广场二期扩建项目可行性调查报告

投资广场二期扩建工程卧龙公寓项目建议书

一、项目扩建背景卧龙公寓是集团企业在荆州投资的项目之一，建筑占地1500平方米，楼高五层，豉混构造，外观为独特的梯次退层处理公寓有客房72间，床位100个,既有员工28人自2023年9月装修开业以来，公寓按酒店模式经营管理，积极倡导人性化服务理念，打出“卧龙公寓就是您温馨的家”、“卧龙公寓，给您回家的感觉”等人情味极浓的品牌，对来荆投资的中外客商产生了巨大的吸引力，平时入住率到达80%以上，常常出现爆满现象，不少客户满怀兴致而来，却因入住不下扫兴而去卧龙公寓位于荆州市城区主干道江津西路与武德路交汇处23年前，这里是原荆州地区与沙市市结合处，交通不畅，发展缓慢，此地段没有档次较高的宾馆酒店荆沙合并后，江津路全线贯穿，这一带得到迅速发展，现已成为中心城区公寓东边是荆州市政府、市人大、荆州日报社、荆州电视台等行政事业机关办公所在地，南边有

七一一、荆大企业、小天鹅等大型企业，西边有市检察院、国税局、白天鹅家居广场和天发集团开发的房地产，北边有美国一企业洽谈的大型房地产项目，尤其是投资广场的诞生，市政府20多家行政机构进入广场联合办公，30多家中外客商入驻投资广场写字楼，大多数客商下榻首选卧龙公寓,化工、轻纺、电子、新型材料、信息产品等行业已经成为省内优势产业，轻工、纺织、燃化、电子、建材、医药、食品已成为荆州支柱产业在荆州的土地上，已经成长起7家上市企业，涌现出沙隆达、天发、车桥、凯乐、天颐、洪城、活力美时洁、吉象、众兴、博尔德、神电、大田、楚源、九龙、711厂、小天鹅（荆州）、三金、飞利浦、白云边等一大批骨干企业，在荆州2小时商圈内更有大批业绩优秀的制造业巨子2023年，荆州市三次产业构造由5年及I

28.3:

40.7:31调整为

26.9:

41.3:

31.8,

一、

二、三次产业在GDP增长中所占份额分别为11%、49%、

39.9%o

二、三产业成为该市经济增长的重要力量荆州的综合实力在不停增强，区域内竞争力逐渐加强，为荆州未来的发展发明了良好的基础、荆州市旅游市场发展分析2荆州是楚文化、三国文化的发祥地，荆州古城墙是南方唯一保留完好的古城墙，古纪南城还在规划重修中，大量的楚古墓亟待发掘，关帝庙等一大批历史文物景点急需开发，危水旅游区、洪湖生态旅游区、石首生态旅游区等一大批现代旅游景点正成为新的旅游风景，其旅游资源十分丰富,吸引着中外游客2023年，荆州市有施行社18家，其中国际社3家，有旅游宾馆饭店31家，其中，四星级1家、三星级3家，整年接待游客

509.24万人，其中,海外游客3万人次，旅游创收

27.9434亿元人民币，创汇

501.56万美无，同比增长ll%o2023年是荆州旅游“十五”计划实行日勺第一年，也是荆州市跻身“中国优秀旅游都市”的第一年旅游行业抓紧机遇，加大旅游开发力度，整年共组织26个旅游项目对外招商，仅在龙舟节期间就有50个项目签订了意向协议，合资总额16亿元人民币，同步，充足运用龙舟节和凤凰音乐节分别与“五一”、“十一”时期的有利条件，大力发展节假日旅游为充足发挥鄂汀边届旅游资源优势，实现边界各都市资源共享、优势互补、客源互流、共同发展，由市旅游局发起倡议，荆州、宜昌、岳阳、神龙架林区、张家界市等9个地、市、州、区旅游协作区，建立了各旅游都市间良好的协作机制，年内，9个地、市、州、区旅游行业开展多种交流合作等活动10余次，极大的扩展了荆州旅游市场空间2023年1月15日，国家旅游局授予荆州市“中国优秀旅游都市”称号，钱其琛副总理为荆州授牌与此同步，荆州博物馆荣获国家旅游局“AAAA”旅游景区殊荣今年，荆州市委、市政府推出了发展旅游业和文化产业日勺规划，向社会公开招聘旅游局长和文化局长，估计近年内该市的旅游文化产业将得到空前发展这将对宾馆酒店服务业的发展带来巨大的机遇、荆州市酒店市场分析

