)项目相关限制条件影响分析
1、规划限制条件
2、方案报批限制条件
3、公司决策刚性前提(形象要求、预期利润底线、经营决策前提等)
4、有规划、施工方案、建筑物限制条件(仅针对更新改造项目)
5、来自其他方面的限制条件
四、研究区域内市场供需环境分析
(一)研究区域界定
(二)市场供应分析
1、研究区域相关物业市场供给情况分析(类型、分布、总体供应量、单体规模、形象、产品品质、配套、特色体现等)
2、研究区域相关物业市场经营状况分析(租、售价格、租售率、物业费用、其他费用、租售率等)
3、潜在供应分析
(三)市场需求分析
1、区域核心产业动力分析
2、区域产业群落分析
3、终端客户群需求特征分析
4、中间目标客户群特征分析
5、不同物业终端客户群联动关系分析(仅限于综合体项目)
(四)竞争性项目个案分析
(五)市场空间判断
1、项目最优发展方向
2、物业最佳功能组合第二部分项目定位
一、案例借鉴分析
二、总体发展定位(-)总体发展理念
(二)项目功能定位
(三)功能互动分析
(四)总体价值体现
三、客户群定位
(一)目标客户群身份
(二)目标客户群需求特征
四、产品定位(-)各功能规模配比分析
(二)各功能空间结构分析
(三)内部主体空间特色分析
(四)建筑风格建议
(五)城市触媒设计
五、经营模式定位
(一)销售/租赁价格建议
(二)销售/租赁模式建议
(三)物业管理建议第四部分商业物业市场定位顾问服务内容商业物业市场定位顾问工作是基于城市宏观发展背景、城市商业结构、市场竞争形势研究,结合城市或区域居民的购物、休闲和娱乐等消费习惯以及项目自身条件的分析,对项目总体开发策略和产品提出针对性且具有相应市场空间的建议其主要内容包括以下儿个方面
一、宏观发展背景研究通过对宏观发展背景的研究,在了解商业物业发展的经济环境,居民消费能力成长趋势的同时,把握商业物业市场的总体特点和总体走势,为项目定位提供依据
(一)宏观经济发展对商业发展的影响城市经济的总体发展速度体现了整个城市的经济景气程度,是商业发展的基础,社会零售总额是其发展水平的直接体现,而居民收入的现状和增长趋势则是商业最终现实的支撑因此,该部分内容应该包括
1、城市总体经济发展(GDP)现状与趋势
2、相关产业发展对商业发展的影响
3、相关产业政策分析
(二)商业物业市场总体发展与城市宏观经济发展相比,商业物业市场的总体发展水平对项目定位影响更为直接,无论是其供应量还是其价格水平的现状和走势,都会对某一项目个体形成较大程度的制约通过对市场总体的把握,就能更好的找到我们在总体市场的地位主要内容如下
1、现有商业供应存量与增量分析
2、各种商业形态构成分析
3、商业物业未来供应发展趋势
4、商业物业销售形势分析
5、商业物业租赁形势分析
6、商业物业租售价格走势分析
二、商业结构分析与其他物业不同,商业物业的发展依赖于整个商圈的成熟度,与城市商业结构密切相关商业结构分析旨在通过对研究,找到项目地段在现阶段城市商业结构的位置和依赖的商圈,据此提出适合项目发展的构思具体包括
(一)城市商业结构级配对整个城市的市级商业中心和区域商业中心体系进行分析,总体上把握商业发展的总体环境,确定项目所在商圈所属级别
1、市级商业中心布局分析
2、区域商业中心布局分析
3、项目地段所属商圈确定(-)项目地段商圈分析对项目所属商圈进行详细分析,旨在形成更有针对性的项目成长的商业氛围
1、商圈辐射范围确定
2、商圈辐射人口分析
3、商圈消费能力分析
4、商圈交通环境分析
5、商圈发展评估(商业形态、业态构成)
三、市场分析市场分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标客户群体(商铺需求者与终端消费者)需求对比所形成的市场空间容量,它是项目定位过程中最直接、最理性的依据,项目最终市场表现如何,最终经营业绩好坏,都与此有最为密切的关系因此,与宏观发展背景和商业结构不同,市场分析是项目定位最关键的因素其中,主要内容包括
