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2022年不是滨江猛,而是其他民营退的太猛2023年,未来市场形势非常严峻,不容乐观!展望未来,可能2022年日子最好!滨江地产,是近几年业内颇为认同,且频频对标的一家优秀房企!他的标签颇多,人均效益高,产品力领先,拿地实力猛,业绩增长猛尤其是刚过去的2022年,滨江行业能见度又提升不少一则业绩几乎与2021年持平,仅下降8%,位居民营房企老五二则拿地超级猛,对比民营百强几乎拿地时,滨江拿地734亿,权益374亿,对比之下,一哥碧桂园也才61亿,金地71亿,就连被认为最稳健民企的龙湖2022年拿地也才256亿即滨江比龙湖拿地还要多出50%!民营滨江为何这么猛?业绩猛,拿地猛,融资猛,人效猛……这个猛也自我内部贯通,比如因为业绩猛,所以拿地有底气,融资有信任,人效有支撑;这个猛也有运气加持,毕竟2022年滨江重仓的杭州疫情没有遭遇上海,郑州等城市封城之痛,毕竟2022一件是杭州之外的那些城市,价格踩踏式下降,今年没有发生另一件是疫情,万一杭州也像上海一样封控几个月,那么滨江这个大本营影响会很大,不过这也没发生今年总体就是全部放开时影响了十来天,还算不错,所以总体还可以四2023年滨江工作目标从大的情况看,现在房地产行业的环境、金融政策,利好不少,但我还是认为未来的市场形势非常严峻,不容乐观!我告诫自己和我们团队,在这条红军长征路上,今年有可能大家已感觉到压力很重了,的确,有可能过去几年里,今年是压力最重的;但展望未来,可能2022年日子最好所以我们一定要有这样的意识随着时间的推移,城市化的进展程度不一样了,同样的政策放在20年前、10年前,立竿见影,但是现在政策有效性已经没那么强了再加上老百姓的信心不足,多方面原因综合之下,未来行业发展不容乐观作为滨江,在未来一定要清晰地认清这个大势,也要非常清晰地保持核心竞争力那么,如何保持?首先,要继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成「拳头」的优势产品比如优势产品中的核心优势,就是我们的高档项目这几种优势,我们要继续保持!
1、浮动的规模目标做整个中国的1%从规模上,我们每年基本笃定的销售目标,接下来要转到另外一个角度今年我们的销售额占整个中国销售额的1%以上,那明年我们的目标是否以这样的数字来衡量?就是达到1%以上如果中国的总销售额是13万亿,我们就达到1300亿以上;如果明年形势好,比如15万亿,我们就是1500亿,以这个量来衡量企业的规模采用大海里浮标式的方法海水上涨,我们也上涨,海水下降,我们随之下降我们的规模,要从原来单纯的规模指标,到一定的浮动指标
2、排名目标今年大概列全国13,明年确保前20争取前15从全国销售排行榜来说,今年我们大概排在第13名还是可以保证的,比去年同期差不多前移了9位;从民营企业的角度来看,是全国第5位在这样的情况之下,我们明年的目标给自己适当留点余地,全国目标20位之内,争取稳在15名之内区域发展上,我们还是保持现状,聚焦杭州,深耕浙江,辐射长三角,在珠三角保持深圳和广州适度开拓
3、土地储备量销地比50%以内今年我们的土地储备量是
374.1亿,明年的目标是继续下调根据今年的现金回笼,比例要调整到50%以内,适当再稳健一点,金额控制在300亿以内;也就是销地比,控制在50%以内
4、融资目标平均利率达到
