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物业类别普通住宅建筑类别小高层物业地址鼓楼区虎踞北路号181-2开发商江苏省金源滩涂置业有限公司销售证夕卜销号、外、3800048000481均价约元/平方米5500售楼处地址虎踞北路号181开盘时间2003-4-18开工日期2002-10-1占地面积平方米26000竣工日期2004-4-1建筑面积平方米80000绿化率50%周边配套中、小学古平岗小学、镇江路小学、南师附中商场家乐福邮局萨家湾银行中行、招行、农行、建行、工商行等医院、铁医414建材设备结构框剪外墙仿石面砖、乳胶漆内墙毛坯大堂精装修电梯合资品牌门窗彩铝厨房毛坯卫生间毛坯供电标准供水变频供水、小时热水24供气管道煤气消防有通讯三星级智能化小区小户型销售情况楼盘中的小户型面积肝,层高米还剩多43-
672.810套销售情况较好项目介绍金源太古城,位于鼓楼区虎踞北路号,双门楼宾馆南米,总建筑18150面积万平方米,尊崇“山地生态,健康人生”的开发理念,以“原生8态的太古山地”为景观核心,宁静悠然,是南京城内不可多得的山水林石并茂的尊贵社区项目点评站在最高层,可以看到长江大桥的桥头堡和阅江楼二手房已经看到金源太古的房子了,不过价钱不高,感觉是这里的综合环境让人觉得没信心同时,阳台的栏杆让人觉得有安全隐患再有就是楼房靠近马路和高架桥,当初开发商说是为了降低噪音会安装双层中空玻璃,但是南边的阳台不许封闭,这样的效果就很不明显了另外间距太小了,从广告表现看来,虽然确实有点名不副实,但被列为十大最差楼盘有点委屈
(五)城市先锋物业类别普通住宅装修状况全装修物业地址鼓楼区黑龙江路与中央路交叉口交通情况、、、、、、、、、路等公交线路130323510132585633开盘时间初步定在2004-4-30总户数660入住时间200561建筑面积平方米51000绿化率项目介绍25%由南京同元房地产开发有限公司在黑龙江路与中央路交叉口开发的城市先锋,总建筑面积万平方米,为一栋层高层、商办项目,层
5.1171—3为商业用房,层为米挑高产品,户型面积在平方米到平4—
174.83550方米之间目前现场进行施工,预计年月出正负零,年月封2004320049顶,根据工程进度来看今年四月份对外推出,预计销售价格在元/7000平方米以上
(六)罗马假日物业类别普通住宅建筑类别高层物业地址秦淮区中山南路与升州路交界处交通状况、、、、、、、、等公交,地铁一号线472337384043100301开发商南京市秦淮区城镇建设综合开发总公司销售证宁房销002496均价元/平方米5300付款方式一次性,按揭开工日期2003-1-1入住时间2004-12-31建筑面积平方米36000周边配套中、小学颜料坊小学、文枢中学幼儿园中华幼儿园商场苏果超市、华联超市医院市第一医院、市中医院物业管理公司南京城南物业管理有限公司代理商蓝风房地产投资顾问有限公司建筑单位南通海门德胜建筑公司项目介绍罗马假日,总建筑面积平方米,地上层,地下层位于升州36000331路中段,评事街南侧,北接新街口中央商务圈南拥夫子庙古典风景区,恰在现代繁荣与古都文明的交汇处,沿承古都千年底蕴,正享都市现代风情略退让于城市主干道的优厚区位,自然而然地营造出一方繁华都市中的宁静家园小户型销售情况楼盘中有少量的小户型,面积在平方米左右,层高60米尚未正式开始销售,但有一半多已被预订
2.8项目点评欧式现代化风格的建筑造型和包括多重空中花园的“七度花园”绿化设计比较新颖阳台正对着繁华的南京城区,夜景估计很美小户型朝北,阳光比较少
(七)君临国际物业类别综合性项目建筑类别高层物业地址南京市鼓楼区广州路干河沿街片B交通情况、、、、、、、、、、、、、1616252833343538486591100路801销售证外销000485均价元/平方米6400占地面积平方米10268建筑面积平方米65000开工日期2002-12-5竣工日期:2005-6-1周边配套中、小学鼓楼区中心小学幼儿园鼓楼区中心小学附属幼儿园建材设备结构框剪外墙面砖、局部涂料内墙混合砂浆找平、白水泥批腻电梯合资品牌门窗高级防水防盗门,喷塑铝合金窗配中空玻璃厨房预留强制排烟道口,冷热水管预埋,简易水池,水龙头,照明灯1个卫生间预留强制排风口,冷热水管预埋,简易坐便器,水龙头,照明灯个1供电公共动力部分双回路供电供水层市政直供水,层以上变频供水1-56供气管道煤气通讯多媒体接线箱物业管理公司香港招商局物业管理公司(南京)分公司建筑单位江苏邛江建设集团交付标准精装修销售情况面积约平方米,层高米从去年下半年开始销售,30-
