商业广场天地的市场推广计划

天地商业广场营销活动方案2023年池州商业地产市场供应量大、竞争剧烈，怎样保证天地商业广场项目在这一轮角逐中脱颖而出，根据天地商业广场日勺工程及各项准备工作进度，项目正式对外销售时机应选择在12月下旬，最迟23年1月面对市场众多项目同步销售，分流客户的现实状况我们应尽早采用对应的方略来保证项目前期客户有效积累，为顺利完毕既定销售指标奠定良好的基础天地商业广场项目接待中心正式对外开放至今，现场接待来访客户131组，市场招商客户积累500组蓄水阶段各项准备工作正有序展开，距离开盘尚有大概50天左右的时间，目前客户积累量尚未满足开盘对客户量及造势需求，我们需要维系与已来访登记客户之间的关系，同步吸引新客户，增长客户积累量，从而保证项目面市热销因此我们应制造新闻点、通过举行一系列活动、促销政策来扩大项目著名度，吸引社会目的客户群的广泛关注针对以上状况，本案营销重要从下列几方面入手＞尽早入市，避开同类项目竞争；＞有效的客户积累方略，减少客户流失量；＞以活动造势、事件营销为主线；＞低价开盘，适时调价；＞及时的媒体跟进；＞易操作的销售模式，合理的租售及招商政策；＞高效率、细致入微的案场销售执行

3、会议议程1）本案产品优势简介及后期运行管理强化阐明2）行业领头人刊登有关发言3）商家代表就会前磋商成果进行汇报4）现场解答有关问题5）记录商户提及的个别亟待处理日勺问题6）宣布签订意向入驻协议或意向购置协议（意向金设定1000元）7）与会者共同用餐配合意向入驻协议、意向购置协议、产品优势说辞、后期运行管理强化说辞、行业领头人演讲稿、会前磋商通报、红色迎宾地毯、礼仪小姐、保安、条幅、小礼品（鼠标手腕护垫）、宴席安排费用预算项目费用（元）备注礼仪小姐2名200100元每人条幅6条30050元每条小礼品40份80020元每份宴席40人原则100025元每人原则公关费1000公关礼品酒店会议室租赁500500元每次合计每次活动3800附件二财富论坛论坛目的邀请业内专家、专家对现阶段市场中投资产品进行深入分析，重点分析商业地产的投资价值从侧面宣传天地商业广场，传播项目信息论坛举行时间视目的客户群积累量及招商进展状况而定，不定期举行（每月举行两次）论坛对象凡天地商业广场来访客户，故意向的均可资源参与每次参与人数控制在50-80人前期先以较故意向客户为重要目的I论坛举行地点酒店或接待中心活动细则天地商业广场财富论坛提纲投资分析方面（XX专家、XX专家讲解）

1、分析时下流行的多种投资模式如房产、基金、股票、邮市等

2、分析目前投资大环境、解析国家有关政策

3、解读池州商业地产投资前景，就本案商业项目讨论“商业地产的发展与机遇”

4、答客户问经营管理方面（商家代表讲解）

1、分析时下流行的J商场运行模式，并以实例解析商经营管理

2、结合天地商业广场的I现实状况及经营模式，分析天地商业广场后期经营前景

3、答客户问配合

1、人员业内专家、专家各一名，胡董、朱浩、业务人员、商户

2、论坛文字内容准备（由专家、专家准备讲稿），销售部提供项目产品简介文字稿

3、销售配合做好专家、专家的邀请、场地联络安排、活动时间流程安排、服务接待、论坛信息公布、客户登记等有关工作

4、企划配合有关资料的设计发包成本预算（略）附件

三、百人游中翔活动目的运用本案的定位与中翔靠近日勺优势，组织池州商家去苏州中翔参观学习，以此来变化这一群体的观念坚定客户对天地商业广场产品定位及后期经营的信心，加深对本案的认知度，在池州市场制造轰动效应活动对象先期以各业态重要的大客户为重要对象，以观后效效果很好日勺状况下可将活动对象范围扩大至所有来访本案登记客户活动时间本案正式认筹前期（每周一次）活动细则

1、活动举行信息告知以回访、上门回访结合，媒体广告辅助炒作

2、每次活感人数控制在50-60人

3、活动内容为苏州中翔参观，再游虎丘配合.

