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（一）运用重置成本法计算固定资产的评估值主要包括重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算例已知某厂的一台设备已经使用年，设备的利用率假设为仍有年使用寿命该设1:5100%,10备目前的重置成本为万元但由于技术进步的原因浮现了一种新型设备，其功能相同，但每90生产件产品可节约材料公斤，估计该厂未来年内年产该产品万件，材料前五年的10021020A价格将保持元/公斤，从第六年起将上涨试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性2020%,贬值和评估价值假设不考虑经济性贬值因素（所得税率为肌其中折现率年限为2515%,5年的复利现值系数为年金现值系数为折现率为年限为年的年金现值系数
0.4972,
3.3522,15%,10为）（）重置成本二万元
5.0188190（）实体性贬值率二已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）义（）2+100%=5+10+5X100%=
33.33%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率万万元=90X
33.33%=30
（3）功能性贬值的计算二年超额运营成本义（1-所得税税率）X（P/A,r,n）（P/A,r,n）为年金现值系数先计算年超额运营成本前五年每年（万元）2000004-100X2X20=8后五年每年（）（万元）200000+100X2X20X1+20%=
9.6再计算年净超额运营成本前五年每年（）（万元）8X1-25%=6后五年每年（）（万元）
9.6X1-25%=
7.2最后折现处理得功能性贬值额（万元）6X
3.3522+
7.2X
3.3522X
0.4972=
32.11（）评估价值二重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额万-万-万万元例4=
903032.11=
27.892某企业的一条生产线购于年月，帐面原值为万元，评估基准日为年月经202210750202210调查得知，该类设备的定基价格指数在年和年分别为和假设该设备生产20222022100%140%,能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用年，和当前的设备相比，该设备所耗电5力能源较大，平均每年多耗万度，每度电按元计算（所得税率为折现率为年
40.625%,10%,限为五年，折现率为的年金现值系数为）10%
3.7908要求
（1）计算该设备的重置成本
（2）计算该设备的实体性贬值额、
（3）功能性贬值额
（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）（）重置成本=万元1750X140%/100%=1050（）实体性贬值率=已使用年限土（已使用年限+尚可使用年限）（）2X100%=5/2022-2022+5实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率万元*100%=50%=1050X50%=525
（3）功能性贬值额=年超额运营成本X（1-所得税税率）X（P/A,r,n）（P/A,r,n）为年金现值系数（）元=40000X
0.6X1-25%X
3.7908=
68234.40（）评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=410500000—5250000—
68234.40元=
5181765.60例已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价3值为万元，年产量为件，被评估设备的产量为件该设备已经使用年，设备的利5004005006用率为仍有年的使用寿命但由于技术进步的原因，浮现了新设备，其功能相同，但每100%,9生产件产品，可节约甲材料公斤，估计在未来的年内，甲材料在前五年的价格保持在129200元/公斤，从第六年起上涨（该企业合用的所得税率为假定折现率为年限为年，20%,25%,1%5折现率为的年金现值系数为复利现值系数为年限为年，折现率为的年金10%
3.791,
0.621,410%现值系数为）
3.170要求
（1）计算资产重置成本
（2）计算实体性贬值额
（3）计算功能性贬值
（4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）（）资产的重置成本=万元1500X500+400=625
（2）确定实体性贬值率二已使用年限・（已使用年限+尚可使用年限）义100%=6+15*100%=40%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率二万万元625X40%=250（）功能性贬值二（）3500X2X200X
0.75X
3.791+500X2X200X1+20%X
0.75X
3.170X
0.621=
92.万元30（）评估值二重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=万元4625—250—
92.30=
282.70例某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估具体资料如下4该资产账面原值万元，净值万元，按财务制度规定该资产折旧年限为年，已27010830计折旧年限年，在使用期间该资产的利用率为经调查分析确定按现在市场材料价
