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文本内容:
出入小区的所有非业主人员都必须佩戴证件另与施工单位及负责人共同议定某些措施来达到我们监管的目的、对于人少、工期比较稳定单位及施工人员,我们采取统一制证,带有标识的A“XX”CI外围施工小区出入证,规定证件有效期限、对于人多,但人员流动较大的,工期比较稳定的单位,不影响工程施工,同时达到统B一管理的目的,允许施工人员佩戴统一自制的证件,如鸿港绿茵绿化公司他们现场施工人员佩戴的带有“鸿港绿茵”公司标识的统一证件落实每人一证,在他们内部的监查体系中也对规定了在小区内施工作业过程中,必须佩戴证件,否则予以处罚同时他们必须送一证件样本到我处安全部备档、如市政自来水公司、燃气公司他们施工比较规范统一,每人自身都佩戴他们公司标识C的证件,身着公司统一工服,在小区内能够配合管理,违章违纪行为发生率较低,相对自律能力较高,能够达到易于辨别,实施统一管理,全员监控的目的)落实分组责任人制度3在对外围施工人员的监控管理过程中,我们在要求施工人员统一佩戴证件的基础之上,需与施工单位负责人协商要求在施工现场每三人(或三人以±)在一起施工时,必须建立组织,其中有一人为该小组的临时负责人,这样对零星施工人员增加了一级监控,达到现场时时处处都有监控管理这样建立分组责任人,如在现场发生突发事件,便于物业管理处能够及时了解掌握一线情况,同时增加了与施工单位的直线联络,减轻了施工单位现场负责人的管理压力和难度)过程中巡视监控4在作业过程中,管理处安全巡视员在巡视过程中对现场外围施工人员的抽查监管,更加促进了我们有效的对小区末期施工人员管理工作,在巡视过程中,安全巡视员加强施工人员的佩证制度、安全操作规范、分组责任人的效率发挥,及现场突发事件的处理监控如发现有违章事件,我们本着“教育为本,促进改进”的原则处理,流程如下、及时予以制止;A、把当事人带至管理处询问详情,并做好相关记录;B、通知当事人负责人到场,一起教育引导管理当事人,让当事人认识到该事件的严重C性和负面影响;、当事人确是认识到该事件的严重性,认识到错误之处,悔改写保证书,并承诺如在D发生该如何处罚的条款,同时负责人要在保证书签字担保;、负责人领走当事人,加强教育E)作业完毕退场的申报5外围施工人员作业完毕后要到管理处进行退场申报,交回小区出入证,同时与管理处结清作业过程中所涉及的款项,如作业过程中所用电费、水费以及其它应付款项
五、钥匙管理返回为加强钥匙的管理,落实责任制,消除安全隐患
(一)、职责、管理中心经理负责钥匙管理及配制钥匙的批准
1、管业部主任负责指定专人负责办公区域等部位的钥匙接收、领用、保管和经批准后进行钥2匙的配制、安全部主任负责指定专人负责空置房屋、各消防通道、消防栓箱、安全通道门及公共场所3等部位钥匙的接收、领用、保管和经批准后进行钥匙的配制、工程部主任负责指定专人负责各设备间、强电井、弱电井等部位钥匙的接收、领用、保管4和经批准后进行钥匙的配制
(二)、交接、验收结束后,由总包单位与物业进行钥匙交接,项目部派人监督物业进行完钥匙核对后,1应有项目部、物业、总包单位三方共同确认签字、进行钥匙交接时,项目部应要求总包单位先对全部钥匙进行核对,并加以标识(单位把),2确保钥匙与清单相符,以节省物业人力成本、物业接管钥匙后,由物业组织相应员工进行钥匙核对、加以标识,按每号楼登记保管和制3作每号楼钥匙盘
(三)、监控方法及过程为了确实把小区秩序管理到位,避免一些人为造成的业主投诉,及人为过失导致的小区内各类财产的损坏,加强对人员多、杂、管理难度大的维修施工人员群众加大监控管理力度、钥匙的保管1)除了(钥匙管理员)自己掌握每栋楼房一把钥匙外,其它钥匙统一放在本部门特制的钥匙1柜内,由钥匙管理员统一管理)业主如委托物业管理中心代管钥匙,必须经部门主任确认后,填写《钥匙委托登记表》同2时由钥匙管理员予以确认后钥匙管理员将钥匙统一放在钥匙柜内妥善保管)任何人未经管理中心经理许可不得私自配制钥匙,若因工作需要配制时,必须由匙管理员3及经手人填写