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江宁市场分析报告一江宁商业地产市场分析
(一)、江宁城市商业规划在南京的十年城建规划中,江宁定位为“南京新市区、高新技术产业密集区和都市农业集中区〃,依托江宁开辟区,加快工业、高新技术产业基地建设和城市综合功能开辟,将建设成为“人与自然和谐生态型、园林化的新城区,高新技术产业区和城市旅游度假区〃其中,东山将成为都市开展区的次区域中心,是承当主城综合功能扩散的新市区,2022年规划人口30万摆布,远景按70万摆布预留在新市区构筑“一圈、二带、多节点〃城市商业网络体系“一圈〃即商贸圈,横向包括大街路、二街路、金箔路,纵向包括竹山路、东新路〔温州街〕、天印路;“二带”即双龙路汽贸一条街和金箔建材一条街,“多节点”即大市口、东市口、财富广场等小商业中心(满足区域消费的社区商业)
(二)、江宁商业市场开展沿革
(1)商业地产开展的混沌期一裙楼和临街底商江宁的商业地产起步较晚,原来主要为国营百货、供销社、个体门面,后期那末以超市为主,整体商业档次不高早期主要销售的商业物业分为两种,一是开辟商品住宅时顺带开辟的沿街底商,这种商业物业体量普通较小并着重强调家带店的性质,商业局部只是作为附属设施二是以中、大型建造附带开辟的裙楼层局部,这种商业物业体量较大、本钱较高,且不利于分割销售,使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体12〕2000年以来,江宁商业地产开展迅速,东山步行街、竹山电子一条街、同曦鸣城、温州商业街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪铜锣湾shoppingma11,浙江义乌小商品城及凤凰港等总面积达150万肝13)2003年10月以来,约有多家大型商业工程已或者将要进入江宁,如营业面积1万”上元机电〃、20万疔摆布“浙江商品城〃、7万摆布的“海尔仓储中心〃等据传五星电器、常州金阳光等也故意进入江宁江宁的商业从量的方面实现了一个突破
(4)伴有住宅地产从市区向郊区的开展,商业地产也由市区向社区、由市区向郊县开展,成为商业地产开展的又一动力
(三)、江宁商业市场布局主要集中于东山镇老城区,随着住宅的进入,浮现了分化的雏形目前形成了以“东山镇(金箔路)”为地区商业中心,岔道口、开辟区等社区级商业点为补充的格局
1、商业板块分析A)岔道口板块:■口岔道口板块商业根抵薄弱,消费群体以周边居民及商品房业主为主岔道口是江宁地产最先启动、入住使用的区域,随着住宅一居所的形成,其商业配套将逐步成型■口岔道口是江宁与市区的接壤处,与市区距离最近,受市区商业辐射最强,特殊是受到大校场机场的制约,使岔道口难以形成较强的、规模化的商业中心其商业工程定位不高,规模较小、便利性强,主要满足周边居民根本生活功能产品以沿街门面房为主导,后期将浮现一定量的商业开辟B)老城区(东山镇)■口其消费群体以本地人为主,以及局部周边乡镇居民■□老城区目前江宁的商业中心,大街东路等商业气氛已经形成,区域商业趋于繁华,但大型的购物中心未成气候■□近两年来,浮现了如中国女人街、温州商业街等较大商业工程,但其实质性经营有待时日,估计在2年摆布尚可初见规模■□产品商业步行街(温州商业街、东山步行街、竹山电子一条街)、综合百货(中国女人街)C)经济开辟区板块■□经济开辟区以百家湖为中心,位于胜太路以西,翠屏山以东,是江宁中高档商品房的会萃地■□该区居民主要是外来人口,以南京商品房购置者为主导,鉴于客群的购房特征,真正的第一居住气氛尚未形成目前成型商业工程正在运作之中且潜在量较大,多为高档住宅商业设施区■□同曦鸣城、凤凰港商业工程的运作,对该区的商业配套有重要影响■口产品住宅配套商业街(如21世纪世纪园的20万商贸街、百家湖花园商业步行街、翠屏山配套商业街等)、大型百货(
2.7万疔同曦假日百货)、sh oppingmall、门面房等D)民营科技园板块■口位于东山镇以南,外秦淮河以东,主要区域在天元路一带,以莱茵达财富广场与浙江义乌小商品城为核心■□该区居民主要是外来人口,以南京商品房购置者为主导■口商业工程规模较大,约有50万壮总建面积,正陆续浮出水面■口莱茵达财富广场与浙江义乌小商品城的运作,标志着该区的商业竞争崭露头角,江宁的商业格局浮现新的变化■□产品量贩式购物中心、mall等大型商业
2、典型商业工程分析楼盘名称中国女人街温州商业街开辟商富腾房地产开辟公司江苏殴江投资开展规划用地占地4万疔摆布占地11万Itf总建面积
8.6万nV24万nfA区
1.339万nf,商场,(1-6层)B区B.471万nf,高档商铺[1-3层)C区:
