奥林匹克花园项目市场调研方案

重庆奥林匹克花园项目（市场调研分析）龙珠刊登于搜房小区■筹划一家亲第一部分重庆房地产市场分析研究

1.0重庆市房地产市场环境

1.1人文环境

1.3政策环境

1.2经济环境

2.1重庆房地产市场现实状况

2.1不停上升的经济指标

2.2惊喜日勺2023年楼市销售排行榜

2.3隆重的2023年房交会

2.4外地发展商和外行业巨头纷纷进入房地产市场

2.2地产热点话题

3.1旧城改造一拆迁

3.2交通环境改善一轻轨、外环

3.3推进都市化进程

3.4房价走势看涨

3.5土地公开拍卖

3.6重庆CBD规划咫尺的房地产风暴一触而发

3.0地产热点话题为何重庆市房地产业在今天发生了翻天覆地H勺变化，我们不得不关注如下几种关键词“旧城改造，“都市建设”、“城镇化进程，“交通先行”…….

3.1旧城改造一拆迁重庆房价日勺逆市上扬与都市化建设加紧，拆迁量大幅提高有关今年渝中区形象设计出炉、九龙坡旧城区改造、杨公桥地区旧城改造所导致的拆迁人口增长都便得重庆商品房的需求急增，尤其是渝中区在半岛形象设计中将会有400万方拆迁量，其迁出人口都将流入外区楼盘,对重庆楼盘的销售打了一记强心针2023年拆迁区域体现较为突出的是江北城和化龙桥片区从去年开始的江北城拆迁投资30多种亿，共有

1.6万户居民、100多万平方米房屋拆除；而化龙桥片区拆迁安顿工作也开始启动，共有

1.62万户居民，建筑面积达100多万平方米的房屋拆除全面启动旧城改造工程是2023年楼市中一件大事众所周知，拆迁直接可以带来新资金投入到楼市中一级或二级市场中，释放出巨大H勺需求市场，直接刺激楼市交易量的上幅空间此后5年内，重庆旧城改造拆迁面积400万方，估计近48亿资金回笼楼市，诸多拆迁户是揣着钱排队等房买

3.2交通环境改善一轻轨、外环重庆交通大发展，房地产业受益匪浅重庆市取消路桥收费，大修交通设施，此前制约楼房消费的交通瓶颈被打破，市民的消费热情被空前激发，渝中周围楼盘借势大幅上扬今年6月，伴随轻轨二号线的投入运行，将使重庆的交通格局发生主线性变化，房地产业也必然从中受益匪浅，轻轨沿线物业日勺升值潜力将被放大到极限轻轨二号线较新线全长18公里，西起大渡口钢铁基地新山村，东至商业中心较场口，路过杨家坪、袁家岗、大坪、李子坝、牛角沱、大溪沟、临江门，总投资达

35.5亿元人民币，设计时速可达80公里作为“半小时主城”工程中最重要的一环，轻轨投入运行，25分钟可以从大渡口到达渝中半岛各个区域都市拓展意味着房价攀升，轻轨通车必然带动西区房价的上浮2023年2月1日，本市交通工作会作出决定，继总长75公里的I环城高速公路通车两年后，环城高速公路今年又将动工（二环）此外，三环高速公路也将在今年上六个月内完毕规划二环高速公路全长186公里，总投资100亿元今年要启动的是西、南段，必须在2023年前建成三环高速公路是在

一、二环高速公路上的再扩展，其在2023年前建成届时，三环建成，重庆主城区将由既有的200平方公里扩大到2023平方公里

3.3推进都市化进程重庆将从目前到2023年口勺这个时间段进行城镇化过程，这是重庆走向现代化的过程就意味着，从目前到2023年，每年将转70万农业人口为城镇指标，让重庆时城镇率到达50%；从目前到2023年，总计将转1300万人为都市人口，城镇化率就可以到达65%,目前，重庆人口是3100万，其中都市人口约1000万，到2023年都市化率到达50%,都市人口就是1600万，新增60万都市人口，都市化面积要扩大600平方公里以此测算，600万人就要

1.2亿平方米的住房需求；加上近1000万人的住房面积每人有4平方米的欠帐，又要4000万平方米；尚有1000万平方米日勺危旧房改造，需要拆1还3日勺经济合用房来替代，再要增长4000万平方米，加在一起要建2亿平方米欧J住宅，每年建2023万平方米，要23年才建完但新增股11300万人中只有三分之一的J人口可以进入主城区，这样做的I理由是，既要城镇化，又不能让大量的都市边缘群体出现另三分之二H勺人口呢？更大量的涌入主城区周围区域，势必从另一种方面推进主城区房地产市场价格的上升

3.4房价走势看涨开发成本大幅上扬土地价格、配套费、土地出让金、建筑原材料大幅上涨、121文献出台减少开发商融资渠道、市场准入门槛提高使开发成本上涨，带动房价上扬房价在经历了2023年的大幅上扬后，今年将还会继续保持这种上扬趋势都市地位欧I变化、房地产市场对于有关行业的巨大带动作用也导致房价的上升重庆直辖、西部大开发、交通环境巨大改善，一系列H勺形势表明，政府将大力发展房地产市场H勺决心,房地产作为支柱产业，历来受到政府的大力支持，重庆房地产市场稳步发展，政府不停出台鼓励政策，阐明政府除了要提高房地产行业的整体水平外，还决心把市场价格推上一种新高峰

3.5土地公开拍卖政府对土地实行宏观调控，用行政手段加大土地储备力度，如今的开发商拿地只有通过拍卖的方式获得，竞争是公平日勺，更是残酷日勺，互不相让的后果就是地价数字日勺飙升，大坪某地块以260万/亩的天价成交就是一种市场残酷、竞争剧烈的经典例子地价是决定房价的重要原因，地价上去了，开发商要消化这一成本，势必要合适地调整房价一种区域房价的上涨使更多开发商“眼红”，从而又另首先推进了地价上涨