502.9至今已基本销售完毕,仅剩余套朝北的户型,面积约平方米,总154价约万(注该楼盘小户型销售,只计总价,不计单价)项目点评40广告手法比较有意思,在表现上很有点新意,但是小户型如何晒衣物这一问题也同样没有解决
(八)天空之都物业类别商住楼建筑类别高层物业地址白下区户步街号33开发商南京东渡房地产开发有限公司占地面积平方米
4732.20建筑面积平方米
54137.95交通情况、、、、、、、路等公交线路2262730374660814周边配套周围有大洋百货、中央商场、金鹰国际、东方商城、金太阳家电、羊皮巷菜场,协和医院、八一医院,建行、农行、中行、工行、华夏银行、深圳发展银行均价对外宣称元/平方米,实际购买时,一次性付款均价约100009000元/平方米,如果按揭购房,通过和销售员交谈,估计能将均价谈到约元/平方米9200-9300付款方式一次性,按揭开盘时间2004-3-15入住时间」2005-1项目介绍该项目总高度米,共层高档商住楼,层高米,以小户型为主,
182384.8户型面积平方米,一共多套房子至今已销售约多套37-65800200项目点评这是个卖到一万大关的项目,而且销售不错,据了解一张“购房卡”曾被炒到元原因是持有者可以享受每平方米的折扣目前业主6000200的反映主要是挑高的米太低
4.8
(九)亚东-名座物业类别公寓建筑类别高层物业地址白下区中山南路市一中对面占地面积平方米3000入住时间2005-4-1建筑面积平方米28000内部配套室内外一体咖啡吧,运动会所,商务中心,交流特区、多功能厅、空中花园周边配套商场新街口大型商场建材设备内墙户内送风装置大堂服务总台,休闲坐椅、便利店、室内绿色植物,盆景,背景音乐供气管道煤气消防电子巡更系统、单向可视对讲系统、闭路电视监控系统,附家庭报警功能,煤气泄漏报警功能通讯宽带上网AD SL代理商亚新房地产营销策划有限公司项目点评无阳台是弱点代理商的销售能力还可以,但在操作上强劲意味太浓,引起了部分业主的反感预计在年月日开盘,详细资料和价格没有最终确定预计户型200461面积平方米,层高米,均价在元/平方米以上(含30-
502.97000800-1000元/平方米精装修)
(十)锦虹丽都物业类别公寓装修状况毛坯建筑类别多层、小高层物业地址雨花区长虹路号443投资商江苏中浩房地产有限公司开发商江苏中浩房地产有限公司物业管理公司星汉物业付款方式一次性,按揭开工日期2003-9-1占地面积平方米45000建筑面积平方米72000交通情况距新街口约分钟的车程,、、、、、、15194475868794100路多条公交路线周边环境雨花区最好学校(省属重点)雨花台区实验小学、雨花台中学,业主子女免费入学生活配套设施完善,雨花西路农贸市场,苏果超市,华诚超市,雨花区信用合作社,南京市商业银行,中国建设银行,大型装饰城近在咫尺附近还有各种休闲娱乐场所项目介绍锦虹丽都分两期开发,由八栋多层、五栋小高层、一栋“非常男女”单身公寓以及商业门面房、会所等组成八幢多层主打平方米的精80-120致户型;一幢贵族单身公寓为米时尚双层挑高空间,户型面积
4.9540-50平方米;五幢小高层以平方米为主的主力户型90-120项目点评业主反映后面有火车,前面有轻轨并且附近人员比较混杂,周边整体环境较差在销售上所有的房子一手都没对外卖过,内部人先吃,然后全部在中介售出另外东西朝向也不是特别的理想单身公寓预计在年月销售,价格未定200412
(十一)朗诗熙物业类别普通住宅建筑类别小高层、高层物业地址白下丰富路号8销售证外销、外销000504000502均价元/平方米售楼电话、
68008420555584206666、酒店式公寓的户型3酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器对于不同户型也有不同的格调,在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时,附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的,它不能流于一般形式,因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等,他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑,可以为住客提供高档、到位的各种服务、与公寓式酒店的区别4现在的市场中还有另一种形式的物业,就是公寓式酒店简单地说,就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