2.2万nV,商场(1-4层)营业用房:
7.5万nf商住用房
5.5万以效规划劳场所
3.2万而D区
1.471万后,高档商铺(1-3层)E区:
0.687万休闲娱乐中心(1-4层)F区:
0.7万而,商铺(上为安置房)单位面积(皿)B、D
62、
75、120;C6—30;F56-191门面房(二层)
120、
240、
294.6得房率F70%
97.6%商业业态商铺,百货百货公司、商业步行街物管费
1.25元/itf•月1元/nf•月B、D、F出售业主自主经营;A、C出售产权,业主自主经营经营模式回租,统一招商;E不售,统一招商9年内返租给开辟商,按总价的8%计算租金租金客群浙江客户较多温州客户较多楼盘名称同曦鸣城竹山电子街开发商同曦鸣城房地产开辟公司江山房地产开辟公司沿竹山路长度为一公里摆规划用地占地73800m2布总建面积40万百货:
2.7万,负1层〔超步行街全小商品夜巾市),正5层长800米6000规划1F:饰物;2F休闲写字楼3栋,4万1F:农贸3F:服装;4F:男装5F2F:小商品家居用品百货主力50-70;1F:10-1002F20-300;单位面积步行街小商品夜市门面〔两层)200-300门面房:90-110(上卜两层
3、4F:40-50(m2)170-
3001、2F摊位
4、7连卖)得房率百货55%商业业态步行街,办公楼,百货公司电子商铺百货客户拥有产权,9年内返租给开辟商,按总价步行街出售自主经营模式业主自主经营的8%计算租金;9年后业主自主经营经营,
一、二楼连卖小商品夜租金百货回报率8%/年市:200/月•间地址江宁胜太路8号江宁竹山路客群70%为浙江投资商;其余为市区或者本地投资客其它I莱茵东郡财富广场财富广场工程总体规划占地100亩,包括有酒店、办公楼、商场、商业步行街等一期的莱茵小镇为室外步行街,整个步行街规划会以娱乐休闲、餐饮业为主,总建造面积2万疔,共分为3个组团1组团为大户型面积在200疔的商铺,
2、3组团那末以80-120m2的中小面积的商铺共分为4层,1-2层为联体销售,3-4层为单身公寓,均价在7000-8000元/rtf不等
2、浙江商品城整个工程占地220亩,总建面在20万广,以2-3层商场为主,共分为两个组团,主要以商品批发为主,客群主要以浙江客户群为主
3、CityMall—凤凰港商务城商务城位于宁漂路和天元路交叉口,东西宽约240米,南北深190米,目前工程尚在前期开工建设中
4、21世纪铜锣湾shoppingmall位于宁漂路与天元路交壤处,总建在30万itf的SHOPPING MALL,含2万行的大型百货、4万面品牌百货旗舰店、5万而各种专卖直营店,8万面世界饮食城[小结]
1、商业地产市场进入市场细分阶段江宁商业地产主题商业步行街、大型购物中心、产权式商场开始逐渐成为商业载体的新趋势商业地产市场逐步进入理性的市场细分阶段从目前的整体情况来看,市场对于商业地产的需求较为旺盛这主要是商业地产的投资性价值推动的
2、商业地产金融工具化推动大型室内建造商业物业目前存在较大的非理性消费行为,投资市场虽然能够支持但是商业消费市场已经难以消化,这一点从已经修筑完成即将投入使用的商业地产工程可以得到验证;通过修筑大型的室内建造将商业物业体量放大,在实现自然销售存在艰难的情况下导入统一经营的概念,并承诺投资回报这种以统一经营、承诺投资回报为口号的模式,将前期风险转移到到了后期,并逐渐为市场所认识
3、江宁商业受到地缘限制从地缘经济的视角来看,江宁是南京经济的覆盖区,商业受南京的辐射强烈长期以来,江宁商业的规模小、档次低、以效劳本地居民根本生活需求为特色的便利性质的社区商业为主体,规模化的、常规型的、地区中心性质的商业难以形成但商业地产的泡沫在未来一段时间内还不会破裂,商业地产的风险显示需要一个过程,依照期房的销售过程来看从购置到物业实现经营本身需要1-2年左右,新商业物业客观也需要卜2的哺育时间,商业地产的风险在一段时期内还不会集中性显现通过对江宁商业地产市场的分析,并结合本工程特点,对本工程而言,综合分析优势与劣势如下优势[1)民营科技园虽暂时人气缺乏,但因后期开辟量较大,未来预期看好;[2)产权式商铺的政策叫停,给门面商铺销售带来利好;〔3)价位低投资风险小;⑷现房销售;〔5)国家宏观调控造成住宅产品投资的挤出,给商铺投资带来时机;劣势[1)销售面积过大总价过高;(2〕目前缺乏一定的人气,商业气氛缺乏;
(3)整个的商业市场供给量较为可观,竞争剧烈;(4〕商铺户型设计和硬件配置有缺陷,而商业管理效劳也有待改善;
(5)目前交通配套设施不太完善,人流不易到达;
(6)周边的经济实用房居民消费能力较差;。