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“至臻:浅水湾”建设项目计划书第章总论
11.1项目概况
1.
1.1项目基本状况概述“至臻浅水湾”,项目名称该地块位于广元市利州区,西至红星公园,东至商贸城,南临滨河总征地面积为
77.66亩,用地性质为建造商品住宅地理位置十分优越依山傍河、空气清新,区内四季分明、气候宜人,本项目规划以住宅为主,兼容商业、文化娱乐等功能,充足体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的规定本项目产品定位为中高等档次的住宅新区整体规划充足考虑了各性质用地间的互相协调和衔接,体现了规划区的现代和时尚,具有了高品质的居住环境和高原则的生活服务设施,发明了清新、雅致的人文居住园区
1.2规划方案建筑形式采用组合式高层90%,小高层10%,并初步确定项目重要技术指标如下
①总用地面积
77.66亩由于项目建设期较长,实际运作中,上一期项目日勺销售收入中相称一部分可用于下一期日勺建设资金项目建设期历时2年,从2023年8月至2023年8月底全面完毕,在建设期内,投资总额按40%.60加勺比例分年均匀发放详细见表一2《项目使用计划和资金筹措表》投资与成本费用估算汇总表项目单方成本(元/疔)金额(元)土地费用
51.585000000前期费用355775000建安费用1700基础设施费101650000开发间税费508250000不可预见费203300000管理销售费
112.518562500合计
19445.
5、项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划,测算该项目销售收入状况如下表一3销售收入预算表项目面积(m2)单位平均售价(元销售收入(元)/m2住宅1102024200个车位12807000089600000商业215168000合计
5.
6、项目经营成本估算项目经营成本包括建导致本、销售成本、销售税金和财务费用其中
①建导致本二(当年销售收入/项目经营总收入)x总建筑投资上述公式仅为近似计算
②销售成本含广告费、人员工资、办公费等,按销售收入
2.5%计取
③销售税金包括营业税、城镇建设维护税、教育费附加其中,营业税取销售收入的5%,城镇建设维护税取营业税的7%,教育费附加取营业税的2%,三者合计为销售收入日勺
5.45%
④财务费用为项目开发经营期间的利息支出项目经营成本欧I各项估算见表一4项目利润计算如表损益表序号项目计算金额元1销售收入2总成本费用3销售税金及附加449212504土地增值税371250051-2-3利润总额-46所得税5*25%
41466562.57税后利润5-
6.758公积金7*10%
12439968.759可分派利润7-
8.75第六章、财务分析
6.
1、盈利能力及清偿能力分析由上述计算可知,项目财务净现值FNPV0,表明项目利润率超过基准贴现率,具有财务上、经济上的可行性,项目财务内部收益率FIRR=
27.1%12%,且水平较高,表明项目具有盈利能力
6.
2、项目开发经营风险分析对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析,以测度其开发经营风险,然后对项目运作中的重要风险进行定性研究并提出对应对策
6.
2.
1、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析1)、项目经营收入保本点分析项目经营成本=
14467.4/(1-
5.45%)=1530132(万元),保本点=
15301.32/
25155.2=
60.83%即销售收入达预测收入的
60.83%时,项目处在盈亏平衡状态2)、项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=
25155.2万元,保本点=
25155.2/
14467.4=
173.86%即项目开发经营成本到达预测成本的
173.86%,项目处在盈亏平衡状态实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不一样的,这是按照计算期平均状态计算的成果
6.
2.
2、项目敏感性分析本项目敏感性分析重要针对项目总投资和项目营业收入两项原因进行
6.
2.
2.
1、项目总投资由于项目占地较大,开发周期较长,其间也许会出现多种不能预期的变化,故项目的总投资额也许会发生1些变化,估计最大的变动幅度达10%,假如的投资额增长10%,那么从所有资金区I现金流量表(表-7)区)状况来看,FNPV=
2717.80,项目仍然可行
6.
2.
2.
