资产评估师-资产评估实务（一）-强化练习题（参考）-第四章不动产评估

资产评估师-资产评估实务

（一）-强化练习题（参考）-第四章不动产评估［单选题］

1.下列有关土地的稀缺性，表述错误的是（）A.土地的经济供给是无弹性的B.土地数量的有限性决定了土地供给的稀（江南博哥）缺性C.土地供应的稀缺性与土地总量有限密切相关D.土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的正确答案A参考解析选项A错误，土地的经济供给是有弹性的掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点［单选题］

2.某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第210层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）A.

0.6B.

2.0C.

5.1D.

6.0正确答案C参考解析容积率二总建筑面积/总建设用地面积二（1200+1000X9）小2000=

5.1掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点［单选题］

5.下列有关采用基准地价系数修正法的前提条件，表述错误的是（）A.当地政府已公布基准地价B.可以取得基准地价修正体系C.土地具有收益或者具有收益性D.基准地价及其修正体系是有效的正确答案C参考解析采用基准地价修正法的前提条件是

（1）当地政府已公布基准地价；

（2）可以取得基准地价修正体系；

（3）基准地价及其修正体系是有效的，基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内掌握“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点［单选题］

6.某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为

99.

6、

97.

5、

100.

7、

105.

0、

106.

2、

108.

5、

110.1（以2016年1月为100）其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米，修正到2016年10月的价格为（）元/平方米A.

20226.91B.

19398.57C.

20848.00D.

19179.38正确答案A工验收，此时应具备《建设工程质量管理条例》规定的工程竣工验收的必备条件不包括（）A.有完整的技术档案和施工管理资料B.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告C.有勘察、设计、施工、工程监理等单位共同签署的质量合格文件D.有施工单位签署的工程保修书正确答案c参考解析竣工验收的条件

（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（2）有完整的技术档案和施工管理资料；

（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（4）有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件；

（5）有施工单位签署的工程保修书［单选题］

37.建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起（）内进行竣工验收备案A.7日B.10日C.15日D.20日正确答案C参考解析建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上建设主管部门备案［单选题］

38.国有土地使用权出让期限应当符合法定年限，工业用地出让的最高年限为（）年A.30B.50C.70D.40正确答案B参考解析工业用地出让的最高年限为50年［单选题］

39.不动产评估中，采用间接比较法进行区域因素修正时，评估对象比较标准不动产的区域因素优3%,可比实例较标准不动产因素劣5%,则对比实例价格进行区域因素修正时，选用的计算参数正确的是（）A.区域因素修正参数为

0.97B.区域因素修正参数为

0.95C.标准化修正参数为

1.03D.标准化修正参数为

1.05正确答案D参考解析区域因素修正后的可比实例价格=标准化修正系数X区域因素修正系数X可比实例价格=标准不动产区域因素分值/可比实例区域因素分值X待估对象区域因素分值/标准不动产区域因素分值X可比实例价格，因此标准化修正系数=标准不动产区域因素分值/可比实例区域因素分值=100/95=

1.05,区域因素修正系数=待估对象区域因素分值/标准不动产区域因素分值=103/100=

1.03o注现行教材将“区域因素修正”改为“区位因素修正”，计算原理未变［单选题］

40.下列建筑物中，通常不适用收益法评估的是（）A.百货商场B.星级酒店C.综合写字楼D.政府办公楼正确答案D参考解析收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用［单选题］

41.房地合一评估采用收益法时，下列关于确定收益期限的说法中正确的是（）A.以建筑物的剩余经济寿命为准B.以土地使用权的剩余年限为准C.孰长为准D.孰短为准正确答案D参考解析土地与建筑物合成体作为评估对象，如果建筑物的经济寿命长于土地使用权年限，若土地使用权年限到期地上物随同无偿收回，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限；若土地使用权年限到期地上物残余价值给予合理补偿，则在根据土地使用权年限确定未来可获收益期限的基础上，考虑将土地年限到期时地上物残余价值折现到评估基准日的价值如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减不动产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限；然后加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值总的思路是以孰短为准［单选题］

