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文本内容:
潍坊写字楼市场调研及推广简析
一、整体市场行情
二、区域市场行情
三、典型写字楼概述
四、本案产品分析
五、SWOT分析
六、本案营销策略整体市场行情
1、综合2002年全市国内生产总值完成895亿元,比上年增长
12.5%,增辐同比提高
1.3个百分点;其中第一产业增加值
150.4亿元第二产业增加值
423.6亿元,其中,工业增加值
379.3亿元,增长16%第三产业增加值321亿元,增长
13.5%oGDP突破万元,达到10570元,比上年增长
12.3%,
二、三产业的比例关系是
16.
847.3359其中,第三产业提高
0.5个百分点
2、经济企业改革进一步深化完善,市属152户企业,已经完成改制145户,县域4608户企业,已经改制4461户,占
96.8%潍坊的7家上市公司,已经从证券市场融资达到
50.1亿元,为国民经济发展提供了重要的资金支持全市共引进外有到位资金的项目4043个,到位市外资金
27.38亿美元,同比
3、定资产投资增长161%2002年全市共完成房地产开发投资
20.4亿元,比上年增长
27.9%,其中住宅
1、直销经过专业培训的直销人员,采用上门宣传的形式,与客户面对面的洽谈,这种方式即节约时间,增加效率而且,针对写字楼项目,很有成效
2、外联拓展通过平时的客户资讯的积累,以及通过媒体、电信、互联网等方式,下载外埠客户的资料,以信函、电子邮件或直接上门拜访这些准备到潍坊来经营的公司
3、SP促销举行定期的HAPPY派对,将已经签约的客户和准备签约的客户组织在一起,由开发商提供一个精彩的互动平台组织开盘的庆典仪式和系列活动(略)积极参加城市的各种房产展示会,扩大项目在消费者心目中的知名度,提升“德蒙”“DIAMONED品牌形象投资
13.9亿元,增长
33.7%全年商品房销售额
6.5亿元,年末商品房空置面积
14.7万平方米,.增加万平方米
4、外经贸据海关统计,2002年全市进出口总额
18.44亿元,比上年增长20%,其中进口
5.61亿美元,增长
39.7%,出口
12.82亿美元,增长
13.1%对外交往和旅游业进一步发展,2002年,全市共接待境外游客30472人次,增长
12.5%,创汇
872.9万美元,接待国内的游客
662.1万人次,旅游收入33亿元
5、城市建设2002年全市共完成城市维护建设总投资约
8.8亿元,新增道路面积364万平方米,城市公共绿地公顷,供热面积
57.5万平方米,其中,市区全年完成道路建设总投资
1.66亿元,竣工道路总长度
11.4公里,总面积28万平方米,新铺设人行道
1.2万平方米
6、居民及人口2002年全市城区居民人均可支配收入7538元,比上年增长
9.6%,人均消费性支出5639元,占总数的75%据公安部门统计,全市年末总人口
847.47万人,其中非农业人口
217.53万人2002年,全市共举办招聘洽谈会294场次,有4002家单位入场招聘提供就业岗位
10.2万个在岗职工平均工资9812元
二、区域市场现状潍城区
1、万基商务大厦开发商潍坊万基置业有限公司项目占地6亩总建筑面积1万平方米地下一层,地上十二层二层为公建楼,三一十二层为写字间售价共建楼6800元/平方米写字间2800元/平方米每高一层加50元/平方米付款方式一次性付款享受93折,按揭购房享受97折销售现状精装修,已售50%
2、圣基大厦开发商潍坊市油泵油嘴公司地址;胜利西街与日河路交叉口规模;共计12层,1—2层为商铺,3—12层为商住楼售价三层起价2460元/平方米,每层差价50—80元/平方米配套电、暖、天然气(收取开户费3000元/户)销售现状销售人员专业性欠缺,售楼处氛围营造很差,缺少宣传单页,户型展板、沙盘等销售道具总评潍城区是个老城区,交通不是很方便,人气不足,夜生活欠缺,消费场所少,居民的消费习惯倾向于经济实惠本片区写字楼、住宅项目比较少,正在建设的比较有规模的项目,除了集团宿舍就是旧村改造其中,山东海化集团在安顺路以东,东风街以南,胜利大街以北占据300亩土地,准备开发职工宿舍齐家庄、北官村正在进行大型旧村改造项目,只针对本村居民从总体上来看,本区域写字楼基本上是租售同步,且以租为主,沿街的商铺销售比较好,项目的内部配套设施比较完善,基本上是精装修奎文区
1、向阳写字楼开发商向阳房地产开发公司代理商兴宇行营销策划(济南)基地位置德蒙西邻建筑类别1-4F工程进度现房销售价格
1、2层商业房均价4800元/后3层写字间均价3300元/面4层写字间均价2500元/nf折扣100元/nf销售率20%装修配套楼梯大理石、扶手不锈钢、走廊大理石、室内地板石专、夹层门中空玻璃点评此项目为沿街楼一栋,单位楼的设计较为落后,功能也不完美,销售也不正规,是代理公司带售,代理公司主要销售向阳苑
2、新建业大厦开发商新建业置业发展有限公司代理商无基地位置武装部大厦东邻建筑类别1-14F工程进度主体封顶总建面积
