阳光集团项目销售策略全程报告

上海阳光集团项目全程汇报.销售方略

一、项目SWOT分析Strength优势大型绿地旁的I公园生活坐落于上海西区最大日勺公园旁，与130000M2绿地仅一路之隔，也是目前唯一与新虹桥中心花园为邻的个案涉外办公区的区域形象项目位于虹桥开发区中心位置，内有上海最早日勺涉外办公汇集区，为跨国企业和各国使馆办公首选地之一，不仅区域形象崇高，亦为本案平添了白天高楼矗立，夜晚灯火璀璨（地区灯光计划）的都市丽景古北豪宅板块古北地区作为上海最早的涉外居住区，以其异国情调的区域生活气氛，向来稳居沪上高档豪宅区席位目前，古北二期大规模开发建设已正式启动，古北新区将有望成为沪上豪宅日勺龙头地区，在这样的背景下，本案紧靠古北地区的地理位置，无疑在形象档次上会有诸多受益精致生活的享有项目北侧的仙霞路为精品餐饮一条街，并有规划中的虹桥上海购物中心和虹桥友谊商城具都与本案步行距离不到10分钟延安西路可直达古北家乐福大卖场（相距

2.5公里）；项目南侧日勺虹桥路可直达淮海西路，上内环后可直达徐家汇商业中心，前后均在5—10分钟车程之间四通八达的交通网络12国际形象代言人国际形象代言人的设置，运用代言人自身的号召力和形象，来辅佐项目日勺推广和形象培植，并最大程度的运用媒体以及大众对代言人自身的好奇来延伸本项目的I宣传，从而提高项目曝光率和品牌，同步也可以直接打入代言人自身所代表的上层消费者社交圈，为项目销售营造合适的气氛

五、推广方略鉴于产品的高档顶级性质，决定了本项目日勺媒体选择方向和一般楼盘有很大的不一样，并且媒体的作用也基本在于引导客户认同感和炒作产品品牌使用，详细提议如下

1.大众媒体1NP提议选择新民晚报这一上海最大的宣传媒体，开盘时可合适考虑配合某些其他NP炒作，后期每月安排2次即可2杂志配合高档客户消费习惯，安排航空杂志以及FORBES等财经杂志宣传本项目,吸引客户关注3户外媒体结合项目宣传周期，在市中心交通要道和繁华区域安排大型户外看板，同步在周围商务区，高档住宅区配置灯箱广告，现场设置主看板吸引并引导客户,此外公开期和强销期间可以在周围干道配置刀旗横幅引导客户，渲染现场气氛详细安排可以如下a.在最外层的延安高架系统的沿线或者徐家汇等闹市中心设置大型户外看板，符合客户的视野和消费应酬习惯为佳b.在重要时出入干道的伊犁路，虹桥路，延安路在开盘之初设置刀旗横幅引导c.在古北小区，虹桥办公区设置灯箱广告d.合适在仙霞路商圈做一定户外广告延伸，扩大客户来源e.在本案自身重要是对围墙进行粉刷，配合主题宣传广告，并在售楼处附近设置大型精神堡垒或者工地主看板（如金棕桐俱乐部楼上），直接引导客户进入售楼处f.工地现场有10F高度时，提议悬挂巨幅，并结合进度不停调整内容，吸引周围办公区域眼球g.作为周围延伸地带的天山区域，合适做些灯箱或者看板即可

（4）其他（境外夹报、DM、TV）鉴于项目的定位和上海客户消费的区域性，针对性的安排境外夹报和周围商务区，高档住宅区的I DM宣传，以及大众化的TV广告，全方位的宣传项目

2.特殊媒体

（1）房展会房展会作为上海购房者普遍关注的媒体，已经越来越成为高档项目宣传品牌日勺契机，因此我们提议本项目结合自身进度安排参与23年5月和10月的2次假日楼市，炒作品牌，扩大影响力

