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关于贵州省房屋拆迁补偿现状及问题的调研报告——以贵阳市乌当区为例土管101班张青萍,1008100290随着我国城市化的推进,工业建设的进一步加强,房屋拆迁量日益增多我省“十二五”规划期间走工业强省路线,随之而来的便是大范围的、形式多样的拆迁行为的发生,比如工业园区的建设拆迁、城中村棚户区改造拆迁等城市拆迁推动了城市化的发展,带动了房地产行业的快速发展,改善了城郊居民的居住条件,加快了我国城市化发展的进程,是城市建设和工业发展不可逾越的一个阶段,因此受到了全社会的广泛关注但是,在城市房屋拆迁中也存在着许多问题,其中最突出的问题主要有两个问题一是强制拆迁问题;二是拆迁补偿问题,但这两个问题争论的焦点往往还是在拆迁补偿问题上其根本原因在于我国城市房屋拆迁补偿制度还不完善,难以切实保障被拆迁人的合法权益因此,如何完善城市拆迁补偿问题,协调好拆迁和城市化发展之间的问题是城市化建设中迫切需要解决的难题随着贵州城市化的推进,房屋拆迁频率的增加,拆迁补偿矛盾频发拆迁矛盾一般都是围绕拆迁补偿范围、补偿方式、“滥建滥栽”等方面而产生的
一、研究区现状一地理位置乌当区总面积686平方公里,距贵阳市中心7公里,距贵阳国际机场8公里,距贵阳火车站10公里,贵阳市乌当区东风镇,距镇中心
1.4公里,距老城区市中心为通往铜仁片区和黔东南片区的东部门户在贵阳市生态文明城市总体规划2007-2020年纲要中,乌当城区和下属东风镇被纳入贵阳市城区范围,被称作“新天区域二最大优势一一自然生态优势,现有30余个可开发的温泉点;加上紧靠贵阳机场,环城快铁、环城高速也穿行而过,交通便捷因此拟依托上述资源优势,将乌当区通过新农村建设,将该地区打造成以休闲生活、旅游度假为主的贵阳第三城(-)拆迁现状本研究区位于乌当区东风镇,此地段用于建造“乐湾国际温泉城”,从2010年项目批准实施起至今,本区域都在实施拆迁工作,拆迁工作由贵州宏德置业有限公司承办拆迁区域为,贵阳市乌当区东风镇龙井村、头堡村、后所村、猪场村土地红线内地段;拆迁后地段用于修建乐湾国际温泉城;拆迁时间为2010年04月26日经贵阳市住房和城乡建设局批准,获得该地块的拆迁许可证(筑房拆许字
(2010)第022号),并获得拆迁延期,拆迁期限延至2013年10月31日止首批拆迁的是头堡村54户村民,拆迁面积11000平方米2013年5月份拆迁现状,征地3116亩,兑现3103亩,总金额
2.9亿元房屋拆迁:头堡、猪场总户数500户,已拆迁482户,未拆迁18户,其中已搬家337户,未搬家23户,已拆除318户,未拆除14户,兑现房屋拆迁款
2.4亿元,剩余部分还在做工作迁坟情况共迁坟761座安置区建设关山安置区正在建设
15.4万平方;龙井安置区土地已征完,正在建设约
13.5万平方米的安置房2013年7月份拆迁现状,洛湾国际一期项目已征地3540亩,兑现3540亩;拆迁总户数500户,已拆迁483户,未拆迁17户,兑现房屋拆迁款
2.4亿元,迁坟827座所有球道征地已完成,并移交企业使用关山安置区、龙井安置区土地已移交施工方使用,安置房的建设也接近尾声
(三)拆迁补偿方法补偿方法包括房屋补偿和现金补偿拆迁户的原住地房屋面积即是应获得的补偿房屋的面积如果实际补偿房屋的面积略大于原住房屋的面积,那么多出的部分由迁拆户支付3000元/平方米购买,如果原住房屋的面积略大于实际补偿房屋的面积,那么多出的部分由开发商按1000元/平方米左右的价格进行补贴具体价格视房屋质量、修建时间(08年以前的房屋补偿价格高,08年以后的房屋补偿价格低因为08年的时候已计划乐湾国际温泉工程,在此时间以后仍修建的房屋补偿价格就较低)一般来说,每户的原住地房屋面积都在300平方米左右另外,土地按每亩72600元赔偿,地上有作物的另作补偿例如,地上成年桃树按140元/棵给予补偿此次拆迁户所获得的补偿,户少则上百万,多则上千万
二、拆迁中的主要问题
