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住宅电梯工程管控制度目的为规范公司住宅电梯工程管理,提升住宅电梯工程质量安全水平,提高客户满意度,特制定本指引适用范围适用于控股集团有限公司及其境内外全资机构,控股及参股的的合资公司通过股东会/董事会/合作协议/公司章程等贯彻所涉及的管控条线管理制度职责部
1.QHSE负责本指引制定、修订、解释;负责对各项目电梯进行飞行检查评估、交付评估以及交付后电梯检查,电梯成绩将纳入质量报告;负责公司级外聘专家的聘用和管理,安排专家参与检查;负责检查经营单位落实本制度的情况,必要时对单位和个人予以通报各单位
2.负责在建项目的电梯工程管理工作;根据区域、项目的实际情况,制定本单位的电梯工程管理工作执行细则,并报送总部部;负责共享本单位经验和教训QHSE项目成本管理部
3.负责对项目工程部、设计部进行战略电梯交底;参与项目电梯的设计选型工作项目招标采购部
4.负责项目电梯供货、安装、临时用梯及电梯大修合同或协议的签订项目设计部
5.参与项目战略电梯交底会议;负责项目电梯设计选型工作;负责跟踪落实建筑施工图和电梯资料的提资工作,以及电梯深化图纸的审核;负责处理电梯安装过程中现场出现的技术问题项目工程及部:
6.HSE业务板块质量管理JINMA*
⑧生房文件名称住宅电梯工程管控制度文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者©现场检验如存在问题,特检单位会给出整改通知单,整改完成后,再次预约检查,合格后出具检验报告®项目须配备电梯安全管理员证为取证条件之一移交维保
4.3战略电梯合同约定的电梯维保时间为三年
4.
3.1正式进入维保阶段,项目工程部要对维保内容及计划进行审核,施工过
4.
3.2程中坚决不能“以修代保”临时用梯
5.临时用梯合同
5.1电梯临时使用前,项目公司要与电梯单位签订临时用梯合同,详细内容
5.
1.1详见附件《临时用梯合同模板》10合同中重点明确内容
5.
1.2@电梯单位负责配置专职电梯司机@电梯完成施工使用后,电梯单位应对电梯重新作调整及测试,此部分修整和二次调试费包含在临时用梯报价中®对于由违规运载行为产生的破坏不再增加费用,电梯单位负责在临时施工用梯使用期结束后,对施工用梯进行全面检查并负责免费更换所有损耗配件以及电梯整机二次调试、整改工作(人为外力损坏、电梯机房、底坑进水造成的配件更换费用另行结算,电梯单位应将电梯各个主要配件的单价提交)成品保护临时用梯电梯轿厢成品保护标准做法详见《电梯轿厢成品保护
5.211标准做法》临时用梯日常管理
5.3临时用梯日常管理要求,详见附件《临时用梯日常管理细则》(此附件53112作为模板,各项目可在此基础上再增加管理要求),要求项目工程部、监理、电梯及使用单位一并签订临时用梯使用协议,内容由项目自拟,主要明确以下内容®临时用梯期间常见故障及维修内容®临时用梯的日常管理要求(对于工人管理、司机管理、运输管理、临时水电管理)主要部件和易损部件价格清单详见附录《易损件价格清单》,此附件为奥的斯电13梯价格仅供参考业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度JINMA*
⑧生房文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者电梯过程评估
6.要求各单位掌握每个项目电梯验收、取证及使用情况,电梯满足检查条件后,
6.1及时上报总部部进行报备检查,总部部会组织第三方评估单位到QHSE QHSE现场对电梯进行检查评估(每个项目仅检查一次即可),电梯检查需满足以下三点项目电梯验收取证已完成;
6.
1.1电梯已投入临时用梯满一个月;
6.
1.2电梯累计超过台;
6.
1.36鼓励各经营单位聘用第三方单位进行电梯质量安全检查
6.2交付阶段
7.电梯二次精装修
7.1要求项目在总部部交付评估前完成电梯二次精装修,电梯精
7.