2、项目销售收入在开发经营的各个过程中,由于销售收入时预测重要是建立在对本项目的I未来前景分析及预测基础之上的,虽然项目前景乐观,但毕竟是变数,销售环节上的细小失误,市场需求的细微变化等原因均有也许影响项目的销售价位,从而对项目的销售收入产生不利影响,由于在价格定位时相对较低,故销售收入最大的下降幅度不会太大,假如下降幅度为1现值下降至
2732.79万元,不过从所有投资现金流量表(表-8)的J状况看,财务净值仍不小于零,项目仍然可行
6.
3、项目开发经营重要风险及对策分析房地产开发经营的重要风险1般包括宏观经济与政治风险,政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等,根据本汇报有关项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的J技术经济分析,可以看出,项目具有较强的抗风险能力但仍有1些不确定性原因带来的风险
6.
3.
1、市场风险项目的住宅小区定位为中高等档次,它所面对欧I目的顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层,他们规定的小区不仅仅满足最基本股I居住需求,而是具有较高居住主题,体现对人的关怀和尊重欧I现代居住小区这就给项目企业带来两个方面的规定,首先,在项目设计中,怎样精雕、细刻,使得未来开发的产品能符合这些目的顾客的规定;另首先,怎样在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不一样的魅力和优势任何产品的供应与需求都应当保持相对的平衡,否则会受到市场的惩罚房地产市场亦是如此从烟台市居民的住房消费意向看,人文生态地区有相称大的潜在居民因此,本项目须在同档、差异、变化中体现个性以寻求市场并伴随人文生态区发展、各项设施的兴建,将大大增进项目所在地区周围环境的改善,促使目的顾客量的增长,亲密注意目的顾客群的变化,跟踪调查,作出应变
6.
3.
2、项目的资本风险项目的筹资计划中,绝大部分资金是通过销售收入来实现,即上期销售收入用于下一期项目投资,假如这1计划不能实现,整个项目将比较困难;反之,假如所超额完毕计划,将促使整个项目顺利完毕鉴于上述原因,首期项目的建设过程中,小区配套设施建设最佳同步进行,让购房者对本项目有足够口勺信心同步,在首期项目目勺预售中,可合适加大营销费用日勺比重,以发动销售宣传的强力攻势
6.
3.
3、企业风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面因此,项目企业对本项目的目的市场选择、产品定位选择,资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并到达共识,且在详细实行的各个环节中能否精确到位就显得十分重要对比项目的成本与收入日勺敏感性分析状况,项目的成本原因更为敏感,因此,在项目的I开发经营中,要认真做好项目日勺成本控制工作,同步也要加强销售的宣传力度及有关工作以保证预期目的时实现
6.4防备和减少风险日勺对策通过对项目进行敏感性分析,可以看出,销售收入和建设投资的变化对该项目的I财务内部收益率的影响相对较大,尤其是商品房的销售收入,直接影响到项目的盈余项目在实行过程中,应注意控制投资,加强项目的营销工作,增进销售收入的顺利实现,从而减少经营风险第章社会评价7社会评价的重要内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析三个方面,针对本项目的实际状况,将上述三个方面综述如下:
7.
1、社会影响分析、对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响本项目属房地产开发项目,不一样于生产性项目,它的重要特点是建设周期,投资回收期相对较短,在项目建设时期会为当地居民增长一定的就业机会,如餐饮业,但增长的就业机会有限,因此对当地居民的生活水平、生活质量及居民收入的影响较小,但伴随房屋的销售,本项目环境的建设,会改善周围的小区环境,业主的入I住会为当地居民发明一定的就业机会、发展空间,会带动认为本项目服务为主的有关行业的发展同步也会在一定程度上提高当地居民的生活质量
7.
1.
2、对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响房地产开发项目的一种明显特点就是项目的建设可以加紧当地的旧城改造,改善当地的基础设施、卫生条件,同步由于本项目的建成,业主的I入住,可以增进当地的文化素养、教育水平的提高
7.
