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年自考资产评估串讲笔记2022第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节,在历年考试中,本章的比重较大1普通地说,资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算2资产评估的特点现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估预会计计价的区别发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同当然,资产评估与会计计价也是有联系的,二者相辅相成4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产6有形资产是指那些具有实体形态的资产,包括机器设备、房屋建造物、流动资产等按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产,如商誉目前不可确指的资产只有商誉8价值类型制约资产评估方法的选择主要价值类型有市场价值在用价值在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值投资价值投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值9资产评估的假设继续使用假设公开市场假设公开市场是指发达与完善的市场条件公开市场假设是基于市场客观存在的现实,即资产在市场上可以公开买卖,不论资产的买者或者卖者都希翼得到资先最设大最佳效用则清算(清偿)假、10资产评估的原包括两个层次的内容,即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则资产评估的工作原则、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日普通的基准时点是日第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定第一节市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种评估方法市场法应用的前提条件需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场;点被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的八;运用市场法评估资产优缺市场的优缺点市场法是资产评估中盘简单、最有效的方法其优点表现在能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格;评估结果易于被各方面理解和接受区域~个别♦宗地成交价(元/MW交U时间,文交・况2容也率,♦因素〉丽2006年2月3P
1.73350年“A*5150^2005年2月40*3・1%/45年」6700-2005年8月a0“1分050年.C55502005年12月a•2%*1品0・1%~45年承表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值经了解,宗地所在城市容积率每增加
0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005年2月份到2022年2月份,地价每月环比上涨1%试根据上述条件评估待估宗地在2022年2月的价格(计算结果以元为单位,取整)8/8市场法的缺点表现在需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可对照数据以及缺少判断对照数据而难以应用;不合用于专用机器、设备、大部份的无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估第二节成本法成本法及其适用的前提条件成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法成本法运用的形式及其各项指标的估算1基本公式可表述为被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值■功能性贬值■经济性贬值
2、运用成本法评估资产的步骤
①确定被评估资产,并估算重置成本;
②确定被评估资产的使用年限;
③估算被评估资产的损耗或者贬值;
④计算确定被评估资产的价值复原重置成本与更新重置成本的异同法法法法法是指按资产成本的构成,把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法本重置成本=直接成本+间接成法
(2)物价指数物价指数法是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本计算公式为资产重置成本=资产历史成本X资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者者为资产重置成本=资产历史成本X(1土物价变动指数)
(3)功能价值法也称生产能力比例法这种方法是寻觅一个与被评估资产相同或者相似的资产为参照物,计算其每一单位生产能力价格或者参照物与被评估资产生产能力的比例,据以估算被评估资产的重置成本计算公式为被评估资产重置成本=参照物重置成本X被评估资产年产量/参照物年产量
4、规模经济效益指数法
(二)实体性贬值及其估算是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值实体性贬值率估算的三种方法观察法、使用年限法、修复费用法
(三)功能性贬值及估算功能性贬值是由于资产的技术相对落后浮现新的技术的资产而导致的一些贬值
(四)经济性贬值及其估算是由于外部环境变化造成资产的贬值
(五)成新率及其估算三种方法观察法、使用年限法、修复费用法实体性贬值率也可以采用就三种法第三节收益法
一、收益法及其适用的前提条件收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法二收益法应用的前提P47
三、收益法中各项指标的确定--收益额收命.额是未来预期收血.O二折现率和资本化率
1、无风险报酬率
2、风险报酬率(财务风险、市场风险、管理风险)无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的,而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定O、乙—•收期限/llL