(一)竞争商圈和竞争项目界定通过地段、价格、产品特征等不同属性的综合,分析与项目具有较大竞争关系的区域和项目,以便保证市场供应和需求分析的针对性和有效性
(二)市场供应分析对与项R具有竞争关系的区域或项R现有或潜在供应量、各项目的供应特质进行分析,旨在了解项目所处的竞争形势,明确项目的竞争地位,以及为项目定位寻求自身竞争优势的策略提供基础
1、竞争区域和项目现有供应量
2、竞争区域和项目供应特征(销售率、开业率、租售价位、商业形态、业态构成、推广促销)
3、竞争区域和项目潜在供应量
4、典型案例分析
(三)市场需求分析对竞争区域和项目的购买(租赁)需求量和购买特征、以及终端费者特征进行分析,旨在满足购买或租赁需求者需求的同时,营造适合终端消费者需求特征的产品形式
1、竞争区域销售量
2、竞争区域租赁量
3、购买者需求探测(问卷调查)
4、租赁者需求探测(问卷调查)
5、终端消费者需求探测(问卷调查)
(四)市场空间分析对比市场供应和市场需求的现状和发展趋势,分析项目市场空间容量的大小,或者寻找新的市场空间突破点
四、市场定位根据以上研究,结合项目自身特有的其他制约因素,找到适合于项目的购买、租赁以及消费群体,在其消费特征的基础上,进一步对产品定位提出针对性的意见
(一)项目自身条件分析
1、微观地块条件分析主要包括对项目地块状况、地块交通、景观条件、人流等资源的调查,以及地块与周边商业及城市公共空间等关系的分析,并对地块的商业价值进行判断
2、项目其他条件的影响包括项目规划的限制、开发公司运作模式、战略要求等限制条件;也包括项目运作中其他有利资源
(二)项目定位
1、总体定位
(1)项目辐射范围确定
(2)项目规模确定
(3)项目业态确定(业态构成与业态配比)
(4)项目商业主题确定
(1)购买客户群定位及购买行为分析
(2)租赁客户群定位及租赁行为分析
(3)终端消费者定位及消费行为分析
3、产品定位
(1)物业风格建议
(2)商业人流动线建议
(3)商业触媒建议
(4)租售模式及租售价格定位第五部分旅游地产市场定位顾问服务内容旅游地产市场定位顾问工作是基于城市宏观发展背景、旅游地产结构、市场竞争形势研究,结合城市或区域居民休闲、娱乐及度假等消费习惯以及项目自身条件的分析,对项目总体开发策略和产品提出针对性且具有相应市场空间的建议其主要内容包括以下几个方面
一、宏观发展背景研究通过对宏观发展背景的研究,在了解旅游地产发展的经济环境,居民消费能力成长趋势的同时,把握旅游物业市场的总体特点和总体走势,为项目定位提供依据
(一)宏观经济发展对旅游地产的影响城市经济的总体发展速度体现了整个城市的经济景气程度,是旅游地产发展的基础,而居民收入的现状和增长趋势以及消费结构的现状和变化趋势,则是旅游地产最终现实的支撑因此,该部分内容应该包括
1、城市总体经济发展(GDP)现状与趋势
2、城市旅游产业总体发展现状与趋势
3、相关政策对旅游产业的影响
(二)旅游地产市场总体发展与宏观相比,旅游地产市场的总体发展水平对项目定位影响更为直接,无论是其供应量还是其经营水平的现状和走势,都会对某一项目个体形成较大程度的制约通过对市场总体的把握,就能更好的找到我们在总体市场的地位主要内容如下
1、旅游地产市场总体发展水平分析
2、旅游地产市场总体经营水平分析
3、旅游地产未来发展趋势分析
二、旅游地产结构分析旅游地产的发展与城市旅游地产结构密切相关结构分析旨在通过对研究,找到项目地段在现阶段城市旅游地产结构的位置,据此提出适合项目发展的构思具体包括
(一)城市旅游地产结构现状对整个城市旅游地产结构体系进行分析,总体上把握旅游地产发展的总体环境,确定项目在整个结构中的地位
1、城市主要旅游景点和旅游地产布局
2、项目地段在城市旅游布局中的地位
(二)项目地段旅游地产分析对项目旅游地产进行详细分析,旨在更好地了解项目地段发展旅游地产的优劣势,明确其竞争定位
1、周边旅游景点分析