42.下列关于基准地价特点的说法中，正确的是（）A.基准地价通常由资产评估机构测算并发布B.基准地价是区域性价格C.基准地价是实际交易价格D.基准地价等同于宗地价格正确答案B参考解析基准地价是区域性价格，选项B的说法是正确的；基准地价是平均价格，反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均价格，不能把基准地价等同于宗地地价，选项D的说法不正确；基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现实性，选项A和选项C的说法不正确［单选题］

43.使用基准地价系数修正法评估某土地用地，该宗地的剩余土地使用年限为35年，当地工业用地基准地价对应的使用年限为50年，假设土地资本化率为6%,据此计算的土地使用年期修正系数为A.

2.3966B.

0.9198C.

0.4173D.

1.0872正确答案B参考解析年期修正系数=口一系1+6%^35］/［1-1/1+6%^50］=

0.9198［单选题］

44.评估人员拟采用市场提取法求取不动产的资本化率，收集到市场上近期交易的类似不动产资料如下表，则采用算数平均法求取的该类不动产资本化率为不动产不动产A B不动产C年出租净收益元124012501300销售价格元/Y115001245014400A.

9.88%B.

9.95%C.

10.12%D.

10.1%正确答案B参考解析:不动产A的资本化率=1240/1率00X100%=

10.78%；不动产B的资本化率=1250/12450X100%=

10.04%；不动产C的资本化率=1300/14400X100%=

9.03%,该类不动产资本化率=

10.78%+

10.04%+

9.03%/3=

9.95%［单选题］

45.应用收益法评估不动产价值，在确定折现率和资本化率的方法中,运用时简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，但是风险调整值的确定主观性较强，不容易掌握的方法是A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.各种投资收益率排序插入法D.类比系数调整法正确答案B参考解析安全利率加风险调整值法，通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被估不动产的社会经济环境状况，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率基础上加风险调整值，这种方法简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，但是风险调整值的确定主观性较强，不容易掌握所以本题的答案为选项B掌握“收益法一一不动产评估”知识点［单选题］

46.下列关于国有土地使用权的说法中，不正确的是（）A.国有土地可以依法确定给单位或个人使用，用地单位或个人依法取得国有土地所有权B.国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、租赁、作价出资或入股等C.国有土地使用权的出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式D.划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押正确答案A参考解析国有土地可以依法确定给单位或个人使用，用地单位或个人依法取得国有土地使用权，所以选项A的说法不正确国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、租赁、作价出资或者入股等，选项B的说法正确国有土地使用权的出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式，选项C的说法正确划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，选项D的说法正确掌握“国有土地使用权”知识点［单选题］

47.在不动产价格的影响因素中，变现因素属于（）A.交易因素B.实物因素C.权益因素D.外部因素正确答案A参考解析不动产价格的影响因素可以分为不动产自身因素、不动产外部因素以及不动产交易因素

（1）不动产自身因素包括区位因素（位置、交通、环境景观、外部配套）、实物因素（土地实物因素、建筑物实物因素、通用性）、权益因素（权利状况、使用管制、相邻关系）；

（2）不动产外部因素包括政治因素、政策因素、经济因素、社会因素等；

（3）不动产交易因素包括不动产供求关系、变现因素、心理因素、其他因素等掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点［单选题］

48.对所评估的不动产进行清查核实时，要了解不动产的账面原值、账面净值等情况，此属于对（）进行清查核实A.权利状态B.会计核算情况C.实物状态D.区位和交易状况正确答案B参考解析对所评估的不动产进行清查核实时，在会计核算情况的清查核实中，要了解待估对象的账面价值，包括了解不动产的账面原值、账面净值等情况掌握“现场调查”知识点［单选题］

49.下列各项不动产中，一般不适用收益法评估的是A.学校B.写字楼C.影剧院D.游乐场正确答案A参考解析收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用掌握“收益法一一不动产评估”知识点［单选题］