（2）高档场所展示会结合客户消费习惯，在上海高档消费场所，如恒隆，中信泰富，梅龙镇伊势丹，莲卡佛等举行展示会，宣传项目，当然这一活动安排在项目成熟期比较合适，由于展示的内容可以安排的琳琅满目，足够吸引客户的I眼球，到达宣传日勺效果3境外推广结合每年的港台房展会以及其他推广活动，进行海外推广宣传，为港台的潜在客户先行进行概念推广以及品牌输入，促使他们未来的I也许购房行动中会优先考虑我们项目，这就已经可以说境外推广非常成功了4网络考虑目前互联网的推广速度和应用的广泛，提议在著名房产网站以及海外重要网站，如YAHOO等，设置广告，争取在客户浏览网页和理解购房讯息时,宣传我们的项目，同步营造项目声势，同步最佳设置自己的I主页，以便理解客户日勺回馈讯息，保持和客户的互动性5中国商业楼宇液晶电视联播网目前在上海各写字楼新兴日勺一种媒体，放置在电梯边，宣传面几乎可以覆盖整个办公楼，提议安排时段以上班前和午休阶段为主，同步单个广告时间不适宜太长，由于目的客户只有在等待电梯的I时候才会看，不过需要不停出现项目的品牌等讯息，力争简短不过精悍，予以目的客户以及其周围人群强烈时视觉冲击6其他信用卡帐单信用卡帐单广告信用卡作为高档客户消费习惯的一环，已经是不容置疑的T,因此相对应的帐单广告应当会有非常不错的效果，毕竟一种精明的人总会关怀自己口勺收支状况时，因此可以初期合适安排1-2期信用卡帐单广告，视效果决定后续与否继续

六、传播方略根据高档客户的I消费特性，安排各类特殊传播方向，紧密抓住客户脉动，以到达更高的宣传效果，促使销售任务的顺利到达详细提议如下

1.高档私人会所上海没有很大型的著名度很高的私人会所，不过小型的I高档会所还是拥有不少的,不过其商业运做的成分不多，因此提议针对它的特殊性，采用各类公关活动，制造话题，引起耳语传播的方式，推广项目品牌，引起潜在客户关注

2.俱乐部高尔夫/游艇/车友针对高尔夫，游艇，车友等高档俱乐部，提议采用合作的方式到达双赢的效果即通过和对方某种程度的联合，到达客户讯息的互通，以及资源的共享，详细提议方式如下1赞助通过赞助上海著名俱乐部的方式，到达可以借对方在高档消费者中著名度提高自己著名度的效果，同步也可以享有在对方场所展示本项目的权利2名单互换通过互换客户讯息，到达合作目的，毕竟作为高档消费场所来说，客户都是互通的，能获得最大的宣传效果才是最重要的当然也可以采用购置客户名单日勺方式3移花接木通过借对方场地举行项目的公关活动，同步提高双方的著名度，并可借它们的高档装修和消费群来扩大项目的尊贵感和影响力4看板假如对方实在不愿接受合作形式，也可以在对方场地外显眼处设置看板，力争给客户留下潜在印象，以利销售海归派也是非常具有购置力的I客户，同步叶落归根的想法对中国人实在是非常的J有说服力日勺，上海作为未来中国日勺商务中心，对他们的吸引力是不言而喻日勺，因此可以通过理解海外留学生会口勺名单，通过DM的I形式，在配合海归派日勺网络特性,结合前述的网络广告吸引他们当然，相信对于这样的客户来说，当地亲朋好友的说辞也是非常重要的，因此务必要靠多媒体的结合来进行综合推广传播，通过品牌的营造，最终到达销售的直接目的

七、公关活动结合产品的高档性质，配合举行特殊公关活动，营造话题，力争最迅速度打入上流社会，同步树立完美的品牌印象，这对项目的营销是非常关键的，详细提议活动如下

1.形象代言人聘任国际著名度的影星作为项目的形象代言人，借助代言人自身固有的媒体推广能力以及所代表的上流社会形象来提高扩大产品的形象和品牌，同步营造一系列话题，到达耳语宣传的效果提议代言人形象健康，具有国际号召力，能获得全体华人认同感的I最佳同步考虑男性特具的深沉底蕴和成熟气质，提议代言人选择男性，主推荐周润发详细安排配合媒体和活动如下1签约典礼2开盘活动3TV广告4平面广告5合适参与1-2次业主联谊会，并举行签名合影活动参与国外的建筑比赛活动，如金块奖等世界建筑业大奖，通过各类奖项和荣誉把个案和发展商品牌成功炒做，为本案的高档定位打好伏笔，同步展示发展商的实力并且这一点对于深信品牌日勺高档客户的冲击肯定是非常巨大的J,也是非常值得我们去运做日勺

