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文本内容:
业主大会议事规则XXXX(“分请根据所在小区实际情况编写)为维护XXXX小区(以下简称本小区)全体业主的合法权益,规范业主大会、监事委员会、业主委员会议事活动,根据《民法典》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房
[2009]274号)等有关规定,结合《XX市物业管理办法》及本小区物业管理区域实际情况,由XX市XXXX业主大会首次会议筹备组起草、制定,由本小区业主大会首次会议筹备组成员、业主大会负责人、监事委员会、业主委员会修订本议事规则第一章业主大会第一条业主大会及其业主委员会代表和维护本小区全体业主在物业管理活动中的合法权益,施行业主自治与专业化管理相结合的物业管理体制,保障物业的合理与安全使用,维护本小区管理区域的公共秩序,创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境第二条业主通过业主大会、业主代表大会、或者业主委员会对本小区实施自治管理业主代表大会作为业主委员会的扩大组织,行使业主委员会的权利,由业主委员会全体委员、候补委员、监事委员会全体委员、业主代表等组成,应当至少XX人第三条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可第十五条业主委员会的换届、改选、增补,应召开业主大会会议召开业主大会会议表决,并接受街道办、社区的指导业主委员会委员若有下列情况之一的,可由业主大会负责人或30%以上业主直接予以罢免委员资格或停职,并在相关罢免文件上盖业主大会印章
1.不履行业主委员会职责的、不积极配合业主大会会议的筹备及召开的;
2.年底至次年2月底期间不出具并公示述职报告的
3.时间不够宽裕、不能经常参加业主委员会会议、不能经常在业主群与业主互动的、不认真对待每一位业主们的投诉和建议、不接受业主们监督的;
4.拒不履行业主义务的;
5.委员本人或其近亲属和亲朋在本地区物业行业或本小区物业管理区域内的物业服务、物资、设备、日常用品等存在利益关联或利害关系的;
6.其言论、行为侵害业主合法权益,不能站在业主立场、却站在物业公司立场或开发商立场,维护物业公司和开发公司利益的;
7.阻碍业主委员会维护合法权益、或对维权行动造成严重挫折和损失的;
8.民意调查的支持度低于50%的;
9.因其他原因不宜担任业主委员会委员的
10.不组织、不配合召开业主大会会议的委员,将被自动罢免;被业主大会负责人或低于双50%业主罢免的委员,可以通过联名双50%以上业主直接撤销罢免决定,并恢复委员资格、正常履职;被高于双50%业主罢免、或者没有联名双50%以上业主撤销罢免的委员,必须暂停委员工作,并且只有在本人发起抗诉后,在下一次业主大会会议时重新表决其罢免提议委员主动提出辞职的,委员资格自动终止,当事人不得再从事业主委员会相关工作第十六条业主委员会任期内,委员发生空缺时,委员候补办法按下列要求确定L优先由候补委员按照得票多少依次递补得票相同的,业主委员会经征询得票相同的候补委员本人意见后决定递补;
2.候补委员本人均不同意的,应召开业主大会会议进行补选,并接受街道办、社区的指导第四章其他事项第十七条对于本小区管理区域内的车库、车位、摊位、商铺、幼儿园、活动室、会所、物业办公室、门房值班室、库房、公厕、人防等,产权主张人若在大会时间的3日之前仍没有向筹备组提供有效的专有部分产权证(或虽有产权证,但法律法规也无明确产权归属定义和依据的有争议性建筑),将不得计入用于确定业主投票权数相关的专有部分面积和小区总建筑面积,并视为自愿放弃投票权对于车位、摊位、地下车库、库房、人防等各类特定空间及(公)共有空间或(公)共用空间,以及不计入小区建筑容积率的建筑、属于小区公共配套的建筑、未缴纳专项维修资金或未纳入物业费收取范围的建筑,不论产权归属是否明确、是否有产权证,不得