1、大巴2-3辆，司机2-3名（由销售部负责联络）

2、酒店、宾馆

3、大巴条幅制作（以上活动也可交由旅行社来全权负责）

4、媒体广告配合活动注意点

1、成本控制

2、参与人员安全保障

3、先试探市场商户反应，对活动实时加以调整附件

四、认筹活动天地商业广场＜日进斗金》认购活动细则

（一）【本活动自认筹之日开始至正式开盘销售日结束，客户凭办理日勺“日进斗金意向表”并缴纳认筹金人民币2023元次日合计，每合计一日，购房之日可多优惠总价100元人民币（总价）】【客户凭有效身份证登记，并填写“日进斗金”客户意向登记单】【客户凭办理的“日进斗金意向协议书”享有对项目一期开盘推售房源日勺优先选房权和其他优惠优先享有权】【此协议可转让，须到天地商业广场接待中心进行变更登记】【办理此手续客户所享有之优惠仅供抵冲所认购房源房款总价之部分，不以现金形式返还】【此协议优惠的额度可以与其他优惠同步享有】【办理此协议未能选上第一期推出房源日勺客户视为放弃购置，协议自动终止】【此协议优惠活动有效期至开盘之日止，开盘当日认筹客户必须到现场，否则认筹金不予退还，未能选中房源日勺，在开盘次日起七日之内退还认筹金】天地商业广场＜日进斗金》活动认购流程

（二）

1、客户获知“日进斗金”活动信息

2、客户携带有效身份证件于活动期间至项目售楼现场

3、销售代表为客户进行解释工作

4、客户签订“日进斗金”客户意向登记表（客户口述，销售代表为其填写）

5、销售经理对于客户填写内容审核签字确认

6、客户在“日进斗金”意向登记单上签字确认，并留存身份证复印件

7、单据留存售楼处，客户只需领取签有其名的“日进斗金”协议“日进斗金”登记表

（三）认购协议No填表日期2023年月日客户姓名性别年龄职业籍贯婚姻状况联络现居住区域付款方式一次性付款口按揭贷款口购房用途自营口投资口租赁口其他口认知渠道朋友简介口告知口DM传单口短信口报纸口第一选择―号楼_______室确认购置口意向购置口意向房号第二选择―号楼_______室确认购置口意向购置口第三选择―号楼_______室确认购置口意向购置口审核意见提议意向房号注以提议意向房号为主一号楼_______室确认购置口意向购置口审核人签字购置人签字证件号码签字日期签字日期天地甯业广场认筹诚意金“日进斗金”协议

（四）本次推出的1“认筹协议”限量认购活动既是天地商业广场来来宾户身份的I重要凭证，同步认筹客户又可在天地商业广场开盘当日优先选房、购房，并享有其他更多优惠第一条购置程序阐明1）、活动时间年一月一日一二期开盘前一天（以售楼处公开信息为准）2）、活动方式项目名称天地商业广场编号:_____________甲方池州市天地旅游发展有限企业乙方身份证号码...•*■*A、本次活动采用认筹的形式，凡在此活动期间缴纳认筹诚意金的客户均可享有企业在活动期间推出的所有优惠政策、此协议可以转让，但须到天地商业广场接待中心进行确认等级，在缴纳认筹诚意金时需出B示乙方本人日勺身份证原件，每位客户限购一份；诚意金金额为人民币元，每份协议2023均有相对应的编号C、在项目开盘销售之日，客户可凭该协议上日勺编号先后次序进入天地商业广场销售现场依次选购意向房源并签订正式认购协议书或《商品房买卖协议》第二条:诚意金客户所享有的优惠1）、优先选房权在项目开盘销售之日，您能在未缴纳诚意金日勺客户之前优先选房、认购2）、该协议尤其增值此协议具有购房保值增值功能，从缴纳诚意金次日起，甲方予以一次性增值人民币元购房款，同步每天增值元人民币购房款一直到开盘前一天为止，一份协议仅享有2023100一套商铺时对应优惠办理此手续客户所享有之优惠仅供抵充所认购房屋房款总价之部分，不以现金形式返还3）、信息获知优先权有权在正式开盘销售前第一时间内获知项目的有关信息第三条诚意金使用有关阐明1）、诚意金可转为房款乙方所缴纳时诚意金人民币元可在正式认购时转为定金或房价款20232）、退还诚意金规定