3.开盘典礼结合代言人，举行开盘活动，相信可以轻易获得媒体和各界的广泛关注

4.皇家骑队巡游宣传活动在开盘之初，安排一种皇家骑队持续一周不停巡游周围口勺高档商务区和高档住宅区，可以通过聘任专业的骑队配合英国皇家骑士队的服饰来进行，在每日上下班高峰期间和午休时间进行，相信不出一周，本项目绝对可以做到在周户晓，这区域家喻样我们也就很轻松的到达了宣传的效果，同步这一做法也可以考虑在后来的物业中延续，对整个产品的形象和品牌绝对是可以加分不少日勺，对销售也会有很大的增进作用

5.****业主联谊会定期每月或者每季度举行业主联谊会，客户签约后，通过填写活动参与表格形式,我们在记录客户意愿之后，在活动举行之前，或者书面告知客户参与，详细活动安排可以如下1****业主慈善义卖会搜集客户不要的I名牌服饰以及摆饰等进行义卖,所得款项捐与慈善机构，或者直接联合慈善机构举行2高尔夫技术讲座和友谊赛聘任国内著名球手进行技术讲座，并在结束后和业主进行一场友谊赛，提高业主凝聚力3****游艇冷餐会联合游艇俱乐部举行或者租借游艇举行，通过水上活动这一形式吸引客户参与，加强客户的交流，营造属于我们****的一种上流社圈

6.其他冠名、创刊、软文1冠名冠名收视率尤其是高层客户关注欧I电视节目或者财经论坛等，如财富人生，FORBES论坛等，借助它们固有的吸引力，把项目影响力掩藏在其中，努力开拓另一种商机2创刊在售楼处制作一本月刊或者季刊，通过高档商品情调的简介，侧面宣扬项目的品牌和奢华特性，通过售楼处欧I发放和已购客户的邮寄来到达宣传效果3软文在NP上的软文推广，通过专家日勺口，引领舆论和客户的思维跟着我们的营销节奏运行，到达四两拨千斤的效果

八、销售方略

1.预约方略结合目前的临时售楼处和后来的I正式售楼处的安排，在开盘之前2个月左右进行预约，详细如下1预约的概念为享有预约参观样板房和提前购置的权利，而非直接预定，直接防止预定和目前法规冲突的矛盾2预约执行期为开盘前2个月到开盘为止3预约执行方式为临时售楼处发放安顺卡形式，每张卡预收10万，可退4开盘之时，有组织的安排拥有预约卡的客户参观售楼处和样板房，并进行购置5如开盘时不选择购置7号楼，仍可享有未来优先购置其他房源的权利

2.销控方略正式售楼处和样板房同步推出，也就是正式开盘后，采用以大带小，以好带次的销售方式对外推出房源鉴于目前各楼获得预证的时间次序以基本确定，因此我们提议1开盘时推出7号楼的;销售，同步为保留人气，为后来日勺销售打好基础，同步推出其他房源的预约活动，形式参照上述预约方略2在有关房源销售及预约到达30%时，开始调整价格并合适销控剩余房源，尽量保留好房源发明价值3在整体销售和推广中一直坚持以大带小，以好带次的原则，也就是用大的I,好位置的房源来带动销售，然后运用人气来推广那些小时，位置较次的房源，这样可以保证广告推广所针对客层的明确性，也能保证项目的整体去化4从销售率30%后来，每增长20%,合适调整销售价格

3.开盘方略开盘日勺时候可以合适进行促销活动，提议1开盘前50位客户购房送名设计师的装修方案2开盘第一周购置的客户可以享有尤其优惠，如，按揭92折，一次性付款91折

九、价格方略

1.定价方略平面价差总平面价差根据小区位置、前后遮挡和景观差异控制在8%单体平面价差根据朝向和景观控制在3%-5%0立面价差根据楼层差异控制在12%18F-26%32Fo提议整体价格结合销售方略审时度势的进行价风格整

