西湖印象花苑住宅小区周边项目分析报告

西湖印象花苑住宅小区周边项目分析报告目录

一、新城区基本情况浅析

二、西湖印象花苑小区周边环境状况

三、周边及老城区个案分析（新城区，新城与老城之间，老城区）

四、对平顶山房地产市场消费层次的分类

五、对商品住宅购买力和市场容量分析

六、关于西湖印象花苑小区的市场定位

七、西湖印象花苑小区的项目特点

八、前期造势的必要性

九、总结、建议

十、西湖印象花苑小区广告计划进程

十一、销售方式及策略•因此建议把本项目售楼处包装成为一个项目亮点，成为平顶山最好的售楼处，同时应建造标准样板房，先建小区的高档围墙，以营造公司的实力与形象，做好前期的宣传

6、重点在售楼盘发展商、代理商一览表项目发展商代埋商销售模式建业森林半岛平顶山建业住宅建设有限公司平安［知本行］常绿九天庄园常绿置业平顶山朗曼首0375深圳市朗曼实业有限公司府天湖苑平顶山润天房地产开发有限公司深圳天同房地中顾问九九绿墅园平顶山九九房地产开发有限公司华府广场平顶山融鹰房地产开发有限公司福建源东优诗美地花园河南千田房地产开发公司平顶山市广盛房地产经纪有限帝景花园平顶山兴房地产开发有限公司责任公司天意.摩登豪天意实业有限公司•平顶山整个市场虽然刚起步，但随着外地发展商和外地中介公司的介入，整体起步水平较高，从项目的立项到营销策划、广告推广都借鉴了成熟的市场运作模式因此，不能忽视营销方式的不断变化，不能以原来的眼光和判断对待经济尚不发达的平顶山市场，在持续的消费引导之中，平顶山的消费者会越来越成熟，现代科学的营销策划是楼盘取得成的关键但目前市场还是有很多营销的机会点，如楼盘整体形象与服务意识的不相称，广告诉求的宽泛性、营销细节的忽略等，在不长的时间内，运用先进的营销手段和模式，将会成为楼盘营销的主流，并使市场更加成熟对平顶山地产市场消费层次的分类、平顶山中档房屋均价在元/亩，面积在平方米之间，这一11300-156580-110类房屋是平顶山市的主流房屋，这些商品房基本都是近几年开发的项目，处在老城中心区，鲜有超前的理念，但初步具备了小区的整体环境意识，基本满足了客户的需要有些小区在智能化管理上引进了一些较为先进的设施和设备、目前老城区中心地带新推出了几个楼盘，包括优诗美地和华府广场均价在2元左右，因其地段优势，吸引了不少中层消费者的目光2000/rrf、新城区这边首府和建业森林半岛推出的高档住宅，别墅形式较新颖，30375复式，错层，空中阁楼户型较新式且新城区发展潜力无限，极具升值潜力均价2600-2800元/出吸引了高层消费者的目光

五、对商品住宅购买力和市场容量的分析过半城市居民不满意现住房1调查显示，平顶山百户城市居民家庭中有的家庭表示对现有住房满意或比较满意，有47%的城市居民对现住房不满意53%、住房面积、户型结构是城市居民不满意现住房的主要原因2住房面积有的居民认为，住房面积小因为面积小，该生活在一起的亲人不能在一起，34%生活上不能相互照顾；有的居民是三代，甚至四代同堂，住房面积给他们的生活带来了很多不方便户型结构据抽样调查，城镇居民居住房的平均建筑年份为年，在城市居民中以上