3.6重庆CBD规划2023年，渝中半岛、江北城、弹子石围合成的“金三角”，被敲定为重庆日勺中央商务区（CBD）2023年，伴随重庆CBD战略目H勺确实立，近水楼台的渝中区已初尝CBD的甜头来自渝中区对外贸易经济局的数据显示，2023年解放碑地区的商贸、金融、保险企业到达58家这之中，多为国内外重量级日勺企业——2023年8月，香港瑞安集团拟投资80亿元打造重庆制造业服务中心；10月，菲律宾兴联银行在该区设置分行另据透露，印尼力保集团冲着CBD的兴头，已决定将家庭娱乐中心及力宝集团在渝总部设在渝中区美国最大日勺财产保险企业、世界500强企业之一欧J保利，目前已正式向在渝中区设置分企业的申请

3.7北滨路今年，北滨路开始叫板南滨路，一条高水准的嘉陵江滨江餐饮娱乐休闲带将现雏形目前已不下10家开发企业巨头云集江北滨江路，将推出不下100万平方米口勺商业、餐饮、娱乐设施，同步还将有大量江景住宅推向市场江北滨江餐饮娱乐带，西起东方港湾，东至江北嘴，总长达11公里目前已确定的上规模项目，西起东有东方港湾约克商业街；金融街企业兴建的石门国际花园及配置的商业项目；长安打造日勺嘉滨港湾及配置的商业项目；中房集团兴建的占地500亩住宅及商业项目；世纪金源兴建的占地35亩、总建筑面积56万平方米SHOPPINGMALL项目，其中纯商业建筑近30万平方米，其他如城投、龙湖等企业日勺项目也将逐渐推出第二部分北部城区版块市场分析

4.0区域市场发展历程北部城区是重庆市政府规划启动继渝中区之后大力支持并扶植其发展较早日勺一种区域，在近几年的发展中获得了一定日勺成绩，五黄路将该区域切分为江北区（五黄路以南）和渝北区（五黄路以北），两个版块各有特色（背面将详述）纵观整个北部城区房地产市场的发展整体开发市场展现从小到大、从慢到快、从无序到有序日勺发展势态从时间上分析，北部城区房地产市场发展可以划分为三个阶段一是1997年此前日勺（初始阶段），当时房地产市场还没有完全实现商品化，重要是都市化推进，为龙溪镇片区的I发展开拓了新的（有利条件，大量的农转非以及单位建房汇集其中，形成了北部城区最原始的房地产开发集中地，因此房地产市场整体上以小规模、低品质的开发项目为主但在一定期期内，汇集大量的人气，同步也为北部城区H勺后期开发打下了基础二是1998年一2023年（起步阶段），国务院下达停止住房实物分派制度，房地产市场住房商品化开始实行，房地产市场全面开放该期间北部城区整体上以低价低品质、小规模的开发项目为主，在开发的质和量上都相对落后，但市场发展速度非常快北部城区依托便捷的交通和良好日勺自然资源条件，加上政府的大力支持，在房地产市场方面，北部城区明显好于其他主城区，期间涌现出个别非常具有特色的I楼盘（如龙湖花园、洋河花园、加州花园、金岛花园和黄金堡都市花园等著名楼盘），其市场接纳度和著名度都非常高该期间江北区已经完毕了几种大的开发片区H勺整体规划和市场宣传预热，并获得了种种政策优惠，在此基础上才有了2023年后来的I五黄路片区一片风光三是2023年至2023年（发展阶段），房地产市场全面实现商品化，开发市场迅速发展走向成熟北部城区出现多种热点开发片区，如五黄路片区、华新分流段沿线、江滨路沿线、新牌坊片区、黄金堡片区、空港经济开发区等房地产市场整体开发的品质及档次得到很大的提高，从开发的质和量上均有所提高，市场不停成熟，从整体上到达了本市的最高度2023年至今，从开发项目上看，涌现了一大批在重庆市范围类均有一定影响力的项目，如天骄俊园、皇冠东和花园、南方上格林、华立•天地豪园、旭日•凤凰城、龙湖•枫香庭、北岸星座、青麓雅园等一批优质楼盘在某些局部的开发理念和技术环节，部分项目在重庆市场上均有一定领先优势或超前性，例如渝海开发的在水一方项目、金岛花园E-HOUSE小户型住宅项目、华立•天地豪园Townhouse＞九鼎商务别墅Office Park等由于开发热点片区的增长、物业档次日勺丰富促使了北部城区房地产市场的高速发展首先，带动了某些新片区的成熟，另首先，众多日勺开发项目又在一定程度上共同提高了北部城区房地产市场的整体形象和综合竞争力尤其是五黄路在2023年6月五个楼盘实现“五黄大联盟”和2023年7月五个楼盘成立“五黄大小区”的J战略实行，给北部城区的J楼市注入了新的开发热潮，刺激了区域板块的迅速发展和走向成熟同步该期间，黄花园大桥和渝澳大桥的通车以及路桥收费制度改革实行，均对北部城区的房地产市场带来了全新的发展机遇和有利日勺市场条件从目前该区域房地产市场发展现实状况及整体水平相对于全市来说，都是比较高日勺，他代表了整个重庆市房地产业的）发展历史低中高档楼盘所有尽有，层次分明,发展特性比较明显，同步吸引了全市的消费群体，为该区域房地产市场发展打下了坚实的基础

5.0区域版块分析

5.1董家溪版块东方家园可称得上2023年重庆房地产市场一种可圈可点日勺看点，并获得重庆十佳小区评估活动的“最佳环境设计奖”，销售一路看好，价格一升再升而目前该版块的金科•金沙水岸项目同样获得了非常好的销售业绩由于嘉陵江复线桥和华新分流道欢I通车，董家溪版块日勺房地产市场的辐射范围将逐渐扩大，市场发展潜力及空间非常巨大目前，已经有成都中房、龙湖、金科、世纪金源等多家重量级房地产开发企业进入该区域，在很快H勺未来，该片区将成为北部城区的又一开发热点