2087.5%o格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为万元经专业人员勘500察估算，该资产还能使用年又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与8现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本万元该企业合用的所得税率为假定折425%,现率为年限为年，折现率为的年金现值系数为10%o810%
5.3349要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值重置成本=万元1500实体性贬值率=已使用年限+已使用年限+尚可使用年限2X100%=20X
87.20X
87.5%+8X100%=
68.63%实体性贬值额二重置成本*实体性贬值率万元=500X
68.63%=
343.15成新率=1—
68.63%=31・37%功能性贬值二年超额运营成本-所得税税率为年金现值系数3X1X P/A,r,n P/A,r,n=4X万元1-25%X
5.3349=
16.0047评估价值二重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额万元4=500-
343.15-
16.0047=
140.8453例某企业的一条生产线购于年月，帐面原值为万元，评估基准日为年5202210750202210月经调查得知，该类设备的定基价格指数在年和年分别为和假设该设20222022100%150%,备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用年，和当前的设备相比，该设备6所耗电力能源较大，平均每年多耗12万度，每度电按0・6元计算所得税率为25临折现率为年限为六年，折现率为的年金现值系数为10%,10%
4.3553要求计算该设备的重置成本计算该设备的实体性贬值额、功能性贬值123额确定设备的评估价值小数点后保留两位小数4重置成本=万元1750X150%/100%=1125实体性贬值率=已使用年限+已使用年限+尚可使用年限2X100%=2022-2022/实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率义万元2022-2022+6X100%=50%=112550%=
562.5功能性贬值额=年超额运营成本义-所得税税率为年金现值系数31X P/A,r,n P/A,r,n义元=120000X
0.61-25%X
4.3553=
235186.2评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=411250000—5625000—
235186.2=元
5389813.8例被评估的生产控制装置购建于年，原始价值万元，年和年分别投资61990100199519985万元和万元进行了两次更新改造，年对该资产进行了评估调查表明，该类设备以及相22000关零件的定级价格指数在年、年、年和年分别是1990199519982000110%,125%,130%,150%o该设备尚可使用年此外，该生产控制装置正常运行需要名操作人员，而目前的新式同类65控制装置仅需要名操作人员假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人4员的人均年工资费用为元，所得税率为折现率为短报上述资料，求待评估资1200025%,10%o产的价值已知折现率为年限为年的年金现值系数为资产的重置成本10%,
64.35531=100义150%/110%+5*150%/125%+2X150%/130%万元=
136.36+6+
2.31=
144.67加权投资年限二22000-1990X
136.36/
144.67+2000-1995X6/
144.67+2000-1998X
2.31/
144.年67=
9.43+
0.21+
0.03=
9.67确定实体性贬值率二已使用年限小已使用年限+尚可使用年限炉X
1009.67+
9.67+6X100%=
61.71%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=
144.67X
61.71%=89・28万元功能性贬值二年超额运营成本义-所得税税率义为年金现值系数=31P/A,r,n P/A,r,n万元12000X1-25%X
4.3553=
3.92评估值二重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额万元二债券4=
144.67-
89.28-
3.92=
51.47评估的收益法例某一被评估企业拥有债券，本金元，期限为年，年息为评估时该债券已经7120000312%,购入一年假定同期的国库券年利率为该债券不能随时变现，根据财务状况，确定风险报8%,酬率为2%o要求若该券按年末付利息，到期还本，而且这一年的利息已经收到并作投资收益入账，计1算该债券的评估价值年的复利现值系数为:
1230.
90910.
82640.7513若该债券到期后一次性还本付息单利计息,计算该债券的评估价值2已知折现率为时，前10%3元1120000X12%X
0.9091+120000X12%X
0.8264+120000X
0.8264-
124159.2到期后本利合计为元2120000+120000X12%X3=163200评估价值二元163200X
0.8264=
134868.48三房地产评估例土地使用权评估的成本法8例某企业土地的取得一块宗地面积为平方米，土地取得费用为元/平方米，
15000045.2土地开辟费为元/平方米，税费为元/平方米，投资的资金月利率为土地的开
5049.