计入用于确定业主投票权数相关的专有部分面积和小区总建筑面积第十八条未参与表决业主的投票权数,根据实际情况,在已投票的户数超过50%时,可计入已表决的多数票中第十九条业主大会属于小区内的高度自治组织机构,只要在符合宪法、全国人大及其常委会制定的法律、国务院制定的行政法规等国家级法律法规的前提下(省、市级等地方性法规或民族自治法规和经济特区的规范性文件除外),任何单位和个人都无权质疑业主大会决议的有效性、权威性业主委员会的任何决议,都不能取代业主大会决议的有效性、权威性当业主大会决议与业主委员会决议冲突或矛盾时,应当以业主大会决议为准,并自动撤消业主委员会决议中与业主大会决议相冲突或矛盾的部分任何一位业主委员会委员、相关利益业主、5%以上业主对业主委员会的行为或决议提出书面异议或严正抗议和声明时,业主委员会决议依然暂时有效,但必须在物业管理区域内公示决议15天以上公示期内双20%(业主人数和专有面积占比)以上有投票权的业主对业主委员会的行为或决议持反对意见的,业主委员会应当自行撤销决议,或在1个月内召开业主大会会议投票表决、根据全体业主的表决意见执行;若60日内依然未能召开业主大会会议投票表决,则该项业主委员会决议自动失效,并由业主委员会相关人员承担相应损失和责任第二十条业主大会的决议,应当优先考虑采用业主大会红头文件,并加盖业主大会公章才能生效;业主委员会的决议,应当优先考虑采用业主委员会红头文件,并加盖业主委员会公章(特殊情况下,可用业主大会公章代替,具体操作办法和要求详见《XXXX业主大会印章管理办法》中的相关条款);监事委员会的决议,应当优先考虑采用监事委员会红头文件,并加盖监事委员会公章才能生效(若无监事委员会公章,则可盖业主大会印章)任何委员(含主任委员、副主任委员)的个人决定和言论、行为,都仅仅是代表该委员个人的决定和言论、行为,不代表业主大会、业主委员会的决定和观点第二十一条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担可以从共用部位、共用设施设备的经营收益中列支,也可以由全体业主分摊,或从物业费中按比例分摊XXXX业主委员会本着无偿服务于业主的出发点,正常的办公费、材料费、误工费、交通费、通讯费、工作餐补、津贴、奖励、慰问补贴、工伤医疗费、保险费等因公务产生的各种必要费用,均可实报实销,但须定期公示开支情况15天以上第二十二条业主委员会应当每年在物业管理区域内每栋住宅楼1层楼道公告处等显著位置、微信群或QQ群中公告经费收支情况,接受业主的监督,并抄送社区办公室业委会委员会应当于每年年底至次年2月底期间出具业主委员会年度工作报告,每位委员也应该在此期间单独出具述职报告,并在物业管理区域内每栋住宅楼1层楼道公告处等显著位置、微信群或QQ群中公告,并告知社区办公室第二十三条业主大会的负责人应当通过业主大会会议指定和任免,可长期担任、无需换届;一般情况下应优先提名由小区业主大会筹备组副组长担任,也可以由通过业主大会会议从任何一名业主中选举产生,不一定为业主委员会主任或委员业主委员会主任及副主任,由业主委员会委员选举产生,也可通过业主代表大会会议选举产生;业主委员会主任及副主任的停职或罢免,必须由业主大会会议,业主委员会、业主代表大会无权罢免或停职业主大会负责人不一定是业主委员会主任业主大会负责人,有权停职、任免不称职的业主委员会成员;业主委员会及其成员,无权任免业主大会负责人,但有权提议任免业主大会负责人;业主大会负责人、业主委员会主任、副主任、委员的任免,可经业主大会会议投票表决业主委员会候补委员、主动辞职的委员,以及上一届业主委员会委员和候补委员,将自动进入监事委员会担任监事委员,但被罢免委员资格的、以及业主工作有重大错误的除外业主委员会在任委员不得和监事委员会委员相互同时兼任业主大会负责人、业主委员会、监事委员会,应当优先考虑业主立场,坚决维护业主合法权益,任何时候都不得站在物业公司、开发公司的立场,不得有任何阻碍业主维护合法权益、损害业主合法权益的言论和行为,否则应