(一)本拆迁区土地用途与国家法规相悖本拆迁区的土地征收后用于建造高尔夫球场,这是与国家的相关法规相悖的早在2003年2月,国土资源部就发出通知,停止别墅类用地的土地供应2004年,国务院办公厅下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》,此后又先后下达了近10个针对高尔夫球场建设的禁令2006年5月,国土资源部又下发紧急通知,重申在全国范围内停止别墅供地2008年1月,国务院下发《关于促进节约用地的通知》,要求停止别墅类项目的土地供应今年6月,发改委、监察部、国土部、环保部等11个部委联合下发了《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》,要求各地开展高尔夫球场综合清理整治工作如此三令五申,此项目还是审批过关了,而且还正在如火如荼的建设当中根据调研,了解到,当时申报此项目时、领导打了一个擦边球,批地的时候是以住宅、旅游、休闲等综合用地的名目,而不是高尔夫球场,建的别墅也说是普通住宅这也与贵州人多地少、平地极少的省情有关,要发展,没地,怎么办,“所有领导齐心协力办”拆迁区域是贵阳远近闻名的粮仓,被征的土地都是良田,这让许多村民极不愿意自家的土地被征收,许多村民都反映说,他们家里的地的都是良田,每年种一季稻谷,两季蔬菜,稻谷亩产有1000多斤2009年春,镇政府召集村民开会,说要租用农民的地种经济类果树,租金为1400元每亩村民们觉得,好好的良田用来种树太可惜了但容不得她多想,没多久就有一些人来了,不由分说便开始推地,地里的庄稼都给铲了“我们根本没有选择余地”许多村民都抱怨说房屋征收范围明确规定了是为了国家公共设施建设才能征收土地,本研究区的土地无论从“高尔夫”用地角度还是“房屋征收范围”的角度来说,都与我国相关法规相悖,这给当地的农民带来很多的不便与利益的损失
(二)未明确房屋拆迁范围、补偿的方式单一无论是2000年贵州省颁布的《贵州省房屋拆迁管理办法》,还是地方房屋拆迁管理办法,如《贵阳市房屋拆迁管理办法》、没有明确的条款对房屋拆迁范围作出明确的规定,只是对拆迁范围一带而过其他省份的房屋拆迁管理办法,对拆迁范围作了明确的规定,如2001年《安市房屋拆迁管理条例》将拆迁补偿范围界定为被拆除的房屋及附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物、搬迁补助费、临时安置补助费贵州省的各个地区市房屋拆迁补偿方式为房屋置换和货币形式,如,《贵阳市房屋拆迁管理办法》中第二十五条中规定,拆迁补偿的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换此种房屋拆迁补偿标准相对于而言过于单一,如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业、入股等灵活性的补偿方式未被采用⑴研究区的补偿方法包括房屋补偿和现金补偿,没有其他的补偿方式村民反应,乐湾国际没有给他们安排就业,当地政府提及过此事,但是具体会怎样安排还没有通知从2010年此项目动工搬迁至今,被拆迁户便停止了一切的工作,被拆迁户拿到拆迁款后,基本都没有再工作了,而是天天在家里呆着,生活来源便是拆迁赔偿款,被拆迁户强调说,他们也不知道要干嘛,很担心几年后把这些钱用完了,地被征收了,又不会做其他的工作,到那时候怎么办这个现象在整个贵州都普遍存在,这不得不让我们反思
(三)虽然采取了搬迁奖励措施,还是有不少村民延缓或拒绝搬迁为了做好该项目的拆迁工作,乌当区相关部门工作人员成立拆迁工作组,在对拆迁范围内房屋情况进行摸底调查后,敲定补偿方案根据方案,拆迁村民可以按照法定婚姻为标准进行家庭分户,根据签约和搬迁的不同时限,每户给予3000元以上的奖励除此之外,该项目决定采用拿号方式与拆迁村民签订拆迁补偿协议政府虽然在拆迁动员上确实做了一些动员工作,但是还是有不少村民延缓或拒绝搬迁拆迁村民不搬迁的理由基本都差不多,归纳如下补偿给他们的房屋不能出卖,他们没有所有权;而且,由于拆迁户多,安置房少,后搬迁的拆迁户不能直接住入安置房,需要额外租房子,租金的前3个月开发商付,超出的时间拆迁户自己付;还未搬迁的仍住在原住房的拆迁户经常遇到政府逼迫搬迁而故意断水断电的情况;部分拆迁户对政府补偿极不信任,觉得补偿中有不公平的地方,认为谁的关系硬,谁获得的补偿就高;他们不忍心良田好土就这样被征收了;最主要的原因是,他们觉得补偿款太少,满足不了他们的要求老百姓许多的问题得不到诉说,找不到地方诉说,说明政府在这方面的解释工作做得还不到位对于已经搬迁的村民,我