10.915%,辟周期为年，假设土地的取得费、开辟费、税费均为均匀发生，投资利润率为土地所有210%,权收益率为试评估该宗地的价格15%o土地的取得费用元/平方米1=
45.2土地开辟费为元/平方米250⑶税费为元/平方米
49.1投资利息=元/平方米
445.2+50+
49.1X
0.915%X244-2=
15.8资金利润二4元/平方米
545.2+50+
49.1X10%=
14.土地成本元/平方米6=
45.2+50+
49.1+
15.8+
14.4=
174.5土地所有权收益元/平方米7=
174.5X15%=
26.7土地价格二元
8174.5+
26.7X150000=30105000例土地使用权评估的假设开辟法参见教科书9P163-164一住宅楼，建造面积为平方米估计建设期为年，建造费为元/平米，专业费为建500013000造费的地价、建造费和专业费在建设期内一次性投入估计售价元/平米，销售管10%,9000理费为楼价的销售税费为楼价的当地银行贷款利率开辟商要求的投资利润率为
2.5%,
6.5%,6%,求地价10%楼价=万元15000X9000=4500建造费=万元23000X5000=1500专业费=万元315000000X10%=150销售管理费=万万44500X
2.5%=
112.55税费=4500万又
6.5%=292・5万投资利息=地价+建造费+专业费年利率义建设期6X二地价万地价万+16506%Xl=
0.06+99投资利润=地价+建造费+专业费义利润率7=地价+万义地价万165010%=
0.1+165⑻地价=地价一地价一万4500—1650—
112.5-
292.5—
0.1X165—
0.06X99地价万
1.16=2181地价万+万=
21811.16=
1880.1724四商誉的评估例运用残值法割差法评估商誉的价值10已知某企业为行业一知名企业，预测企业未来收益，其中前年分别为万元，万元，B540003800万元，万元，万元，从第年开始企业收益将基本保持在万元评估人员25002800300062000对该企业的单项资产评估得出该企业单项资产之和为万元，并已知合用本金化率800025%要求试确定该企业的整体价值试评估该企业商誉的价值12已知折现率为的各年的复利现值系数如下25%一第第第第企业的整体价值二万万义万第14000X
0.8000+
38000.6400+2500五1四义万义万义万:
0.5120+
28000.4096+
30000.3227+200025%X
0.年年年年
32270.
0.
0.
0.
0.二万3200++2432+1280+
1146.88+
968.1+
2581.6=
11608.588064514032商誉评估值二万万万元
211608.58-8000=
3608.580000209627五无形资产评估的例利用提成收益法评估商标使用权11企业把一商标许可给企业使用，使用期为年，企业每件产品新增加利润元，年内产A B5B55量万，万，万，万，万件折现率利润分成率求商标许可权利的价值404555606514%,27%折现率为的复利现值系数14%企业年内新增利润万，万，万，万，B540X5=20045X5=22555X5=27560X5=30065X5=325万评估价值=200X27%X P/F,14%,1+225X27%XP/F,14%,2+275X X27%X P/F,14%,3+300X27%*P/F,14%,4+325X27%XP/F,14%,5=200X27%X
0.877+225X27%X
0.769+275X27%X
0.675+300X27%X
0.592+325X27%X
0.519万元=
237.78例甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用年，拟采用利
12.5第第第第第润分成的方式收取转让费该专利的开辟研制成本为万元，专10012345利成本利润率为乙公司的资产重置成本为万元，成本500%,3000年年年年年利润率为乙公司的实际年生产能力为万件，每件生产成本15%20o00000为元，估计未来年的市场出售价格分别是元、元、元、505909085元、元折现率为所得税率为试确定该专利的使757510%,25%••**•用权价值C877667595179529注意本题不给出折现率为%时的复利现值系数，请大家务必10牢记折现率为时的，前年的复利现值系数10%5该专利的约当投资量1万元100X1+500%=600乙公司的约当投资量2万元3000X1+15%=3450无形资产的利润分成率⑷评估值二3600/600+3450=
14.8%200000X90-50X1-25%X
14.8%X
0.9091+200000X90-50X1-25%X
14.8%X
0.8264+200000X85-50X1-25%X
14.8%X
0.7513+200000X75-50X1-25%X
14.8%X
0.6830+200000X75-50X1-25%X
14.8%X
0.万元6209=
284.