50.某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/rA未来租金收入将维持该水平；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%o该商铺的价值约为万元A.521B.533C.695D.711正确答案A参考解析年净收益=500X120X12X1-25%=54万元题目给出的是月租金，一年12个月，乘以12是将月租金转换成年租金收益现值p=a/rX［1—1/1+r n］=54/

0.1X［1-1/1+

0.135］=

520.78万元注—1/1+r n］=P/A,r,n,是年金现值系数计算公式的变形［单选题］

51.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行评估A.市场法B.成本法C.剩余法D.基准地价系数修正法正确答案c参考解析剩余法适用于待拆迁改造的再开发地产的评估，该工业厂房需要更新改造，项目没有正式实施，且更新改造后的不动产具有收益性，最适合采用剩余法掌握“剩余法一一不动产评估”知识点［单选题］

52.在确定建安综合造价时，如果待评估房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以将其进行分类对于大型、价值高、重要的房屋建筑物宜采用OoA.重编预算法B.决算调整法C.类比系数调整法D.单方造价指标法正确答案B参考解析在确定建安综合造价时，对于大型、价值高、重要的房屋建筑物，采用决算调整法确定其建安综合造价，即以待估房屋建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率，将其调整为按现行市场价格计算的建安综合造价掌握“成本法一一不动产评估”知识点［单选题］

53.有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为

0.7,容积率为

2.0,楼面地价为1500元/平方米，则土地单价为元/平方米A.1000B.3000C.2100D.2800正确答案B参考解析土地单价二楼面地价义容积率=1500X2=3000元/平方米掌握“不动产价格的影响因素”知识点［单选题］

54.下列选项中，属于建筑物实物因素的是A.土地面积B.建筑规模C.环境景观D.独立使用正确答案B参考解析选项A属于土地实物因素；选项C属于区位因素；选项D属于通用性因素掌握“不动产价格的影响因素”知识点［单选题］

55.甲公司有一宗土地需评估，评估基准日为2019年12月31日，评估基准日的价格指数是104选取土地A作为可比交易实例，已知A购买时的价格为350万元，交易情况指数103,区位因素指数为98,则甲公司土地正常交易情况下的评估价值为万元A.

333.40B.

346.33C.

360.61D.

382.57正确答案C参考解析甲公司土地的评估价值=可比交易实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区位因素修正系数=可比交易实例价格X（正常交易情况指数/可比实例交易情况指数）X（评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数）X（待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数）=可比交易实例价格X（100/可比实例交易情况指数）X（评估基准日价格指数/100）X（100/可比实例区位因素指数）=350X（100/103）X（104/100）X（100/98）=

360.61（万元）［单选题］

56.在市场法中，对不动产区位因素使用间接比较法调整，其中可比实例的不动产区位状况优于标准不动产区位状况，得102分；评估对象的不动产区位状况劣于标准不动产区位状况，得97分，则不动产区位状况整体的修正系数值为（）A.

0.95B.

0.99C.

1.01D.

1.05正确答案A参考解析间接比较法下，不动产区位状况整体的修正系数=标准化修正系数X区位因素修正系数=（标准不动产区位因素分值/可比交易实例区位因素分值）X（待估对象区位因素分值/标准不动产区位因素分值）=100/102X97/100=

0.95o［单选题］

57.在使用市场法进行不动产评估时，选取可比交易实例后，应对可比交易实例的成交价格进行处理，建立价格可比基础，下列不属于建立比较基础的是（）A.统一资产范围B.统一付款方式C.统一交易日期D.统一税费负担正确答案c参考解析在使用市场法进行不动产评估时，选取可比交易实例后，应对可比交易实例的成交价格进行处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵即统一资产范围、统一付款方式、统一税费负担和统一计价单位掌握“市场法一一不动产评估”知识点［单选题］

58.某一待评估宗地将被用做修建学校，可使用年期为40年，该用途土地法定最高出让年期为50年，土地资本化率为8%,用基准地价系数修正法进行评估，则宗地使用年期修正系数为（）A.

0.9988B.

0.9748C.

0.9545D.