1.1QHSE装修单位应在施工前向项目工程部提供电梯精装修荷载计算书,项目工程部、监理单位、精装修单位及电梯单位共同确认电梯精装修荷载是否满足电梯预留二次装修重量的要求项目工程部要完成电梯装修施工轮转计划,不得因电梯装修影响楼内运
7.
1.2输及其他专业的施工进度轿厢内装修重点注意事项
7.
1.3©不得使用自攻钉打穿电梯轿顶;©电梯装饰吊顶造型应考虑电梯轿顶风扇口或空调口,不得封死;®轿门内侧装饰面不得紧贴门口,避免挤压轿门变形;@轿厢地面铺装的石材或瓷砖应加工好准确尺寸,不得强行铺装,造成地坎与厅门挤压变形其他专业配合
7.2配合消防单位实现消防联动电梯迫降功能
7.
2.1配合弱电智能化单位在轿顶及轿厢内的视频监控安装调试
7.
2.2与弱电智能化单位对接梯控通讯协议,配合进行梯控调试
7.
2.3配合电信运营商进行电梯轿厢及井道内的信号覆盖的施工
7.
2.4配合总包单位进行电梯井道及机房内的隔声降噪施工
7.
2.5业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度JINMA*
⑧生房文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者电梯大修
7.3电梯大修的常见维修内容
7.
3.1@厅门,轿门门锁老化更换;@厅门、轿厢地坎需加固;®重新调整轿厢静平衡;©重新调整平衡系数(如有二次装修);®重新调整电子称重系统(如需);®更换磨损的导靴及衬垫;®机房,轿顶,地坑卫生清洁;®抱闸调整(含制动力,如需)电梯大修完成之后,在区域、总部交付评估前,项目工程部应要求电梯
7.
3.2单位按照电梯质量安全检查表进行自检,将电梯的质量安全得分及舒适度得分以书面形式上报项目部交房快修管理
7.4集中交付期前天,成立电梯快修小组,项目工程部专业工程师任组长,74110组员由名电梯维保技术人员,名物业公司电梯管理人员组成21应急预案发现电梯困人等突发情况,立即联系电梯快修组长,快修组
7.
4.1长统一协调电梯维保技术人员进行救援,维保人员保证在接到报修电话分钟内到达故障现场,及时排除故障或解救被困人员15电梯零部件受损需进行修缮及更换时,电梯公司承诺在得到业主书面通
7.
4.2知后,无条件先行完成,费用由责任方承担(业主协调)移交阶段8交付评估要求
8.1电梯交付评估在交付区域内抽取台直梯进行电梯质量安全检查和舒适
8.
1.16度测试,扣分要求如下扣分情况扣分分值电梯交付评估检查中出现停梯项交付评估总分扣2分,出现停梯项的电梯不允许交付使用业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度JINMA*
⑧生房文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者电梯交付评估检查未出现停梯项,但质量交付评估总分扣分1安全风险检查得分低于等于分75如出现停梯项,而且质量安全风险检查得分低于等于分,仍执行第一
8.
1.275条,即交付评估总分扣分2如出现停梯项,则电梯不允许交付使用,整改完毕后进行项目复检时,
8.
1.3除复查第一次交付评估出现停梯项的电梯外,还应抽查台第一次未检2查到的电梯移交物业要求
8.2电梯随机资料、电梯检验报告及合格证等均要完整移交给物业公司
8.
2.1电梯移交应在集中交付前一周内完成
8.
2.2电梯在无质量安全风险,舒适度及噪声满足要求的情况下,物业公
8.