1.4万/以基地面积6670m2平均价格3300元/m折扣一次性付款97折按揭贷款98折销售率45%装修配套室内地面石专、内墙乳胶漆、吊顶、踢角线、卫生间瓷砖到顶、坐便器洗手盆、户式中央空调、宽带、有线、电话线入户、电梯两部点评该项目1—6层整体出售,准备做一酒店,主要是为弥补上部分写字楼的功能配套不足的问题,项目现自行组织销售,售楼处配置简单,人员素质差,宣传力度小,出去1—6层整体出售外,只销售出3套,订出1套
3、银海恒基大厦开发商潍坊市银海恒基置业有限公司位置市农业银行对面建筑类别1—12F总建筑面积
2.2万平方米工程进度现房得房率75%层局
3.5M净身
2.7M(售价3300—3700元/平方米3—7层)(租金1—L3元/平方米/天8—11层)、折扣一次性付款96折按揭贷款98折销售率20%装修标准精装修
4、泰华大厦开发商山东大墉置业有限公司建筑设计香港华城设计院物业管理广州珠江物业酒店管理公司项目位置东风大街360号建筑面积
3.5万平方米建筑类别1—19F工程进度内装修交房日期2003年9月开盘日期2002年11月楼层度
3.6M得房率78%销售均价3280元/平方米IWJ现售面积5100平方米已售面积800平方米销售率16%点评项目规划设计理念先进,整体配套齐全但项目分隔后出售,缺乏灵活性,售楼处在一商场二楼,面积较小,配置不全,销售人员专业水平不高开发区德蒙商务中心所处区域,商业氛围浓厚,交通条件优越周围已经建成和在建的项目众多,如金诺大厦、圣荣大厦还有出租率比较高的新华大厦、创业中心大厦地段好,配套服务设施都比较齐全金诺大厦3500元/平方米圣荣大厦3300元/平方米新华大厦
0.70—
0.75元/天.平方米创业中心大厦8元/月/平方米区域需求状况德蒙商务中心所处的区域,人口数量和密度都不大,周围写字楼市场不尽繁荣,较之银海恒基还有一定的差距从调查来看周围租赁写字间的大多是政府职能部门、本土大型的公司、外地公司住潍坊的办事处等单位买家比较单一没有真正形成市场周围的目标客户比较少,而隐性的客户多数不在周围,如果要取得良好的销售情况,必须利用好直销和外联拓展手段比如准备到潍坊的外地公司、已经租赁很长时间写字间和刚租赁时间不长的公司和单位区域市场预测德蒙商务中心虽然处于东风大街上,但是这条城市主干道的两侧市政和商业设施还不够完善,现在属于期房,销售慢一些是可以理解的,如销售效果好,周围的市政面貌必须有所改变
三、典型写字楼分析
1、纯写字楼情况创业中心大厦位置福寿东街与荷欢路交界处出租租金为8元/平方米/月物业管理500元/月/间(包括水电)配套设施水电,宽带网络、有线电视、消防、监控、集中供暖,中央空调(单暖),OTIS高档电梯二部建筑类别1—20F停车位20个左右物业管理每平方米每天
0.1元RMB20F亚洲房地产公司19F信义德拍卖公司18F17F高新区软件园16F台湾振大水处理设备有限公司15F商琪经贸有限公司14F潍坊海化进出口贸易13F都市在线咨询机构潍坊海川软件公司6F高新区国税局5F[Wj新区国税局
2、新华大厦位置新华路环保局北临租金南向
0.75元/平方米/天北向
0.70元/平方米/天配套设施水电,消防、集中供热、中央空调,二不电梯注中央空调电费收取为每七个月收一次,共计46元16F潍坊昌达科技有限公司14F仪科惠光电子公司13F金正房地产开发公司12F法国雷特公司宏大航运公司11F科教晨星咨询公司10F远洋红池物流公司9F潍坊中地贸易公司8F贵信贸易公司力成机械公司衡源律师事务所7F汇嘉科技公司嘉圣广告公司劳动局就业指导办公室6F5F潍柴集团技术学校4F新华会计师事务所3F2F1F中国建设银行点评开发区内的写字楼,以创业中心大厦、新华大厦为例出租的价位比较低,内部的配套服务设施也比较齐全同时,写字楼周围的市政配套设施,以及外部的环境都比较适合商务办公特别是创业中心大厦,靠近周围的市直机关、金融、外资公司等单位所以,创业服务大厦的综合性价比较高
四、本案产品分析
1、客户定位本土企业事业单位的下属公司写字楼长期租赁公司写字楼租赁时间不长的公司准备到潍房经营业务的外埠公司政府招商引资的公司
2、广告策略德蒙的市场定位稍做变动重新塑造形象及推广改变平面设计思路和风格
五、SWOT分析优势
1、德蒙商务中心的交通条件较好,方便
2、品质高,内部的配套设施高档且齐全
3、比周围金诺大厦、圣华大厦提前交房劣势
1、德蒙商务中心的功能性有待进一步完善
2、项目定位不够清晰
3、广告力度小
4、周围的市政配套设施不完善
5、外立面略显暗淡机会
1、现在已经接近交房标准,入住时间更快
2、随着开发区建设的力度加大,外资或外埠企业的进入潍坊,客户量会漫漫增多威胁
1、现在潍坊整体写字楼市场购买力不强
2、租赁市场好过出售市场
3、立足未稳时,同行低价抛售,或改为低价租赁
六、营销策略重新概括并提炼出新的USP(独特销售主张),以全新的市场定位推广项目o。