2.付款方式1按揭首付30%,其他按揭，96折2一次性付款首付30%,其他70%一种月内到帐，95折详细折扣必须结合实际销售状况和工程进度调整

3.美金报价鉴于高档楼盘的特殊性，提议美金报价，保持整体日勺优越感，不过详细的按揭贯彻以及和RMB的汇率调整要协调后确认

十、现场包装方略

1.售楼处，样板区及流程售楼处配置规定提议面积1F450-500平方米;2F样板房，结合实际位置推荐1号楼的2楼完全作为样板区使用注假如由于地块限制，单层平面不够理想时可以考虑制作为3F构造售楼处流程及配置提议售楼处流程提议

1、流程图样板区------------门口一前厅一|DV室|-＞模型区-洽谈区事▲、实品屋各流程配置安排1）门口提议售楼处配置三个出入口，一种是客户进售楼处的进门口，一种是出入工地现场的门，此外一种是给进入售楼处内间参观洽谈的客户离开准备的门这样会给客户比较高级正式的感觉同步由于售楼处前厅有一种过滤客户时动作，内间客户不从此门发售楼处，可以减少冲突进门口需配置两名保安人员以及数块泊车牌负责帮访客泊车以及取车，售楼处门口的站岗及帮客户拉门售楼处日勺出口配置两名保安人员泊车过程客户开车到售楼处门口，泊车人员在车子停下后立即上前帮客户拉门，交给客户泊车牌，然后引导客户泊车取车过程客户将离开售楼处，接待人员将泊车牌交给泊车人员，泊车人员引导客户取车2）前厅设置前厅的作用首先是让客户进门即有业务员带看，让客户感觉到我们服务的周到，体现整个流程的完整性此外一点是为了对进来的I客户做一种过滤从前厅到售楼处内间，但愿可以做一种隔断保证客户在进行接下来的流程中有一种舒适优雅的I环境这个隔断可以是一段遥控玻璃移门，或者其他设计前厅需要准备某些楼盘资料，让客户索取延安西路、虹桥路可直达虹桥机场，同步这两条路也是出入上海西部外省市时必经要道；对内上述道路则为上海“三纵三横”道路网之一这使得本案交通无论“内行”，还是“外行”的交通条件均极为优越闹中取静的稀有地段项目与延安西路、虹桥路、中山西路三大周围主干道均保持百米以上欧I安全距离，加上伊梨路为单行道以及与大型绿地公园为邻的缘故，使得项目得以享有真正意义上口勺宁静幽雅气氛前景规划规划33万平米，亚洲第一的shoppingmall,虹桥购物乐园，使虹桥以西地块价值得以提高，保证虹桥开发区日勺保值升值；“天山和虹桥地区设计方案”日勺市政规划，借鉴地下步行街购物的空间长处，将地铁二号线的延伸段地铁站、天山商业街、虹桥涉外商贸中心及新虹桥中心花园连为一体这亦使本案在交通、生活、投资等多方面综合受益人文气息浓厚的教育环境项目与建青试验学校、外贸学院、东华大学等一批著名学府为邻，并有天山中学