5.2观音桥商圈版块现实状况以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻靠解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但伴随交通改善，商业构造、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了某些大型、综合性商业物业在此发展目前，伴随观音桥商圈的重新规划并开始实行，龙湖北城天街投入使用，该商圈在进行重新定位，但愿吸引本区及以北的消费人群商业营业面积近30万平方米该商圈目前有重百商场、新世纪世纪新都、华联百货、黄金海岸、家乐福、国美电器、苏宁电器、商社电器等蓝图观音桥商圈区I总体发展思绪是由1平方公里扩大为4平方公里以大型百货店为龙头,以购物中心为关键，以专业市场、专卖店、超市、便利店为骨干，以连锁经营为基本组织模式，集中布置一批大、特、名、老精品店，形成一种现代化商业区；以北城天街为中心建成重庆最大H勺街区型购物中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，以百货店为主力店向建新东路方向发展专业市场今、明两年重要新增项目有北城天街、黄金海岸、佳侬商业街、现代广场等根据江北商圈的既有发展状况，规划提出了观音桥商圈的几大功能分区首先是商业购物、金融酒店区，这包括世纪新都到江北商场建新南北路的东西两侧区域，以及建设中的北城天街，该片区占据了商圈大部分面积；另一方面，是观音桥农贸市场及改扩建区域；再就是划定了餐饮、服务、居住区，这包括渝北二村的4个地块；此外，是文化休闲及商务办公区，包括目前的嘉陵公园的所有及其周围的区域有关人士称，再过几年，观音桥商圈不仅将成为重庆主城区面积最大rJ商业步行街，还将是北部城区商贸中心的关键区域，是主城区独有的生态商业圈，还将是近几年主城区最火热的投资开发置业地块

5.3五里店至江北城版块从建新东路到五里店片区是北部城区相对都市化程度最高的城区，该片区处在重庆市长安厂厂区，重要以中低级住宅开发为主，重要的客户群体都是该地段的消费群体伴随交通的改善、路桥年票制、政府规划支撑等原因，五里店片区房地产开发实现较大日勺突破，该片区已经逐渐成为成熟的生活区域2023年市政府作出江北城整体土地平整、整体拆迁时决定目前，

3.5万居民，

1.8万平方公里，拆迁量达100多万平方米H勺江北城整体改造工作已经开始执行直通江北城的滨江路已经开通，目前处在热火朝天的北滨路已经成为市场热点话题，黄花园大桥旁的总建筑面积为70万平方米的大型项目珠江•太阳城动工在即，估计在未来H勺2年内，江北城将成为市场时又一种热点区域

5.5黄泥磅延伸至龙头寺版块该片区由于洋河花园、佳华•世纪新城、天骄俊园、皇冠东和花园、皇冠自由城、金科花园等楼盘运作极为成功，发明了重庆房市的一大奇迹五黄路上既有楼盘约20多种，在价格水平上，各个著名小区价格相对较高，集中在2500元/平方米左右该版块的楼盘从规模上来看，基本都是以小区住宅为主该区域居住环境日益成熟，中高档居住小区得到了业界及市民时一致认同五黄路片区的繁华将深入提高该地段的著名度，使客户对此区域形成良好的品牌意识

5.6大石坝版块大石坝片区是江北区的I老工业区，但伴随都市化进程的提速，老式工业逐渐被淘汰；而大石坝地区的石门大桥作为北滨路嘉陵江段的终点，从整体规划来讲，交通上是一种连接江北至沙区的桥梁东、西连接沙坪坝一大石坝一江北，南、北连接大石坝一江北农场一冉家坝,是一种四通八达的I交通枢纽，片区优势彰显大石坝片区由于受制于老工业区，经济落后，配套设施缺乏，进行开发需要拆迁的J厂矿多，致使近年来开发速度较慢而从都市布局上看，石门大桥两侧都是具有开发潜力的位置，这里有独有特色的江景、坡地，对岸山势起伏，景致不错桥南又有大石坝公园、鸿恩寺等,拥有大片绿地、森林、荒草区东方港湾是该片区第一种规模较大H勺住宅式小区，总建筑面积达50万方，该项目吸引了相称部分的I沙坪坝购房者该片区由于房地产开发起步较晚，可供开发的资源相对丰富，伴随政府的支持，滨江路的I修建以及有关市政配套的完善，该片区具有一定的发展潜力

5.7冉家坝版块版块范围及规划定位冉家坝片区由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流路、渝长高速公路围合而成，占地约10平方公里，人口将达10万人以上，重要包括江北农场北部,冉家坝新城龙脊小区北部，龙湖开发区等版块已规划为重庆欧I居住、政务和外事中心，以居住和高新产业为主，具有完善的商业、文化、办公等配套设施版块发展趋势作为新兴的开发版块，最重要的是有关配套设施的完善，包括道路、教育等目前冉家坝的基础设施正在逐渐得到完善，如松石大道、景观大道等的建设，未来的房地产开发必将向纵深发展该片区的大量土地已经被开发商圈占，开发指日可待，如位于石马河嘉陵江畔的大川水岸项目已经亮相，该项目占地1000亩，重要规划为以花园洋房及别墅为

3.7北滨路第二部分北部城区版块市场分析

5.8区域市场发展历程

5.1区域版块分析

5.1董家溪版块

5.2观音桥商圈版块

5.3五里店至江北城版块

5.5黄泥磅延伸至龙头寺版块

5.6大石坝版块

5.7冉家坝版块

5.8新牌坊版块

5.9渝北两路版块第三部分竞争市场状况

5.2大盘时代时真正来临

6.1圈地运动引起大盘时代

6.2类比项目状况主日勺异域风情的高档花园小区，项目配套设施完善，会所、学校齐全，该项目的推出，必将把冉家坝版块楼市区I开发推向另一种高潮

5.8新牌坊版块该版块范围详细包括重庆国际金融贸易开发区、北部商贸城、金紫山开发区及人和，亦即是新牌坊转盘沿龙湖花园方向、人和方向、红旗河沟转盘方向延伸之地带及新牌坊转盘周围区域规划定位为以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区为主版块楼市特点该版块房地产开发的最大特点是档次高、分布集中，已经逐渐树立起重庆“富人区”的I形象根据该版块房地产开发历程，基本可以划为三个阶段第一阶段，以1994年华新国际开发锦绣山庄别墅为代表，基本上属于新牌坊版块房地产开发的开始锦绣山庄别墅为当时重庆档次最高、规模最大的纯别墅小区尽管这一时期新牌坊版块仅有锦绣山庄的一枝独秀，但该版块富人区的形象已开始初现端倪第二阶段,自1997年4月龙湖南苑破土动工，随即龙湖西苑、龙湖香樟林别墅破土动工新牌坊片区H勺楼市在龙湖花园系列的I引导下，众多中高档物业参与发展，新牌坊房地产迎来大规模开发H勺局面并逐渐奠定了该版块富人区的地位第三阶段，以龙湖的新项目水晶郦城及金科集团的天籁城项目为代表，新牌坊物业的开发已经迈入产品细分的I阶段版块未来市场发展从既有开发及新牌坊区域地块条件上看，未来新牌坊版块房地产开发将也许向人和、机场沿线及冉家坝方向拓展，如天籁城的开发就已经向新牌坊H勺纵深发展To从开发档次上看，目前新牌坊版块已经树立起重庆富人区日勺形象从产品上看，面对市场竞争，新牌坊版块市场的细分已越来越明显，同一档次可以设计不一样产品类型，同一种产品类型也许又有不一样的定位，并且卖点越来越丰富，公园、低密度、低覆盖率等，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展