13.580%的房屋建筑年份都在以年，且房屋结构不太合理有的开发商为追求居住面积，该有的阳台省10略或和厨房合二为一；厨卫面积不合理，客厅过小或像公用房；房间布局不科学等等认为户型结构不合理的居民户占18%物业管理的问题有的认为对不满意现住房是因为物业管理居民反映最突出的问题是10%物业管理费过高，每月元以上，超出目前一般家庭承受的水100平，或者是物业管理费与实际服务不相符，或者是物业管理跟不上居民生活的变化345保安不到位5居民家庭安全感不足房屋质量和社区配套设施有的居民认为房屋质量和社区配套设施是影响他们居民情心9%的主要原因在房屋质量方面调查中居民反映最强烈的是房屋的隔声效果，及房屋的下沉时间和速度，有新建房住不上二年就出现墙壁脱落、地板裂缝的现象；社区配套设施上，局限于居住，没有活动场地、场所和器械，社区内居民交往不多，有的居民邻居好多年了还不认识或者没说过话常言道远亲不如近邻，可城市居民区内基本的健身、休闲设施的不健全，更限制了居民间的交往频度，另外是随着生活节奏的加快更多的居民希望，利用生活的零星时间加强锻炼本该有的亲情及基础锻炼，随着配套设施的不同步发展，渐渐谈漠和减少户内配套设施方面有的居民不满意户内配套设施，他们主要认为厨卫设施不齐全，与实4%际支付的金额不相符，进住后房屋的结构又不能随意改动，给家庭生活习惯带来极大不便周围环境噪杂、污染干扰居民的正常生活有的居民家庭人为，居民区应和购物区及交3%通干道有一定距离居住周围若有市场、马路或工厂，整天人声鼎沸或车水马龙，影响居的民正常生活作息，给出行带来不便上述可以看出平顶山居民购买新房的意愿还是很强的3面积在平方米之间的房子是居民的首选价格接受范围在90-140元1400-2000/nf平顶山的高档住宅，别墅豪宅目前还比较少，无法满足一些真正富裕的5小部分消费者选择这部分够买者的经济情况宽裕，多受过良好的教育或是公司老板，小煤矿主，是目前最具消费潜力的阶层，所以对小区的物业管理、整体环境、地理位、户型设计等有更加严格的要求，高档住房有一定的市场,目前均价在元2600-2800/iri

六、关于西湖印象花苑小区的市场定位本项目紧邻平西湖及鱼米之乡生态园，自然环境优美；本案所在片区政府规划市政、学校、生活配套齐全，地理位置优越；是平顶山的新中心区；因此本案具有极大的发展潜力现本项目定位于高档住宅社区以花园洋房、多层住宅、小高层住宅为主，多层住宅房面积在平方米之间；房在平方290-1003110-140米之间；房在平方米之间；复式房在平方米之间；花园洋房面积在4150-170170-220平方米之间240-270价格定位，初步定价均价元2600/nf

七、西湖印象花苑小区的项目特点,有力因素、开发商实力强、地理位置极具优势，处在新城区中心区周A B边学校较多，文化底蕴较强、独特的湖滨景观和生态园林双重景观、道路宽敞，C D交通方便不利因素、开发商首次进入平顶山房地产力度较弱，获得市场认可还有待时A日、片区商业氛围不旺盛，人气不旺、周边配套还不完善、距离老城区有B CD一定距离

八、前期造势的必要性塑造企业形象，提高企业知名度及项目知名度吸引人气

九、总结、建议

十、西湖印象广告计划进程分阶段计划实施、引导期

1、开盘期

2、强销期

3、销售后期4

十一、销售方式及策略

一、新城区基本情况浅析平顶山市位于河南中南部偏西，年经国务院批准设立建制市，辖四县二市四区区域1957资源丰富，交通便捷，是一座以能源、原材料为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工为主导的新兴工业城市平顶山市因煤而立，因煤而兴但随着经济的发展和社会的进步，传统的工矿城市格局已适应不了大城市的发展需要建成区面积平方公里，却容纳了万人，中5390心地带过于拥挤，城市功能分区不明，各类用地混杂，功能交叉，彼此制约，随之而来的环境污染进一步加剧站在平顶山历史发展的高度，市委、市政府审时度势，提出了“优化东区功能，改善老区环境，发展西部新区”的城市发展思路，决定建设平顶山新城区年月日，市委、2003921市政府办公大楼在新城区率先开工建设它的开工，吹响了全面建设新城区的号角新城区起步区北依香山，湛河、源宝铁路、潦平洛高速公路在北面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北规划区内有坡度较缓的丘陵分布和近平方公里的水库面积，自然资源丰富，为70新城区的生态景观建设提供了有利的前提条件新城区的规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市等先进理念，体现出“以人为本”的精神和改善人居环境的意愿同时规划一改过去“摊大饼”式的城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等若干组团，从而为平顶山市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路目前新城区已有个建设项目相继开工；如市国土资源信息中西、市第七中学、常绿11九天庄园、湖光花园小高层、湖光明珠小高层等；条道路正火伙荼地建设着，其中纬一路西12延拓宽改造月底即可达到通车条件；污水处理厂一期吨处理工程完工，具备运行条件；105000中心公园绿化工程基本完成；生态公园内道路、绿化工程基本完成，新增道路公里，新增