3、市场调查A根据2023年7月

16、

17、18日三天对荆州市既有的酒店宾馆写字楼进行aI市场调查显示，其基本状况见下表:这就给规模小、客房少的卧龙公寓带来了极大口勺接待压力尤其是卧龙公寓由学校教室改建而成，综合设施不配套，餐厅简陋，未能与公寓连成一体，客商吃住多有不便，连一般的会议都难以接待，长此下去，势必影响公寓经营发展而最终被市场淘汰从荆州市宾馆酒店发展的状况看，卧龙公寓也有参与竞争发展的必要来荆州投资的温州客商郑成奎董事长曾多次向市领导反应说“到荆州投资，住不好是最大的问题”可以说，这句话代表了相称一部分来荆客商的心声由于荆沙合并仅23年，过去各自为政，城区人口也少，全市没有一家五星级酒店荆州宾馆号称四星级，红苑大酒店、江津宾馆、荆保宾馆挂三星级，实际上都未到达这几年建成的锦佳宾馆、金九龙酒店，分别建在荆州开发区和城南开发区，由于都属于当地私人投资建设，规模小，功能不全，管理理念滞后，综合档次都较低,远远不能适应荆州市发展的需要因此，卧龙公寓如能乘势而上，将投资广场院内的几十亩闲置土地充足运用，把卧龙公寓扩建成四星级酒店，更名卧龙山庄，积极参与荆州宾馆酒店市场竞争，服务和融入地方经济发展，这无论对于卧龙公寓自身做大做强，对于集团企业在荆州的渗透扩张，还是对于荆州当地经济发展,都是大有益处的I无疑是一■种双赢战略荆州市投资广场二期扩建四星级酒店一一卧龙山庄项目，正是在这种背景下提出来的综上所述，也可以看出卧龙山庄扩建工程完毕后，具有广阔的发展空间

二、市场分析

（一）国内旅游酒店业的市场分析、年上六个月国内酒店业的发展现实状况12023酒店服务是发展旅游业的重要物质基础，酒店的数量和服务质量是旅游发展水平的重要标志之一，改革开放之初酒店业曾是我国旅游业发展突出的瓶颈问题，自十一届三中全会以来，通过近23年的发展，我国的I酒店业得到了长足日勺进步，据新华社2023年2月28日消息，我国目前已经有旅游酒店总数6046家，与1978年的I137家相比，增长了近44倍，不仅成为国民经济中绝对增长速度最快的行业之一，并且酒店业也成为了一种大行业另首先，改革开放的直接成果客观上为内需市场的崛起发明了必要时经济基础，根据权威部门的I记录消息，2023年我国国民生产总值为1万亿元，以12亿人口计，人均约为833美元，而按照国际通例，但凡人均国民生产总值达800-1000美元之间时，势必形成一种旅游发展的排浪式消费阶段，这种排浪式的消费开始在中国显现出来，休假制度的改革，带薪休假制度、奖励制度等推出，又为我国百姓开展旅游活动提供了必要的闲暇时间条件，旅游作为一种生活要素已开始在中国百姓的生活中占据重要地位,因此，我国酒店业除了原有的海外旅游市场外，又迎来了庞大日勺内需市场,并且，伴随我国加入WTO,我国酒店业将有望在世界范围内深入拓展市场空间，就此而言，我国酒店业已形成一种大市场格局面对星级酒店这一大行业、大市场、大发展的蓬勃发展态势，我国的酒店业在欣喜的同步，更应具有忧患意识、创新意识、要善于透过这一表象深刻分析酒店业经营的危机和挑战，众所周知，由于受老式观念、陈旧体制、发展历史、技术条件等限制，我国酒店业在发展过程中也凸现了不少问题，管理机制僵化不活、市场秩序混乱无序、饭店竞争手段单