5.9渝北两路版块版块范围以及规划定位:这一版块的房地产开发重要缘于北部新城日勺规划及在交通上日勺有利地理位置，目前该版块有大量日勺土地储备，且空气与环境质量都较高从楼盘的分布来看，空港经济开发区周围分布较为集中，如青麓雅园、瑞丰花园等，而在双龙西路和科技产业园转盘亦有零星的分布与回兴相似，两路楼市特点也重要是楼盘规模偏小，以多层、低密度为主流，价格亦呈两极分化状态，一般小区或单体套内均价约为100-1300元/以，而具有一定品质，重要面向主城推广的楼盘价格则相对较高，一般套内均价约为1500-1900元/nf版块发展趋势配套日益完善，市场供应潜力巨大2023年终经开大道通车，轻轨三号线的规划实行，广场、商贸中心、餐饮等设施的规划，两路日勺配套正日益完善与此同步，作为新兴的都市开发区域，大量的储备土地需要开发，如金开大道、机场路沿线等，市场供应潜力巨大近几年来，渝北区商品房单价年均增幅在100元/平方米以上，增幅超过其他同类区域经开大道开通后，经开大道沿线楼盘房价上涨了三成两路房价上涨的重要原因在于区域的地段优势，工业园区、空港、国道、生态环境，无不成为支撑两路楼盘价格上扬的理由伴随回兴镇、两路楼盘品质的提高，该地区的房价尚有很大的上涨空间第三部分竞争市场状况

6.1大盘时代的真正来临

6.1圈地运动引起大盘时代自政府向久征不建的大量闲置土地挥起“清理”大刀，一时间在90年代末期过热开发的大潮中盲目介入、而又不具有实力和能力的小房商们只能挥泪辞别房地产行业与此同步，另某些闯过市场风雨成熟壮大起来的实力房企却频频出手，跑马圈地，这一热一冷、一喜一悲日勺戏剧性场面成为2023年重庆房市最具影响力和思索性的现象之一土地，无疑是房地产开发的首要资源值得欣慰口勺是，在政府的大力引导、宏观调控以及行业的自我完善、自我规范的双重作用下，我们迎来的这第二个圈地高潮无论从有关企业H勺行为动机、还是运作方式上，主流还是健康而有序的不过，我们也看到，市场机会的均分和游戏规则日勺平等并不意味着和平，反而会带来竞争日勺日趋白热化“明箱操作”除了公开、公平、公正外，同步迎来真正的大盘时代和营销时代2023年，从主城区到郊区，从数百亩到过千亩再到数千亩，圈地风愈演愈烈，房地产竞争已经从“资源占有”到“终端营销”全线展开在火爆的圈地风潮中仍有不少隐忧值得关注南岸滨江路早已争抢一空；在北部新城也已瓜分殆尽，沙坪坝、石马河、二郎——争红了眼的开发商甚至上山下乡，南征北战实际上，一种大盘就是一种小型的都市大盘对开发商、对产品的研发、对产业的组合、对客户的售前售后服务以及对房地产筹划、营销人员的水平均有较高的规定，他们对客户的品位和小区文化的理解等等都要上升一种层次，对其自身来讲也是实力日勺检查2023年拥有几千万方欧I开发量，这对所有的房商来说，都是悬在头上的达摩克里斯之剑

6.2类比项目状况重庆楼市上千亩大盘项目一览表序号企业名称项目名称占地面积位置1南方集团南方大学城2300余亩渝北回兴镇2南方集团南方新城1000余亩石桥铺、沙坪坝3广厦置业重庆企业广厦城1050余亩九龙坡杨家坪九龙山4中城联置业企业天骄•美茵河谷1000余亩石桥铺、二郎的交界处5天龙集团天龙别墅项目2023余亩南岸茶园新区6中安物业中安•翡翠湖1500余亩北储童兴镇7渝海集团渝海南岸项目1300余亩南岸七公里至八公里之间8美心实业集团美心别墅项目3500余亩南岸鸡冠石片区9福建•融侨融侨半岛3000余亩南岸铜元局10正扬集团茶园项目1500余亩南岸茶园新区11香港香江国际经开区项目1080亩渝北经开区12重庆天景置业有限企业学府大道69号1000亩南岸交通学院旁13重庆龙湖地产龙湖•蓝湖郡1600亩北部新区14上海•汇金置地美堤雅城1000亩南坪开发区15山东•鲁能集团鲁能•新城2023亩五童路16大川集团大川水岸1000亩江北石马河17上海•天江置业2023亩北部新区18广州•保利集团3000亩北部新区19北京•棕稠泉开发企业棕稠泉国际花园1200亩北部新区金开大道88号20中体奥林匹克花园集团奥林匹克花园3300亩北部新区金开大道21金科集团铁山坪项目1000亩铁山坪22城建集团茶园项目3400亩南岸茶园新区23晋愉集团大渡口项目4000亩大渡口