2、项目互适性分析本项目属政策鼓励投资项目,无工业污染物、废弃物产生,项目的建设可以改善当地的小区环境条件,带动地区都市建设的发展,同步可认为广大购房者提供一种选择的机会,因此项目所在地有关各方对项目的建设无排斥性
7.
3、社会风险分析I本项目施工期的社会风险重要体目前施工扰民方面,但只要投资方、施工方、监理方加强施I工管理,文明施工,这方面的影响是可以防止的项目建成后的社会风险重要表目前本项目日勺安定、团结方面,这重要取决于物业管理企业H勺综合素质,从客观上分析,此风险也是可以防止的第章结论与提议
88.
1、重要结论中国正处在经济迅速增长时期,实现区域经济的跨越式发展,需要各行各业全方位欧I支持和全面协调发展房地产作为一项新兴日勺高速发展的行业,必然作为经济发展的龙头之一,对拉动社会经济的全面发展,起着至关重要的作用目前,该市经济持续稳步增长,居民购置力深入增强,投资环境良好伴随市区交通、工业等各项事业的发展,市区房地产的开发将愈加火热,升值空间也将深入拓展“至臻浅水湾”项目选址合理,符合市区都市规划日勺总体规定,具有很好的投资市场和经营条件项目地理位置得天独厚、较完善的基础设施、以便快捷的交通条件,使它成为本市房地产开发举足轻重的开发项目拟建项目从功能布局、目的市场定位、销售价格定位等来看,都是比较合理欧I,项目自身属于非污染项目,仅在工程建设过程中,会对工程场地及I水土保持,工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响总体来看,有利影响是重要的,其不利影响是临时和轻微的,不存在制约项目实行的重大坏境原因,从环境角度看,该项目的建设是可行的I经济性方面,项目对市场的估计和预测是稳健可靠的通过度析评价,其内部收益率、财务净现值等重要经济指标反应出项目经济益很好,由此可见,“至臻浅水湾”开发项目具有现实可行性和经济合理性,同步项目实行也具有良好的社会效益和环境效益本项目投资效果明显,经济效益很好,在财务上是可行的
8.
2、提议本项目市场预测重要是从本市房地产开发总量分析入手,结合本项目的实际状况,预测本项目日勺商品房销售市场状况,而市场变化是绝对的项目自身也有较多的I制约条件和风险原因,需要项目各方的协调配合,充足运用多种也许的优惠条件,谨慎实行因此建设单位应加紧实行项目的进度,争取早日建成为保证该项目的顺利实行,使项目的开发建设能获得更好日勺经济效益并合理规避风险,现提出有关提议如下
8.
2.
1、作好资金筹集工作项目总投资达
2.5亿元,需根据工程日勺进度严格贯彻项目资金,加紧筹集项目所需资金,防止由于资金局限性影响生产进度从而影响项目销售收入及I实现
8.
2.
2、加强楼盘的营销工作从敏感性分析成果可知,销售收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键原因,鉴于目前房地产市场的竞争状况加剧,项目的I组织管理者应充足运用地段区位景观和价格优势,加强商品房的市场营销方略,成立专门的营销决策机构,全力开展销售工作,切实保障销售收入的顺利实现
8.
2.3开发进度方面,需要对规划楼盘进行滚动开发,此前一楼盘销售收入作为后续楼盘的J开发成本,以防止融资资金不到位对项目导致的I资金链断裂的风险
②容积率:
2.6M3
③总建筑面积
16.5万Nf其中高层住宅
11.0202万商业
2.1516万地下车库
3.05万
④建筑密度22%绿化率37%、总体规划设计理念1充足运用当地块的地理优越性自然资源,人文和环境的可持续性发展,发明既能享有现代都市文明,又能享有生态自然的居住环境;2适应本市区白领人士需求,发明切合二十一世纪生活模式日勺、崇高、新奇、舒适的居住环境;第章.建设规模与建设方案
22.1建设内容与建设规模本项目工程总建筑面积
16.5万平方米
1、
2、
3、
4、
5、
6、7,共七栋临东北面道路布置
6、7号楼,
6、7号楼群楼相连,临西北面道路布置
3、4号楼,带
8.