2.1缴纳诚意金客户在项目开盘销售当日未到售楼处选房的，视乙方自动放弃本协议所约定时所有优惠权利，同步甲方不予退还乙方所缴纳的诚意金

2.2乙方在中途不得规定退还诚意金时，在乙方参与开盘销售当日选房，但未能正式认购房屋的，甲方在7个工作日内仅退还乙方所缴纳诚意金人民币元，同步收回本协议2023本协议自甲、乙双方签订商品房认购协议书或正式协议后自动终止本次认筹活动之解释权归甲方所有本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份认筹日期年月日征询2023/86337887甲方（签章）乙方日期年月日日期年月日20232023附件五“天地会”VIP来宾卡目的将先期积累的客户笼络住，防止流失形式发行VIP来宾卡发行数量1000张内容

1、VIP卡采用购置方式进行，价格提议在5000元/张

2、持卡者在天地商业广场购置商铺时来宾卡费用直接抵冲房款

3、可优先参与百人游中翔活动、项目认筹时优先选铺

4、天地会特约商户口勺优惠待遇

5、享有运行管理企业及物业企业出台时有关优惠政策

6、每月可获赠天地商业广场月刊一份，同步可以优惠日勺价格在月刊上刊登商品促销信息

7、同等条件下，对属天地会会员的投资客进行优先租赁

8、对会员自营者可合适减免装修保证金，不定期举行经营店铺知识讲座

9、会员卡持有者可享有天地会所属的设施及场地

10、持卡人可将卡转让给他人，但须到天地商业广场接待中心进行确认登记

11、本卡最终解释权归天地会所有附件六商家入驻签约典礼举行大客户或商家集体签约典礼，配合媒体报道，传递天地商业广场热销场面吸引更多观望客户群体附件七开盘活动活动目的为天地商业广场项目营销造势，引起关注同步为当日销售积聚人气,增长成交率主题热烈祝贺天地商业广场隆重公开！暨运行管理企业及物业企业正式成立!形式文艺演出时间开盘当日（待定）参与人员市政府有关领导、开发、销售企业领导、演出人员、现场销售人员

一、活动执行方略＞蓄水阶段（月日月日）11131128蓄水阶段为项目销售预热期，此期间媒体以户外、接待中心布置、项目企划设计为主，销售方面以市场调查、人员招聘培训、前期销售物料准备、销售方略制定为主，招商工作重要是前期扫街摸底，各业态客户资料信息的搜集需做如下工作

1、先对池州市区商业市场进行逐一拜访，按不一样业态进行客户信息日勺搜集与整顿，建立商家基础信息库，同步对各行业领军人物（大客户）进行一对一重点公关，为下阶段项目业态调整、销售价格制定及深入的深入招商工作奠定基础

2、依托“送文化三下乡”这一巡演活动载体，对重点县乡镇进行项目推介，扩大招商范围，增长基础客户量的积累，筛选出初步意向客户

3、二次招商:根据前期对市区及乡镇的初次洽谈，有选择地对某些有强烈意向及行业领军人物进行回访，进入实质性成果招商阶段

4、分业态举行恳谈会（详见附件一）

5、巩固维系与老客户之间的关系以人性化的定期发送短信形式，告知客户项目的最新进展状况，使其持续不停的关注本项目短信每周发送一次，每月四次以及每月给每位来访客户上门派发送一份项目月刊，简介项目最新销售、运行管理和工程进展状况，与客户再一次接触，并记录客户日勺邮寄地址

6、财富论坛邀请专家、专家对国家政策、投资市场、商业地产市场进行深入的分析，增长目的消费群体对商业地产运作的理解，掌握更多的I店铺经营时地点天地商业广场接待中心内容