6.3竞争态势分析2023年，重庆楼市将有超过30个占地规模在300亩以上或总建筑面积在50万平方米以上的楼盘亮相、入市这是重庆楼市“大盘时代”真正到来的标志，这将引领市场实现发展的夙愿理性、成熟，专业化、市场化今年，假如把市场上的楼盘当作一支行进的队伍，那么,走在前面日勺，一定是这些大盘并且，这些“排头兵”会为整个队伍带来多方面日勺示范效应效应一比拼品牌含金量目前，已经没有人否认一种楼市品牌在消费者心中的魅力和吸引力了，而今年的一种可喜事实是楼市中将会增长数倍于此前的（品牌楼盘在多品牌共存的状况下，比拼的就是品牌实力、含金量了，对消费者来说，也有了更多消费品牌楼盘日勺选择机会今年陆续亮相上市的大盘中，楼盘重要有三种状况一是本市原有H勺实力型开发商推出新盘或原在售楼盘后期项目，如龙湖置业将新推出3个以上的大型楼盘，金科集团在原有天籁城基础上新推多种占地在300亩以上的楼盘此类楼盘当然不止龙湖、金科，还包括同创、浦辉、江山、华宇、协信等企业的楼盘二是当地或外地的其他行业日勺实力企业强力登陆重庆楼市所推项目，如东原地产、隆鑫置业（后续项目）等三是来自市外的品牌房企，此类企业的楼盘大有“不是品牌不登台”的架式，如阳光100国际新城、武夷滨江、融侨半岛（后续项目）、棕桐泉国际花园、保利集团项目、中华企业项目、天江置业项目等对于第一类、第三类楼盘，因其企业在当地或外地H勺原有开发业绩，品牌市场号召力是可以触摸或感受到H勺，对第二类楼盘,其开发商当然是不惜成本打造新的楼市品牌在这种你要做品牌、我也要做品牌的“羊群效应”下，做品牌就真正成了一种时尚、开发商的共识，并会增进整体市场品质提高当然，从市场销售来说，消费者最终乐意为哪些品牌楼盘掏钱，这就得看这个品牌的I含金量了楼盘比拼品牌含金量的普遍效应就会这样出现效应二带来新开发思想在今年涌现的这些楼盘中，相对于此前某些楼盘，个个都是“大个子”，少则三五百亩，多则上千亩这些楼盘自然而然带来某些新的开发思想当地开发商是在揣摩、探索、学习新思想（路），外来开发商就是把在其他都市的开发思绪、经验搬过来调整调整就得业界人士分析，今年，市场上新开发思想的J一种整体变化也许是泛地产理论指导开发泛地产就是将房地产泛化、广义化房地产不单纯是建造商用、民用住宅，凡与人有关的I如生活、工作、学习、运动、休闲、娱乐等场所及配套服务都是房地产可以整合的要素尤其是本市那些千亩大盘来说，仅靠修好房子自身是局限性以让购房者掏钱的，房子的J有关要素如配套等将会成为打动购房者欧I原因此外一种新的开发思想是愈加重视后续发展力培育这些大盘的开发周期少则两三年多则七八年，虽然“先天条件”还可以，但楼盘要“成才”，还需“后天培养工业界人士分析，楼盘日勺“后天培养”即品牌培育建设，只有当楼盘逐渐形成品牌著名度、美誉度、忠诚度后，才会在数年的时间内让购房者关注楼盘，并给房地产企业带来超额回报效应三推进区域繁华一种值得关注的现象是，这些大盘开发在本市展现出片区集中趋势，大盘重要分布于南滨路、高新区，北部新区区I新牌坊一人和一经开区、新五黄、回兴片区这些地方伴随楼盘开发也将会变得更为便利、成熟、繁华据理解，在南滨路上，将新出现阳光100国际新城、武夷滨江、东原地产项目（含中央大街）;在新牌坊一人和一经开区地区，将新增金科集团六一水库项目、龙湖蓝湖郡、比华利豪园、棕楣泉国际花园、中央贵谷、保利集团项目等其实,伴随这些大盘时出现，开发商自觉或不自觉地饰演了一种新都市化运动日勺主力军角色,而本市成片“成建制”的大盘现象，反过来又拉动了政府的配套能迅速跟进，南滨路、人和片区即是例子对大盘来说，开发商更多日勺是立足于自身来建多种配套如融侨半岛没有等着政府修好了滨江路，而是自己动手开发；广厦城也是，楼房还没盖起来，宽阔整洁的九龙迎宾大道已经显示了它日勺气魄这样的I例子不胜枚举总的事实就是，伴随大盘尤其是多种大盘进驻入市,一种区域日勺繁华就指日可待了效应四革新产品理念前面说到，大盘将引领市场实现专业化、市场化日勺目的，其中首先就体目前大盘会革新本来诸多产品理念，包括设计、规划、景观等产品的多方面基本要素大盘开发决不仅仅是面积扩大由于开发周期长，一般都在两三年或者更长时间，因此，开发商必须全面系统地筹划与房子有关的所有内容散兵游勇式的打一枪换一种地方，开发一种项目狠赚一把的游击战思维显然行不通面对大盘，必须是多兵种协同作战，规划、设计、建筑、物业、广告营销等等各类专门人才尽显其能，通过高度市场化，整合这些专业资源形成最大合力，才有胜算时也许尤其要有长远的规划和前瞻性的设计，所有得过且过的想法和做法必将给后续开发留下隐患同步，某些业界人士认为，实现大盘产品设计开发的专业化市场化，比某些常规项目要多付出时间成本、经济成本，“但这些成本是可收回来用V面对大盘，当开发商有了足够的实力来承担产品理念变革产生的较高时专业化、市场化成本之后，“更多口勺开发商就会逐渐形成一种为成千上万个家庭未来的生活质量负责口勺道义感一业界人士如是说效应五催化市场优胜劣汰成熟、理性日勺房地产市场是优胜劣汰日勺成果,大量的大盘是增进这一成果产生的催化剂业内人士认为，本市房地产业的现实状况阐明，要使本市的房地产整体开发水平有所提高,需要一种行业自我整顿（即市场行为日勺整顿）过程，而引起整顿，离不开大盘的作用而本市目前这些大中型楼盘为了自身生存、发展，就会运用自己的综合实力，做好产品，赢得更多市场份额；在供应量超过需求量或需求局限性时，大盘开发商就会抢夺实力局限性的中小开发商的市场份额，在有一定数量的I大盘共同参与的r抢劫”过程中，有的J中小开发商就会消失,剩余实力较强的开发商，完毕行业“洗牌”，实现房地产市场的优胜劣汰