、娄山中学等一批中小学、幼稚园分布，整个区域人文教育气氛浓厚星级宾馆聚居区项目周围各类星级宾馆林立，有虹桥宾馆、喜来登大饭店、扬子江大饭店、银河宾馆、西郊宾馆等都在4-5星级原则，项目所在地已成为名副其实的上流精英汇萃之所Weakness弱势建筑物的南向遮挡基地南侧的上海血液中心与本案近在咫尺，不仅影响本案采光日照，更也许对在购房者中产生消极影响基地形状的局限性由于基地位于新虹桥公园东南侧，整个地块呈长条型格局，这将导致在房型规划时朝向和景观难以兼顾，同步也导致了本案直面公园的户型仅有少数3DV室客户在DV室观看周围环境简介的同步，会有专人提供服务，为客户提供茶水同步在后续讲解中此专人进行全程单独服务，予以客户皇家式的I尊贵享有4）模型区5）洽谈区客户在洽谈区落座，即有专人送上茶水当茶水剩至杯体的1/4就需要重新换一杯新日勺送上，把本来日勺换下烟灰缸内有2个烟头时立即更换6）样板房为了保证客户在看样板房的过程中有一种安静舒适的环境，让他感觉到我们对他的最尊贵的J待遇，每次样板房只有一组客户参观等客户完全离开样板房区域后，另一组再由业务员安排参观同步对于非预约客户要参观样板房时需现场交纳RMB2023才可以接纳，否则恕不接待7）样板区及实品屋客户在参观完售楼处样板房后来，对工地实品屋有爱好的话，可以由业务员带领参观从售楼处到工地实品屋的J这一段旅程会有看房车接送看房车有专人开在看房车下车位置到做实品屋的I这栋楼日勺入口做一种具有遮雨作用日勺顶棚，既可以在雨天不会让客户淋到雨，也可以遮挡在建房屋施工过程中掉下来的J泥沙砖块同步在看房车下车位置到实品屋的I房门口，全程铺设红地毯，给客户整洁高贵的感觉此外，提议样板房区，也就是1号楼的大堂，梯间等功用部分部分也一起整体做好，整体上把1号楼的1-2楼作为一种样板区设置，予以客户完整的皇家感受整体样板房和实品屋使用和交房原则同样日勺建材设备，不过在软装饰上更要精挑细选，并请名师设计，结合各式艺术珍品，予以客户最大日勺视觉震撼,从而增进销售配置提议1门口:保安的遮阳伞对讲耳迈雨伞泊车牌2吧台区:饮水机咖啡机微波炉茶具，考虑到一次性水杯H勺低级质感和不够卫生，提议使用成套的高档茶具消毒柜，用来消毒茶具冰柜，制作冰块和冰饮3DV室:整套影音设备可供摆放茶水口勺豪华桌椅沙发4样板房:鞋套机5洽谈区洽谈桌椅音响设备6卫生间烘干机擦手纸洗手液7销售道具电脑液晶显示屏每一位售楼处工作人员配一副耳迈模型指示遥控器电瓶看房车8其他售楼处不单要有绿化盆栽，还要有具有艺术感的鲜花插花及画做点缀可供客户翻阅的J书报杂志9人员配置门口保安吧台区服务人员售楼处及样板房，大堂清洁人员样本房保安看房车司机