2.
4、施工组织方面,己完毕地块与滨江路的连接
8.
2.
5、项目宣传方面,需加大项目宣传力度,尤其是要充足运用区位优势及交通优势,打造一两个项目亮点以吸引消费者的眼球
8.
2.
6、项目的建设与销售,该项目日勺投资对项目的预售收入依赖性较大对销售加大投入,采用多种营销手段增进销售进度,加紧资金回笼项目建设进度将直接影响到销售推广,需随时保证项目的实行进度,以期将楼盘准期甚至提前推出和销售
8.
2.
7、已处理协调与政府部门,水电气,通讯,交通,网络,电视等各有关组织部门之间日勺关系,本项目区与周围交通要道的连接完毕,为项目时顺利实行提供保障广元市至臻房地产开发有限企业2023年7月28日独立群楼
3、4号楼间,都市道路交汇处设600平方米公共绿地和小区景观梯道入口背街设计为内部生态绿化中庭,布置有绿树、水池、休闲小品建筑布局以点线结合为主围合中心绿化,平面上的I错动与高度的变化形成错落有序变化丰富的建筑空间格局和开阔的I视线通廊都市公共绿地,小区中心绿化以及保留绿地得到充足的融汇和贯穿
3、4号楼负一层平街设小商铺,一,
二、
三、四层为商业用房,四层以上为住宅;3号楼一,
二、三层为商业用房,三层以上为住宅
1、2号楼,
一、
二、三层为住宅住宅小区步行景观入口设于
3、4号楼间,车行及消防入口设在用地西南角,地下车库出入口分别设于东面和西南角,平街为商业入口,住宅门厅朝向小区中庭,小区独立封闭住宅均为点式平面,
3、4号楼每层六户,其他楼号每层六户,户型以套内建筑面积90T10m2左右三室两厅为主,辅以少许日勺一室一厅和两室一厅,本设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性,处理高层住宅中日勺房间对视问题及穿堂风的形成,各户均争取良好的景观视线和采光通风
2.2建设条件
3.
2.1建设地点条件
1、该规划区地理位置优越,紧邻红星公园、国贸广场、大学城、碧桂园、体育馆
2、靠近公路,交通便利,长途客运总站仅
0.5公里
3、周围环境合适,自然景观和生态环境良好
4、容积率较高,可规划面积充足,场地地形地质条件满足建设规定
5、拟建规划分区给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全,学校、商店、等生活服务设施尽在整体规划中第章市场调查分析
33.1市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、对市场供需状况等方面状况调查表明,当地区房地产业发展前景看好,重要体现为
3.
1.1房价将持续稳中有升近几年,商品房价格与周围沿海都市相比涨幅较低,因此受宏观调控影响较小,由于土地价格、建筑材料等价格上涨,房屋产品质量及配套原则的提高,导致商品房价格居高不下
4.
1.2房地产市场的需求仍然处在迅速增长的态势一是城镇化进程加紧,大量人口进城居住、就业,将增长房地产市场需求二是消费者日勺消费观念发生变化,将增长市场需求三是拆迁安顿将增长房地产市场日勺整体需求
4.13二手房市场活跃对新居的增进伴随房地产二级市场不停活跃,如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升
3.