86.被评估对象为年进口的成套设备，并于当年月日正式投入使用评估基准日132002A1231为年月日评估人员经调查获得以下资料及信息202211设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部份损坏并造成停产，至评估基DA准日已停产一年整，委托方希翼尽快修复设备，以便继续使用，要使设备正常运转，必须A A对程控部份进行全部更换；⑵在程控部份损坏前，设备向来满负荷运转；A⑶除程控部份外，设备其他部份均处于可正常运转状态，在停产期间由于保养良好，未发生A影响使用寿命的情况；⑷经现场鉴定，除程控部份外，设备其他部份若保持的负荷率可继续使用年；A90%10⑸要更换程控部份只能向设备原生产厂家购买；A⑹在评估基准日，与被评估设备型号彻底相同的新设备的离岸价为万美元，其中程控部1000份占设备价格的但是如果单独购置程控部份，则其离岸价格要比成套购买时的程控部份的10%,价格高而且卖方再也不负责安装调试所需费用；10%,⑺在评估基准日，若成套进口全新设备，海外运输保险费为万美元，海外运输费为离A
21.43岸价的关税税率为增值税税率为其他进口环节费用为到岸价的肌国内运输费5%,13%,17%,3为到岸价的配套费用为到岸价的设备的安装及调试费用含在设备的价
1.5%,2%,•^中,⑻在宾估基准日时，若单独购买程控部份，海外运输保险费为万美元，海外运输费为离
2.93岸价的关税、增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变，安装调试费用为4%,到岸价的再也不需要配套费用；
0.5%,⑼被评估设备不存在功能性及经济性贬值；A引进设备采取货到企业后即将付款方式；1011评估基准日时美元对人民币的汇率为17o要求假定不考虑残值及其他因素，根据上述条件，试评估被评估设备的价值参考答案计算成套设备的重置成本
1.⑴海外运输费（万美元）=1000x5%=50⑵到岸价（万元）=1000+50+
21.43=
1071.43⑶折合人民币（万元）=
1071.43x7=
7500.01⑷关税（万元）=
7500.01xl3%=975⑸其他进口环节费用（万元）=
7500.01x3%=225⑹国内运输及配套费用=
7500.01x（
1.5%+2%）=262・50（万元）⑺重置成本（万元）=
7500.01+975+225+
262.50=
8962.51计算程控设备修复费用
2.⑴设备离岸价格（）（万美元）=1000xl0%x l+10%=110⑵海外运输费（万美元）=110x4%=
4.4⑶到岸价=110+
4.4+
2.93=117・33（万美元）⑷折合人民币（万元人民币）=
117.33x7=
821.31⑸关税（万元人民币）=
821.31xl3%=
106.77⑹其他进口环节费用（万元人民币）=
821.31x3%=
24.64⑺国内运输及安装费用（）（万元人民币）=
821.31x
1.5%+
0.5%=
16.43⑻修复费用（万元人民币）=
821.31+
106.77+
24.64+
16.43=
969.15计算实体性贬值
3.⑴程控部份贬值额（万元人民币）=
969.15⑵其他部份实际使用年限（年）=7-1=6⑶其他部份贬值率（）=6/6+10X90%X100%=40%⑷其他部份贬值额=（）（万元人民币）
8962.51-
969.15x40%=
3197.344⑸贬值额合计（万元人民币）=
969.15+
3197.344=
4166.494计算评估值
4.被评估设备的估值（万元人民币）=
8962.51-
4166.494=
4796.