当予以警告、停职查看、甚至由业主大会予以罢免业主大会负责人负责指定业主大会印章和印鉴保管人、业主委员会财务印章和印鉴保管人;业主委员会主任负责指定业主委员会印章保管人,由于各类因素不能指定的情况下,也可由业主大会负责人或通过业主大会会议指定业主委员会印章保管人业主委员会名下的所有资产、财产和印章,以及以业主委员会名义开设的任何账户,都属于业主大会所有业主委员会必须在遵守《XXXX业主大会印章管理办法》、《XXXX业主大会财务管理办法》和《XXXX业主委员会章程》(详见附件)的前提下,仅具有适量的管理权、使用权为了保证各届业主委员会能够持续地坚决维护业主合法权益,业主大会公章、业主委员会公章、合同专用章、财务专用章、银行印鉴卡等由业主大会负责人、业主委员会主任指定人选保管,并签署责任承诺书第二十四条业主大会作为小区的非法人组织,是本小区的最高组织其标准公文(正式文件、红头文件)是《XX市XX区/县XXXX业主大会》;业主委员会是业主大会的常设执行机构,其标准公文是《XX市XX区/县XXXX业主委员会》;监事委员会是业主委员会的监督机构,主要负责监督业主委员会的日常工作,其标准公文是《XX市XX区/县XXXX监事委员会》,和业主委员会完全平级;《XX市XX区/县XXXX业主大会》是本小区业主大会的正式文件,为本小区的最高级别文件,其文件级别的权威性和有效性高于本小区的任何其它文件;《XX市XX区/县XXXX业主委员会》是本小区的业主委员会正式文件,《XX市XX区/县XXXX监事委员会》是本小区的监事委员会正式文件,其文件级别和权威性、效力与《XX市XX区/县XXXX业主委员会》完全相同本小区的各类标准公文和正式文件,以及其他非正式文件,都应当受到本小区业主大会、监事委员会、和业主委员会的认可,并编制文号所有标准公文、正式文件和需要盖章的材料,按照《XXXX业主大会印章管理办法》相关规定,无需任何业主委员会成员签字,直接盖章即可,并由发文作者、材料张贴宣传者、印章申请人、印章使用人、印章保管员等相关责任单位和责任人承担相应部分应承担的责任除《XX市XX区/县XXXX业主大会》之外,对于本小区的其他决议、各类正式文件以及非正式文件,在收到或公示、公布之日起的90日内,可通过业主大会会议予以撤销对于业主委员会的文件或决议,监事委员会在收到或公示、公布之日起的15日内,可通过《XX市XX区/县XXXX监事委员会》向业主大会提议撤销对于被撤销的文件,在收到或公示、公布撤销决定或撤销通知之日起的90日内,不得再重复申诉或批准申诉业主可以不定期查阅档案资料(机密资料除外),并有权向业主委员会提出询问、质疑,业主委员会应当于7日内予以答复如需对档案进行复印、录影、拍照的,向业主委员会提交书面申请,经业主委员会申请后予准许第二十五条业主大会负责人及其他成员、监事委员会委员、业主委员会主任及其他委员必须遵循《XX市XX区/县XXXX业主大会印章管理办法》、《XX市XX区/县XXXX业主大会财务管理办法》和《XX市XX区/县XXXX业主委员会章程》(详见附件),建立相应印章管理和财务管理档案,并指定专人保管印章第二十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处和辖市、区/县物业管理行政主管部门备案
1.业主委员会备案申请书;
2.业主委员会委员和候补委员、业主代表名单;
3.业主大会议事规则和管理规约
4.业主大会会议记录;