0.9795正确答案B参考解析基准地价系数修正法下，宗地使用年期修正系数=[1—1/1+r—1/1+r-n]=[1—1/1+土地资本化率入被估宗地可使用年期]/[1—1/1+土地资本化率“该用途土地法定最高出让年期]=[1—1/1+8%^40]/[1-1/1+8%”50]=

0.9540/

0.9787=

0.9748[单选题]

59.对生产建设活动和自然灾害损毁的土地采取整治措施，使其达到可供利用状态的活动是A.土地开垦B.土地复垦C.耕地占用D.退耕还林正确答案B参考解析土地复垦是指对生产建设活动和自然灾害损毁的土地采取整治措施，使其达到可供利用状态的活动掌握“国有土地使用权”知识点[单选题]

60.房地产建设中，出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费A.10%B.20%C.30%D.40%正确答案B参考解析出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费掌握“房地产法概述与房地产建设”知识点[单选题]

61.不动产具有保值功能，表明A.出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会下降B.出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会不变C.不出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会下降D.不出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会不变正确答案B参考解析保值是指不动产能抵御通货膨胀，意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点［单选题］

62.下列引起不动产价格上涨的因素中，不属于外部经济因素的是0A.装饰装修改造B.改变城市格局C.调整城市发展方向D.修建广场、公园、公共绿地正确答案A参考解析:外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等掌握“不动产的基本概念、恃征乃分半，，知识占［单选题］

63.下列^产中，属于综合不动产的是码头A.B.赛马场C.工业厂房D.商住不动产正确答案D参考解析综合不动产是指同一宗不动产包含两种或两种以上不同用途的不动产，如商住不动产、居住办公不动产等选项AB属于特殊不动产，选项C属于工业不动产掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点［单选题］

64.影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等下列选项中，变现性最佳的是OoA.专用的特殊性厂房B.28层的整体商务办公楼C.开发程度较低的在建工程D.某办公楼一层MOn独立底商正确答案D参考解析选项A由于专业性强，变现困难；选项B由于价值量大，且未明确分割情况，变现困难；选项C由于开发程度低，变现困难掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点［单选题］

65.某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本此属于不动产经济特性中的A.价值量大B.用途多样性C.涉及广泛性D.难以变现性正确答案c参考解析涉及广泛性又称相互影响性，某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本属于涉及广泛性中的负外部性掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点［单选题］

66.构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，下列选项中，不属于构筑物的是A.烟囱B.水井C.道路D.公寓正确答案D参考解析.义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等选项D属于房屋掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点［多选题］

1.下列各项中，属于不动产经济特性的有A.价值量大B.用途多样性C.数量有限性D.保值增值性E.资产组合性正确答案ABDE参考解析不动产的经济特性包括价值量大、用途多样性、涉及广泛性、难以变现性、保值增值性、资产组合性不动产的自然特性有不可移动性、耐久性和数量有限性掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点［多选题］

2.下列各项中，可以不申请办理施工许可证的有A.工程投资额在30万元以下的建筑工程B.工程投资额在300万元以下的建筑工程C.建筑面积在500平方米以下的建筑工程D.建筑面积在300平方米以下的建筑工程E.工程投资额在30万元以下并且建筑面积在300平方米以下的建筑工程正确答案ADE参考解析工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证掌握“房地产法概述与房地产建设”知识点［多选题］

3.从基准地价的特点来看，一般而言，基准地价是城市建成区的0A.单位地价B.平均价格参考解析修正到2016年10月的价格=可比交易实例价格X评估基准日价格指数/可比交易实例交易时价格指数=18500X

110.1/100,7=

20226.91元/平方米［单选题］

7.下列选项中，不属于影响不动产价格的自身因素的是A.区位因素B.实物因素C.权益因素D.社会因素正确答案D参考解析不动产自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素社会因素属于不动产外部因素，选项D是答案［单选题］

8.在影响不动产价格的区位因素中，对价格影响最大的是A.位置的优劣B.城市规划限制C.交通通达程度D.公共配套设施状况正确答案A参考解析决定不动产价值高低的关键在于其位置的优劣掌握“不动产价格的影响因素”知识点［单选题］