四、运用收益法评估资产优缺卢/、、二收法的优缺点收益法的优点1(
(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值;2)与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受o2收益法的缺点
(1)预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;
(2)在评估中合用范围较小,普通合用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估第四节资产评估方法的比较和选择资产评估方法选择应考虑的因素
1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应
2、资产评估方法必须与评估对象相适应
3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约第三章机器设备评估历年考题中,每年都考计算题第三节机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本,然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法成本法可以用公式表示为即重置成本扣除三大贬值机器设备评估值=重置成本-实体性贬值■功能性贬值-经济性贬值
二、机器设备重置成本的估算四种方法P68-80
二、机器设备的实体性贬值及其估算(一实体性贬值与成新率的估算
1、运用使用年限法估算机器设备成新率
2、运用观测分析法估算机器设备成新率
3、运用修复费用法估算机器设备的成新率第四章房地产评估第一节房地产评估概述房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物(()()()房地产的特征1)位置固定性;2耐用性;3影响因素多样性;4投资()大量性;5保值增值趋势第二节土地使用权评估的特点土地资产的特性(((
1、自然特性1)土地面积的有限性2)土地空间位置的固定性3)土地使用价值的永续性和增值性
(4)土地的不可替代性(((
2、经济特性1)用途多样性2)经济地理位置的可变性3)可垄断性土地资产价格体系土地资产的价格类型
1、基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格
2、标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体本地三二定使用年限竺竺二+地签甘价格特之
1、土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产成本决定
2、土地价格主要由土地的需求决定
3、土地价格具有明显的区域性
4、土地价格的上涨性影响地产价格的因素
(一)普通因素
1、行政因素
2、社会因素
3、经济因素
4、其他普通因素如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响
(二)区域因素
3、影响工业用地价格的区域因素
(1)交通便捷度
(2)基础设施完善度(
(3)产业集聚规模
(4)环境质量—
(5)规划限制J6)其他因素土地使用权评估的原则I
(一)替代原则
(二)最有效使用原则
(三)变动原则一般商品的价格,是伴有着构成价格的因素的变化而变化的土地价格也有同样情形,它是各种地价形格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的1四)供需原则
(五)贡献原则第四节土地使用权评估的方法市场法也称市场比较法,是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法其公式为普通地,采用市场法至少应选用三个或者三个以上的比较案例,经过上述评定估算过程,至少应得到三个或者三个以上的初步评估结果经过处理得出一个评估结果建造物是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和构筑物两大类建造物评估的原则
(一)替代原则
(二)最有效使用原则
(三)供需原则
(四)房地合一原则第五章无形资产评估无形资产指没有事物形态的资产,但是为特定的主体所拥有,并能够长期发挥效用的一种资源无形资产的特点
1、无形资产具有非流动性,并且有效期较长
2、无形资产没有物质实体,但未来收益较大
3、无形资产单独不能获得收益,它必须附着于有形资产无形资产的分类无形资产种类很多,可以按不同标准进行分类
1、按企业取得无形资产的渠道,可分为企业自创(或者自身拥有)的无形资产和外购的无形资产
2、按有无法律保护,可以分为法定无形资产和收益性无形资产专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护,称为法定无形资产;无法律保护的无形资产,如专有技术等称为收益性无形资产
3、按可辨识程度,可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产凡是那些具有专门名称,可单独地取得、转让或者出售的无形资产,称为可确指的无形资产,无形资产包括商标权、版权、计算机软件等不可确指主要指商誉每一项无形资产,普通都有一定的使用期限使用期限的长短,主要取决于损耗程度无形资产有效期限是其存在的前提无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限无形资产功能特性
1、附着性
2、共益性
3、积累性
4、替代性专利权是国家专利机关依法批准的发明人或者其权利受让人对其发明成果,在一定期间内享有的占权或者专有权商标权是商标注册后,商标所有者依法享有的权益,它受到法律保障,未注册商标不受法律保护商誉通常是指企业在同等条件下,能获取高于正常暨报酬率当吧督价里特%r商誉不能离开企业而单独存在,不能与企业的可确指资产分开出售
2、商誉是多项因素作用形成的结果,但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价
3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产,而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值