8.5市政管线公里，绿化面积万平方米

13.890地产项目，新开工高层、小高层栋，多层住宅栋，总建筑面积达万平方米；科

167243.5教项目，市第七中学项目正在进行基础施工，湖光小学紧张施工；湖光花园开始交付使用

二、西湖印象花苑住宅小区周边环境状况房地产作为一种商品（不可移动的特性商品），根据营销理论，地理位置成为房地产是否4P营销成功的一个不可或缺的重要因素之一本案位于平顶山市新城区中心区，纬一路以北、纬二路以南、白龟山水库以北地段东侧为市级行政中心，西侧规划为大型居住社区，南面紧邻白龟山水库以及湖边公园，环境优美，纬一路北侧规划米绿化带，是城市居民游憩休闲的理想佳地20小区地段交通方便，出行便捷小区南侧的纬一路和东侧的经五路是城市主干道路，现已建成投入使用小区周围的公共设施及基础设施较为完善北面为文教区，西侧的大型居住社区可为小区居民提供良好的社区服务小区北侧经二路上有齐全的市政设施管线

三、周边及老城区个案分析（新城区、新城与老城之间、老城区）

1、重点在售楼盘规模分析目前推出数量总占地总开目前总建筑面总套数开盘日期项目区域面积栋容积率发期推出积（万m）（套）建筑面积套数（亩）数期数（万iri）（套）建业森林半岛新城区

193.

5174814001.2331714002005常绿九天庄园新城区

257255015301.3611252005平顶山朗曼新城区

1016.73611113612005首府0375天湖苑新城与老城之间15022511115112006九九绿墅园新城与老城之间33511186111802006住占

4.1华府广场老城区中心

3021563.

54118.41562005商占

4.3优诗美地花园老城区中心

22.53300223002005南世家老城区中心a2032005明珠城市花园老城区中心92005帝景花园老城区中心

2005001.6115002005天意.摩登豪老城区中心

272543.6112005锦绣花园老城区

423.53609200640•从上表可以看出平顶山房地产市场--老城区推出楼盘和在售楼盘总建筑面积、规模不大（除锦绣花园外）；新城与老城之间的楼盘和新城区楼盘开发面积相对较大；总体来说推出套数还相对较少，整个市场预计在几年内楼盘供给量，将达到顶峰，因此可供潜在消费者选择机会还是较大的，但城市规模和需求在一定阶段是稳定的，所以将来市场竞争将会越拉越激烈•由于开发面积不大，但现在市场都处于刚起步阶段，预计在年内市场不会达到供求平衡点因1-2此建议本项目应尽快做出前期引导期，让平顶山市民早点认知公司的势力

2、重点在售楼盘户型面积分析项目区域户型面积（出）主力户型主力面积（亩）阳光别墅空中楼阁建业森林半岛新城区复式1-2层复式165小局层42-6742-673房120-1603房120-160常绿九天庄园新城区房房4139-2104139-210别墅平顶山朗曼0375首府新城区三室二厅二卫120-1603房120-160四室二厅二卫房190-2304190-230多层洋房146-332房三室二厅二卫四室1463146新城与老天湖苑二厅二卫160-2004房200城之间五室三厅三卫房200-2505250七室四厅三卫房3327九九绿墅园新城与老三房二厅二卫

124.263房

124.26城之间四室三厅三卫房

142.

3964142.396四室二厅三卫房

156.