好《钥匙配制申请表》(见附表)的相关内容,报管理中心经理同意后方可配制)项目部确定各施工单位领用钥匙专人名单,汇总后转交物业,施工单位领用钥匙只能由名4单上人来领用因一次性维修或施工需同时打开楼及楼以上的,经地产相关部门或1#1#人员确认后,提前一天通知物业准备钥匙)钥匙领用后必须随身携带,不可将钥匙随意离身放置或把钥匙专借他人,更不能让他人代5还钥匙,下班后必须把钥匙交还给钥匙管理员,钥匙管理员每天下班前应清点当日所有借用的钥匙数量,发现忘交现象应及时追回,如有异常,应在《钥匙使用登记表》的“备注”栏中予以记录)钥匙管理员适时应依据《钥匙清单》《钥匙使用登记表》清点所有为办理入住房屋钥匙的6数量)钥匙不慎遗失,必需即刻报告部门主任或钥匙管理员,由部门主任做出处理意见,钥匙管7理员登记备案,同时应知会地产公司及相关部门、钥匙借用把控2)施工维修单位进入辖区作业施工,单位责任人必须持有地产项目处或客户服务中心开据的1《维修施工单》、《空房维修钥匙领用通知单》或相关责任人签署的单据到物业钥匙管理员处领取钥匙)钥匙管理员必须对施工维修单位所持有单据上填写的维修内容及作业时间,签署人等进行2验收核实无异议后,发放所需要领取的钥匙)钥匙管理员必须留下钥匙领取人的有效证件作为保押,同时要求钥匙领取人填写两份《钥3匙借用承诺书》与《入户维修承诺书》(地产一份.物业一份)钥匙管理员也要签署确认并规定钥匙归还时间)公司内部人员借用领取钥匙,必须填写《钥匙使用登记表》等履行相关手续否则因此引4发的一切后果自负)业主办理入住时,必须认真填写《钥匙交接清单》的相关内容,做好钥匙的交接;如业5主有预留钥匙存在我管理处,钥匙管理员必须做好登记,并存放在指定的钥匙柜内妥善保管)如钥匙管理员因故未能上岗,由管理中心经理指定专人负责钥匙管理,同时知会相关方
6、作业过程中的抽查监控3)钥匙管理员在钥匙领取人开户时,陪同检查室内设施等情况并填写《空房设施检查记录1表》,在施工作业过程中,钥匙管理员随时抽查,如发现异常情况及时向部门主任汇报,由部门主任做出处理意见,钥匙管理员登记备案)安全巡视员对辖区内开启的空房随时抽查监控,并在《安全巡逻记录表》中做好登记,2发现异常情况及时向上级主管及钥匙汇报)钥匙领取人在交还领取的钥匙之前,必须通知钥匙管理员对其现场进行查验,如无异常3情况锁好门窗收回所有借用的钥匙;如有异常,必须当场由钥匙领取人签字确认,并承担一切责任、钥匙清查4)每日下班前,钥匙管理员必须对照《钥匙使用登记表》清点所有借用钥匙的数量,并逐1户检查当日开启空房的情况,如有异常情况做好记录及时向部门主任汇报追究相关人员的责任)每周钥匙管理员必须依据《钥匙清单》清点钥匙数量并进行整理,结合工作需要,对钥2匙管理提出合理化建议逐级上报)每月钥匙管理员必须对钥匙管理的质量记录相关内容系统检查整理成册,交由所在部门3统一存档)每周钥匙管理员必须对小区所有末办理入住的空房进行一次通风并在《空房定期开窗通4风记录表》(见附表)中作好记录
(四)、质量的保证:、人员临时出入证;
1、钥匙领用承诺书;
2、入户维修(施工)承诺书;
3、作业过程中监控;
4、进户室钥匙的把控;
5、钥匙管理员的随时抽查监控;
6、安全巡视员的监控7
六、室内拓荒返回、现场负责人1XX、时间安排年月由美树丽舍清洁人员对率先入住的套房屋进行拓荒保洁220036130,42003年6月25日至2003年6月27日,由清洁外包单位对此次入住房屋(111套)进行拓荒保洁、拓荒内容及标准3一般保洁开荒工作劳务经验值a.室内室外装修房毛坯房道路、楼梯、架空层、玻璃等视具体情况定,参考值/人、/人、天100100n天300n/人、天符合以下标准符合《物业管理标准》VKWG08-18-2XX一般开荒清洁后应达到以下标准要求:b.