7.0竞争对手分析

7.1棕桐泉国际花园一面对面看过来项目概况重庆棕梅泉国际花园位于重庆市北部新区金开大道88号，占地1200亩整块用地由四面呈缓坡状层层跌落，小区内有两个天然湖泊镶嵌其中，面积约150亩湖光山色,形成天造地设的自然大园林，是打造高品质综合小区的诗意栖居之地棕梅泉国际花园项目由住宅、棕相泉生态公园和棕桐泉国际学校三部分构成，其中公园占地约300亩，学校用地约100亩，其他为住宅用地，总建筑面积约80万平方米为秉承“棕植1泉”这一品牌所特有H勺高品质生活理念，重庆棕梅泉企业聘任了著名H勺澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计企业进行建筑规划设计，并由其主设计师Mr.PeterDworjanyn担纲园林景观和公园设计则由香港ATTRACTIONS（雅卓信）开办人Mr.PeterSmulders亲自担纲交楼原则日勺精装设计由香港GLL艺术设计顾问企业开办人徐少娴女士亲自担纲物业管理企业由国际级权威企业香港地铁物管担纲众多国际级伙伴携手合作，秉承“棕桐泉”美式舒适风格日勺理念和品质原则打造重庆一流的国际化理想生活小区第一，棕桐泉强有力欧I品牌，尤其是北京棕柳泉国际公寓的震撼京城，令人对2023年即将揭开面纱日勺重庆棕桐泉国际花园充斥想象和向往第二，作为一种有着外资背景的发展商，其雄厚的资金实力以及向来追求从建筑到生活品质日勺每一种细节的完美，出巨款请国外设计大师、香港地铁物管企业提供的英式服务和管理等等，注定重庆棕桐泉国际花园成为重庆北部新区住区开发日勺一面旗帜，启动重庆高品质生活新篇章第三，项目自身所拥有H勺优越开发条件，天然的适合人居的大环境以及政府对北部新区H勺倾力发展，为棕梅泉国际花园的r绽放”提供了最理想日勺平台

7.2鲁能•星城——北城东翼引擎项目概况鲁能•星城位于北部城区东翼，属于重庆CBD辐射区域项目北侧为重庆市规划最大的交通枢纽---------------------------江北新客站；南侧为未来日勺市级机关所在地---------------江北城；西部是未来日勺国际金融贸易区和中央商务区；东部是环境优美的溉澜溪居住区紧邻龙头寺公园和江北体育公园，区内有天然欧I面积近百亩溉澜溪水系鲁能•星城所占区域是北部城区东翼地区的启动区，将建成以山水园林为主题H勺标志性示范区本项目H勺规划设计由世界排名第八的澳大利亚柏涛企业首席代表王漓峰、首席设计师PETER及其设计总监侯其明亲自担纲设计景观设计由位于世界景观规划设计界的领先地位的贝尔高林景观设计有限企业BELTCOLLINS担纲设计大师阵容，倾情打造，最大程度地保证生活居家的品质鲁能•星城区位优势明显，未来交通十分便捷尤其是江北新客站、江北机场和重庆最大日勺深水港——寸滩码头遍及项目周围，四号轻轨线通过本项目首期开发面积200亩，建筑面积24万方，其中住宅19万方，物业形态有集合住宅、多层、小高层、高层等，容积率

1.77,

6.3竞争态势分析

7.0竞争对手分析

7.1棕楣1泉国际花园一面对面看过来

7.2鲁能•星城——北城东翼引擎

7.3龙湖•蓝湖郡——毕生一栋

7.4南方•学府丽舍--------学府天地第四部分项目发展提议

8.0项目产品发展方向

8.1项目规划设计

8.2项目建筑设计

8.3项目景观设计

9.项目开发周期

9.1开发周期

9.2开发主题第一部分重庆房地产市场分析研究45%的绿地率区内配套有重庆首家养生休闲会所、幼稚园、大型超市、银行等品牌+实力=客户终身价值深入理解市场，把握目的客户，用专业的分工以专亚区I精神打造专业的品质楼盘凭实力说话，以品牌树形象，”要做就做最佳”是鲁能的风格鲁能・星城H勺建设将揭开整个北部城区东翼区房地产成片开发的J序幕，有理由相信其将带动北部城区开发新高潮的I来临

7.3龙湖•蓝湖郡——毕生一栋项目概况总建设用地1600亩（除湖面），整个地块背靠山峦（鸟类自然保护区），面向130亩蓝湖，起伏跌宕，依山傍水一期用地面积为408亩（272136平方米），湖面130亩，湖岸线蜿蜒波折长3000米一期总套数772套别墅，其中联排别墅743套（采用围合式H勺规划形式，使业主在拥有私人空间日勺同步也拥有更多公共空间）、独立别墅29套（独立别墅所有属于湖滨别墅）联排别墅210-290平方米独立别墅400平米左右配套状况A.教育蓝湖郡附近会建设幼稚园、小学、中学B.生活配套200亩左右的体育中心；商业中心体育中心旁有一近20230平方米H勺大型超市、餐饮、商业街鸟类自然保护区整个地块西南面口勺山峦，在山下40%%部分建别墅，整个山上遍种树林，在树林间修林间小道便于休闲重庆第一品牌------------龙湖地产2023年宏篇力作1600亩的湖光山色、保留完好日勺原生态植被、尊重自然地貌的设计美国设计师约翰•费雪尔作品，秉承美国东海岸风格，将自由、贵气、历史感有机日勺结合在一起

7.4南方•碧水康桥——学府天地项目概况项目位于渝北回兴街道，占地近2023多亩，规划总建筑面积约110万平方米，由高档住宅小区、川外重庆南方翻译学院和碧云湖等构成南方•碧水康桥住宅采用低密度、低楼层设计，有多层住宅、花园洋房、联排别墅和独立别墅该项目H勺规划设计紧紧围绕现代都市人向往自然，回归自然日勺规定，突出“亲近自然”这一居住主题其花园洋房、别墅家家拥有露台式花园或私家花园，让户外H勺绿色景观与室内空间相交融，居住其间可充足享有明媚阳光和清新空气该项目重视住宅设计和小区整体规划的协调，把生活、工作、购物、娱乐、休闲集中起来考虑，使生活、休闲、工作“三位一体”南方•碧水康桥另一引人瞩目之处便是与川外重庆南方翻译学院相邻，成为独具特色的学府人文小区南方翻译学院经重庆市教委同意，由重庆南方集团和四川外语学院于2023年11月共同创立，并于2023年11月被教育部同意为独立本科学院，目前在校学生已达2023余人学院H勺提前开发并获得成功，为碧水康桥高档小区的建设开辟出新的开发模式和理念南方•碧水康桥是重庆南方集团在渝北即将推出的特大型崇高生态住宅与学府小区，这是地产老牌劲旅日勺又一力作该项目日勺规划设计紧紧围绕现代都市人向往自然，回归自然的规定,突出“亲近自然”这一居住主题第四部分项目发展提议