一、市场定位盲目混乱、饭店产品雷同老化，所有这些都将使中国的酒店业失去众多机会，并也许陷入致命的困境，日趋规范的市场经济，渐入佳境的知识经济，势不可挡的全球经济，构成了新世纪酒店经营的新背景，这就规定酒店业必须站在战略高度，站在与国际接轨的角度，重新审阅自身的发展模式，苦练内功，抓住机遇，迎接挑战，这新一轮的竞争中争取积极和优势如此，提议酒店应此前瞻性的I服务眼光及早介入这一市场、国内酒店业消费市场的调查2IA、青年是主体调查显示，到酒店娱乐场所消费愿望最高、机会最多的是中青年人，尤以31〜40岁消费者比例最高,占

36.1%,另一方面是21~30岁和40〜50岁的消费者，分别占

26.9%和

24.7%,他们构成了消费主体B、个人消费增长据调查，消费者去酒店娱乐场所费用支出方式基本有三种类型，公款消费占57%,重要是国家机关会议和旅游团体消费；公费加自费占24%,重要是企事业单位文化、商务性活动；费用自理者占19%,重要是某些民营企业主和白领高薪阶层，一般市民相对较少o个人消费的比例比过去有所增长OC、酒店消费客户多样化海内外商务客人、旅游团体、企事业单位会议、娱乐休闲散客、周末度假之家等、现代酒店的发展趋势3世界酒店业伴随世界经济的发展，已经形成最重要的服务行业由于人们生活的日益改善和生活方式的变化，酒店业也将不停变化发展，其发展趋势有如下几种方面A、保持高速增长的势头世界酒店业的发展与旅游业的发展是亲密有关的，而世界旅游业的发展与全球性的政治、经济形势息息有关既有世界旅游业已成为世界最大产业之,位居石油工业与汽车制造业之前从发展速度上讲，新世纪国际旅游业也许保持稳定发展，每年递增率在5%左右，当然，在不一样的区域，不一样日勺年份也许会有较大的差异，在中国，由于政治稳定，经济发展速度很快，旅游业会保持高于5%日勺速度发展，由此使酒店业也会继续向前发展伴随我国带薪休假制度的实行，国内国际旅游将有更大的发展，也会给酒店带来好生意B、集团化、国际化经营欧I趋势生产与资本的J国际化深入增进了经营的集团化与国际化，这是世界经济发展的重要趋势来源于某些经济发达国家的大型企业集团，将深入向世界扩展规模经济的优势，不仅使它们的业务遍及世界，其自身也逐渐发展成一种规模庞大、资产雄厚的跨国企业多国企业，酒店业更是如此C、面临竞争的新形势当今国内、国际酒店业日勺竞争，不仅是服务质量aI竞争、管理水平日勺竞争、价格的竞争、客源市场的竞争、服务设施与服务项目的竞争以及酒店特点的I竞争、风格的竞争等等，还表目前各酒店企业管理人中与服务人员素质的竞争，即员工素质的竞争而在酒店业迅速发展、老式的酒店之间互相竞争的同步，酒店业又面临来自老式住宿设施的挑战，这就是近年来在欧美日益兴起的酒店公寓、第二住宅与定期分享住宅或度假住宿设施的竞争发展D、产品的多样化与综合性的经营趋势现代旅游者的J需求越来越多样化，因此，世界酒店业为了与需求相适应，也竭力提供多样化日勺产品，以满足旅游者的需求某些大的酒店联号不停调整其产品构造，变化产品形象，以寻找新的市场机会在美国，对大型都市酒店来说，家庭旅游者与商务旅游者变得越来越重要，许多酒店将老式的单人间、双人间改导致带会客室的套房，套房里配有家庭常用炊具目前，不仅套房在酒店房总量中比例增长，还出现了某些全套酒店，这些新型的套房比以往的为数甚少的高级套房愈加实用，由于房价适中，又比一般客房愈加以便，因此颇受欢迎E、重视细小服务、充足体现服务人性化的趋势酒店的声誉多取决于服务，而优良的服务又多体目前细微处和与否富有人情味，与否做到了微笑服务被誉为欧洲酒店的皇冠的汉堡四季酒店可谓是这方面的典范例如对客人以名相称，就是其中之一，一旦客人住下，无论他走进餐厅、还是步入酒吧，那里的服务人员虽未曾见过面，却能叫出客人的I名字，实在是一绝F、加强人才培训的趋势世界酒店业迅速发展，顾客需求越来越高，迫切需要提高员工素质因此，世界各国普遍出现缺乏合格的酒店经营管理与服务人员的问题，酒店业对受过高等专业训练的人员需求量很大，但培养此类专门人才的教育事业却远远跟不上，为了在国际、国内市场竞争中取胜，造就和培养一支高素质的酒店员工队伍，尤其是能适应新世纪特点的员工素质队伍，成为世界酒店发展中最重要日勺问题，因此世界各国、各地区酒店都在努力地有坟坟场对各类各层次的酒店员工进行着系统的培训或有针对性的短期培训，以便增长自己的实力，迎接新的市场竞争与挑战