检查方法保洁内容保洁标准门户门无灰尘,无污迹,大门有封贴室内门无灰尘,无明显水迹窗玻璃窗无明显水迹(高层仅限内侧)窗台无杂物、无明显灰尘目视窗框(内、外)无杂物、无明显灰尘,呈本色地面水泥地面无明显灰尘,呈本色瓷砖地面无明显灰尘,无污迹,呈本色木地板地面无明显灰尘,无污迹,呈本色墙面水泥墙面无明显灰尘,无蜘蛛网涂料墙面无明显灰尘,无蜘蛛网,呈本色空调眼无碎转及明显灰尘开关/插座/面板无污迹灯罩无污迹、无蜘蛛网灶台无明显污迹,无油污管道(上下水、煤气、暖无明显污迹,无油污气等)卫生卫生间镜面无污迹,无明显灰尘,无印迹间马桶无污物,无锈痕,无异味,有封贴浴盆无污迹,呈本色面盆无污迹,呈本色、工作安排4)由物业技术资源部联系三家以上清洁单位,经现场查看后按统一标准制定报价,进行1横向比较后确定开荒保洁单位)确定清洁单位后,可要求其先做出一套拓荒保洁的样板间,由客服派人与物业清洁负2责人组成保洁验收小组对拓荒结果进行验收,验收结果经保洁验收小组确认后,将作为该保洁公司此次对美树丽舍二期拓荒保洁的现场验收标准
七、空房标识返回负责人XX、物业公司根据时间安排在月日以前,印制所需的空房标识(标识样本附后)
1611、拓荒保洁经验收确认后,锁门前由管理处负责在相关部位(如空调孔、前后进户门、2玻璃、墙面等)张贴标识
八、入住指引的准备(此次美树入住由客服准备)返回、入住指引包括的内容为欢迎词,业主入住所需准备和携带的资料,入住办理流程,1业主入住时需要交纳的费用,业主验房和装修时的一些小常识等、入住指引的内容既要清楚明了,详细,又要避免长篇累牍,让业主感觉繁2杂和摸不着头脑、业主入住指引应在入住前随地产的《入住通知书》一并发放给业主3
九、入住资料准备返回、入住时需要准备的资料1序号类别内容责任部门使用范围完成时间合同业主公约物业总办入住程序已完成1文件物业欢迎函技术资源部入住程序已完成2文件美树《有偿服务价格表》美树管理处入住程序3文件物业相关法规文件目录技术资源部入住程序4相应必要配套设施安装流程及安文件美树管理处入住程序5装单位联系方式进行公示(例电话、网线)表格入住文表签收单技术资源部入住程序已完成6表格业主资料卡技术资源部入住程序已完成7表格住户电卡领用登记表美树管理处入住程序8表格卫生间、厨房防水实验记录表美树管理处入住程序9表格水、电、燃气表底单美树管理处入住程序10表格钥匙领取登记表技术资源部入住程序已完成11表格钥匙交接单技术资源部入住程序已完成12表格入住前房屋验收单技术资源部入住程序已完成13文件装修须知技术资源部装修管理已完成14表格装修申请进、退场审批单技术资源部装修管理已完成15表格装修许可证物业总办装修管理已完成16表格装修违章通知书技术资源部装修管理已完成17表格装修施工人员登记表美树管理初装修管理18表格业主装修管理协议物业总办装修管理月日19612文件质量保证书地产项目部20文件入住收费标准客户服务部入住程序21文件入住通知书及存根联客户服务部入住程序22文件入住须知客户服务部入住程序23文件验房整改通知单客户服务部入住程序
24、业主手册建议地产结合美树丽舍实际情况印刷《业主手册》,便于在入住2期间派送,内容可含盖物业管理内容,如常用电话、周遍配套、小区配套、服务项目介绍、装修常识介绍等内容、与地产相关部门沟通协商,确定防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样3式,包括款式、规格、用材等如小区允许封阳台,还应确定封阳台的款式、规格等、房屋内配送的复杂设施,如智能化设备、车库门的使用等,需要地产准备好说明书、4保修卡等、为准备业主在入住当时办理装修手续,需要项目部提供一定数量的各户型房屋设计5平面图(可是单线图)、水电走向图等、入住时业主填写的资料需要准备一份添好的样本,并展示在入住办理现6场返回、需客服中心、项目部、销售部配合完成,具体如下
1、销售部、客服部于月日完成入住办公现场的导示及现场布置设计A
629、项目部需于月日之前完成电、电话等配套及简单装修B
620、内部环境布置