2.3司应及时接收电梯,保证集中交付日及日后电梯的安全使用附件《附件战略电梯技术文件及选型表》1-《附件-电梯深化图纸审图要点》2《附件-图纸内审记录单》3《附件-读图讲图重点》4《附件-井道复核及交接检查验收表》5《附件电梯工程推演模板》6-《附件-构配件进场检验和设备开箱检验记录》7《附件-状态标识图表》8《附件电梯工程关键工序验收重点》9-《附件临时用梯合同模板》10-《附件电梯轿厢成品保护标准做法》11-《附件-临时用梯日常管理细则》12《附件-易损件价格清单》13业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度文件编号发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者参与项目战略电梯交底会议;参与项目电梯设计选型工作;负责组织电梯深化图纸会审工作;负责组织监理、总包、电梯单位进行读图讲图、电梯工程推演、场地移交、材料进场验收、关键工序验收、过程资料检查等管理动作落地;负责组织监理、总包、电梯单位进行电梯井道的复核及交接检查,落实跟踪整改问题;负责督促、跟踪电梯调试条件、验收条件的准备情况;负责临时用梯管理制度的编制及实施;负责电梯交付快修组织,以及电梯移交物业公司工作的完成政策名词释义
1.是指于香港注册的控股集团有限公司及其附属公司
1.1公司是指于香港注册的控股集团有限公司
1.2各单位是指公司直接或间接持有以上股份或半数以上表决权的企业
1.350%部是指控股集团有限公司部
1.4QHSE QHSE项目成本管理部是指各单位针对项目成本合约工作设立的管理组织
1.5项目招标采购部是指各单位针对项目招标采购工作设立的管理组织
1.6项目设计部是指各单位针对项目设计工作设立的管理组织
1.7项目工程及部是指各单位在各施工现场设立的工程及管理组织
1.8HSE HSE规程设计阶段
1.电梯设计流程图U MM战略电,提供也■初步,电梯,扩初■施工图—也梯深梯交底梯样木设计选型M WH设计设计化设计战略电梯交底
1.1交底时间初步设计开始前天内完成
1.
1.115交底部门项目公司招标采购部或成本管理部
1.
1.2底内容战略电梯交底由项目招标采购部或成本管理部对项目设计部、
1.
1.3工程及部进行交底,交底内容包括但不限于如下HSE业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度JINMA*
⑧生房文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者©电梯供应及安装工程战略集采协议内容,具体包括但不限于电梯档次、品牌、价格情况等®交底说明每档电梯的技术要求及电梯功能参数配置情况®交底战略电梯单位推荐的优秀安装劳务队伍一览表交底记录战略电梯交底记录要求各部门留档备案
1.
1.4提资管理电梯单位在初步设计开始前天内,完成电梯样本提资建筑
1.
1.57设计院,项目设计部要求管控好电梯提资的准确性,时效性,并做好资料流转签字确认工作电梯设计选型
1.2电梯设计选型由项目设计部组织牵头,项目成本管理部、招标采购部及
1.
2.1工程部共同参与,选型要在扩初设计开始前天内完成7电梯战略招标技术文件共分为三类
1.
2.2@一类进口合资品牌高端系列(金茂府系列)@二类进口合资品牌中端系列(一线城市及精装交房的金茂悦)@三类进口合资品牌低端系列或国产品牌(二线城市非精装交付金茂悦及公租房)对应类别的电梯选型及战略电梯技术要求详见附件《战略电梯技术文件
1.
2.31及选型表》,选型表中的梯速、梯型仅供参考,项目需结合实际情况进行选择特别强调电梯机房设备的噪声影响,要求满足电梯噪声控制声学要求,后期考虑是否需要增加隔音降噪措施采购标准技术参数国标标准招标要求〈时时V
2.5m/s W80VW
2.5m/s W78机房(运行时)噪声V23Qm/s时<85VN
3.Om/s时W80dB A时时VW
2.5m/s W55VW
2.5m/s W55轿内(运行时)时时V
23.Om/s W60V
23.Om/s W60开、关门W65W65业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度JINMA*
⑧生房文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者电梯深化设计
1.3深化图纸时间电梯单位接收到正式建筑施工图纸后天内完成电梯深
1.