于其一,它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全其二,它配有全套的家具电器,同时,能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到,如北京建国酒店,它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等它和酒店式服务公寓一样,在北京出现的时间也不长,数量有限所以公寓式酒店市场潜力也很巨大从服务上看,酒店式付款方式一次性,按揭开盘时间2003-6-1开工日期2002-10-28占地面积平方米33330容积率
2.80停车位343物业管理费元/平方米/月
1.60入住时间2004-8-28建筑面积平方米110000绿化率50%内部配套网球场、健身场所、小时便利店、商务中心、中心会所、熙园书24屋周边配套中、小学一中、三中、五中、建邺路小学幼儿园朝天宫幼儿园商场大洋百货、中央商场、苏果超市邮局新街口邮局、朝天宫邮局银行商业银行鸿信支行医院省中医院、白下区中医院、妇幼保健医院建材设备结构剪力墙外墙釉面砖、花岗岩内墙粉刷大堂釉面砖、花岗岩电梯德国蒂森、克虏伯门窗彩铝中空玻璃供电以上8KW供水变频射流供气管道煤气、每户立方表计4消防单身公寓消防报警探头到户采暖分户分体通讯电话、宽带预留到位项目点评这个项目不错从收集的资讯上看,购买业主的反映大都很好同时,炒房者众多单身公寓户型面积平方米,层高米,预计在年月底、35-
482.920043月初开始销售,价格未定4
(十二)独立年代区属白下项目类别普通公寓、项目地址白下区虎踞南路号10销售许可证宁房销第号002452开发商南京建宇房地产开发公司交付日期未定建筑面积:
18256.64m2周边环境商务中心,健身房,洗衣房交通情况、路等项目点评:楼距太近了,、层的位置每天见到233778阳光的时间都很短但是做到现房发售也不简单通风条件不好,飘窗的开关也不是特别的方便面积平方米,层高米,均价约43-7336900元/平方米(含约元/平方米精装修)1000
(十三)君物业类别普通住宅装修状况毛坯I物业地址建邺区莫愁东路均价元/平方米6100付款方式一次性,按揭占地面积平方米7786建筑面积平方米19000交通情况、、1330648周边环境东沿南京母亲河秦淮河,西临南京第二大湖莫愁湖,超市、便利店、银行分部四周,此地可谓是南京被遗忘的明珠项目介绍面积层高米,预计年、月份以后销售53-77nf,
4.95200467项目点评知名度不错,美誉度也可以在附近逛了一圈,周围环境不错,离莫愁湖只有几分钟的路但是万科金色家园就在对面,莫愁湖是被挡上了的
(十四)银城御道家园物业类别公寓建筑类别小高层物业地址白下御道街号54销售证宁房销字002580起价元/平方米5300开盘时间2004-1-1开工日期2003-6-1占地面积平方米20000建筑面积平方米50000停车位162入住时间绿化率内部配套室内健身场馆(游泳馆、体2005-8-143%操房、篮球馆、乒乓球馆、健身馆)周边环境项目坐落在南京三级园林景观路一一御道街,北端有明故宫遗址公园、午朝门公园、五龙桥等古迹;周边邮局、银行、医院、购物、教育、休闲等配套设施一应俱全,生活极为便利两条通往小区的主干线中山东路、御道街云集了、、、、、、等多条公交线路,且与52899081417465沪宁高速、宁杭公路相衔接,交通便捷附近有大阳沟小学、光华门小学、瑞金路小学、南航附中、瑞金路中学、瑞金路幼儿园交付标准可视电讲,有线电视、接入Internet项目介绍银城•御道家园,北依明御河,东邻御道街,为南京城东屈指可数的稀缺名宅,深具人文底蕴的臻品家园由栋小高层建筑和栋单身公寓组成,51其中住宅户,单身公寓户,配置停车位个项目秉持“在古都36576162风貌中融入浓郁现代气息”的设计理念,融入城市、融入自然,通过大与小、收与放、公共与开敞的设计手法,结合空中花园、屋顶绿化、一层私家花园,对空间进行合理组织,形成丰富多彩、舒适宜人的空间体系户型设计艺术地再现了自然景观与家居生活的和谐统一,屋顶花园沐浴阳光微风,远眺紫金山、近览明御河公园,底层私家花园亲近鸟语花香,零距离触摸无限自然共享钟山•银城东苑的室内健身场馆(游泳馆、体操房、篮球馆、乒乓球馆、健身馆),咫尺之内,拥有便利、运动、舒适的生活体验项目点评御道家园周边生活比较方便,政府已经列入计划,近一二年要对御道街景观进行出新有一定升值潜力离城东干道距离较远御道家园旁的大阳沟环境很差劲,有可能在将来会降低小区档次面积约平方米,层高米(净高应该在米左右),比通常的
405.