2、一层大厅门口设置物业标识的指示牌A XX、考虑到是集中办理,入住办理现场人数会很多,在楼内及门前广场设置休息区域及B等候区域,并制作明显的标识系统为业主提供免费的瓶装水与小茶点、在综合楼一层内放置展板,内容有乔迁之函、美树丽舍二期入住办理流程、美树C丽舍业主入住须知、美树丽舍入住收费标准、美树丽舍业主装修须知、家庭防火安全常识、家庭装修安全常识、美树丽舍社区服务项目等、每个岗位在办公桌上用台卡标明,便于业主识别D、每个工作人员佩带美树丽舍入住办理工作人员胸卡E、集中入住期间,建议广场处设一小卖花车,售卖小食品、饮料与香烟等物品并准F备一些午餐(面包、香肠之类)供中午仍在入住现场的业主食用、现场办理入住需要零星复印可由物业提供,磁鼓、墨盒、纸张费用由地产承担G、入住现场进口处放置消毒毯,每三个小时更换一次入住现场每天不少于H3次喷洒消毒,扶手护栏定时擦拭、入住现场所有工作人员配发口罩、手套I、入住办理现场功能划分3项目位置功能划分备注楼层放置展板、引导指示牌以及部分桌椅作定时为业主提供点美树层1为等候区域心、茶水等食品丽舍综合入住办理主要场地,各部门位置已确层楼2入住现定场功能业主休息区域,摆放桌椅划分门前广场所有商家展台由参建议设家装潢、空调、洁具、厨具4—5展单位自行解决商家展台注参展商家由地产负责联系确定商家的性质、数量,并确定展位和价格也可委托物业具体操作、入住现场所需办公设备4配合项目序号内容责任部门备注部门1工作桌椅客服入住现2休息桌椅客服场物资3电话客服自备准复印机一台暂从物业管理部借用(磁鼓、墨盒、物业6纸张费用由地产承担)小卖花车物业备物业将售卖物品列出清单后,由地产确认售卖结束后,物业与地产结7算采购费用(加收佣金),并退10%还剩余物品客服物业入住展板、标识、台卡、胸8卡太阳伞客服物业可以考虑天玻售卖时使用的伞,太9阳伞应有标XX识10瓶装水200瓶及部分茶点客服物业客服口罩、手套现场办理入住人11员佩带12消毒毯、消毒液客服物业注以上各物资配备,如地产委托物业操作,在集中入住后,物业将以实际发生费用加收管理费与地产结算10%
(二)、与地产公司的工作对接
一、与地产对接入住的准确时间,并做好提前入住的准备
二、与地产对接入住前验收工作,如地产委托物业进行房屋进行内部检查,地产应承担人工费用与设备费用,计入前期物业合同
三、与地产对接入伙拓荒保洁的问题,如地产委托物业进行入住前拓荒保洁,除支付拓荒清洁费用外,还应支付%物业管理佣金在进行清洁工作时,物业公司应避免产1生局部未清洁的现象,室内及小院的垃圾要处理掉,对玻璃、厨厕等明显地方,要保持干净
四、与地产对接入住现场和路线的布置(含标识)工作由销售部负责小区内标识系统的安装地产可委托物业公司进行现场布置工作如地产自行布置,物业公司则只需要布置自用物品即可,布置时应注意考虑到人行出入口的位置,尽量按入住各流程采取流水线的方式布置
五、入住说辞根据实际情况,针对重点投诉和客户主要关心的问题,地产和物业公司共同制定对客户的入住说辞,并培训到参与入住工作的所有工作人员
(三)、入住流程与岗位安排
一、入住办理流程、机构及人员设置1在入住现场设置接待处、资料审核处、收银处、钥匙发放处及验房处,并配有专业人员进行接待、指导同时,地产公司的项目部、设计部、将派专业工程人员前来协助工作,解决业主提出有关房屋质量方面的问题、业主需携带资料2
(1).业主本人办理所需资料)入住通知书;1)购房合同;2)交款收据;3)业主身份证及业主图章;4)现金/支票(用于缴付维修基金及管理费等相关费用)5()委托人办理所需资料
2.)入住通知书;1)购房合同;2)交款收据;3)现金(用于缴付维修基金及管理费等相关费用);4)业主委托书;5)业主、委托人身份证及复印件、图章
6、入住操作流程图:接待一一资料核验一一入住资料发放及填写一一交纳相关费用一3一房屋验收一一领取进户门匙(房屋整改)一一完成入住手续业主本人应携带如下资料、入住通知书;、购房合同书;、交款收据;、业主1234身份证及图章;、现金(用于缴付维修基金及管理费等相关费用)委托人还应携5带委托书及业主、委托人身份证、及复印件接待人员接受办理手续引导“资料审核、发放员校验入住通知书、购房合同书、交款收据及身份证、图章;发放业主生活手册、装修须知、装修申请表、业主资料卡等相关文件;签收《入住文表签收单》,签署《业主公约》收款员交清所有入住费用验房员I验房、抄水电表,填写《入住前房屋验收表》双方确认钥匙发放员存在质量问题验收合格领在《入住前房屋验收表》上填钥匙写返修项目资料汇总再次验收,请业主在资料存档《入住前房屋验收