3.145化图纸的设计,其中包括与建筑设计院对接、调整图纸的时间图纸提资要求项目设计部要全程跟踪电梯图纸提资过程,提资图纸纸质
1.
3.2版及电子版必须标注提供图纸的时间、版本及设计人员签字确认,项目设计部对图纸提资进行记录留档建筑图纸及电梯深化图纸深度要求
1.
3.3@建议两个电梯井道之间分隔的建筑做法由原来的设置圈梁改成导轨支架位置设置混凝土柱
③建议长沙、广州、重庆区域公司的机房不安装排风扇直接设计安装空调®建议机房曳引机支座预留洞、钢丝绳洞一次预留到位@建议电梯机房门口设置混凝土反坎®电梯井道紧邻主次卧室和客厅的一面,需要做隔声降噪措施,减震降噪优先设置在室内一面,如室内无法进行,则设置在井道一面,但井道内隔声降噪的厚度、空间要提前预留,避免出现电梯安装后无法进行隔声降噪施工©电梯机房设备安装排布时,要考虑机房内墙的隔声降噪,避免设备安装完成后无法进行隔声降噪施工要求电梯单位负责将建筑施工图纸及电梯深化图纸报送到当地电梯特检
1.
3.4部门,并沟通图纸设计中电梯配电箱、机房灯和开关、排风扇等位置及技术要求是否符合当地电梯验收要求,避免电梯验收二次调整,影响电梯验收及取证时间图纸会审
1.4图纸审查启动及交底项目工程部在接收到电梯深化设计图纸并下发后,
1.
4.1应在天内组织监理单位、总包单位及专业分包单位,召开图纸审核启7动会及图纸交底,明确图纸审核任务和要求,进行集中会审电梯深化图纸会审要点要求项目工程部对电梯深化图纸审图要点逐条审
1.
4.2核确认,审核完成后签字确认,同时备案留档到资料员处,部季度QHSE质量检查时会对此表进行检查,详见附件《电梯深化图纸审图要点》2图纸会审成果要求项目工程部在图纸会审启动后天内完成图纸会审
1.
4.35意见,并签字确认提交设计部,详见附件《图纸内审记录3业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度JINMA*
⑧生房文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者单》电梯合约规划项目成本管理部在项目前期制定合约规划时,电梯合约规划
1.5的费用应考虑电梯临时用梯费用,以及临时用梯使用完成后的大修和二次调整费用南京、重庆、长沙、广州区域的电梯应考虑设置电梯专用空调,保证电梯夏季乘坐舒适性,项目成本管理部应考虑电梯合约规划中预留该笔费用准备阶段
2.读图讲图
2.1读图讲图要求,收到图纸会审调整完毕的正式电梯深化图纸后天内,
2.
1.115项目工程部组织监理、总包、电梯单位对电梯深化图纸,以及建筑图纸中有关电梯工程部分的图纸进行读图讲图,由项目工程部专业工程师主讲,监理单位、总包单位及电梯单位参与,读图讲图重点详见附件《读4图讲图重点》读图讲图成果输出读图讲图应形成会议记录;项目工程部应跟踪、解
2.
1.2决读图讲图中提出的问题;项目工程部应对读图讲图成果的闭合进行归档和相关通报,实现读图讲图成果的落地井道条件复核
2.2复核时间井道复核需进行三次,由项目工程部牵头组织监理、总包、电221梯单位参加,要求核对土建布置图、井道实施情况及电梯需求条件的现场落实©第一次复核时间为进度最快楼栋的电梯底坑具备验收复核条件的时间©第二次复核时间为进度最快楼栋的井道结构施工至的时间50%®第三次复核时间为进度最快楼栋的电梯机房具备验收复核条件的时间复核内容及要求井道复核检查内容详见附件《井道复核及交接检查验收表》,5不同的井道复核时间有相对应的检查内容,每次检查完均要求四方签字确认并留档备案,未完成项要求备注整改完成时间,对于不具备条件的内容进行备注,部在质量检查时会对此表进行检查QHSE交接检查电梯发货前天,完成此表格四方签字确认,交接检查同样使用
2.37附件《井道复核及交接检查验收表》在交接检查时,附件检查表内的所有5内容必须完成,同时项目工程部留档,部在质量检查时会对此表进行检QHSE查,如发现未完成项将会进行通报处理场地移交
2.4业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度JINMA*
⑧生房文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者电梯货物堆放区及施工作业面移交
2.
