商铺策划成功案例

商铺筹划案例

一、本项目的经营业态定位——高档品牌家居装饰商业区本项目位于当涂县新的规划中心——姑孰路的中间地段，从八六医院西门到玉带河，直面机械厂从地理位置这一角度来看，目前此地段繁华程度不够，并且一期已建成商铺尚未形成市场规模因此针对该项目进行细致精确的I市场定位——高档品牌家居装饰材料商业区并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和合适的宣传，从而增进和带动商铺更好、更有利的销售

（一）项目定位的分析I SWOT项目优势1）区位本项目位于当涂未来的都市商业中心，南北贯穿，交通便捷2）规划是目前当涂县域内，唯一的高档品牌家居装饰市场，并可以形成很强的市场汇集效应；在新旧的I消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注3）硬件项目所在的姑孰路宽度将达25米，完全超过家居装饰业必备硬件规定的20米投资者供款一年或购置一年后，房价上涨一定幅度，则回报更可观根据上部分投资回报率的分析，可以看出为更快形成市场，增长人气,利于下一期商铺的销售，发展商可以替代那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺，并保证可以给其一定的回报率如

6.00%,这样从表面上看也许会给开发商带来一定风险，如达不到一定的回报率，开发商每平米也许要承担200元的风险，但伴随市场逐渐完善，房价上涨，这种风险将降到最低对于我们这个项目，这种销售方式是可行的，尤其在姑孰新城商业街真正形成后因此针对这种状况，发展商就要采用积极合理的招商方略，更快吸引经营户进驻，这样既加强了投资户的投资信心，还可以更快提高项目的著名度和影响力

（五）、详细的招租方式不管是以租代售还是为投资户进行招商，开发商都必须积极的吸引经营户进驻商铺，针对商铺市场的初步定位——高档品牌家居装饰区，因此提议采用某些积极出击的招商方式，可以更好的吸引经营户详细操作如下、推出品牌商家进驻优惠方略品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增1强置业日勺信心，从而有力地增进销售，因此提议对于故意进驻的品牌装饰材料商及装饰企业设置办事处，在售价或租金上予以一定比例的优惠，如在售价上予以一定时折扣或在租金上予以3个月或六个月的I免租期，运用其品牌效应来带动其他商铺的销售与招租；、“客户领袖”奖励计划2针对目前地区商铺人气局限性，为到达带感人气，提议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购时客户若能带领其他客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的原则奖励予以领袖客户，如按其所购置的商铺总价的1%作为优惠奖励，可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式、针对目的客户采用方略3DM对于某些目的客户,可以通过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，这也是招商的有效方式、设置专职人员4对于售楼处可以设置一种销售商铺的I专职人员，重要负责商铺的I一系列问题和状况，也包括售前、售中及售后的多种服务

三、营销推广方略根据本项目所在区域的现实状况及项目自身的特点，我们在有效控制广告宣传费用的同步,将采用针对性的宣传方略，加大广告宣传力度,使整个项目的I宣传方略与销售方略紧密配合，从而到达热销和旺销的效果

（一）推广主题基于前面的J分析及本项目日勺定位，并结合目前商业物业市场的实际状况，在项目的推广宣传时，重要围绕下面几种方面进行

1、宣传该区域房地产业的蓬勃发展，必将带动家居装饰业的长远发展，从而使购置本项目的消费者对于商铺的发展前景与潜力充斥信心；

2、本项目位于当涂县新城区日勺中心路——姑孰路两旁，南北贯穿，交通便捷，况且商铺前面的步行道空间较大，对发展家居装饰材料行业极具潜力；

3、项目独创性以差异化竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇日勺特点，我们叼有——未来的商业中心；我们的“优”——合理的售价和租价；我们的，，奇，，—商铺和家居为一体

（二）项目形象包装

1、主题广告语提议以“建造漂亮家园——香樟苑高档品牌家居装饰区”为主题，进行广告诉求；

2、项目导视系统提议本项目的导视系统体现手法采用多样化，更能充足的将本项目的形象及主题体现出来，因此可以在面向提署路的I0#楼上悬挂条幅，并在205国道、南寺路、东大街、振兴路和提署路等客流量较多的I地方设置导视牌；