3、入住办理程序-----------------------表》上签字
(1)接待)接待人员有礼有节、不卑不亢,以良好的物业人的精神风貌欢迎业主的光临,a XX并祝贺乔迁之喜;)向业主介绍美树丽舍的概况,并讲解入住手续的办理程序,协调各环节,b掌握现场秩序;
(2)资料审核发放)资料审核人员会请业主出示入住通知书、购房合同、交款收据及业主身份证、图a章(委托人还需委托书及身份证),并认真核对;)核对完毕后,会向业主发放业主手册、美树丽舍装修须知、装修申请表、住户情b况登记表,并指导业主进行填写;)核对完填写内容,确认无误后,业主需签收《入住文表签收单》及签署c《业主公约》;)如业主需申请租赁车位和增办卡,则在车位租赁登记表和卡登记表上进行d ICIC登记;)资料审核员在“入住通知单”上加盖“已核对”印章,向业主说明此环节已完成,e请到“收银处”,并致谢!
(3)收款)收款员确认业主为“入住通知书”持有人,收下“入住通知书”;a)向业主讲明要交付的费用及收费标准等,同时解答业主提出的管理费依b据、构成、用途等问题收取相关费用,开据收据;)在“同意办理装修通知单”上签字;c()验房4)验房人员携带好《房屋验收表》引导业主前往住宅;a)验房人员陪同业主进行住房管道、地漏通水、卫生间渗水试验及房屋设备的b验收,并及时在《房屋验收表》上做好记录以及业主的签字认可;)验房人员会记录水、电、表的底数,请业主在《房屋验收表》上签字确认对于c需返修的房屋,在《美树丽舍业主验房整改通知单》上填写返修项目及业主联系电话,告知大概返修及完工时间;)返修结束,通知再次验房业主验收没有问题后,在《美树丽舍业主验房整改通d知单》上签字确认至此业主可以正式入住;)资料汇总在同意钥匙领取通知书上并签字;e()钥匙领取5)钥匙发放员验看交款收据及钥匙领取通知单,确认业主交完全部费用后,发放钥a匙并请业主在《钥匙领取登记》上签字)如验收房屋没有通过,需维修的,钥匙管理员收回钥匙并保管好b、装修办理(负责人)4XX)业主应和装修工程队到管理处进行装修申请,签署《装修须知》或《装修管理协a议》并填写《装修申请进、退场审批单》为了保障业主的利益和房屋结构的完整,管理处将严格审核《装修申请进退场审批单》内容,并要求施工队提供施工队营业执照、资质证书、装修合同及装修施工图并向物业管理人交纳装修保证金元和装修管理费元/平方米(以装修单位建筑面积计算,含装修垃圾20005清运费),经管理处审核确认之后,向施工队发放《装修许可证》后,方可进行施工)为控制施工单位人员流动和现场的安全管理,施工队要为施工人员办理《施工人b员出入证》,临时出入证元/人,其中元为工本费2010)在出现办理入住当天业主未办理装修手续,而是其择日办理装修手续的情况时,c管理处工程人员应先陪同业主进行装修前的验房,确认住房管道、房屋结构、使用功能完善及室内设备的完好无缺,再开始装修申请程序若发现房屋有损坏或丢失情况的,陪同验房人员做好记录并及时反馈管理处,进行维修或补偿)为了便于今后物业的管理和小区整体形象的美观,管理处将派专业技术人员对装d修队进行管理(包括空调的安装、预留孔的改动等))管理人员每天将对装修户进行巡查,记录当天的装修项目为了保障业主的生命e及财产安全,我们的管理员将及时阻止诸如擅自改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建在第一时间消灭事故的苗子)业主装修结束以后,装修管理人员对房屋进行退场验收,检查垃圾清运是否完毕,f外观是否损坏退场验收合格后,退还装修保证金及相关押金,对业主装修资料交资料保管员存档至此,装修结束