4.1©到货前天内,总包指定准确合理的区域作为电梯的存放场地及库房,总包要做好场7地规划,尽可能避免出现大面二次搬运情况,同时存放电梯货物的场地要有利于电梯货物的成品保护,不能任由风吹雨淋,电梯单位应按约定时间进行货物存放,移交场地前项目工程部组织监理、总包及电梯单位对场地移交时间及要求进行签字确认,项目工程部留档©电梯单位应按节点计划完成施工并对堆放场地进行清理,以保证其他专业的施工作业面电梯材料运输组织管理
2.
4.2@电梯交通运输及卸货吊装必须满足安全要求,通过项目设备运输的策划,电梯进HSE场阶段运输路线要确保畅通、无阻碍
③大型电梯(如人行步道、扶梯等)进场时,要做好外围运输情况的分析®项目工程部组织监理、总包、电梯单位,结合电梯安装计划,审核电梯卸货、设备水平、垂直的运输组织策划,如导轨及曳引机从卸货区域到作业面的运输组织电梯安装进场交底
1.5交底时间电梯单位进场后天内,由项目工程部组织电梯安装进场交
1.
5.17底,要求监理、总包及电梯单位参加交底要求要求监理、总包及电梯单位的管理人员及班组工人均知晓工程
1.
5.2质量标准及管理要求,具体交底要求参见《工程交底管理JMHQ-QC-ZY-10指引》电梯安装交底内容包括但不限于
1.
5.3@工程及管理要求HSE®电梯质量安全及舒适度检查要求@电梯深化图纸中施工内容的划分,注意“客户自理”的施工内容@电梯与各分包单位的配合要求,如土建、精装修、消防、弱电分包单位等@电梯整体的安装及验收计划®电梯临时用梯的成品保护措施施工技术文件审查
1.6电梯专项施工方案审查要点,包括但不限于:
1.
6.1业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度JINMA*
⑧生房文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者®电梯安装现场人员组织架构®电梯安装的工程进度计划(包含调试及验收计划)、劳务人员配置®安装过程质量控制要求进场准备、有脚手架和无脚手架安装、导轨安装、机房施工、厅门地坎、轿厢拼装、成品保护、慢快车调试、验收交付等®电梯施工安全防范措施及应急预案方案审批时间要求电梯单位在施工前天内,完成电梯专项施工方案的2627审批电梯推演
1.7根据工程管理启动会内容,结合现状条件,梳理和预判项目电梯安装、调
1.
7.1试验收的施工计划、工序组织、安装工艺工法、过程质量管控措施、潜在风险、应对预案,达到管理思路清晰、难点预知、风险可控、目标达成推演完成时间要求项目工程部在项目结构封顶前完成电梯工程推演
1.
7.2具体工程推演编制要求参见《项目工程推演管理指引》
1.
7.3JMHQ-QC-ZY-03电梯推演主要内容包括专业基本情况说明;平面布局;材料进场计划;安装及劳动力计划;验收计划;安装质量管控;成品保护;临时用梯管理;专业间重难点分析及应对方案;风险分析及应对方案《电梯工程推演》文件编制形式采用形式,详见附件《电梯工推演
1.
7.4PPT6模板》施工阶段
3.材料进场验收及管理
3.1排产及到货时间
3.
1.1©电梯战略合同约定项目部应至少提前天向电梯单位提交书面的订货计划90@电梯战略单位正常的供货周期应不超过个日历天60设备验收要求
3.