14.9米有点吸引力销售时间、价格均未确定
4.9/
4.8
五、酒店式公寓项目市调结论综合而言,纯正的酒店式单身公寓一般具有如下特点:、位于城市商业,商务中心,区域基础设施特别是商务配套设施完善,1档次较高,紧邻城市主要交通线,交通便利而畅通、公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积,室内功能完善并提供居家2生活所需的厨卫,家具,各类布艺等多种设备与生活物件,装修标准与同类酒店相当、项目的配套设施更加完善,档次也较高,如提供国际标准的健身室,3SPA室等、借鉴高级星级酒店规范的服务程序,提供点菜,送洗衣物,打扫房间,4电话服务等,同时更加注重满足可户的特殊服务要求,如提供厨师上门服务,导购导游服务等真正做到在硬件上不低于酒店,在服务上比酒店更胜一筹、由专业的酒店管理公司管理或提供顾问服务,以保证服务水准
5、项目要具有一定的规模,
6、项目以外籍客户为目标客户群,租金比普通公寓高左右,但略720-30%低于同档酒店价格酒店式公寓自从进入南京市场以其特有的魅力受到消费者的追捧和青睐南京的一些小户型、公寓、商住楼、甚至普通住宅都赋予了酒店式公寓的概念,但事实上大都没有达到酒店式公寓的标准,只是引用概念进行炒作,致使南京一些投资者误解其概念,对于中南汽车港内酒店式公寓的推广会有一定难度南京市场酒店式公寓的发展虽有些无序,但另一方面足以证明酒店式公寓在南京的火暴程度作为一种新的物业形态,酒店式公寓已显示出很强大的生命力和乐观的市场前景公寓与公寓式酒店几乎没什么差别,它们之间的本质区别在于酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者,买房者可拥有产权,可自住、可出租、可转售,所以它是拥有私家产权的酒店而公寓式酒店却没有产权、与传统酒店的区别5酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于,这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者,由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以从本质上来说,它是拥有私家产权的酒店
二、北京楼市的酒店式公寓年的北京地产市场极为火爆,除了被业内人士看好的项2001Tow nhouse目外,“商住”概念项目和酒店式公寓项目最为炙手可热位于东直门交通商务区的『当代万国城』已经将号楼和号楼定位于酒57店式服务公寓,这两栋楼是目前该商务区中仅有的酒店式公寓,因而无论是从自住的角度来看,还是从长期投资的角度考虑,『当代万国城』的前景都相当不错再加上拥有优质的酒店式管理,投资回报率将会更高随着东直门地区交通枢纽的逐渐完工,当代万国城的回报率也势必呈逐年攀升的态势,实现对投资者最好的回报北京万通置地房地产开发有限公司开发的新城•国际高档外销公寓地处北京中心区域,总占地面积约公顷,斜对京广中心,紧邻国CBD10贸中心,背对汉威大厦包括国际中心和国际公寓两部分,由CBD CBD一栋层写字楼和一栋层酒店式公寓及商业裙房组成新城•国际特3319别在北京首创提供理想的环境和服务概念服务包括各项酒con cie rge店式和秘书式服务,替住户布置家居、租赁会所设备,或是提供家庭聚会的筹备和组织,如供应厨师、侍应,以至餐具、表演人员等,让尊贵的住户能全程享受周到的服务h ome en te rta inment
三、酒店式公寓前景展望目前,国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层这一阶层拥有非常客观的商务消费能力从另一方面来看,中国加入世贸以后也将为南京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司因为目前国际上大型的跨国公司都已在南京设立分部,中小型公司由于资金实力有限,既想要交通方便、价位比酒店低,又不能放弃高档的办公环境和办公处所,那么酒店式公寓则是其最佳选择酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务,同时提供了完善的办公环境,是地产业的一种新模式,它拥有更多、更全的服务功能,对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择有关专家认为,酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选,因为此类物业投资对于多数人而言,具有超值回报空间通常,酒店的租金要比公寓高左右,而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目30%难以比拟的不过投资高档项目所占用的资金相对较多,回报的周期相O对较长,因此,较适合中长线的投资者酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境,最好在市中心地区,区鲁有广阔的发展空间,和更高的投资回报