2.会所鉴于项目的I期房性质以及发展商资质的局限性，提议把会所在强销期之前先行建设出现，并同步开放会所所有的娱乐设施供客户参观使用，通过会所的奢华予以客户直接的感官刺激，强烈引起客户的购置欲，增进销售

3.金棕桐俱乐部靠小区内侧整个项目内金棕檀J俱乐部所对之处非常的丑陋，严重破坏了客户对小区的整体印象，提议在规划小区绿化点景时可以在这里三面设置大型浮雕假墙来遮掩，并在售楼阶段就先期制作，予以客户良好的印象详细可以参照下图片卜

一、分期营销方略阶段酝酿期时间2023年3月一4月大众媒体高档杂志、户外媒体特殊媒体网络媒体、推广方企划传播方客户间的耳语传播公关活动形象代言人业务销售道具临时接待处销售手册、对外宣传册现场接待来人，理解市场和客户需求喜好，灌输豪宅理念，传达地段的稀缺性和不可复制性以及公园绿地的最大卖点，打响楼盘销售方式市场著名度，累积预约期客户主推方向去化目的酝酿下阶段（预约期）的J来人量进行现场围墙的包装，树立良好的工地形象和起到对外时宣传作现场包装用阶段预约期时间2023年5月一7月大众媒体NP（合适的形象稿）高档杂志DM特殊媒体房展会、推广方信用卡帐单企划传播方略私人会所、高档俱乐部、公关活动荣获境外设计奖项（金块）销售道具临时接待处销售手册、对外宣传册开始正式对外预约、加强虹桥CBD公园豪宅时唯一性概念业务销售方式主推方向针对下阶段（公开期）的预约，届时安排提前预约的客户参观名去化目的师设计欧1样板区以及优先购置本案的物业通过对金棕桐外墙日勺视觉包装，改善金棕桐外立面破旧脏乱现场包装所产生时对小区景观H勺影响阶段公开期时间2023年8月一9月大众媒体NP TV刀旗横幅推广方略特殊媒体境外推广、中国商业楼宇液晶电视联播网、企划传播方略海外留学生会、高档俱乐部（高尔夫、游艇、车友等）开盘典礼（现场代言人会面会、五星级酒店招待会等）SP活动公关活动（高尔夫推杆赛、公园派对等）销售道具楼书、房型图册，正式售楼处，样板区告知预约客户至现场参观、带看名师设计的样板区以及进行第一销售方式波现场销售主推方向主推7#楼，带动其他几栋日勺预定业务去化目的7#号楼去化20%,其他几栋预定20%售楼处整体装修给人一种高不可攀的尊贵感现场包装样板区从进门大堂、电梯、梯厅直到样板房都出自名师之手，给人留下高档豪华的皇家生活体验阶段强销期时间2023年10—12月大众媒体NP境外夹报TV特殊媒体高档场所展示会推广方I匚企划传播方略针对前阶段的1信息反馈，选择最有效途径公关活动社会公益活动的冠名、皇家卫队巡游宣传活动销售道具楼书、房型图册业务销售方式结合样板区以及媒体配合展开强销日勺所有房源主推方向去化目的到达去化30%工地建筑物巨幅日勺悬挂，突出工地形象，营造销售气氛，运用现场包装高层优势起到广告宣传作用阶段持续期时间2023年1月一6月大众媒体NP高档杂志TV特殊媒体软文事件形式日勺报道推广方略企划传播方针对前阶段的信息反馈，选择最有效途径I****业主联谊会、****创刊公关活动销售道具销售海报通过客情关系，充足运用客户简介之客户，力争在工程进度日益销售方式业务显现的启利状态下扩大去化主推方向本案之所有房源去化目的到达40%日勺去化会所装潢高档讲究，项目齐全的皇家会所的完毕，将给客户带现场包装去极大的购置欲望上海阳光集团筹划中心组基地的不完整性本案基地中日勺保留建筑“金棕楣”，不仅影响了本案的地块完整性，亦会对部分购房者产生一定的噪音影响Opportunity机会公园豪邸的唯一性本项目与130000M2公园为邻，是市中心为数不多的公园住宅，而在古北地区，其“古北公园豪邸”的唯一性也是毋庸置疑的项目启动的时机运用将古北二期大规模建设所带来日勺社会效应和无形宣传充足运用的同步，运用古北新区一期已经饱和，二期刚启动现实状况，及时切入市场空档外资融入与投资焦点本案所处虹桥古北地区在外资吸引和境外聚居方面的独有优势古北地区已定的高档住宅区的概念已深入人心，虹桥古北地区H勺高档房产现已成为境内外高级投资客的投资首选都市中心可开发用地日益减少伴随旧城改造步伐时不停加紧，都市中心区I可开发住宅用地越来越少，为本项目增长了稀缺性产品力塑造、包装方向多由于本项目的长处众多，故在项目营销包装日勺时候可以有诸多角度作为产品的诉求方向,例如地段、产品、品牌等都可作为很好日勺卖点Threat威胁项目周围区域竞争的竞争压力项目周围竞争个案较多，类似于在上海比较著名日勺古北二期规划，对本项目日勺销售带来一定的I竞争压力高档客源的有限性作为上海国际级豪华住宅项目，它所针对的客源客层具有一定的局限性，相对于一般住宅较少，因此会对本案销售导致一定的压力郊区别墅类高档住宅对于市区高档住宅的分流由于目前松江、青浦、闵行、浦东等地区大量别墅住宅日勺兴起，吸引了相称一部分高档住宅的客户，从而对市中心项目的客源导致一定的分流新开发高档住宅聚居区对本案的威胁由于淮海路、世纪公园、北外滩等新兴开发的高档住宅区日勺崛起，必然会分流一部分H勺高层客源，对本案导致一定威胁