774156.77五室二厅四卫

177.48五室三厅三卫三室两厅两卫房106-1353106-135华府广场老城区四室两厅两卫房1594159单间公寓47-73二室二厅二卫房902二室一厅一卫120房3120-147优诗美地花园老城区三室二厅二卫

147.33四室三厅二卫房160-2004160-200五室三厅三卫

269.407三室二厅二卫房1363136帝景花园老城区四室三厅二卫246公寓式小户型房44—130244-85天意.摩登豪老城区二室二厅房1032103天意花园二室三厅1202房120三室三厅1563房156•从目前市场推出项目总体来看，房、房、房、复式、错层、单体别墅、等户型，234TOWNHOUSE市场供给品种全，且面积偏大但各楼盘的主力户型，都以房房房为主力户型平方米23490平方米的房、房是市场供给的绝对主流-13023•整个市场面积多在平方米之间，尤其是多平方米的面积所占比重较大其中在新区，140-160160建业森林半岛、首府、天湖苑、九九绿墅园均定位为高档住宅，别墅，复式结构大面积户型0375为主，吸引了不少高层消费者的目光

3、重点在售楼盘价格和分析项目区域起价最高价（元/亩）均价商铺价格物业费用（元/irf）建业森林半岛新城区

1728298026000.6常绿九天庄园新城区140021801900平顶山朗曼首府新城区

037528000.6天湖苑新城与老城之间未定2200九九绿墅园新城与老城之间1800220022004000-5000华府广场老城区中心2400290025003600-32000优诗美地花园老城区中心126020001780帝景花园老城区中心2200278022608000-18000天意.摩登豪2350老城区中心天意花园13809001500•目前考察的楼盘，大多是同质、同结构的楼盘价格也比较接近，均价在元左右1800-2300）老城区以优诗美地花园、华府广场和帝景花园的楼盘价格定位较高，因地处市区繁华地带，1配套汽全，目前比较热销，均价（元/亩）2000）在老城区和新城区之间以天湖苑和九九绿墅园为主要楼盘，在闹市与宁静之间，地理位置2较理想，均价（元），其中九九绿墅园目前已经销售一空天湖苑以大面积户型为2200/rri主，现已开展预订，购贵宾卡预销活动）新城区白龟山水库周围以建业森林半岛和首府，常绿九天庄园为主要楼盘建业森30375林半岛和首府均以别墅，洋房和复式为主，均价（元）03752600-2800/rrf）目前建业森林半岛二期销售率达，第三期小高层住宅（层）观澜小墅（小户型）将485%14于今年月份动工，预计年月开盘，目前已推出种面积供选择，有一室两厅，一10200863室一厅，面积从平方不等，两梯八户的设计推出排号优惠元活动，目前42-67VIP1000排号已有多户首府从年推出至今已基本销售一空30003752005常绿九天庄园是企业和单位集资定向性成本价开发的个单位的住宅楼，（含市电信局，13市邮政局，市教育局，市煤矿局，市司法局等）以受惠职工的大规模开发，均价定为（元1400）另一部份向社会零售，价格定为（元/亩）/rri1900-2180）目前平顶山市物业管理费用一般在元（元）煤气开口费在之间采取市政供暖5/rrf3680-4000）由调查情况来看，目前平顶山项目楼盘多为多层住宅，这部分市场很大，但是竞争也很大，6真正的豪宅，别墅很少消费者对豪宅的认识和观念也需要引导，就目前建业森林半岛，0375首府等楼盘推出的别墅，情景花园洋房销售率来看，还是比较受部分高消费者的欢迎

4、重点在售楼盘资源配置比较分析区域自然资源人造环境小区配套市政配套绿化率％源配置楼盘名秘守望70平方公里主题公园与屋顶市政治、经济文化会所，双语建业森林半岛的平西湖，湖区环花园，水系景观、新城市中心,45中心（新城区）幼儿园境优美叠水政治文化中心紧邻70平方公里市政治、经济文化常绿九天庄园的平西湖，湖区环小区园林新城市中心，41中心（新城区）境优美政治文化中心环境怡人，地势高，平顶山朗曼0375首市政治、经济文化在自家可欣赏70会所，双语新城市中心，小区景观园林