4.5%以内明年的融资,要控制在今年的份额之内,今年是470亿我们在2015年年底的时候,融资只有38亿,7年间涨了11倍明年要开始控制融资规模特别是近三年,我们自己的用词上,去年叫紧张,今年叫比较紧张,明年叫紧凑从资本的角度看,我们去年是紧运营,今年是紧平衡到现在为止,我们三条线都是绿的明年要比今年更宽松一点,叫稳平衡所以接下来这三年,稳平衡会长期化、持续化同时要降低直接融资的比例现在所有开发企业,第一出问题的就是商票和前融,我们这块是没有的;另一个出问题是他们直接融资的比例太高了所谓直接融资就是公司债、中票和短融我们在过去几年中,直接融资最高的比例也不超过40%因为o直接融资比较刚性,特别在销售比较紧张的情况下,刚性兑付是不给你拖延时间的,而银行贷款是有缓冲期的我们的直接融资占比,去年是30%几,今年降到了20%几,明年要控制在20%以内假设明年总贷款仍是470亿,直接融资则要控制在94亿以下,这样刚性兑付的能力就会大大提高当然还要继续降低融资贷款的利息我们在今年
4.6%的基础之上,还想继续努力下行,确保再下行
0.1%,争取下行
0.2%,确保在
4.5%以内年杭州这个城市楼市依旧整体不错当然,我们更应该看到和反思的是,滨江的内生能力和打法,后者才是关键!那么,滨江猛的内在原因,内在逻辑是什么?滨江的猛在2023年能否持续?滨江又如何看待2023年房地产走势?滨江2023年怎么干?在2022年倒数第二天,滨江集团董事长戚金兴做了一次年度讲话,对2022年进行的复盘,对滨江打法和逻辑进行了反思,对2023年提出了新目标,新打法笔者读完很受启发特别分享给更多的民营房企中高层!以下是来源匠朴研究所提供的戚金兴2022年度讲话纪要1盘点滨江的2022年
1、销售数字到11月份的时候,我们完成了1130亿,到今天(12月30日)为止可以基本准确预计,今年差不多是1539亿,比去年1690亿下降约8%这个下降幅度,在今年的市场行情下,真的很不容易
2、现金回笼1-11月份是604亿,到明天(12月31日)为止预计是690亿原来估计是700亿以上,但因为受整个疫情的影响,时间、工期以及所有的审批耽误了大约10-15天,最后是690亿左右跟去年的683亿相比,基本持平且略有增加很多人都奇怪,销售下降了,为什么现金流还能适度增加?这得益于几块内容1)合作项目所占的权益比重,比去年适度提高;2)网签,比任何年份速度都要快;3)按揭放款的速度,也比去年快得多;4)现在未网签和按揭的余额只有约60亿,去年年底同步差不多有120亿,同比减少近60亿在这些情况叠加下,销售总额虽下降,但现金回笼还能保持并且略有增加,真的非常不容易
3、土地获取今年以来,很多人都好奇,市场都这样了,滨江拿地怎么还这么猛到今天为止,我们2022年一共拿了41块地,杭州占到38块,包括直接拿地、合作方拿地这41块地的总金额是
733.5亿,权益是51%,也就是
374.1亿这个数字,跟去年比下降20%左右,去年是469亿所以不是我们猛,而是人家往后退的速度比我们快土地储备量上,去年同期我们全国排22位,今年反而排第7位上涨的这15位不是因为我们前进而是我们后退速度比人家小一点
4、融资到今天为止,融资一共是470亿,去年同期是448亿,同比增22亿但是,今年在整体增加的情况下,我们的利息继续保持下降趋势,降了
0.3%,到现在为止是
4.6%o所以我们的融资规模尽管略有扩大,但利息支出却在减少,因为基数下降了
0.3%,利息反而省下了一亿多这也体现了金融市场对滨江的经营、资产、杠杆包括所有经营行为的认可2滨江的核心竞争力
1、人员保持精干在增加41个项目基础条件上,我们人员基本没有增加去年是1106名员工,今年是1126个这20个人增加在哪里?主要是我们的养老、暖屋模块我经常告诫自己,要控制在项目增加非常多的时候,我认为人员也要紧凑一些,包括项目的销售上,这是对我们员工最大程度的负责因为你不可能年年都有41个项目,在这样的大环境下,明年肯定是要减少的所以为了保持员工的稳定和安全,人员还是要保持精干
2、品牌影响力在工作量放大的同时,品牌影响力很重要战略上,我们的品牌在行业中,继续保持行业品牌领跑者、高端品质标准制订者;但是在战术上要非常清晰,自己这个品牌影响力到底在哪里滨江还是非常地道的浙江品牌、杭州品牌,所以务实性、落地性、有效性在2022年更加有效和体现