2、区域旅游业发展水平
3、旅游地产发展现状
4、交通环境分析
三、市场分析市场分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标客户群体需求对比所形成的市场空间容量,它是项目定位过程中最直接、最理性的依据,项目最终市场表现如何,最终经营业绩好坏,都与此有最为密切的关系因此,与宏观发展背景和旅游地产结构不同,市场分析是项目定位最关键的因素其中,主要内容包括
(一)竞争区域(项目)项目界定通过地段、价格、产品特征等不同属性的综合,分析与项目具有较大竞争关系的区域(项目),以便保证市场供应和需求分析的针对性和有效性
(二)市场供应分析对与项目具有竞争关系的区域或项目现有或潜在供应量、各项目的供应特质进行分析,旨在了解项目所处的竞争形势,明确项目的竞争地位,以及为项目定位寻求自身竞争优势的策略提供基础
1、竞争区域和项目现有供应量
2、竞争区域和项目供应特征(经营状况、消费水平、业态构成、推广)
3、竞争区域和项目潜在供应量
4、典型案例分析
(三)市场需求分析对竞争区域需求量和消费特征进行分析,旨在满足营造适合端消费者需求特征的产品形式
1、竞争区域入住率
2、消费者需求探测(问卷调查)
(四)市场空间分析对比市场供应和市场需求的现状和发展趋势,分析项目市场空间容量的大小,或者寻找新的市场空间突破点
四、市场定位根据以上研究,结合项目自身特有的其他制约因素,找到适合于项目的购买、租赁以及消费群体,在其消费特征的基础上,进一步对产品定位提出针对性的意见
(一)项目自身条件分析
1、微观地块条件分析主要包括对项目地块状况、地块交通、景观条件、人流等资源的调查,以及地块与周边旅游资源及城市公共空间等关系的分析,并对地块的旅游价值进行判断
2、项目其他条件的影响包括项目规划的限制、开发公司运作模式、战略要求等限制条件;也包括项目运作中其他有利资源
(二)客户群定位根据上述市场调查结果,确定项目地区的各类潜在客户群,并得出项目的目标客户群定位其中,主要内容包括
1、主力客户群定位
3、目标客户群消费行为分析
(三)产品定位由目标客户群的需求动机结合宏观背景、地段价值和市场空间分析得出项目产品定位主要内容包括
1、旅游主题概念定位
2、规划概念
3、产品概念
4、物业风格建议
5、环境特征建议
6、旅游业态构成
7、动力机制及动力传递
8、业态配比建议
9、经营方式及价格定位第六部分科技园区顾问研究工作内容科技园区顾问研究工作为,对科技园区的整体定位、以及相应的园区内的主体物业类型进行深入的研究并给出相关结论由此对科技园区未来的发展方向给予积极的指导科技园区顾问研究工作分为以下几个部分第一部分园区整体发展定位研究
一、现代科技园区发展模式研究主要针对国内外科技园区现有发展的情况,以及未来的发展趋势已经研究,对现有的科技园区发展模式进行归纳研究,从而对所委托科技园区的定位给予指导(-)国内外科技园区案例介绍及剖析
(二)现代科技园区发展模式研究
(三)国内科技园区发展趋势分析
二、科技园区所在区域背景研究科技园区的发展与所在区域自身情况密切相关科技园区的发展在一定程度上将对区域发展起到重要的带动作用同时,科技园区的发展也受到区域发展的限制因此,在进行科第二部分(居住/商务/商业区)规划概念设计服务内容工作价值根据市场定位,探测用地潜能,设定功能配比,提炼设计概念,挖掘项目特色,确定设计方向,指导规划及建筑设计
一、项目概述及周边环境分析通过对项目所在地区域位置、交通、景观、周边状况及优劣势等分析,理清项目在规划及总平面布置上的思路及机会与限制
1、区位图及区域位置分析
2、地块周边环境分析
3、地块优劣势分析
二、规划概念设计
(一)概念规划方案探测用地潜能,并以平面图的形式将总平面规划的设计概念表达清楚,并配以适当文字说明,给出相关技术经济指标(需建设单位提供原始图纸,标明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路)