43.73府中心（新城区）平方公里的浩瀚湖幼儿园政治文化中心景靠2600亩生态园周边配套较会所，超市，天湖苑新城与老城之间（市政5年规划）双水景中心园林45菜市场齐全邻鹰城广场靠2600亩生态园（市政6年规划）2600平方米大型周边配套较齐九九绿墅园新城与老城之间会所35邻鹰城广场邻湛河亲水园林全沙滩浴场4000多平米空中市政配套成熟华府广场老城区中心繁华经济中心生活中心

30.7花园齐全市政配套成熟优诗美地花园老城区中心繁华经济中心五大主题园林会所40齐全市政配套成熟帝景花园老城区中心繁华经济中心小区园林齐全市政配套成熟天意.摩登豪老城区中心繁华经济中心18齐全・“高起点、高规模、高标准”是平顶山发展城市规划的战略要求，各开发商充分借鉴或运用成熟开发模式，目前市场推出的大规模楼盘，在充分利用现有资源或市政景观外，都比较注重小区环境的营造和配套的完善结合水岸新城的特点，新城区几个大的楼盘森林半岛，首府等均采用0375水景为小区主要流动景观，绿化率都很高，以水景、绿地、园林花木极力营造一个充满生机，生态温馨的居家氛围小区内部配套、大型社区都有幼儿园、会所，活动中心，超市，在营造美好居家的同时，充分提•供人们生活、娱乐、购物的便利物业管理逐步受到重视，大规模社区都注重物业管理公司的配置•设施上除了简单的装修外，根据客户的要求适当提供装修套餐•新城区居老城区之间距离公里，通过条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可•106到达和老城区的繁华、市政配套齐全相比，目前新区的周边配套还不是很完善，但是市政府十分重视发展新区的配套项目，各项市政设施正在紧锣密鼓的进行着，湖滨公园，中心公园绿化，生态公园内道路、绿化工程基本完成，相信在未来的两三年，水岸新城的魅力会很快绽放光彩

5、重点在售楼盘营销推广分析销推广区域广告定位及诉求楼盘形象促销方式楼盘名^开发商在河南具有一建业集团在郑州及其市政治、经济文化定的知名度，宣传力度他地市均有投放，已具小高层预定排号优建业森林半岛中心（新城区）大，米取电视，报纸，有品牌优势推出样板惠1000元活动网站等宣传形式间价格定位较低，吸引大市政治、经济文化常绿九天庄园开发商与单位联建量中低层职工消费的中心（新城区）目光未建房先造景，商业街外地开发商实力强大，的布置，标志塔的设平顶山朗曼0375首市政治、经济文化宣传力度大，在新城的立，样板房的设置更能府中心（新城区）户外广告中占了相当形象描绘出一个居家大的量的氛围咨询定购，购贵宾卡采取电视，报纸，户外5万，可作6万的购天湖苑新城与老城之间目前已推出样板间广告牌形式，目前宣传房费用，在正式发售力度还不够强势14天内亦可全额退还开发商属本地企业5具采取电视，报纸，折页，一次性付款总价优九九绿墅园新城与老城之间有一定的认知度和信广告牌，网站等形式惠2%任度开发商实力强大，宣传围墙广告形式突出，引华府广场老城区中心力度大进丹尼斯大型超市现处于现房阶段，给消采取电视，报纸，网站优诗美地花园老城区中心费者更大的购房信心等形式一次性付款

9.5折优本地开发商中实力帝景花园老城区中心宣传力度一般惠，按揭

9.8折优惠较强天意.摩登豪老城区中心宣传力度一般•考察的重点楼盘都较重视营销推广，尤其是外地发展商在平顶山的项目同时营销推广的推广规模程度，也给发展商带来了巨大的品牌效应，传媒影响市场在内地有非常大的作用在楼盘的形象包装上，除了必要的楼书、折页资料外，各楼盘小区总体规划模型图都要做的非常精致美观，尤其是分期开发的大型项目更是注重总体规划模型图，售楼处是开发商的对外形象窗口它除了要与楼盘定位吻合，也是开发商实力的一个体现目前平顶山在售楼盘的销售处、工地围墙及其他地盘包装都比较简单，除了几个较大项目外，很多楼盘都没有样板房而且这些售楼处的整体环境营造都不太好，不够温馨，舒适，档次不够高。