5.其他应当提供的材料第二十七条业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议进行换届选举,并报告物业所在地的辖市、区/县物业管理行政主管部门和街道办事处换届选举的程序可不用参照业主大会首次会议筹备产生业主委员会的程序,可按照业主大会通过的换届选举程序或在街道办的指导下依法执行若业主委员会任期届满后依然没有完成换届,则任何单位也无权暂扣或没收业主大会公章和业主委员会公章,且所有委员均不得退出业主委员会,应当继续负责和主持换届工作,但不得参与小区内与换届选举无关的其他物业管理事务和工作,直到换届选举成功,并产生下一届业主委员会若业主委员会任期届满60天后依然未能组织召开业主大会会议进行表决,则所有在任委员将被自动罢免,此时可由业主大会负责人或其他业主代表召集业主大会会议,并接受街道办、社区的指导,重新选举产生业主委员会,直到换届选举成功,并产生了下一届业主委员会第二十八条业主大会负责人、业主委员会及其成员、监事委员会及其委员,其在日常工作中符合法定程序且公开的一切事务和决议若产生失误、错误、经济损失、民事和刑事等各类纠纷,在非故意行为、且主动撤销相应决议并尽最大努力挽回损失时,都不应当承担任何责任,具体可由业主大会会议投票表决决定在法律法规规定的前提下,若最高人民法院判决必须要由相关人员承担责任时,应当由业主大会及全体业主共同承担第二十九条业主大会及其负责人、监事委员会、业主委员会拥有对本议事规则的解释权任何单位和个人对本议事规则有异议的,最终以最高人民法院的裁定为准第三十条本议事规则及其附件,经业主大会表决通过后生效,并具有法律效力业主大会负责人、监事委员会、业主委员会可根据相关法律法规或业主大会决议或业主及物业使用人的意见对议事规则及其附件进行修正和适当补充,提交业主大会表决通过后同样具有法律效力附件
1.《XXXX业主大会会议表决规则》
2.《XXXX业主大会印章管理办法》
3.《XXXX业主大会财务管理办法》
4.《XXXX业主委员会章程》XX市XX区/县XXXX业主委员会主任XXX(盖业主大会章)20XX年XX月XX日以采用书面征求意见的形式,但应当有本小区备注文件右侧盖骑缝章半数以上有投票权的业主参与业主代表大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式各类电子投票方式、电话问询投票方式在征得街道办书面认可和同意的前提下,也同样有效第四条本小区业主大会采用全体业主大会会议形式,接受街道办、社区的指导,由全体业主直接参加业主大会会议进行投票表决,详见附件《XXXX业主大会会议表决规则》若未按照会议程序召开业主大会会议,而仅通过书面征求意见的方式,其结果仅能作为相关工作的参考,业主大会会议筹备人员及业主委员会不能据此形成有效的业主大会决议,最多只能作为形成业主委员会决议的参考依据业主大会的决议,必须加盖业主大会公章;业委会的决议,原则上应盖业主委员会公章(特殊情况下,可用业主大会公章代替,具体操作办法和要求详见《XXXX业主大会印章管理办法》中的相关条款);监事委员会的决议,应当加盖监事委员会公章(若无监事委员会公章,则可盖业主大会印章)第五条业主大会依法决定以下事项
1.制定、修改和表决业主大会议事规则;
2.制定、修改和表决管理规约;
3.制定、修改和表决印章管理办法;
4.制定、修改和表决财务管理办法;
5.制定、修改和表决业主委员会章程;
6.选举监事委员会或者更换监事委员会委员;
7.选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
8.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
9.选聘和解聘物业服务企业;
10.筹集和使用专项维修资金;
11.改建、重建建筑物及其附属设施;
12.改变共有部分的用途;
13.利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