二、人员配备及岗位职责具体人员配置根据地产要求与管理处现场实际情况,由管理处自行安排区位人数责任人职责主要做好收取入住所需缴纳的费用及其他收款名2XX费用,登记已交费的用户,引导业主到领钥匙处主要做好业主接待、登记工作,协调各环业主接待服务名1XX节,掌握现场秩序使业主能按序办理主要做好各类文表的发放及指导业主填写资料工作,发放业主生活手册、同意办理资料审核发放名1XX装修通知单、钥匙领取通知单、装修申请表、业主情况登记表等相关文件负责做好解答业主提出房屋质量问题及陪同业主进行房屋验收工作另外,地产项目部还需现场配备水电工程师、土建工程验房名6XX师、设计人员各一名,主要负责现场解答业主提问,现场协调整改(人员不足,提前通知公司调配)主要做好各户钥匙的发放和回收,填写《钥钥匙领取名1XX匙使用登记表》现场保安3名XX主要负责现场秩序的维护及现场的保洁、现场清洁1名XX消杀工作主要负责集中入住期间的应急维修工作应急维修名1XX入住现场总协调及紧急情况处理入住办理现场总协名1XX调注上述岗位设置应根据地产要求与现场实际情况可进行微调
三、工作安排、各岗位责任人在安排时注意有入住经验和无入住经验员工的合理搭配在办理入1住时,人员安排上考虑确保美树丽舍一期管理服务工作的正常开展、入住工作人员需要每日提前分钟到达入住现场,准备入住工作对于业主提215出的问题,如回答不上来的,需予以记录,并在碰头会上提出、每日入住工作结束召开碰头会,对当天入住工作进行总结,对回答不上的问题给3出统一说辞、每日碰头会结束后,由物业现场负责人将当天入住情况以“入住快报”形式上报4公司技术资源部,同时抄送地产相关领导由技术资源部审核后上报集团物业管理部、本管理方案内所有负责人,根据现场实际负责人为准5
(四)、预防“非典”消毒负责人XX集中办理入住期间,由美树丽舍清洁人员负责入住办理现场清洁与“非典”消毒作业清洁、消毒方法和标准、入住现场进口处放置消毒毯,每三个小时更换一次
1、入住现场每天不少于次喷洒消毒,扶手护栏定时擦拭
23、入住现场所有工作人员配发口罩、手套
3、拓荒保洁结束后,即从月日起,对空房每天不少于次的消毒处理,直至业46272主入住
(五)入住现场突发事件处理突发事件负责人XX、加强对入住现场的保护,尽量减少业主在入住现场停留的时间,防止恶意串通等
1、遇客户因排队等待时间过长,产生过激举动,或业主拒签《房屋交付验收表》,2拒绝办理入住时,应及时化解客户怨气,并由地产代表负责协调,安全员协调周围秩序、遇老项目业主恶意串通破坏现场,要求各岗位做到提前预警,发现苗头通过沟通3安抚,尽量控制在各自项目内,必要时请地产相关领导出面解决,同时知会物业协调员,并随时通报解决情况、业主拒交相关费用,如业主不愿一次性预交管理费和水电费的,可视情况采取灵4活变通的方式处理
(六)集中入住前培训执行人XX配合人XX时间安排月日前后,开荒保洁结束后,根据地产入住工作安排,进行物628业关于美树入住的培训培训内容、统一关于物业管理的说辞并知会地产,防止出现对业主问题解答不一致说辞内1容应包括物业收费标准、装修管理标准、社区服务项目等、安排好入住时各相关岗位后,对所有参加入住服务的工作人员进行入住培训,包2括各岗位职责、分配、服务标准和礼仪、入住流程,并进行模拟演练
(七)入住相关费用依据股份有限公司《入住工作指引》,集中入住产生的人力和财务费用由地XX产公司承担(下表不含本次入现场的食品、消毒、标识等物资费用)费用综合测算序号费用名称总额备注元1工具费154详见表一2人工费8955元详见表二3办公资料费596元详见表三4开荒清洁费详见表四
17418.525水费792元总人工数*2瓶/天*2元/瓶7总计
27930.52元
(一)美树丽舍二期入住前各项工作安排
一、模拟验收返回、验收时间年月日至年月日
120035182003521、验收标准地产提供验收内容及验收标准;物业《新建物业接管验收工作规范》;《房2屋接管验收标准》;站在业主角度和专业角度对房屋质量进行把关进行验收(弱电6月日~月日进行验收,按比例抽查)1562030%、根据总体安排,模拟验收物业负责房屋配套设施、使用功能与水、强电、弱电的验收