1、规划原则及规划理念
2、概念规划方案总平面图
3、主要技术经济指标
(二)功能分区及业态分布图以分析图的形式对规划的功能分区及业态分布进行分析,并力图寻找到最佳的功能布局方式
1、功能分区分析及业态分布原则
2、功能分区图
3、业态分布图及各业态指标
(三)交通组织分析以分析图的形式表达建筑产品与周围交通的关系,并力图寻找到最佳的交通组织
1、交通流线组织分析
2、交通规划理念
3、交通系统图
(四)景观空间分析以分析图的形式标明项目的四至外向景观,分析并给出本项目景观空间、城市形象、绿技园区整体定位之前,就必须对其所在区域的发展情况进行深入的了解,由此保证下一步科技园区整体定位的准确性本部分的主要工作内容为
(一)区域经济发展水平分析
1、主要经济发展指标分析
2、人口结构分析
(二)区域基础设施情况分析
1、道路交通情况分析
2、区域其他基础设施分析
(三)区域现有发展水平对科技园区发展的影响分析
(四)科技园区所在区域在城市中所具有的城市地位和城市功能分析
(五)区域产业基础分析对本区域所具有的产业基础以及未来可能的产业进行发展潜力分析确定园区建设可获得多少的区域产业支持这是园区定位的关键步骤之
一三、科技园区整体发展定位根据上述对科技园区所在区域的分析,结合科技园区自身的优劣势分析,确定科技园区未来的主要发展方向本部分主要的工作内容为
(一)科技园区自身条件分析对科技园区自身条件进行SWOT分析,分析如何最大限度利用自身优势,回避劣势进行园区发展
(二)科技园区产业定位根据对区域发展水平的分析,以及对科技园区自身条件的分析,确定未来科技园区的产业定位
1、科技园区产业发展定位
2、产业动力模式设计
(1)产业链设计
(2)产业发展与区域经济之间相互关系研究第二部分园区内主要物业产品定位
一、园区内主要物业类型定位本部分的主要工作为,根据园区发挥的实际情况以及未来发展的整体定位,确定科技园区内主要物业的类型根据顾问委托访的实际要求,本部分工作分为两种不同标准的物业定位顾问服务
(一)与园区内主要物业相关的现有市场供应情况分析对园区内预期主要物业在所在区域内现有供应情况进行调查,探测园区预期主要物业的市场空间情况
(二)园区内预期主要物业的主要客户特征分析对园区内预期主要物业所针对的客户群体进行相关的探测,确定物业主要客户群体在产品特色方面的相关需求情况
(三)园区内主要物业产品定位根据对现有市场情况以及客户群体的探测,确定物业产品定位并以文字与图片相结合的形式对物业特色进行具体描述
1、物业产品特色描述主要通过文字说明,对物业的主要特色进行归纳和提升
(1)物业建筑特色描述
(2)物业景观特色描述
(3)物业单体面积建议
(4)相关设备设施建议
2、物业整体规模及整体布局建议
3、物业单体相关租/售价格建议
二、园区内配套物业相关建议根据园区内所确定的主要物业,对其所需要的配套设施进行相关建议(-)配套物业类型建议具体配套物业类型建议具体配套物业规模建议
(二)配套设施与园区主要物业联动关系分析第三部分园区发展策略研究本部分将对园区未来的发展方向和发展节奏进行分析,并提出相关的开发建议
一、园区开发原则建议
二、园区开发分析建议
三、园区自身运营模式建议化栽植及环境风格等相关建议
1、景观空间分析
2、景观系统图
3、绿化景观及环境风格示意
(五)分期开发建议对项目的分期开发及各期土地开发强度、开发顺序提出相关建议
1、分期开发分析及建议
2、分期开发图及各期指标
三、产品概念设计针对建筑产品本身的格局、功能、空间、外观、结构、设施等提供设计概念
(一)规划产品分类描述针对建筑产品不同的的功能空间提供设计概念,并对建筑的室内空间风格及特点提出建议与要求
(二)产品设计建议经过我司对产品市场的分析,将产品设计关键点和空间特点,标注在推荐的平面图上
(三)建筑外观设计建议结合市场分析的结果,给出适合本项目的建筑立面及装修风格建议,并对建筑的外观设计提供要求