3、现场包装1）、条幅目前整个项目现场的I条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一提议条幅广告用在南寺路、东大街、重点公路、此项目的志性楼体和提署路两旁明显的楼群上，突出内容为某些醒目的广告语和租售热线等例如“投资有眼光，香樟商铺做家装”“香樟苑商铺，铺展家装财源路”2）道旗为营造整体现场气氛，引起人们的I关注，吸引更多的人气，提议在姑孰路和提署路上布设道旗，道旗内容以公布装饰材料区销售的信息及商铺的发展潜力为主附加内容可认为“资本.运作.财富.扩张”“今日寸金买土，明日寸土寸金

（三）“造势”方略针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我们提议有针对性地在媒体上刊登有关本项目的I新闻撰稿，进行一定量的报纸广告与软性文章炒作，在当地报纸和有线电视台公布，内容重要以宣传简介该项目地理位置及高档品牌家居装饰区的I发展前景，从而营造出本项目商铺强大的升值潜力，使市场愈加关注本物业,加强客户的投资信心在造势阶段提议在电视上进行广告宣传时以整条商业街为重心，合适时突出高档品牌家居装饰区的发展，局部中体现出装饰区的重要价值根据调查，由于本项目是新型项目，对消费者日勺心理影响不是很大，为了变化这种现象，我们筹划出两个方案，可以更好的配合前面的宣传方案一主题“姑孰家装商铺，铺展漂亮新生活”广告形式以广播广告体现，详细内容提议可以配合歌谣（见附件一）对于歌谣的音色选用，关系到广告的成功与否方案二主题“中源杯”家居装饰设计大赛地点:马鞍山市筹划用意:对开发商的品牌宣传及姑孰商业街高档家居装饰区的J形象定位目日勺:赛事设置

一、

二、三等奖项，对于获奖的人士予以置业优惠或其他媒体组合:电视、报纸广告、DM海报形式两个方案可以同步进行，这样可以更好日勺把姑孰商业街高档家居装饰区的形象宣传到人群欧I各个层面

（四）常规宣传安排

1、报纸广告目前在马鞍山覆盖面较广的J报纸媒体为《皖江晚报》和《南京晨报》a、《皖江晚报》每天在马鞍山的投放量为2万份，只在周

二、周四发行彩版广告，彩色整版广告市场价为14000元b、《南京晨报》每天的总投放量为12万份，其中在马鞍山投放3万份，在芜湖投放5千份，彩色整版广告市场价为12023元根据这些状况，报纸投放应以《皖江晚报》和《南京晨报》为主，选用1/2的版面，（这样费用不大，可集中在一种时段持续进行，提议集中在五月中下旬）诉求项目地理位置及高档家居装饰区的发展前景，从而引出本项目未来巨大日勺升值潜力

2、软性文章报纸软性文章目的性较强，可以在《皖江晚报》、《南京晨报》上有针对性的刊登软性广告，内容同样诉求姑孰商业街高档家居装饰区的I地理位置、投资潜力及开发商多种招商经营的方式

3、宣传单张由于宣传单张的制作成本低廉，适合大量的派发，并且，本项目目前还没有这种宣传单张，因此，提议制作本项目商铺的销售宣传单张，可以在内容、色彩上产生较强的视觉冲击力，制作规定能充足体现本项目优越的地理位置、项目日勺商业定位及高档家居装饰材料区的经营发展前景，同步可以附上商铺的投资回收效益分析案例（见附件二）提议单张的开张可选择8K或16K双面，制作数量大概1000份重要投放对象针对县域内的家居装饰材料商铺经营者

四、附件一:歌谣内容走一走，看一看，姑孰商铺转一转;河流拥，绿意绕，漂亮风景在怀抱;比一比，选一选，商铺优势很明显;汽车道，火车道，交通便捷守要道;装饰区，扮靓居，物业管理上得去;潜力股，功能佳，升值指数无穷大，无——穷——大！！!

五、附件二宣传单页内容主口号财富起跑线，一声令下，您准备好了吗!!！副标题姑孰商业街高档家居装饰区装扮您的漂亮家园我们位于八六医院西门——玉带河/我们将成为未来的姑孰高档家居装饰中心区，市场前景广阔，经营空间大形成一种具有特色、与众不一样的商业规模/医院、银行、学校……为您设想周到的种种配套/无限升值潜力空间，人气越来越旺，创业者日勺风水宝地/美好环境漂亮人生早进入，早得益您的投资回报尽揽无余以业主投资某一商铺为例售价4000元/nf面积50m2总价4000x50=202300元首期5成202300x