1、邀请池州市政府有关领导为项目开盘、运行管理企业及物业企业正式成立剪彩并刊登发言

2、专业演出企业文艺演出

3、开发企业老总致欢迎词

4、到场客户进行认购选房活动流程及现场布置（略）附件八老客户带新客户老客户带新客户为提高销售效果，增进以老带新的力度及强化口碑传播，特提出老带新的活动方案

2.活动对象老客户已经签约客户新客户第一次来现场看房客户

3.奖励方式老客户无论内街外街，每简介成交一套商铺正式签约时奖励人民币2023元,简介商铺套数及奖励以此类推新客户成交价格基础上额外

9.9折

4.老带新口勺原则:•老客户带新客户到现场必须填写确认单（附件）・新老客户必须最终签订完毕协议付清首付款

5.推广方式•业务员和客户直接沟通，体现出我们的意思•制定统一说辞•现场需要做易拉宝老带新确认单老客户姓名新客户姓名已购置房号意向房号身份证号码联络定购时间第一次看房时间协议签定状况定购时间置业顾问置业顾问经理确认附件九团购方略目的运用经营商户群聚性强的特点，扩大项目销售渠道，增进项目迅速销售以团购的较大幅度优惠的优势来打动意向购置客户及其亲朋好友或同行形式3人以上购置即为团购内容:1）媒体宣传团购2）销售人员向客户传递团购信息3）客户组织团购4）签订团体确认协议附件十返乡工（春节促销）5）团购3套以上享有99折、5套以上98折、10套以上95折池州作为经济欠发达地区，城区及周围乡镇居民外出做生意打工群体数量较大，运用春节这一群体返乡热潮，举行下乡大型演出活动附件十一业主联谊会专业知识和运作经验从侧面为本案销售进行推进（详见附件二）

7、百人游中翔活动现阶段池州市场商业项目较多，竞争较为剧烈，促销手段也大同小异，效果也一般在本案认筹阶段可以组织前阶段积累日勺意向客户参与百人游苏州中翔的活动以中翔与本案进行对比，给目的消费者“眼见为实”的感觉，扩大项目著认筹期（月日月日）11281228名度，制造轰动效应（详见附件三）在前期客户积累的基础上，配合媒体的集中宣传，项目进入正式确定购置客户阶段，为开盘销售做好铺垫一）“日进斗金”方略目的I在认筹阶段采用“日进斗金”方略，通过环环相扣的优惠方略将客户锁定活动时间项目正式认筹阶段方略内容:

1、在项目正式认筹期间，所有认筹客户按认筹协议编号进行优先选房

2、从认筹之日起至开盘销售之日止，每天增值100元，开盘前一周每天增值300（以正式开盘日期为准进行计算）

3、认筹金额为人民币2023元

4、认筹金在开盘时未能选中合适房源可以退还

5、认筹协议可以转让，但须到接到中心进行登记立案（活动细则见附件四）二）“天地会”VIP来宾卡在认筹期间，凡认筹客户均可填写入会申请表，申请免费加入天地会，享有会员专属的权利及政策，并且会员简介他人成功购置商铺可获对应的奖励以此为后来老客户简介新客户提供良好的切入点（详见附件五）三）商家签约典礼对前阶段招商中确定口勺意向商家，进行集中性的签订意向入驻协议配合媒体的大力宣传，带动同行业欧I其他商家踊跃加入，形成集聚效应（详见附件六）开盘（月日―月日）122811开盘为项目销售日勺重要时间节点，须做好媒体宣传、现场造势，营造项目热销抢购气氛一）开盘活动开盘当日邀请池州市政府有关领导为项目开盘、运行管理企业及物业企业正式成立剪彩并刊登发言专业演出企业文艺演出开发企业老总致欢迎词到场客户进行认购选房强销期（月日月日）12120一）老客户带新客户（详见附件七）为提高销售效果，巩固运用老客户资源，增进以老带新日勺力度及强化口碑传播,特提出老带新日勺活动方案（详见附件八）二）团购方略运用经营商户群聚性强的特点，扩大项目销售渠道，增进项目迅速销售以团购口勺较大幅度优惠欧J优势来打动意向购置客户及其亲朋好友或同行（详见附件九）三）返乡潮（春节促销）池州都市经济发展相对滞后，当地工业经济不够发达，外出经商打工人数数量较庞大，运用有效的渠道和新奇欧I活动方式去吸引这部分春节返乡群体（详见附件十）持续销售期持月日..一月日）10410一）延续强销期活动清盘期（月日月日）411510二）业主联谊会（详见附件十一）一）“一价清”销售（详见附件十二）二）抽奖促销活动（详见附件十三）三）拍卖（详见附件十四）