（二）荆州市旅游酒店市场发展前景、荆州市都市综合环境分析

1、荆州概况A荆州人杰地灵，物业丰富，历史悠久，文化灿烂，自古就有文化之都、鱼米之乡欧I美称荆州地处湖北省中南部，江汉平原腹地，东望武汉，西接三峡，北临汉水全市国土面积L41万平方公里，下辖荆州区、沙市区、公安县、松滋县、监利县、石首市、江陵县、洪湖市等8个县、市、区，总人口634万，其中中心城区面积54平方公里，人口75万到2023年，全市国民生产总值为

359.1亿元，是国家农业综合商品基地和轻纺工业基地荆州位于中国南北和东西交汇的经济地理中心，是连接华北、西北、西南、华东和中南地区的线路枢纽地带，四方连通性好，踞东进西出，南来北往之要冲，具有独特的区位优势和地理优势，是一座充斥商机，充斥活力，充斥但愿的都市B、荆州市人口状况2023年末，荆州市总口430万，其中中心城区人口75万，加上外来临时居住和流感人口约

107.6万人，仅次于武汉市，在全省第二位23年前，荆州地区与沙市市合并前，两地城区人口约50万，合并后，都市化进程加紧，一大批农村人口迁入城区，人口迅速增长到75万，增长了三分之一近几年，该市提出工业兴市战略，一批原在市区的I企业退二进三，不少发展壮大的乡镇企业、私营企业迁入市区，如上市企业凯乐集团企业将迁往开发区，投资5亿元新建企业，尚有一批中外企业将在荆投资兴办实业，荆州市规划占地11万亩的工业园已经启动，本来人口密度较大的荆州区域将会迅速形成更大的人口汇集按国家有关部门规划的2023年我国都市化水平到达45%的J指标预算，到2023年，荆州市城区人口将增长到185万人，人口的汇集将为都市人流的增长提供新的动力C、荆州市经济发展状况改革开放20数年来，荆州经济得到迅速发展，产业规模不停扩张，大中型企业不停强健，民营经济实现突破性发展，农村经济跨上产业化新台阶，尤其是近几年来，对外开放领域深入拓宽，运用外资规模不停扩大像美国通用、法国法雷奥、荷兰飞利浦、德国美洁时、英国吉象等众多著名跨国企业进入荆州投资，使荆州成为重要的制造业基地、农产品生产基地荆州市特殊的I资源要素造就了制造业日勺多样性2023年，全市规模以上工业总产值221亿元化学农药、合成洗涤剂、家用电器、精细化工、汽车零部件、电子通信产品的生产能力在全国占有重要地位，汽车零部件、。