1.2®进场的电梯设备应符合国家和地方相应标准规范要求,符合公司相关技术质量标准要求及合同、招标文件要求电梯出厂清单必须与实际对应,同时电梯随机资料应齐全,主要包括下列资料产品出厂合格证书、装箱清单、备品备件明细表;机房与井道土建图纸;业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度JINMA*
⑧生房文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者电梯使用、维护说明书;电气原理图及符号说明验收流程
3.
1.3@电梯单位在电梯进场后,填写《材料、构配件进场检验记录》、《设备开箱检验记录》详见附件申报到监理单位进行报验,验收通过后,监理工程师在检验记录表上共7,同签字确认,批准使用©进场材料根据检验、试验状态做好挂牌标识,标识分为“未验”、“已验待定”、“已验合格”、“已验不合格”四种状态,详见附件《状态标识图表》8关键工序验收
3.2关键工序检查要求
3.
2.1®监理单位应对项目的每台电梯进行检查,检查内容按照电梯关键工序验收表执100%行®项目工程部专业工程师应按照电梯关键工序验收表对每栋楼至少检查一台电梯由于电梯工程属于特种作业,未持有电梯证的人员禁止进入井道内,
3.
2.2T1/T2因此电梯关键工序检查分为两种形式®涉及进入井道或施工安全的关键工序验收,采用检查电梯单位内部过程资料的方式,过程资料应包括验收要求及实景照片®不涉及进入井道或施工安全的关键工序验收,项目专业工程师及监理单位应采用《电梯关键工序验收表》进行现场检查,检查结果要求电梯单位签字确认并进行归档详见附件《电梯工程关键工序验收重点》9工程例会
3.3电梯单位项目经理必须参加每周的项目工程例会
3.
3.1按制定的电梯安装计划分解每周的安装计划,在工程例会汇报本周完成
3.
3.2情况以及下周计划,核对施工进度是否与总计划相符对于现场质量、安全文明施工问题按要求整改完成
3.
3.3电梯单位汇报其他单位配合工作的完成情况,提出电梯安装的需求条件,
3.
3.4以及工作面的移交情况过程资料检查
3.4电梯单位均有内部检查机制,要求电梯单位安装过程中,全部的过程检
3.
4.1验单均要报备到项目工程部及监理单位每项过程检验单在电梯单位完成内部报备后的第二天,需将过程资料复印件上报项目工业务板块质量管理文件名称住宅电梯工程管控制度JINMA*
⑧生房文件编号JMHQ-QC-ZD-07发布日期年月日2019630曹达君、何洪涛文件作者程部及监理单位项目工程部、监理单位要定期抽查电梯安装的过程资料,如发现电梯安
3.
4.2装过程存在质量安全隐患,可要求电梯单位项目经理进行二次复查,并留存影像资料调试验收
4.电梯调试
4.1调试准备条件
4.
1.1
③电梯层门门口封堵完成®井道内孔洞封堵完成,电梯井道达到封闭状态,井道内的封堵情况要求电梯单位调试人员将每层的封堵拍照,并确认封堵质量是否合格@机房内的电梯配电箱应连接正式电源(可使用临时电源,要求正式电缆及配秘育)O调试阶段分为自检和厂检@自检慢车调试报告、快车调试报告、电梯校验和调试数据报告均要求合格®厂检电梯安装班组自检合格后,申请电梯公司内部厂检,厂检合格后出具电梯质量验收检验单验收取证
4.2政府验收的准备条件
4.
2.1®电梯快车调试完成并通过厂检(所有设备安装完成)®电梯五方对讲安装调试完成©机房内的电梯配电箱应连接正式电源(可使用临时电源,要求正式电缆及配电箱)®电梯机房门窗、孔洞安装封堵完成
③机房照明、插座安装完成,高台爬梯及护栏安装完成@井道孔洞、电梯厅门孔洞封堵完成®电梯机房门锁安装完成申报检验的流程手续
4.
2.2项目工程部向当地特检部门提交申请单,以及审理电梯验收的相关资料电梯厂检合格后预约当地特检部门进行检验。