016.某市经济技术开辟区内有一块土地面积为平方米，该地块的土地征地费用（含安置、1415000拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩万元，土地开辟费为每平方公里亿元，土地开辟102周期为年，第一年投入资金占总开辟费用的开辟商要求的投资回报率为当地土地出235%,10%,让增值收益率为银行贷款年利率为试评估该土地的价值.15%,6%,提示亩二平方米1667提示平方公里二平方米110%土地取得费为万元/亩，即元/平方米.L
10150.土地开辟费为亿元/平方公里，即元/平方米.
22200.投资利息3第一年投入的计息期为年；第二年为计息期为年.因此投资利息为35%,L565%,
0.5150x[（1+6%）A2-l]+200x35%[（1+6%）A
1.5-l]+200x65%[（1+6%）八
0.5-1]=
28.78元/平方米.
4.投资利润为（150+200）xl0%=35元/平方米.
5.增值收益为（150+200+
28.78+35）xl5%=
413.78xl5%=
62.07元/平方米..无限年期土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+增值收益6元/平方米.=150+200+
28.78+35+
62.07=
475.85,使用年限修正系数（）八71-1/1+6%50=
0.
9457.有限年期土地价格二无限年期价格使用年期修正系数元/平方米.8x=
475.85x
0.9457=
450.
01.土地总价二有限年期土地价格土地面积（万元）9x=
450.01x15000=
675.
02.有一宗七通一平的待开辟建造用地，面积为平方米，使用期限为年，容积率为拟151000505,开辟建设写字楼，建设期为年，建造费用为元/平方米，专业费用为建造费用的建2350010%,造费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平估计为元/2平方米.日，管理费用为年租金的维修费用为建造费用的保险费用为建造费用的2%,L5%,
0.2%,税金为年租金的贷款利率为房地产综合还原利率为开辟商要求的利润率为地价
17.5%,6%,7%,和开辟成本建造费用+专业费用之和的试评估该宗地地价20%,【正确答案】⑴面积为平方米，容积率为拟开辟建设写字楼的建造面积平方米10005,=5000年总收益元=2*365*5000=3650000年,总费用二2=3650000*2%+3500*5000*
1.5%+
0.2%+3650000*
17.5%1009250⑶年纯收益=3650000-1009250=2640750⑷房地产总价二2640750*P/A,7%,48=36258750⑸建造与专业费用=3500*1+10%*5000=19250000建设期为年，地价的资金占用两年;建造费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费62用和专业费用的资金平均占用一年利息=地价*八土也价[1+6%2-1]+19250000*[1+6%-1]=
0.1236+1155000⑺开辟商要求的利润率为地价和开辟成本建造费用+专业费用之和的20%开辟商利润=地价地价+19250000*20%=
0.2+3850000⑻立方程地价二房地产总价■建筑费用■专业费用-利息-利润地价=36258750-19250000-
0.1236地价-1155000-
0.2-3850000解方程，地价元=9069016企业价值评估:预测某企业未来收益，其中前年分别为万元、万元、万元、万元和万元，
1.5120125128120130从第年开始，企业收益将基本保持在万元的水平上，已知折现率、资6120凡1V x1本化率同为求该企业的整体资产评估值10%o120125128120】------77~1+-------------T+-------T~T+F1+10%，21-F10%1+10%31+10%1301201x+------------r+——----------------551+10%10%1-F10%万元«
121632.假定社会平均资金收益率为无风险报酬率为被评估企业所在行业平均风212%,10%,险与社会平均风险的比率为则用于企业评估的折现率应选择折现率=无风险报酬率+风险报
1.5,酬率=10%+12%—10%X
1.5=13%。
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