四、南京酒店式公寓市场情况
(一)名仕嘉园物业类别普通住宅建筑类别高层物业地址南京市鼓楼区江东大道及汉中门大街交汇处交通状况、、、、、、、、、、游等公181929395782833018038054交线路开发商南京恒生房地产开发有限公司销售证宁房外销第002544均价元/平方米5300付款方式一次性,按揭入住时间2004-12-1建筑面积平方米57822绿化率
46.70%内部配套停车场、配套齐全、绿化面积大,两个广场中心花园周边配套中、小学力学小学,凤凰花园城分校、四中分校幼儿园小区幼儿园超市苏果、华联邮局建邺区邮局银行中行、建行医院江东医院建材设备结构框架式外墙型多孔砖MUIOKMI内墙、复合保温砂浆粉、加气碎块R EALC电梯每幢部品牌电梯2门窗双层塑钢窗、外飘窗、可视对讲防火防盗门厨房预留抽油烟机信道和上下水信道卫生间预留上下通道和浴盆、脸盆位置供电8KW供水直接、变频式供水供气管道供气消防小区消防,家有报警系统通讯有线电视、电话、宽带接口项目介绍该项目位于鼓楼区江东大道与汉中门大街交汇处,总建筑面积57822平方米,共幢高层住宅,包括普通公寓和精装修单身公寓,套型为4平方米,绿化率为37-
12846.7%o小户型情况小户型单身公寓层高为米,户型面积为疔
2.936-53从去年下半年销售至今,卖出约三分之二近期销售情况较好,月份售3出多套20项目点评层,米层高,得房率多一点它的小户型得房率是比较高的222980%在我们的调研中,发现只有名仕嘉园的得房率过了同时,炒房者80%对这个项目的关注力不是很大南京恒生房地产开发公司集十年地产开发经验,精心打造凤凰花园城三期高层臻品——鼓楼首善之区,景观大道边的标志性新生态文化
(二)城市假日城市假日是新城市项目的一部分,由三幢层米挑高shopping mall
184.98小户型组成,户型面积平方米层为大型餐饮广场年月40-701-4,200436日开盘,销售均价元/平方米710区属鼓楼项目类别商住综合项目地址江东北路号218销售许可证宁房外销第号000538开发商南京新城市商业置业有限公司交付日期年月底20058建筑面积17000m2周边环境位于江东北路与草场门大街交汇处,社区外有大型金润发超市、苏果超市、龙江体育馆,社区内有近两万平方米休闲广场,万平方米商业配26套设施、餐饮广场、酒吧街、专业卖场、商业步行街、华纳动感影院交通情况、、、、、、、、、、、、、
11655642439166183932727375、游等多路公交车直达454交付标准毛坯房施工单位南京市德胜建筑安装工程有限公司销售情况月日刚刚开盘,具体销售情况还不清楚我们公司的市场36调查人员在周四到售楼部,售楼部内客户很多,所有销售员都忙于接待客户我们公司的市场调查人员在售楼部内坐了近十分钟,也没有被接待从这一个情况看,销售情况应该是不错的
(三)丽晶-国际物业类别商住楼建筑类别高层物业地址南京市鼓楼区定淮门号2开发商江苏建坤置业有限公司销售证宁房销002488均价约元/平方米6000开盘时间2003-11-1占地面积平方米3724入住时间2004-9-1建筑面积平方米周边环境古平岗小学,南京市第八中学(市重26000点)交通情况模范马路贯穿南京东西,城西干道、江东大道快速连接南京南北项目交通方便、公交路线众多,五十米内有、、人、、、游9145472733024等条公交,周边更有、、、、、、、、路等线路,62156666732183930775可保证便捷到达南京各处交付标准卡式门禁系统,电子监控系统小时保安巡更系统,背景音乐播放系统,,24有线电视、卫星电视、宽带、电话接入丽晶国际设部名牌电梯,高3速(米/秒)大容量(吨),经流量及运输能力测算,等同于部
2.
51.358普通住宅或写字楼电梯(速度米/秒,最高载重吨),可确保住户出
1.71行无忧丽晶国际设大型会所、自助洗衣房、中西餐厅、在顶楼设阳光吧、提供酒店式管家服务……项目介绍该项目为一幢层的商住综合楼,以平方米的小户型为主,房屋2638-74设计为大开间(米起),进深合理(米起)层裙房为商业服
4.261—2务配套,楼和楼设会所,其余为酒店式商务行馆层高米
3253.15销售情况共多套,至我们调查时,剩套,销售情况较好项目30034点评物业支持相对于其它项目来说是比较强的购买者大部分为商务型人士,o炒房者的痕迹不是很明显
(四)金源太古城。