1.4政府将加大对地产开发的调控力度及都市建设的力度这将极大地改善都市面貌,深入优化都市空间布局,推进这座最佳人居都市的规划建设,跻身世界精品居住都市行列,并吸引更多人群到本市购房居住房地产营销方式的变化房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多原因、多元化竞争新格局对此后市场日勺预测——从购房能力看伴伴随经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,2023年到2023年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热——从投资角度看由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能明显,使得房地产市场成为投资日勺重要领域加上银行信贷的J支持,大大刺激了市场的需求目前通过按揭贷款购置商品房的比例为42%,年增幅达16%——从消费构造看伴随房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化人们已不能满足于“够住就行”的老式观念,改善型住房的需求较为明显住房消费正由“居住型”向“享有型”转变二次置业、三次置业日勺消费群体逐渐扩大第章.销售计划及营销方案
44.1销售计划根据工程建设进度计划及广元地区房地产发展走势,该项目拟销售周期为三年2023年销售收入
2.1亿元;2023年销售收入
2.7亿元;2023年销售收入
2.8亿元
5.2营销方案秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念,深入房地产市场调查研究,充足发掘楼盘的卖点,通过如下途径和措施实现房屋销售,获取最大利润
1、进行广泛的市场调查,通过目改J客户和目的市场的分析,对目的市场、户型构造、客户群体进行精确定位,建设适应客户需求的楼盘产品
2、实行有效的I广告宣传方略、营销方略及公关方略,实现销售目的运用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式,及时地将楼盘的信息传递给购房客户通过沟通,运用客户群对企业品牌的认识、理解与接受,提高对所开发产品的I认识度
3、通过拓展销售渠道实现房屋销售运用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道,使房屋销售由本来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式
4、提供优质服务实现房屋销售要在剧烈的市场竞争中赢得客户,必须深入理解客户,为顾客提供优质完善的服务,让客户感受到比预期更好的I超值服务
5、运用品牌战略实现房屋销售有效地运用品牌效应,提高企业关键竞争力,加强创新力,提高房屋的I竞争优势,满足客户的期望,激发客户的购置愿望
6、结合价格方略实现房屋销售在目前楼盘价格稳中有升的形势下,新盘开发销售价格采用随行就市结合“低开高走”的I价格方略,将本项目的房屋价格,由低到高的次序推向市场,吸引客户的关注,形成良好的市场气氛,形成人气后再据市场状况逐渐提高房屋价格,给客户以“增值、保值”日勺信息,坚定购房客户的信心第章.投资估算与资金筹措5项目总投资由建设投资和建设期利息两部分构成经估算,本项目总投资为
2.5亿元人民币,其中建设投资为
2.2亿元,建设期利息3000万元详见表-1《项目总投资估算表》,更详细日勺投资计划也许随设计及实行的变化而调整
5.
1、建设投资建设投资包括土地获得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、征询、规划、设计费用、多种税费、项目管理费等项目建设投资估算根据•整个项目从2023年8月开始,2023年8月底全面完毕•整个项目按中、高水平计算•银行贷款利率按
0.8%计取建筑形式组合式高层90%,小高层10%开发期税费估算表序号项目金额(元)估算阐明(元/而)1配套费13202300802质检费49500033建筑管理费
1980001.24绿化费
165000.15白蚁防治费
2475001.56土地使用费66000047再就业基金1650000108教育专题基金1650000109招标费165000110规划许可工本费
825000.511土地证工本费
825000.512施工许可证
825000.5合计18529500(根据当地市场状况,2023年3月与政府公开招拍挂,为土地费用为95万/亩,因此以之作为投资估算的根据.)
5.
2、建设期利息建设期利息按动态计算,考虑到工程的分期滚动开发,后续工程的资金筹措可通过预售房款,项目的总利息为7000万元
5.
3、项目总投资上述建设投资、建设期利息两项相加,即为项目总投资,合计
2.5亿元详见表-1《项目总投资估算表》
5.
4、项目投资与筹资计划按市政府规定,投资项目的自有资金应到达项目投资的60%以上,完毕此比例的投资,项目方可依法转让或预售项目首期约6万平方米,投资约1亿元,为充足运用建设单位资金,企业自筹项目总投资於160%作为启动资金,其他40%可通过银行贷款和项目预售收获取支持。