们听到的又是另外一番说法他们普遍反映对拆迁补偿还算满意,这里的农民基本每家每户都买了车,住进了楼房问及他们,为什么还有农户没有搬迁时,他们回答说,其中一些是有文化,有关系的,他们懂法,有关系,希望可以通过拖延来获得更多的赔偿由于征收人与被征收人之间存在利益冲突,征收当事人之间往往不能对征收评估事项达成一致意见在征收评估问题上,被征收人有许多错误认识尤其是许多被征收人认为,只要自己不配合,不同意,自己的房屋就不能被擅自拆除,从而就可以继续与征收人对峙这种认识是错误的,不利于征收当事人双方协商,加大了征收工作的难度,由于一直对峙着,相应的扩大了当事人的损失
(四)待拆迁区出现被拆迁户大量扩建新建房屋或种植树木待拆迁区和规划区,当地居民听到一点风吹草动,便大肆扩建新建房屋或种植树木,以便在将来的赔偿中可以获得更多的利益,造成了大量房屋和金钱的浪费,更是阻扰了拆迁工作和后续工程的进行出现这个问题的原因有贵州乃至全国的拆迁补偿的标准太低,不能满足被拆迁户的愿望,被拆迁户只能用这些手段来谋求更多的利益;很多被拆迁户的法律素养不高,错误的认为土地的所有权是属于个人,在这些错误思想的指导下,才会出现了许多的强拆事件
三、贵州省房屋拆迁机制的完善通过对研究区的实地调研和研究后,提出了几条完善贵州省房屋拆迁机制的建议
(一)明确房屋拆迁补偿范围,适当扩宽补偿方式我国2001年《房屋拆迁管理条例》将拆迁补偿范围界定为被拆除的房屋及附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物、搬迁补助费、临时安置补助费比较我国和其他国家的拆迁补偿范围,我国的拆迁补偿范围明显过窄,而上文中说过,贵州省的《贵州省房屋拆迁管理办法》等管理办法根本没有明确拆迁补偿范围根据省情,贵州不可能完全照搬国家的条例中的规定,更不可能照搬国外的条例但是可以借鉴国内外的相关规定,再结合贵州的省情,制定出适合贵州的拆迁补偿范围相关的规定以我国沿海发达地区为例,拆迁补偿的方式就打破了只有货币和房屋产权置换的单一形式,创新的采取了许多新的补偿方式如,被拆迁户入股开发商,这种方式解决了拆迁中的许多问题许多拆迁户得到大笔补偿金后,由于理财能力不足,几年就挥霍殆尽入股这种形式是一种补偿的可持续的模式,即解决了开发商筹集补偿金的问题,也解决了被拆迁户不满情绪的问题另一种补偿方式便是将被征地农民纳入社会保障体系,如浙江省的拆迁补偿方式中就规定,按照被拆迁户的年龄,建立被征地农民基本生活保障制度贵州可以采取这些经过其他城市实验过的补偿方式,不断完善贵州的拆迁补偿制度
(二)加大房屋拆迁方面的法律宣传、增强老百姓监督力度、建立信息反馈平台第一,通过各种普通老百姓可以看懂和接受的方式,如村政府宣传栏宣传、图画宣传、讲解员上们户或集中授课宣传等方式,让老百姓知法懂法,不仅可以利用法律保障自己的合法利益,也可以避免“滥建滥栽”问题的出现二,要坚决打击贪污腐败,让房屋赔偿金全部交到被拆迁户手上,增加被拆迁户对政府的信任感第三,当地国土部门应该及时以宣传栏、海报、当地媒体等形式向被拆迁户公布当地的赔偿标准等方面的信息,增加信息交流,增大群众对政府官员的监督力度,降低被拆迁户对政府的不信任感,促进拆迁协议的达成做好法律和拆迁补偿信息的宣传是不够的,政府应该积极组织建立开发商、被拆迁户、政府之间的一个平等的交流平台,比如拆迁前举行三方听证会,聆听被拆迁户的心声开发商介绍开发项目,让老百姓明白,开发商项目的建立,可以惠及当地的百姓;政府介绍和解释相关法律和政策安排,提前和老百姓做好沟通,避免拆迁过程中老百姓出现违法乱纪的行为产
(三)建立合理的机制,避免“滥建滥栽”问题的发生当地政府可以采取农村建房按户登记的办法,即明晰产权和进行产权登记一户只能建造一处房屋,并对房屋的建筑面积,高度作了明确要求当地政府对规划区内房屋作了清查,定期派人实地勘察,很大程度上在拆迁进行前避免了“滥建滥栽”问题的发生参考文献
[1]刘国清论安市房屋拆迁补偿制度的完善,东方企业文化•封面文章2010年11月
[2]鲍志容论完善城市房屋拆迁补偿制度,改革论坛芮老师本报告基于本人参与2013年资环学院团委社会实践,此次实践的地点在乌当,虽然实践的主题是环保宣传,但是刚好遇到处处拆迁的情况,顺便对村民进行了一点访问,基于专业敏感性变做当地的房屋拆迁做了记录。