8.项目产品发展方向

8.1项目规划设计重庆市近年来所开发的大型项目在规划设计上，普遍采用组团式的平面规划设计，如龙湖、融桥半岛、广厦城等项目组团式规划日勺特点是组团内可以营造更多、层次更丰富的绿化空间，同步在项目日勺营销主题时塑造上预留了更多的空间

8.2项目建筑设计重庆市近年来的大型楼盘项目普遍挖掘的是中高档次的目的客户群体，在产品设计上，其户型空间设计得比较偏大，定位为舒适及享有型的客户较多而经济实用型的布局空间设计较少，产品整体性价比也不高同步，重庆日勺普遍开发企业相对与其他沿海都市的开发企业,在项目前期产品研究和规划设计都不够重视，投入比较少，从而导致市场在产品研究及开发上，整体水平不高也为我们的项目开发留下了巨大的挖掘空间

8.3项目景观设计重庆市的开发企业普遍不够重视景观规划设计，前期投入比较少，与沿海及周围都市相比,整体上还是比较落后近年来，伴随市场的J竞争越来越剧烈，产品差异化的距离越来越小一部分开发企业开始认识到项目的景观规划设计的重要性，在项目前期投入上愈加大方某些，在项目整体运作上更具有信心某些

9.0项目开发周期奥林匹克花园项目总占地面积为3300亩，总建筑面积为250万平方米，总户数为2万余户,绿化面积高达55%这样一种超大型项目，处在目前重庆房地产开发市场的前列之中目前重庆地产市场中处在销售的大型项目一览表企业名称项目名称占地面积位置1福建•融侨地产融侨半岛3000余亩南岸铜元局2重庆•中安房地产企业中安•翡翠湖1500余亩北倍童兴镇3重庆•中城联置业企业天骄•美茵河谷1000余亩石桥铺、二郎的交界处4浙江•广厦置业重庆企业广厦城1050余亩九龙坡杨家坪九龙山5重庆•天景置业有限企业学府大道69号1000亩南岸交通学院旁6上海•汇金置地美堤雅城1000亩南坪开发区7重庆•大川集团大川水岸1000亩江北石马河类比超大型项目一览表企业名称项目名称占地面积总建筑面积位置1福建•融侨地产融侨半岛3000亩350万，一期风临洲A区36万，B区11万南岸铜元2重庆鲁能集团鲁能•新城2023亩255万，一期24万江北五童路3中体奥林匹克花园集团（重庆）企业奥林匹克花园3300亩25万，一期60万北部新区金开大道旁从以上数据可以看出目前重庆地产市场中，所开发的1超过1000亩日勺大型项目中，其一期开发总量没有均超越50万平方米，普遍在30万平方米左右就目前重庆房地产市场的发展状况以及客户消化状况来看，结合项目所处的区域市场环境，并以不停增量的速度来推测未来市场，在未来2年内一次性开发出50万平方米左右的体量是比较合理的

2023.

31.0重庆市房地产市场环境

1.1人文环境重庆市地处长江上游，是中国西南地区最大的经济中心都市，同步也是长江上游和西南地区最大的I水陆空交通枢纽全市人口为3200多万，是全国四个直辖单列市之一重庆市是中国西部唯一的直辖市，作为西南地区和长江上游经济中心都市，是全国重要H勺工业基地，交通枢纽和贸易口岸，加上有关的优惠政策和良好的投资环境以及前景广阔的I开发市场，使得重庆成为中国新世纪的投资热点区域

1.2经济环境2023年全市完毕国内生产总值1590亿元；固定资产投入

655.8亿元；房地产业投资为

139.6亿元2023年全市完毕国内生产总值1750亿元；固定资产投入802亿元；房地产业投资为

196.7亿元2023年全市完毕国内生产总值1971亿元；固定资产投资到达995亿元;房地产业投资为

260.2亿元2023年全市完毕国内生产总值2245亿元，比上年增长了

11.4%,创重庆97年直辖以来的最高水平全市完毕固定资产投入1260亿元，比上年增长

27.5%其中，房地产开发投资

327.89亿元，增长

33.3%重庆市的整体国民经济保持较快的增长势头点评各方面的数字显示表明重庆市目前的国民经济发展已经开始进入高速增长时期，它将会推进重庆市各行各业迅速的健康的向前发展L3政策环境从2023年1月17日起，重庆市地房局正式启动了商品房买卖协议联机立案申请系统有效杜绝“一女多嫁”问题，使商品房买卖愈加“透明从2023年7月1日起，全市正式施行《重庆市主城区路桥通行费征收管理措施》，主城区七桥一隧所有收费卡统一撤除，实行年票收费管理制度迅速推进了都市各个区域版块的房地产开发进度从2023年8月1日起正式实行日勺《重庆市城镇房地产交易管理条例》，率先在全国以地措施规日勺形式作出规定商品房的销售以套内建筑面积作为计价根据2023年年终，市国土房管局叫停提前放号认购，意在规范市场秩序严禁楼盘违规“放号”通告发出后，除了在房地产业界引起较大震动，众多购房者对此也反应强烈2023年本市将全面推开《两证合一》即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》H勺合二为一，合并后的证书为《房地产产权证》“两证合一”后，其验证、调查测绘、三审定案、档案合管等各环节合并，将提高1-2倍的办事效率

2.1重庆房地产市场现实状况

2.2不停上升的经济指标2023年全市完毕房地产开发投资

327.89亿元，增长

33.3%2023年主城区新动工面积

2098.23平方米，增长

22.7%o2023年主城区商品房销售成交面积

1645.26万方，比上年上涨

35.5%2023年主城区商品房成交金额

284.84亿元，上涨

42.0%成交均价2103元，比去年同期上涨

5.5%；空置房一年以上的商品房面积为

259.92万方，减少

3.99万方供应量与销售量创楼市历史最小距离2023主城区存量房转让面积达

373.04万平方米，增长

31.1%；二手房市场转让金额

40.27亿元，二手房成交量上涨70%,主城区存量房转让均价1079元/平方米，上涨

30.2%新增近29亿资金进一手市场；2023楼市供应量与销售量差距创历史最小2023年全市将完毕房地产开发投资380亿元，同步新动工商品房面积1500万平方米，其中住宅为1000万平方米；竣工商品房面积1500万平方米，其中住宅为1000万平方米，城镇居民人均住房建筑面积将到达21平方米2023年，将会是重庆市房地产开发史上的一种新高峰