9.对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员评估房屋建筑物的建安综合造价时，宜采用的方法是A.重编预算法B.单方造价指标法C.决算调整法D.类比系数调整法正确答案B参考解析:对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员经综合分析后可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类房屋建筑物的建安工程综合造价［单选题］

10.使用成本逼近法评估土地使用权价值，其对应的基本公式为A.土地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益B.土地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息C.土地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润D.土地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+税费正确答案AC.交易价格D.区域性价格E.宗地价格正确答案ABD参考解析基准地价一般具有下列特点1基准地价是区域性价格选项D是答案2基准地价是平均价格，反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均价格，不能把基准地价等同于宗地地价选项B是答案，选项E不是答案3基准地价一般都要覆盖整个城市建成区4基准地价一般是单位土地面积的地价，也有个别城市如北京市采用楼面地价，选项A是答案5基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现时性，选项C不是答案［多选题］

4.下列各项不动产中，市场法往往难以适用的有A.寺庙B.图书馆C.古建筑D.学校用地E.写字楼正确答案ABCD参考解析下列情况下，市场法往往难以适用1不发生交易或发生较少交易地区的不动产；2特殊类型的不动产，如风景名胜区土地、古建筑；3很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；4很少发生交易的不动产，如图书馆、体育馆、学校用地等［多选题］

5.国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用包括0A.拆迁费B.安置补助费C.土地补偿费D.青苗补偿费E.地上附着物补偿费正确答案BCDE参考解析国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用估算《土地管理法》规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，选项BCDE是答案为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，选项A不是答案掌握“成本法一一不动产评估”知识点［多选题］

6.房屋建筑物建安综合造价的确定，可以采用的方法包括0参考解析使用成本逼近法评估土地使用权价值，其对应的基本公式为土地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益，选项A是答案掌握“成本法一一不动产评估”知识点［单选题］

11.对某建筑物的成新率进行计算，其尚可使用年限为10年、已使用年限10年评估专业人员的打分结果为结构70分，装修50分，设备60分，评分权重系数分别为60%,20%,20%假设年限法权数为

0.4,打分法权数为

0.6,综o合成新率为（）A.57%B.64%C.

58.4%D.50%正确答案C参考解析年限法成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）=10/（10+10）=50%打分法成新率=（结构打分义评分权重系数十装修打分X评分权重系数十设备打分X评分权重系数）+100=（70X60%+50X20%+60X20%）+100=64%综合成新率=年限法成新率X权数十打分法成新率X权数=50%X

0.4+64%X

0.6=

58.4%［单选题］

12.下列土地使用权取得方式中，一般没有使用期限的限制的是（）A.出让B.租赁C.划拨D.出租正确答案c参考解析盛法律、行政法规另有规定外，以划拨方式取得土地使用权的，没有使用期限的限制掌握“国有土地使用权”知识点［单选题］

13.待拆迁改造的再开发地产的评估，一般应用（）进行评估A.成本法B.市场法C.剩余法D.基准地价系数修正法正确答案c参考解析剩余法的适用范围

（1）待开发不动产的评估（假设开发）；

（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估；

（3）将生地开发成熟地的土地评估；

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估掌握“剩余法一一不动产评估”知识点［单选题］

14.运用收益法评估不动产时，用来求取不动产净收益的不动产总费用通常包括A.管理费+折旧费+保险费B.管理费+折旧费+保险费+房产税C.管理费+维修费+折旧费+保险费+房产税D.管理费+维修费+保险费+房产税正确答案D参考解析运用收益法评估不动产时，用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、房产税等掌握“收益法——不动产评估”知识点［单选题］

15.待估不动产的年客观总收入为300万元，年客观总费用250万元，预计未来客观总收入和客观总费用将维持该水平，剩余使用年限为40年，采用报酬资本化法，报酬率为6肌则其评估价值最接近于万元A.700B.752C.800D.833正确答案B参考解析年客观净收益=年客观总收入一年客观总费用=300—250=50万元待估不动产的评估价值=50/6%X［l—1/1+6%4］=