14.法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他事项以上913项必须通过召开业主大会全体会议的方式进行投〜票表决《物业服务合同》的甲方应为业主大会,不得为业主委员会第六条决定第五条中的筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意若业主委员会无法与当前服务的物业企业就物业服务合同的签订达成一致、或业主对当前物业服务企业的满意度低于60%户数时,可不经业主大会表决直接由业主委员会发起、组织公开招标或邀标,并和相关物业服务企业签订物业服务意向书,但必须提交业主大会会议由全体业主对意向书进行最终表决通过后,以业主大会名义再和中标的物业服务企业签订正式物业服务合同,并加盖业主大会章印生效对于利用小区共有部分进行经营和场地租赁等各类经营行为,可不经业主大会表决直接由业主委员会或任何一名委员全权负责相关事宜,但不可委托物业服务企业代为管理所得收益必须遵循《XXXX业主大会财务管理办法》的相关规定,用于报销业主委员会日常开支和小区正常的开支需要,或补充小区公共维修资金账户、业主大会或业主委员会账户,但不得用于补充物业费用的开支,必须做到相应事务和财务及时公开停车位定价标准必须以召开业主大会会议的方式进行表决为坚决维护业主合法权益,对于小区范围相关所有纠纷和法律官司,可不经业主大会表决,直接由业主委员会或任何一名委员全权负责各种合理合法的维权投诉、行政诉讼、司法起诉等相关事宜相关的所需开支可根据具体实际情况不经业主大会表决而由相关业主承担、或从热心业主或相关公益组织和个人捐款等各类非小区内公共场地公共收益中直接支取,并及时公开也可由全体业主共同承担或从小区公共收益中列支,但此时应当书面征求多数业主意见后,经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后,根据全体业主的最终意见执行业主委员会、业主及物业使用人违反本议事规则或本小区《管理规约》中的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,业主大会、业主委员会、其他业主及物业使用人和物业服务企业可依据本议事规则或本小区《管理规约》向人民法院提起诉讼业主委员会或任何一名委员也有权协调相关行政管理部门处理,业主及物业使用人仍拒不改正的,业主委员会在已事先告知的前提下可强制执行拆除或恢复原状,且不承担任何责任第七条业主大会会议分为定期会议和临时会议业主大会定期会议由业主委员会组织召开,至少每二年组织召开一次有下列情形之一的,业主委员会或任何一名委员必须组织召开业主大会临时会议
1.经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
2.发生重大事件或者紧急事件需要及时处理的
3.其他需要召开业主大会临时会议的情况业主委员会自收到双20%(业主人数和专有面积占比)以上业主提议召开业主大会会议时,应当在15日内发出业主大会临时会议通知,并公示相关材料15天后,立即召开业主大会临时会议业主委员会逾期未能组织开会的,20%以上业主可向街道办投诉,反映情况,并请街道办责令业主委员会限期召开会议,或由街道办指派监事委员会或另行组建筹备组召开业主大会临时会议,甚至也可由20%以上业主直接罢免不作为的业主委员会委员,由候补委员接任考虑到业主委员会委员的意见难以统一,为保证业主提议的及时表达、表决,也为了保证业主委员会委员能够坚决维护业主合法权益而不被腐蚀,业主大会负责人、监事委员会、任何业主委员会委员、候补委员,都可以在未征求其他委员的同意下,有权独自组织业主大会会议,并接受街道办、社区的指导和监督,由全体业主进行表决,共同决定小区内的重大事项发生20%以上业主联名提议提前换届,以及依据本议事规则所规定的业主委员会应当回避的情况时,原则上应优先由业主大会负责人或业主委员会候补委员或监事委员会或其他业主代表召集业主大会会议,并接受街道办、社区的指导,重新选举产生业主委员会涉及业主委员会委员罢免、否决或撤销业主委员会决议等议题的业主大会会议,相关当事委员不得反对、阻碍、干扰业主大会会议的召开,必须无条件同意并配合业主提议表决会议的筹备、发起,否则将自动罢免其委员资格街道办、社区、业主委员会及其任何在任委员在收到双20%(业主人数和专有面积占比)以上业主提议时,若在60天后依然未能组织召开业主大会会议进行表决,则所有在任委员将被自动罢免、并由候补委员自动替