0.5=1000007G贷款202300x

0.5=100000元23年期月供款

1098.19元（根据个人商用房月贷款利率换算得到）按目前该阶段租金保守估计为30元/m因此月出租可获得收益为30元/itfxSO m2=1500元结论:月租金月供款我们的优越是行走人生路临火车站、汽车站，便捷交通驰往便利生活自然全接触都市中日勺森林，纯自然生态有氧呼吸全方位服务学校、医院、银行、邮政……齐全配套，满足一切生活所需，处理经商者的后顾之忧现代派建筑富有人情味日勺细部设计、亲切迷人日勺尺度、现代感十足的色彩变化潜质增值数高档品牌家居家装中心区域，更合理更规范项目的商业定位及高档家居装饰材料区的经营发展前景宣传单张由于宣传单张的I制作成本低廉，适合大量的派发，并且，本项目目前还没有这种宣传单张，因此，提议制作本项目商铺日勺销售宣传单张，可以在内容、色彩上产生较强的视觉冲击力，制作规定能充足体现本项目优越的地理位置、项目的商业定位及高档家居装饰材料区的I经营发展前景，同步可以附上商铺日勺投资回收效益分析案例（见附件二）提议单张日勺开张可选择8K或16K双面，制作数量大概1000份重要投放对4）理念营造出与当涂县原有的消费观念不一样日勺高档次高品质的现代消费经营理念5）人气本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展项目劣势1）项目在当涂县域内及周围城镇的影响力不够，没有形成一种感召力稍有理解时大多数经营者和投资者对本项目的I认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理2）项目的对面是机械厂，对专营市场的形成起了一定的冲淡作用3）对于中低级产品日勺商户来说，本项目日勺销售和租赁价格相对老城过高，使这些商户在投资上形成某些困难4）在地理位置上，老城的装饰市场辐射区域占县域的南部大部分，截断了项目市场的部分终端客户市场机会1）目前，当涂县城内没有一种完善的高档品牌家居装饰市场，并且某些经营商户规模较小，分布零碎，不易形成市场规模2）县域内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，并且待建的项目将陆续上演，从而形成了一种深厚的市场容量象针对县域内的家居装饰材料商铺经营者几点想法楼主这个汇报主题不明确，又有SWOT分析，又有业态定位，又有价格，还波及到前期的推广，波及内容较多，太笼统

1、当地市场日勺调查分析不够

一、当地业态的市场经营状况、市场容量、发展前景

二、当地市场的I业态布局状况

三、当地市场的消费能力、消费习惯

四、当地市场市场需求分析

2、业态规划定位为高档家俱城，提供的数据不明确，如面积，布局状况当地的市场需求

3、主题的明确不管是活动也好，案名也好，精确一下，对于县城来说，通俗简朴好记主题明确，亮点推出楼主可以提供更多的I某些数据资料，共同交流目前本人也在操作一种三十万方日勺项目，商业面积十万方，里头就有建材家俱专业市场以上为个人意见，仅供参照3）既有当涂市场日勺家居装饰商品，已经有多数品质已不能满足现代人的消费需求4）老城经营家居装饰产品，在终端消费者心目中定位为中低级产品5）对于家居装饰的品牌商户，在租赁和发售的价格上相对于周围的I都市具有很强的合理性6）目前当涂市场上的多数商户为追随性经营，追随欧I对象多数为品牌商户和有感召力的商户7）目前当涂县域内原有商铺经营日勺灵活性导致商业的I经营缺乏统一性，商业气氛的形成仅依托市场的调整由经营者自发形成，商铺时换租率体现频繁市场威胁1）马鞍山家居装饰市场对本项目的直接威胁重要表目前终端产品的档次和市场的规模2）未来规划日勺家居装饰业，对本项目日勺潜在威胁，威胁的J大小直接取决于定位与否同质化3）现当涂老城的某些有影响力的经营户，对于我们市场的形成具有一定的冲淡影响4）国家宏观政策日勺调控对有关行业日勺影响在此后一年也会对本项目导致一■定欧I不利原因O

（二）定位的优势a、可以使客户规避市场风险，坚定投资信心，增长销售热度由于这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面通过市场调查分析,我们发目前周围的群楼商铺，都以满足消费者日勺平常生活需求为突破口假如本项目商铺雷同于它们，必将增长市场压力，加剧市场竞争,在这方面，本项目明显处在不利地位;b、有深厚的市场容量我们的I这个定位就目前状况，当涂日勺房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周围在建或在售的I楼盘较多，这些楼盘入伙后对家居装饰的需求量较大；c、目前在该区域集中的家居装饰材料区（城）相对较少，且高档品牌家居装饰区更少，因此本项目有着很大的发展空间；d、项目目前虽人气不旺，但交通条件十分理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展家居装饰业的硬件需要；e、为后来在区域市场上发展树立一种品牌效应，防止了定位的同质化;f、良好的市场操作性我们这一定位，是基于详细日勺市场调查和商战实例整合出来时，有良好的前瞻性同步，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动