752.31万元注l/rX［l—1/1+r n］=P/A,r,n,是年金现值系数计算公式的变形［单选题］

16.对于下列不动产的评估，可以采用收益法的是A.学校B.公园C.写字楼D.寺院正确答案c参考解析:收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用掌握“收益法一一不动产评估”知识点［单选题］

17.对待估不动产进行清查核实，是不动产评估工作的重要组成部分下列选项中，属于清查核实不动产实物状态的是A.不动产权证类型B.不动产权属证明的查验C.纳税情况D.建筑规模正确答案D参考解析选项AB,属于不动产的权利状态；选项C,属于会计核算情况，选项D属于实物状态掌握“现场调查”知识点［单选题］

18.下列关于不动产清查核实的说法中，错误的是（）A.必须进行逐项调查B.评估专业人员在现场勘察时很少使用专业的不动产鉴定C.可以利用专家和专业报告D.可以要求相关当事人提供保证书或承诺函正确答案A参考解析对不动产进行清查核实时，可以采用的方法有逐项调查或抽样调查对于数量较大的不动产，当资产评估专业人员认为通过对样本的调查，可以推断整体不动产的状态时，可以采用抽样方法进行现场调查掌握“现场调查”知识点［单选题］

19.某建筑项目规划用地范围内总建设用地面积为20000平方米，总建筑面积为50000平方米，首层建筑面积为10000平方米，该建筑项目的容积率为（）A.

2.00B.

0.40C.

0.50D.

2.50正确答案D参考解析容积率是项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比该建筑项目的容积率=50000/20000=

2.5［单选题］

20.下列关于建设用地建筑密度计算公式中正确的是（）A.建筑密度=总建筑面积/总建筑基底面积B.建筑密度=总建筑基底面积/总建筑面积C.建筑密度=总建筑基底面积/规划建设用地面积D.建筑密度=总建筑面积/规划建设用地面积正确答案c参考解析建筑密度也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比［单选题］

21.某住宅套内建筑面积为65m二套内使用面积为55面，公摊面积为20m2,已知该住宅按套内建筑面积标准的价格为12000元/nV,则按商品房销售面积计算的价格为（）A.9176元/口B.10400元/疔C.10154元/疔D.10588元/nf正确答案A参考解析商品房销售面积=套内建筑面积+公摊面积=65+20=854,按商品房销售面积计算的价格=65X12000+85=

9176.47元/m、应该选择A【思路点拨】已知该住宅按套内建筑面积标准的价格为12000元/疔，套内建筑面积为65nl,，那么它的总价格就是12000X65=780000（元）总价格/商品房的销售面积=按销售面积计算的单价即，按商品房销售面积计算的价格=65X12000+85=

9176.47元/nV［单选题］

22.某规划居住小区，总建设用地面积为12000平方米，总建筑面积为36000平方米，所有建筑的基底面积为1200平方米，据此计算的建筑密度为（）OA.10B.10%C.3D.33%正确答案B参考解析建筑密度也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比即，建筑密度=建筑基底面积之和/规划建设用地面积=1200/12000=10%［单选题］

23.以下关于不动产分类的说法中，正确的是（）A.将不动产分为土地、房屋、构筑物等具体类别，其划分标准是不动产的用途B.停车场及飞机场均属于商业不动产的范畴C.普通住宅、联排式住宅等均属于居住不动产D.灌溉设施属于工业不动产的范畴正确答案C参考解析根据不动产的物质形态，可以将不动产分为土地、房屋、构筑物等具体类别，选项A错误；停车场属于商业不动产范畴，飞机场属于特殊不动产范畴，选项B错误；灌溉设施属于农业不动产范畴，选项D错误［单选题］

24.以下关于不动产价格种类的说法中，正确的是（）A.根据价格形成的方式不同，不动产价格可以分为评估价格和成交价格B.按照物质实体形态，不动产价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格两大类C.根据单位建筑面积确定的单价，称为“土地单价”D.按照交易标的存在的形态不同，不动产价格可以分为名义价格和实际价格正确答案A参考解析按照物质实体形态，不动产价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格及房地合一价格，选项B错误；根据土地面积确定的单价，称为“土地单价”，根据单位建筑面积确定的单价，称为“楼面地价”，选项C错误；按照交易标的存在的形态不同，不动产价格可以分为现房价格和期房价格［单选题］