2.3惊喜日勺2023年楼市销售排行榜北部新区住宅类销售量

189.24万方，占全市住宅销售整体比例日勺

18.8%九龙坡区住宅类销售量

134.80万方江北区住宅类::销售量

129.08万方点评北部新区成为2023年楼市住宅销售类冠军，得益于政府的大势吆喝——“再造重庆一种工业区”、北部新区成为外资来渝汇集地等内容，为北部新区描绘了未来漂亮的蓝图市政府出面造大区为北部新区开发商拉拢了不少购房者的选票渝北区商业类销售量

20.39万方，占全市商业用房销售整体比例的

26.0%渝中区商业类销售量

17.40万方，占全市商业用房销售整体比例口勺

22.2%南岸区商业类销售量

10.44万方，占全市商业用房销售整体比例日勺

13.3%点评渝北区一举跃居全市商业用房销售量的榜首，让业界着实有些意外渝北区向来在楼市中以居住为主题，而2023年商业用房的J成交量居然超过了商业气氛最为浓厚的I渝中渝北区之因此可以跃居商业用房的榜首有两个原因首先渝北区通过两年来对居住市场的培育，汇集了大量的人气，人气既商机，这为商业发展奠定了基础，同步，渝北区商业自身就是一种空白点，一旦放量加大就立即被市场需求吸取，这也阐明精明的投资者有了更长远H勺眼光，更为看中区域未来发展潜力另首先也阐明，主城区商圈由老式中心渝中区向周围扩散的态势

2.4隆重的2023年房交会2023年重庆春季房交会共成交房屋合计14832件，成交面积

159.9万平方米，成交金额

35.8亿元，成交量再创历届最高纪录其中商品住房成交面积

115.8万平方米，成交金额

33.08亿；存量房成交面积

24.8万平方米，成交金额

2.74亿元本次春交会展现几大特色，其一是重庆市房地产区域竞争重新洗牌从成交金额来看，主城各区排名为渝北区、沙坪坝区、渝中区、北部新区、九龙坡区、大渡口区、经开区、北僭区、巴南区；从成交面积来看，各区域排名为渝北区、沙坪坝区、高新区、江北区、渝中区、南岸区、大渡口区、九龙坡区、经开区、北部新区、北倍区、巴南区春交会特色之二是现房价格迅猛上涨，现房与期房进入比拼阶段据本次房交会组委会简介,现房平均成交价2458元/平方米，初次高过期房2446元/平方米日勺价格并且从今年春交会状况看，住宅现房的比例已大幅度提高春交会特色之三是二手房成交活跃四天时间里，存量房屋二手交易共成交2519件，成交面积为

24.8万平方米，成交金额为

2.74亿元，平均成交单价到达

1104.84元/平方米2023年重庆秋季房地产展示交易会记录各参展企业提供参展的商品房合计

632.23万平方米，其中住宅

532.49万平方米，非住宅

99.74万平方米秋交会期间共登记成交房屋合计20747件，成交面积

177.91万平方米，成交金额

37.32亿元其中商品房现房成交面积

26.43万平方米，金额

6.08亿元，而预售房（期房）交易成交面积

125.38万平方米,金额

28.16亿元根据记录，本次房交会期间成交日勺商品房中，户均面积在80-130平方米范围内H勺成交占总成交件数H勺

57.73%；80平方米如下的成交占总成交件数H勺

21.67%；130平方米以上的成交占总成交件数的

20.6%据记录，平均单价在2023元/平方米如下的成交占总成交件数的

51.37%；平均单价在2023—3000元/平方米范围内的成交占总成交件数H勺

37.44%；平均单价在3000元/平方米以上日勺成交占总成交件数的

11.19%o北部新区继续领跑主城区在各参展区中，渝北辨别别以

59.49万平方米和

9.97亿元日勺成交面积和成交金额再次盘踞首位；江北辨别别以

29.65万平方米和

6.2亿元的成交面积和成交金额位居第二市地房局有关人士指出，伴随区域经济的发展和道路交通环境的改善，购房者的购房区域重心已发生转移，继渝中半岛和江北、南岸之后，北部城区和其他主城各区已相继成为房地产开发投资和消费的热点区域另首先，北部地区的开发商们兢兢业业中，也一直没放松“争奇斗艳，繁华楼市”肚I步调细数一下不难发现，此地的开发能量实在不容低估高层低密度的龙湖•水晶郦城，喊出纯别墅临湖小区口号的龙湖•蓝湖郡，民风浓郁、通天接地的金科•中华坊，人文特质迷人的东和春天，占领五黄路商业高地区I皇冠自由城，与生态城融为一体的I千亩大盘大川水岸等极富冲击力的新产品层出不穷，并在开发商实力、产品类型、规模、档次、景观等诸多方面绝对不乏精彩之处，自然刺激了众多购房者的踊跃投票而拥有老牌港资背景日勺香江国际、棕根］泉对此地的情有独钟，更增强了置业者的无穷信心

2.5外地发展商和外行业巨头纷纷进入房地产市场假如说建筑建材业如美心等企业多少尚有些有关性H勺话，如汽车、摩托、百货、鞋业如长安、隆鑫、力帆、商社、科而士等行业大鳄介入房地产领域足以令“内行”或“行内”的开发企业寝不安席而这些所谓“外行”企业往往在原有领域具有极强的实力，无论在品牌著名度、市场经验还是资金实力上，都是大多数房地产企业尚所难及的像近年这样H勺大规模介入，无论是在市场格局还是竞争范围都堪称是史无前例和当地外行企业大举介入房地产的现象相映成趣的另一事件是外地房地产开发巨头大举远征西部，纷纷抢滩西部龙头重庆前有沈阳华新、浙江广厦、山东鲁能、成都武城、浙江华立、福建融侨、上海嘉发，后有上海置地、上海天江、北京棕桐泉、阳光

100、广州保利、联想融科智地、奥林匹克花园，以及香港和黄、九龙仓、瑞安、香江集团等巨头大鳄云集重庆，国内国际资本的涌入，2023年重庆房地产市场将风起云涌，进入战国时代，一场近在。