4、商誉是企业长期积累起来的一项价值第六章流动资产评估第一节流动资产评估的特点
一、流动资产的内容及其特点流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产,包括现金及各种存款、存贷、应收及预付款项、短期投资等流动资产的特点主要表现在」几工方面第一,周转速度快第二,变现能力强各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖,具有较强的变现能力,是企业对外支付和偿还债务的重要保证第三,形态多样化
二、流动资产评^:一的特点
1、流动资产评估是单项评估
2、必须选取准流动资产评估的基准时间普通在会计期末
3、即要认真进行资产清查,同时又要分清主次,掌握重点
4、流动资产周转速度快,变现能力强无需考虑功能性贬值
三、一份准确的被评估资产清单是正确估价资产的基础资料,被评估资产的清单应以实存数量为依据,而不是账面数对于银行存款等货币资产,应以清查核实后的实有额做为评估值第三节债权类及货币类迤评估^估普通应从两方面进行,是清查核实应收账款数额;二是判断估计可能的坏账损失应收账款评估值确定的基本公式为应收账款评估值=应定坏账损失预计坏账损失估计坏账损失的方法两个坏账估计法、账龄分析法
二、应收票据的评估应收票据可采取下列两种方法、按本金加利息确定计算公式为1应收票据评估值=本金X(1+利息率X时间)
2、按贴现值评估值=到期值-贴现息
三、待摊费用是指企业中已经支付或者发生,但应由本月和以后各个月份负担的费用第七章长期投资及其他资产评估长期投资是指不许备在一年内变现的投资,包括股票投资、债券投资和其他投资债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金,按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券上市债券的评估在正常情况下,上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值,一般是以评估基准日的收盘价确定评估值非上市债券的评估采有收益法进行上市股票是指企业公开辟行的,可以在股票市场上自由交易的股票其计算公式为上市股票评估值=股票股数X评估基准日该股票收盘价第八章企业价值评估企业价值评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围,资产重组变即有效资产范是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径围,企业价值评估中企业-7偿债能力分析一般可以通过流动比率流动比率越高,短期的偿债能力越强经验值
212、速动比率是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指
3、资产负债率资产负债率又称举债经营比率,是用以衡量企业利用债权人提供资金动的企运用如指察存货周率存1货数2存货数
2、应收账款周转率是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标通常用应收账周转次数款周转天数表示利能投资报酬率反映企业每元投资所能带来的利润主要有1资产报酬率资产利润率企业一定时期内实现利润与资产总额的比率2净资产利润率税后利润与净资产之间的比例比例越大,说明收益越强指利润占销售收入的比率1销售毛利率指销售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率2销售净利率是指税后利润占销售收的比率
3、每股利润也称每股收益或者每股赢余
4、每股股利
5、市盈率
三、资产基础法,是指采用一种或者一种以上的基于企业的资产价值的评估方法,确定企业、企业所有者权益或者企业证券价值的一种常用评估方法企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或者潜在的有利因素和不利因素第九章资产评估报告第一节资产评估报告的作用
一、资产评估报告的类型
1、按资产评估对象划分,可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告
2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告
3、评估生效日根据目的和作用不同,可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告
二、资产评估报告的作用
1、它为被委托评估的资产提供作价意见
2、是反映和体现资产评估工作情况,明确委托方及有关方面责任的依据这体现了评估机构的工作成果它是有偿服务
3、对资产评估报告进行审核,是管理部门完善资产评估管理的重要手段
4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源计算应用
1、收益法的应用;;第一,企业价值评估教材P50,例2-8P239,例5-13P307,例8-1第二,无形资产的评估;教材P225,例5-11P226例5-12举例A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权评估人员了解到以下情况1该商标生产的产品,市场售价1000元/台,比其他同类产品净增利润10元/台;2双方商议,商标使用许可期限4年商标使用费按新增利润的30%支付A企业;3根据B公司的生产情况,估计前2年的生产量9万台/年;后2年10万台/年;4根据相关资料分析,A企业正常投资报酬率为15%,所得税税率为25%要求1计算该商标权每年新增利润;2计算该商标使用权价格第三,土地价格评估的运用教材P132-133第四,非上市债券的评估,教材P274-2762成本法的应用教材P77-91举例有一待估生产设备,账面原价50万元设计生产能力为20吨/年,使用年限10年,到评估基准日已使用3年由于市场变动,对该厂产品需求仅为18吨/年,计算该生产设备的评估值已知物价指数为20%,规模经济效益指数取
0.7o解1重置成本=50X1+20%=60万元2成新率=尚可用年限/总寿命年限二10-3/10X100%=70%X o0,7⑶经济性贬值率二[1-实际能力设计能力pxi*丐jxi0031%()(4评估值=60X70%)X(1-
7.1%)
3、市场法举例P124-130有一待估宗地,总面积为40000平方M,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现采集到A、B、C三个宗地交易实例,具体情况见下表。