25.与一般商品相比，不动产价格具有其独特性，以下关于不动产价格特征的说法中，正确的是A.不动产的地价本质上是“劳动价值”的货币表现B.不动产中的土地不具有折旧的现象C.不动产价格形成的时间通常较长，但对于完全市场，价格容易确定D.对于某种特定用途的土地而言，由于土地的稀缺性，其供给不具有弹性正确答案B参考解析不动产中的地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，而是地租的资本化或资源稀缺性的体现，选项A错误；不动产市场是个不完全的市场，其价格一般需要经过长期考虑后才形成，因此不动产价格形成的时间通常较长而且较为艰难，选项C错误；对于某种特定用途的土地而言，土地的供给是有弹性的，因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，选项D错误［单选题］

26.根据2015年国务院发布的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为OA.15%B.20%C.25%D.40%正确答案B参考解析根据2015年国务院发布的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目由30%调整为25%O［单选题］

27.在城市规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，建设单位在办理用地批准手续前，必须先取得该工程的A.施工许可证B.建设工程规划许可证C.质量安全报建手续D.建设用地规划许可证正确答案D参考解析:餐城市规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，建设单位在办理用地批准手续前，必须先取得该工程的建设用地规划许可证在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地［单选题］

28.建筑施工企业确定后，在建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取OA.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.安全生产许可证正确答案c参考解析房屋建筑开工前，建设单位应当向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取建筑工程施工许可证［单选题］

29.下列需要申领施工许可证的是（）A.开工报告已获得批复B.某工厂建设食堂，建筑面积280平方米C.工程投资总额为25万元D.学校建设教学楼，建筑面积3000平方米正确答案D参考解析工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证［单选题］

30.某建设项目于6月7日领取施工许可证，开工后因地震导致该工程在次年3月23日中止施工建设单位应当向发证机关报告中止施工的最迟期限是次年（）A.3月28日B.4月7日C.4月23日D.6月23日正确答案C参考解析在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作［单选题］

31.关于施工许可证的说法，正确的是（）A.建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工B.在建的建筑工程因故中止施工的，施工企业应当自中止之日起3个月内报发证机关核验C.中止施工满6个月的，在建筑工程恢复施工前，应当报发证机关核验施工许可证D.建设单位因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，延期三次为限，每次不超过3个月正确答案A参考解析选项错误B,《建筑法》规定，在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作选项C错误，中止施工满1年的，在建设工程恢复施工前，建设单位还应当报发证机关核验施工许可证选项D错误，建设单位因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，延期两次为限，每次不超过3个月［单选题］

32.根据《建筑法》，建筑工程分包企业应当接受（）的质量管理A.咨询单位B.总承包单位C.监理单位D.建设单位正确答案B参考解析总分包的由总包单位对质量问题负总责，分包单位应当接受总承包单位的质量管理［单选题］

33.施工企业在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当（）OA.继续按设计文件和图纸施工B.及时向建设单位或监理单位提出意见和建议C.对设计文件和图纸进行修改，按修改后的设计文件和图纸进行施工D.立即暂停施工，等待建设单位的指示正确答案B参考解析施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，有义务及时向建设单位或监理单位提出意见和建议，以免造成不必要的损失和质量问题［单选题］

34.关于监理单位相关质量责任和义务的说法中，错误的是（）A.在资质等级许可的范围内承揽业务B.依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理C.未经监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收D.未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工正确答案C参考解析未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收［单选题］

35.根据《建设工程质量管理条例》，组织有关单位参加建设工程竣工验收的义务主体是（）A.施工企业B.建设单位C.建设行政主管部门D.建设工程质量监督机构正确答案B参考解析建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收［单选题］

36.某工程完成了设计图纸和合同规定的施工任务，建设单位欲组织竣。