（三）目的客户群的定位根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目的客户和显性目的客户A、隐性客户群被本项目自身的气氛与定位的I独特性吸引而来的商户，重要体现为转换行业的商户B、显性客户群可分为投资者和经营者a、投资者

1、本区域日勺商铺投资者；

2、看好本区域家居装饰业发展前景的其他地区的投资者；b、经营者

1、经营著名家居装饰品牌日勺加盟者或连锁店；

2、某些准备设置办事处的装饰企业；

3、本区域日勺高档品牌装饰经营者；

4、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地区经营者;

二、本项目商铺的销售方案本次本项目商铺销售的重要目日勺是为尽快回笼资金,回笼资金越多越好，最低控制在500万元左右商铺现余47户，每户按601nz计算,销售均价以3900元/而计算，则本次商铺应回笼金额为

1099.8万元根据市场分析，销售方式重要采用以租代售和直接销售两种方式

（一）以租代售（重要是针对经营户的销售方式，减少其经营门槛）以租代售，就是客户一开始先付总房款的30%作为购房定金，并与开发商签订一至两年的租赁协议，租金按市场价计算，一次性付清一年租金；租赁协议期满后客户如故意购置此商铺，则可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签订正式购房协议;若客户无意购置，则向客户返还开始交纳日勺购房定金以租代售这种方式减少了置业者门槛，首付大概7万元60*3900*

0.3=70200即可，缩短了销售周期，有助于打开市场形成人气，带动后来商铺欧I销售，不过，这种方式不利于发展商资金迅速全面日勺回笼根据我们对当涂县市场的实地调查发现，当涂县商铺月租金为12一28元/m不等月租金元/亩占调查日勺比例1210%1620%1820%2020%2410%2610%2810%均价为

19.8总计为100%从上表看，当涂县域内日勺月租额可以分为12元/m日勺低价段，16—20元/而时中价段，24—28元/4时高价段虽然16—20元/皿占主体部分，但考虑到每个物业自身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部原因，这部分价位相对有些保守本项目的商铺属于新建市场，配套设施完善，故取中段价位日勺均价18元/而和高价段日勺均价26元/疔为其变化幅度，因此我们的商铺租金定价取其中高价位日勺均价22元/nf针对这个租金定价，对于我们这个项目，以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制，若所有以这种方式销售，则回笼资金才达

404.38万元（租赁协议以一年为期限）

（二）直接销售（重要是针对投资户的销售方式，打消其投资回报时顾虑）我们这里所说的直接销售包括三种详细形式

1.一次性付款（采用此种方式购房可以予以一定优惠）；

2.分期付款（签订协议步先付总房款的140%,房屋封顶时再付40%,交房时最终付20%）;

3.按揭（首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行贷款付清）这一方式能最大程度的回笼资金，加紧其总体项目工程进度；但提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼因此，结合目前商铺销售上存在的实际状况，提议采用这两种销售方式相结合的销售方案对此我们对这一销售方案的可行性进行了有关分析

（三）销售方式组合分析一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是同样日勺，而对于分期付款方式，因工程进度不一样而有异，故只以第一期款额计算资金回笼（据保守估计，计划销售占总户的85%,计40户）下表一租售月租金以22元/疔收取，租赁协议以一年为期限户数（户）面积（/）房款（元）备注以租代售159001290600房款30%+一年租金一次性付款（含按揭）106002340000分期付款159001404000总房款40%（,一年内封顶可收回总房款日勺80%）销售总计4024005034600

（四）投资回报分析无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报姑孰商业街高档家居装饰区是新兴市场，市场人气有待提高，因此租金不适宜定的过高，但也不适宜定日勺过低，这样不利于商铺地位日勺提高，也不利于高档品牌市场的I形成不过伴随发展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大下表是投资一年后投资的回报率5年期月利率为

4.650%，十年期月利率为

4.800%o月租金（元/近）投资回报率（一次性付款）投资回报率（按揭）23年期投资回报率（按揭）5年期

185.54%

9.79%

9.00%

226.77%

11.96%

11.00%

268.00%

14.14%

13.01%。