二、销售模式商业地产销售模式重要有带租约销售、只租不售、只售不租、包租、返租、统一经营权、租期满后回购、裸买等几种重要方式本案销售总体方略考虑铺位的楼层，销售资金回笼，先期推出的D、F栋建筑层数为3层，一层为纯销售、二层租售结合、三层带租约销售重要以销售为主，客户以自营者为重要群体首层以售为主，选择性出租（尽量防止出租）由于首层铺位数量不多，并且整体素质较为优越，具有很好的投资前景，销售压力相对较小；采用以售为主的方式将有助于发展商迅速的资金回笼，对于某些名牌的I形象店可采用出租的方式二层租售并举方式由于二层的I铺位面积较小，总价较小，租售结合将有效吸纳以租赁为主的小商家进场，以扩大客户的层面同步增强投资者的信心（并根据实际状况，若出租状况理想时，可推行带租约发售的方式或租售分区的方式）三层先租后售方式三层欧I位置稍差，目前发售相对较为困难，且卖不出高价，不利于资金的整体回笼；先租后售，以先旺场为目的I,然后以较理想欧I价格发售，达至整体的理想效益重要存在问题目前本案为期房，客户无法看到街区的实际状况，在租赁方面也许会产生比较大的抗性，综合考虑本案开发商实力、市场状况、客户群体，我们提议采用下列的销售模式较为合适第一种模式裸买裸买的条件

1、项目产品在市场中的优势明显

2、开发商实力品牌度高，为客户所承认

3、市场中竞争产品少

4、后期的运行管理有保障销售不采用任何方式的优惠，直接销售，只在销售价格以便稍作优惠，借助促销活动大势宣传，逆向思维说服客户，区别于目前市场在售商业项目，我们对项目后期运行管理充斥信心此方式的风险在于无实在的优惠措施，违反客户群体买房要折扣的心理，紧张不被接受第二种模式区别看待不一样的客户群销售一）自营者该群体是本案准时开业、做旺市场、顺利运行的重要保障应将本部分纳入重点招商销售对象自营者对于自营者合适提供一定优惠折扣，并签订经营承诺书，以保证商业街的业态统一及后期及I统一运行管理以首层为例（概算）铺位30平米，按租金1500元计算，优惠6个月租金最大优惠折扣=300000/10000元/n）2X30平米-1500X6=

1.03%因此提议采用对自营客户提供额外99折二）投资者投资回报返还方式措施一1）投资客可选择委托经营管理企业租赁，也可自行进行租赁但必须保证业态的统一，签订有关协议加以约定2）签订协议步，在商铺总价上折扣5%措施二1）委托出租的投资回报按成交价日勺6%每年计算，共2年，合计12%2）开发商在签订《商品房买卖协议》时，在楼价中扣除租金回报，一次性返还给买家措施三1）委托出租的投资回报按成交价的每年递增返还按4%、5%、6%计算，共三年，合计17%2）开发商在签订《商品房买卖协议》时，即时按成交价4%扣除第一年租金回报,返还给业主，在开业后一年再返还5%租金回报，在开业后次年将余下的6%租金返还给业主三）租赁户免三个月或六个月租金

三、招商市场拓展怎样开拓铜陵、安庆市场附件一恳谈会恳谈会举行前提

1、接待中心沙盘到位

2、3D动画宣传片

3、宣传资料（楼书、手提袋）

4、各项准备工作完毕如若现场准备不充足会对客户口勺购置信心产生一定日勺负面影响目的为巩固前期招商成果，针对各业态意向客户，邀请其参与，展示项目后期运作管理的I决心，双方协商谈判，并签订意向入驻协议及意向认购协议上述意向客户在7天之内签订正式有关协议时间（11月20日左右）每周

一、周二两次地点天地商业广场接待中心（部分小业态商户）租赁酒店会议室（针对各业态大客户）参与人员胡董、胡兆兵、业务人员、商户（40人左右）、礼仪小姐2名、保安1名内容及流程

1、恳谈会由招商部胡兆兵经理统筹协调主持

2、会前与有关行业领头人进行详细磋商，为恳谈会铺平道路。