3、组织架构4组长XX副组长XX组员、、、、、、(秘书)XX XX XX XX XX XX XX按验收职责划分为专项组、客户组、机动组总负负责验收验收项每组小组分组每组人员责人人套数目人数第一组、、、、第二组xx xx xxxx2x专项、、必、、第三组、按验收标5〜6XX XX XX XX XX组XX XX4套163组人、迎、第四组xx、、、准XX XX XX xxXXxx从业主角度对室内客户10第一组、、、第二组使用功能XX XX XX XX组人XX24套组、、、进行验收XX XXXXXX按标准15机动第一组、、第二组、XXXXXXXX组人XX33套验收,组、XXXX第三组、、XXXXXX注物业验收人员、XX、、XXXXXX、工作安排5时间工作人员具体负责人2003/5/16培训1参加专业组成员XX、XX2003/5/18〜2003/5/21第一次模拟验收3个组成员XX整理资料及签发XX2003/5/17〜2003/5/22个小组组长,每半3施工单位天做以此小节整改项目经理部2003/5/19〜2003/6/
20、负责跟踪XXXX验收后一周内模拟验收报告各小组组长汇总XX至XX、验收要求6)各组验收人员应本着负责的精神严格按照有关标准进行验收,并建立书面验收1档案,对不合格项目向项目部提出整改要求)除弱电系统已确定月日~月日进行验收,且按比例抽查外,验收261562030%过程中,若还发现未完工项目,应及时通报项目部及模拟验收小组,由项目部确定完工日期,择日重新验收)参加验收人员验收时要以物业安全、质量和满足使用功能为主要目的每验收3一套房屋要由参加验收的所有验收人员签字确认)每套房屋验收用时分钟,四天验收完毕,并永久保存验收期间发生的资430〜40料和记录
7、验收工具根据美树丽舍管理处目前验收工具情况,还需添置工具如下:序号工具数量备注验电器122锤子(敲空鼓)3靠尺,塞尺334米尺25卷尺
7.52场强仪
二、接管方案返回、物业对接人1XX、月日前,项目部根据整改情况,与物业公司约定时间,对已具备交接可能2615的部分产权资料或技术资料进行交接、复验开始前一个工作日,由地产提供交工标准,物业公司根据地产交工标准与3物业《房屋接管质量标准》(见附页)以及整改结果进行复验,对验收合格的项目,物业在个工作日内签署《验收通过证明》;如有验收不合格的项目物5业签发《质量问题整改通知单》,地产应于规定的日期内返修完毕,联合维修小组复验直至合格、对已签署《验收通过证明》的房屋地产与物业在约定时间内办理交接手续,并4应及时签发正式的《接管通知》其他如配套、道路、绿化等按物业公司接管验收办法执行、物业公司提前准备好《验收通过证明》,做到一间(或一栋)房屋一份验收档5案
三、模拟验收复验返回、验收时间年月日至年月日
12003692003615、验收人员由客服、项目部、物业共同组成联合验收小组,其中物业人(含22名钥匙管理员)
1、验收内容根据第一次模拟验收发现问题、未完工项目以及资料交接后的设计3变更或出现与设计不符情况进行检查验收、复验报告内应注明整改内容及其维修时间安排(开始时间、结束时间)
4、复验结束后,由项目部、客服、物业各派两人组成联合维修小组,负责统筹安5排维修时间、维修量,监督维修质量及钥匙管理
四、施工现场管理返回、负责人1XX、入住小区内各类人员多、杂,可归纳为如下几类2)一类为建筑房屋主体及附属工程未结束的项目施工人员;1)二类为业主入住验房存在问题移交客服,客服指派的维修人员;(重点监控)2)三类为小区绝绿化工程施工人员,这类施工人员现实比较多,但都属于外围施3工人员;)四类为小区配套设施的施工人员,如长城宽带网络,市政自来水公司,燃气公4司、电力安装公司等施工人员;)五类为业主装修施工人员(重点监控);5)六类为新业主看房人员;6)七类为已进住业主的访客人员
7、监控方法及过程3为了确实把小区秩序管理到位,避免一些人为造成的业主投诉,及人为过失导致的小区内各类财产的损耗,加强对人员多、杂、管理难度大的维修施工人员群众加大监控管理力度>室内作业人员的监控管理模式佩带小区的出入证+作业内容申报+进户室钥匙把控+作业过程中监控+退场的验收)佩带小区出入证1根据物业管理的相关制度、规定,落实进入小区的人员管理工作每位非业主人员进入小区内都必须佩戴物业管理处统一制定的有效出入证,方可进入小区,作为维修施工人员在进场之前都必须到物业管理处办理出入证,所需过程