(四)结构及设备设施建议在产品设计基本定位之后,提供结构及给排水、采暖、空调、煤气、电力、智能化系统、安防系统、电梯等设备设施方面的建议
四、其它服务(-)概念设计辅助资料提供我司积累的相关的设计资料,包括许多辅助性的图片和文字
(二)设计任务书将我司市场研究、定位及概念设计的成果提炼成设计任务书作为发展商对设计公司的委托设计要求
(三)设计单位推荐为发展商推荐适合本项目的设计单位作为发展商比选设计公司的参考
(四)设计工作会议由发展商召集,与设计单位一起,将概念设计最终落实为设计图纸
(五)方案评审根据项目之实际需要,对开发商聘请的设计公司所作之方案,进行审核评定,并出具相应评审意见,以作为方案修订之参考第三部分(居住/商务/商业区)规划设计概念服务内容工作价值根据市场定位,挖掘项目优势,提炼规划设计概念,并对规划布局和产品理念提出初步建议,为下一步规划及设计工作提供创作素材
一、规划部分
1、项目概述及周边环境分析
2、规划布局及功能分区建议
3、交通组织分析及建议
4、景观空间分析及建议
5、分期开发建议
6、主要技术经济指标
二、产品部分
1、产品建议
2、主要功能空间风格与特点建议
3、建筑外观设计建议
4、结构及设备设施建议
三、设计配合与跟踪
1、协助进行设计单位选择
2、参与设计工作会议
3、设计任务书第四部分单体建筑概念设计服务内容工作价值根据市场定位,在分析项目规划布局的基础上,重点对产品的概念、功能组成、空间特征等提出具体的建议,并推荐平面示意图,指导设计
一、规划部分
1、项目用地及周边环境分析通过对项目所在地区域位置、交通、景观、周边状况及优劣势等分析,理清项目在规划及总平面布置上的思路及机会与限制
2、总平面布局概念设计以平面图的形式将总平面布置的设计概念表达清楚,并配以适当文字说明,给出相关技术经济指标(需建设单位提供原始图纸,标明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路)
3、交通组织分析以分析图的形式表达建筑产品与周围交通的关系,并力图寻找到最佳的交通组织
4、环境景观分析以分析图的形式标明项目的四至外向景观,分析并给出本项目景观空间、城市形象及环境风格的相关建议
二、产品部分
1、功能布局及产品概念设计对产品业态组合的功能布局进行分析及图示,并将我司对产品市场分析后的成果,标明在推荐的平面示意图上
2、主要功能空间风格与特点建议针对建筑产品不同的的功能空间提供设计概念,并对建筑的室内风格与特点提出建议与要求
3、建筑立面及装修风格建议结合市场分析的结果,给出适合本项目的建筑立面及装修风格建议,并对建筑的外观设计提供要求
4、结构及设备设施建议在产品设计基本定位之后,提供结构及给排水、采暖、空调、煤气、电力、智能化系统、安防系统、电梯等设备设施方面的建议
三、其它服务
1、概念设计辅助资料提供我司积累的相关的设计资料,包括许多辅助性的图片和文字
2、设计任务书将我司市场研究、定位及概念设计的成果提炼成设计任务书作为发展商对设计公司的委托设计要求
3、设计单位推荐为发展商推荐适合本项目的设计单位作为发展商比选设计公司的参考
4、设计工作会议由发展商召集,与设计单位一起,将概念设计最终落实为设计图纸
5、方案评审根据贵司项目之实际需要,对贵司聘请设计公司所作之方案,进行审核评定,并出具相应评审意见,以供贵司作为方案修订之参考第五部分单体建筑设计概念服务内容工作价值根据市场定位,挖掘项目优势,提炼产品设计概念,并对产品设计提出建议
一、规划部分
1、项目用地及周边环境分析
2、总平面布局建议及主要技术经济指标
3、交通组织分析及建议
4、城市形象及环境风格建议
二、产品部分
1、功能布局分析及产品建议
2、主要功能空间风格与特点建议
3、建筑立面及装修风格建议
4、结构及设备设施建议
三、设计配合与跟踪
1、协助进行设计单位选择
2、参与设计工作会议
3、设计任务书。