3、融资能力这样一个形势之下,人家贷不到,我们不仅仅贷得至h而且到年底真正和我们达成授信的有2000多亿我们现在直接融资和间接融资加起来470亿,但是授信已经新增2000多亿,加上原来就有的1300多亿,总共有3300多亿,所以完全能够覆盖我们任何时候的发展
4、合作能力无论是开发层面还是工程层面,我们的合作单位都越来越密切了施工单位都在说,现在不抵房的民营企业,可能就剩下你滨江了大环境不好,很多企业都在抵房,但我们还在保持现金支付合作是多层面的,不仅仅是开发商之间的合作,还有上下游的合作单位3经营思路反思2022年,滨江能够胜出或者说能够坚守,靠的是什么?我自己有一个体会,所有的思维形式和经营形式,没有舍近取远这个舍近取远不是狭义的,而是广义的比方说区域上同样在杭州,中心区域近但是利润低一点,我宁可选这些,利润低一点可是去化速度快一点;外围远但是利润率高,同比下我宁可舍弃,因为不确定性比较大——这是区域上没有舍近取远比方说资金上在过去那么多年,无论是商票还是所有的前融,特别是美元债,所有的银行都做我工作一一美元债又便宜又方便又拿得多,为什么滨江都不做?我说我在杭州、在浙江、在国内,资金都还有富余,为什么要舍近取远、做我心中没底的事?看看利息不高,实际上渠道费一加,评估费一加,也不低,还要专门增加很多人员过去几年还有很多人劝我,因为人民币在增值,每年人民币涨5-10个百分点,资金不是白拿拿的呀我说,其实不会一直有那么好的事情,你看今年,不就不行了嘛,今年美元最高涨了20%这是资金上,没有舍近取远比方说做产业,不做自己不熟悉的行业这些都是滨江在经营思路上,还能够坚守的一些行为城市中心有得拿,就不到外E拿;总结下来就是:杭州有的,尽量少到浙江拿;浙江有的,尽量少到长三角;长三角有的,就尽量不到全国拿这样会让你的半径、你的优势充分得到体现这是我自己在经营上的总结,所有的行为思想不要舍近取远还有一条,是把自己搞清楚,到底优势在哪里刚刚我说了,战略上品牌是全国性的,但战术上就是浙江品牌、杭州品牌品牌的优势在哪里,产品的优势在哪里,我们就多做重点比如商业写字楼谨慎少做比如同样住宅,我们可能多做精品的、高档的不足的地方,通过学习或者彼此合作,都可以来弥补,同时淋漓尽致地展示和发挥优势把自己搞清楚了,无论是团队面还是产品面,或是经营面,才能形成有优势的战斗力还要搞清楚的是,滨江的机会到底在哪里今年很多人在质疑,为什么每次拿地都拿那么多,为什么人家都不动手,你还在不断发展?我去年年底就告诫自己、告诫团队,我们不仅仅是在从事房地产的路上,我们是在红军的长征路上每一天,都会遇到不可知不可控的事情,只有提高自己的战斗力,提高自己的驾驭能力,才是解决一切问题的任何办法很多人认为我们现在还很猛,但实际上这是战略上的一种选择我跟自己和团队经常打一个比方,也就是阿拉斯加棕熊冬天快来时,棕熊们可能采取两种办法一种办法,棕熊感觉到天气即将有点寒冷,就早早进洞早早进洞的最大的优点是什么?当下非常安全但是有不确定性,万一这一年的冬天特别长,万一这一年的冬天特别冷,已经储备的那些脂肪厚度和总量,到底能不能抵御特别长、特别冷的冬天?有可能当下是安全的,但今后有可能会冻个半死,也有可能会饿个半死另一类棕熊是这样的,感知到冬天虽然要来了,但还有点时间差,现在还有少量回流的鱼,利用这个时间差再吃他一把,让自己的脂肪再增厚一些、增多一些,万一有不确定的长期低温,起码日子比人家好过滨江采用的是第二种方法我们都有感知比如杭州,去年年底时,主城区销售都不错,但到今年下半年是大部分主城区销售不错,到了明年,有可能明年是小部分主城区不错,再过几年可能就是主城区中的核心板块核心楼盘销售还不错所以这一波中,滨江要努力把握这些机会、把握这个窗口期我们原来非常担心两件事。