①施工单位现场负责人,必须到物业管理处申报(知会)进小区的作业内容
②物业及时跟地产项目处和客户服务中心联系核实此作业内容事项
③施工单位现场负责人必须上报物业管理处进入小区作业人员名单,同时提供作业人员的身份证复印件做存档
④物业管理处做存档核实后给其制证同时把进入小区的一些禁止内容告知其并传达给每一位施工人员
⑤所有施工人员凭出入证进小区业主户室内施工作业,在这期间必须把证件佩戴在身上,以备安全员随时检查监控
⑥制度保障、施工人员在小区业主户室内施工没有按规定落实配证制度,被物业管理A处管理人员发现,第一次提醒,第二次警告,第三次就按办证时所告知的一些禁止内容违规制度予以处罚、如果被业主提出投诉的施工人员,物业有权拟定处罚意见书送达地产项B目处或客户服务台中心,从其施工经费中扣除罚款项)作业内容申报2施工单位进小区作业施工,必须提前知会物业管理中心,或者地产项目处、客户服务中心相关人员,提前把此项工作知会物业管理中心,以备后续的各项配合工作顺利的开展)进户室钥匙把控3施工单位进辖区作业施工,必须持有地产项目处或客户服务中心开据的《维修施工单》、《美树丽舍空房领用通知单》等相关责任人签署的单据到物业管理处钥匙管理员处领取钥匙领取钥匙流程、施工单位责任人持地产项目处或客户服务中心开据的钥匙领取单到钥匙管A理员处领取钥匙、钥匙管理员对其所持有的单据上的填写内容及作业时间、签署人进行验收B核实、钥匙管理员留下钥匙领取人的有效证件作为保押,同时要求钥匙领取人填C写两份《钥匙借用承诺书》(地产一份,物业一份)钥匙管理员也要签署确认并规定送还时间、管理员把钥匙发给施工人员,并说明在作业过程中钥匙管理员会随时抽查,D如发现作业现场丢失东西或垃圾污染及空房无人未锁等情况,都会依据所签署的《钥匙借用承诺书》给予相应处罚、钥匙管理员要求钥匙领取人在开房后半小时内对该房间检查一遍,看是否E有丢失东西及垃圾,如有及时通报钥匙管理员,如半小时未报,双方均视房间无异常、每把钥匙每天的第一个领取人即对当天的钥匙领取负责,负责作业期间的F室内物品保护及作业后的清洁若因领取钥匙单位退场而交叉施工的单位尚未退场的,钥匙领取人应及时通知钥匙管理员,由其委派安全员进行现场钥匙和管理责任的交接、维修施工人员每天交回钥匙之前必须通知钥匙管理员对其现场进行查验,G如无异常锁好门窗收回钥匙;如有异常,必须当场作好文字记录,要求施工负责人签字确认,承担异常责任、在作业过程中,施工人员需离开现场必须通知钥匙管理员来锁门;H)作业过程中的抽查监控4在作业过程中,我们物业管理处钥匙管理员会随时到现场去抽查监控,督促作业人员牢固服务意识,强化爱护业主现有市内各类设施的思想观念,心记我品牌意识,绝对服从管理,积极的配合钥匙管理员的工作,树立良好风“XX”范做好后期维修工作)作业后的验收核查5当施工人员每天干完活之后要报请钥匙管理员前去现场,做锁门前的各项验收核查工作钥匙管理员到作业现场后,仔仔细细的对业主室内所有应配备的各类设施附件进行检查,有无丢失或损坏的,及室内各处的环境卫生现场的作业垃圾是否及时清扫,有无粪便等人为污染物的存在;再检查该业主的一户一表的显示数据,有无动用电的迹象等相关项目的检查检查完毕后,有异常的项目,要求现场负责人签字确认,承担责任,情形严重的,物业管理处有权给予相应处罚,即建议客户服务中心扣除工程款项予以处罚>外围施工人员的监控管理模式(作业内容的申报备档+佩带证件+落实分组责任人制度+过程中巡视监控+作业完毕退场的申报)现实外围施工人员,组成复杂、项目繁多、工期长短不一,人员量多量少不同,针对现状,变通管理,从而达到监控的目的1)作业内容的申报备档、任何外围施工单位在进场之前都必须提前知会物业管理处备档A、通过地产项目部告知物业,如市政燃气公司、电力公司、自来水公司等施B工人员在进场之前,地产项目处都应通过电话等方式告知物业,以便随时监管)佩戴证件2。