二、针对上述劣势问题的处理和转化建筑物的南向遮挡基地南侧日勺上海血液中心与本案近在咫尺，不仅影响本案采光日照，更也许会在购房者中产生消极影响本案南面是上海的重要交通干道虹桥路，六车道H勺虹桥路车流量相对还是较密集的，而我们基地南侧的血液中心恰好形成了天然的屏障，能很好的替我们小区阻挡灰尘和噪音此外我们严格按照有关的法规施工，保证基地最南侧底层住户欧I采光和日照基地形状的局限性由于基地位于新虹桥公园东南侧，整个地块呈长条型格局，这将导致在房型规划时朝向和景观难以兼顾，同步也导致了本案直面公园的户型仅有少数本案位于虹桥中心绿地旁唯一的物业，在规划设计时已经充足考虑到了之一最大的优势,在保证南面朝向H勺同步又最大程度H勺享有到公园的景致并且，新虹桥中心公园与本案仅一街之隔，业主可以在茶余饭后到这个免费日勺公园去亲自体验浓浓日勺绿意基地的不完整性本案基地中日勺保留建筑“金棕桐不仅影响了本案的地块完整性，亦会对部分购房者产生一定日勺噪音影响金棕楣目前已经变化了其原先日勺夜总会日勺经营模式，换作国际著名企业的写字楼，并且座全封闭的纯住宅物业，对我们小区内业主的此后生活不会导致任何的影响，我们是项目周围区域竞争的竞争压力项目周围竞争个案较多，类似于在上海比较著名日勺古北二期规划，对本项目日勺销售带来一定的竞争压力目前古北二期欧I整体规划以及著名地产商区I介入，在市场上形成了一定的热点，然而我们作为紧邻整个虹桥开发区唯一一块大型绿地区I这样一种独特口勺优势，是古北二期以及其他个案所无法比拟和望尘莫及时，相信结合本案在建筑规划，景观设计，建材装修的配置方面时国际化定位，一定能发明出新的市场热点高档客源的有限性作为上海国际级豪华住宅项目，它所针对的客源客层具有一定的局限性，相对于一般住宅较少，因此会对本案销售导致一定的压力好H勺东西自然会有人来买，并且本案作为虹桥地区唯一H勺大型绿地旁的住宅，稀有性不言而喻，众所周知像本案这样市中心的土地已经越来越少，已经是卖掉一套少一套了郊区别墅类高档住宅对于市区高档住宅的分流由于目前松江、青浦、闵行、浦东等地区大量别墅住宅的兴起，吸引了相称一部分高档住宅的客户，从而对市中心项目的客源导致一定欧I分流别墅日勺客源相对于市中心老式豪宅来讲还是有本质区别的，两者的居住理念和居住品质也是完全不一样日勺，市中心豪宅日勺希缺性和不可替代的气质是郊区别墅所达不到的新开发高档住宅聚居区对本案的威胁由于淮海路、世纪公园、北外滩等新兴开发的高档住宅区日勺崛起，必然会分流一部分H勺高层客源，对本案导致一定威胁其实本案所处日勺古北地块，也是上海老式日勺高档住宅聚居区，本案既置身这样一种高品质的区域内，又很好的通过130000必附绿地与其区隔，是建造都市豪宅日勺最佳位置

三、营销总精神唯一等于无价沙哈大饭店欧洲十大传奇饭店之一，从多瑙河之都优美、斯文的I沙龙闻名“我们不是宫廷式饭店，而是名门气派，沙龙风格的饭店，私人趣味、美艺环境，都是我们的老式连锁饭店哪里均有，但沙哈只有一家，也不靠折价来拉客人，来沙哈的人是不会考虑钱的！”一一第四代“沙哈夫人”伊丽莎白.格特勒同样的豪宅同样在上海哪里均有，然而在虹桥CBD地区紧邻130000M2的豪宅在上海仅我们一家，稀有性和尊贵性不言而喻，唯一的住宅等同于无价的住宅，可遇而不可求1通过参选并获得地产界大奖，如人居经典奖、优秀房型奖等，来丰富和提高本项目的市场口碑，赋予客户特殊荣耀感2通过形象代言人这一方式来起到锦上添花的效果3运用虹桥CBD区域黄金价值，发明更高附加价值4抓住本项目地块特定的稀有性质，延续新虹桥中央花园绿意，将本项目打导致地标性产品，以期吸引更多购房者的关注5延伸古北地区性的涉外人文环境，塑造新的区域热点6高起点高原则的打造新人文居住环境，引导都市贵族的I回归，从而发明产品价值和优秀业绩7考虑安顺企业的I延续经营，塑造安顺品牌形象，使其成为上海极品住宅项目的首席代言，为安顺未来日勺项目发展预留足够的发展空间