补后立即召开业主大会会议,此时也可由业主大会负责人或业主委员会候补委员或监事委员会或其他业主代表召集业主大会会议,并接受街道办、社区的指导,重新选举产生业主委员会,同时表决业主提议第八条召开业主大会会议应当于会议召开15日前以书面形式在本小区内公告栏、每栋住宅楼1层楼道公告处等显著位置、微信群或QQ群中通知全体业主,公告表决内容和相关内容15天以上,同时告知街道办或社区办公室业主委员会委员应当做好业主大会会议记录,形成纪要并妥善保存业主大会的决议,必须加盖业主大会公章,应当以书面形式在本小区内公告栏、每栋住宅楼1层楼道公告处等显著位置、微信群或QQ群中及时公告15天以上,并告知街道办或社区办公室第二章业主委员会第九条业主委员会由业主大会会议选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会的决定,接受业主的监督,严格遵守《XXXX业主委员会章程》为保证业主委员会能够全心全意维护业主合法权益,业主委员会的所有事务,应当公平、公正、公开,完全透明,完全接受业主们的监督,业委会资料和账务随时接受任何业主的查阅第十条业主大会赋予业主委员会的其他职责
1.及时向本小区房地产开发公司、物业服务企业表达小区相关问题和业主合理诉求必要时可不经业主大会表决直接由业主委员会或任何一名委员通过各种合理合法的维权投诉、行政诉讼、司法起诉等方式,依法维护全体业主的合法权益,并及时向全体业主公告相关事宜和进展;
2.及时请求信访局、房管局、物价局、建委、街道办等相关部门协调处理并解决小区相关问题和业主合理诉求,有效化解物业服务企业、房地产开发公司和业主之间的问题以及业主与业主的内部矛盾;
3.每位委员都应与业主们主动保持联系和互动交流沟通,认真对待每一位业主们的投诉和建议,特别是务必保持在业主微信群或QQ群里积极主动交流,主动回答业主提问,保证做到敢说敢为敢当第十一条结合本小区的实际情况,小区内共有住宅类业主XXX户(另外开发商可算X票),业主委员会委员的人数定为X人(根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房
[2009]274号)有关规定,业主委员会应由5至H人单数组成),另外可至少增设候补委员2人业主委员会委员每届任期5年,可以连选连任业主代表任期与业主委员会委员任期相同业主委员会推选产生主任1名和副主任2名(其中1名应为常务副主任)第十二条业主委员会定期会议应每年召开一次,经主任、2名副主任、或1/3以上业主委员会委员提议,应当在10日内召开业主委员会临时会议业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集业主委员会会议应有过半数的委员出席,做出的决定须经业主委员会全体委员半数以上同意,并加盖业主委员会公章第十三条业主委员会定期会议应当于会议召开15日前,在物业管理区域内每栋住宅楼1层楼道公告处等显著位置、微信群或QQ群中公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议做出的决定,应当由与会赞成委员签字确认(业主委员会红头文件中应加盖业主委员会公章),并自做出决定之日起3日内在物业管理区域内每栋住宅楼1层楼道公告处等显著位置、微信群或QQ群中公告15日,并告知社区办公室第三章业主委员会委员的产生第十四条业主委员会的人数为X人,另外增设候补委员X人以上业主委员会委员应优先施行差额选举(也可根据实际情况,在候选人报名人数不足时,施行等额选举)施行差额选举时,差额比例不应低于20%(为保证选举的成功性,防止选票被分散以至难以双过半,差额选举的比率也不应高于30%),已双过半但未当选业主委员会委员的候选人,可以按照得票多少顺序全部当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次自动递补,候补委员人数可至少为2人候补委员及其他落选人员,将自动成为监事委员会委员。