四、营销切入点综合上述的客户需求分析，再结合个案规划和远景分析，为了拉大产品在区域市场的差异化，使产品能在周围市场中优势突显，并且考虑面向全市以及境外客户，选择如下日勺产品营销切入点:1花园住宅130000平方米的新虹桥中心花园是本项目最大的卖点，也是我们和区域内其他个案的最大产品差异点紧抓住高档客户追求生态居住环境的特性，配合小区自身的漂亮水景，吸引高档客群日勺关注2高贵地段仙霞路，古北小区周围成熟的商业设施，虹桥的繁忙商务，这些都是当地段经济繁华日勺体现，不过当地段真正的宝贵之处在于它市中心不可替代日勺涉外渊源，以及市中心土地的日益稀缺性伴伴随上海经济的I飞速发展，都市的日益扩大，人口日勺不停增长，市中心的土地资源已是少之又少，而其中拥有涉外渊源的就更是珍稀，因此当地段的高贵性质首先决定了本案无可替代的高贵气质3便捷的交通原则延安路高架系统，地铁2号线延伸段以及轨道明珠线，无数的公交线路，林林总总，构成了本案周围无比发达的交通网络，使本案充足体现了老式市中心空间和时间转换的便捷，这点对购房者日勺吸引力是不言而喻的它不仅是我们的卖点，也是我们客户的来源4学区优势望子成龙是所有父母口勺心声，作为本案的J高档客源，可以预见他们在子女问题上会花更多口勺心血而作为市中心地段的优势之一就是周围名校林立，在我们周围都是涉外名校，如耀中等，都是未来客户子女的优秀选择，也是本案附加价值中重要的一环5未来的国际生活远景目前规划中，古北2期的建设，天山路日勺高档化，周围辅助性商业的铺设围绕着本案，这一点构成了本案得天独厚日勺地段优势，而紧随其来的国际化生活也就呼之欲出了，由于这些规划所带来的经济和生活素质口勺变化是可以想见0^o上海一直是一种非常海派的都市，对真正国际化生活也已经梦想了很久了,而目前本案为购房者轻松实现这一梦想由于这就是我们未来的国际人文背景的支持6国际顶级装修配置B前装修房已经日益靠近大众生活，不过不少发展商的J浑水摸鱼导致时下的装修房市场暗波汹涌；而本案通过对建材的国际化定位，装修方案的国际化设计，施工队伍的国际化水准，在为客户着想的同步也直接阐明了发展商的实力和信誉，为自身品牌的宣传起到良好的作用，也直接鼓舞了客户的I购置信心并且装修房目前在上海的高档房产中据调查接受程度到达了70%,从目前周围的J古北中央花园等楼盘区I销售中也可见高档装修房口勺市场接受度较佳7国际休闲会所工作八小时之外的休闲生活也是客户未来居家生活必不可少日勺部分虽然周围口勺生活设施已经诸多了，不过小区内的休闲娱乐设施也是客户未来的居家生活相称重要的原因本案时会所配以高档的国际化休闲设施，使客户足不出户，也可享有生活中应有的所有情趣，这样B勺小区才是真正日勺国际化小区也对销售有着直接的J增进作用8国际管家服务产品硬件是首先，不过产品永远只能在一种时间点领先市场，不过优秀的物业服务是永远必需的J,也是一种国际化小区的I必备软件通过它，我们日勺硬件部分才可以真正时为业主使用，也是通过它，我们的硬件才可以更有效更长期日勺为业主服务因此，聘任国际化原则的物业企业或者周围的高档酒店专业物业来管理，提供优质的高档酒店式物业服务，一定可以使客户买得放心，住得更放心并且国际物业在前期售楼中日勺介入，更可以直观日勺让客户接受我们的服务精神，间接的增进销售9国际设计团体通过国际化的设计团体配置或者冠名，予以客户本项目从外观，空间格局,平面格局，乃至大堂，会所，电梯间，庭院景观等一系列细节配置完全精心打造的感觉，引领客户对此后的居家生活充斥期待和幻想，侧面引导客户对项目价值时期待值的提高10国际殊荣提请本项目参与并获得国外建筑业著名大奖，如金块奖等，从而在起点上就予以客户我们与众不一样的感觉，并为发展商直接提供了最佳形象，同步也为销售发明了一种绝佳的时机，能结合开盘活动和前期日勺SP活动则效果更佳11国际科技生活国际最先进智能化系统时进入，直接予以客户未来科技新生活日勺演绎和梦想，指纹鉴别设施，视觉身份识别系统，个人安保系统等等客户前所未闻日勺新奇不过绝对高科技含量口勺配置，完全予以客户最个性化，最私密性的生活保护和品质提高。