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一、周边楼盘价格调查
1.价格调查汇总
2.说明
3.一次评估与加权
二、天泰馥香谷与调查楼盘评估
1.树图解析与权重系数计算
1.1天泰馥香谷
2.2银都景园
3.3金帝山庄
1.4颐景园
1.5名仕花园
1.6锦园
1.7千禧龙苑
1.8蔚兰海岸
1.9新贵都
1.10绿岛花园
2.11矿泉花园
三、评估与价格修正
3.修正公式
4.修正过程
5.修正结果
四、天泰馥香谷价格定位建议
五、价格策略与执行方案
1、价格策略
1.1价格是消费者购房最敏感因素
1.2户型统计与总价分析
1.3发挥差价原则
2、执行方案
2.1单元评估
2.2楼层评估
2.3楼层差价率与差价系数
2.4各单元平均价计算
2.5价格明细表
六、价格执行反馈控制系统附表L开盘期首推户型价格明细表3F889888888784-5F
1010101099.
59.
510989.
5、楼层差价率与差价系数3八层楼层评估得分差价率差价系数备注1-2F
6.
950.840-
0.02683F
7.
250.876-
0.02074F
7.
630.922-
0.01315F
8.
611.
0410.00676F
9.
281.
1300.02027-8F
9.
951.
2020.0336五层楼层评估得分差价率差价系数备注1-2F
7.
80.9286-
0.0253F
8.
00.9524-
0.0174-5F
9.
51.
13100.
0424、各单元平均价计算16栋1单元
9.52/
8.1308X4800=
5620.0028栋1单元
8.865/
8.1308X4800=
5233.0038栋4单元
8.7301/
8.1308X4800=
5153.0048栋3单元
8.7267/
8.1308X4800=
5151.0058栋2单元
8.7068/
8.1308X4800=
5140.0064栋8单元
8.665/
8.1308X4800=
5115.0072栋5单元
8.6314/
8.1308X4800=
5095.0099栋3单元
8.6034/
8.1308X4800=
5079.00109栋2单元
8.6013/
8.1308X4800=
5077.001110栋1单元
8.6001/
8.1308X4800=
5077.
008.568/
8.1308X4800=
5058.001210栋2单元
8.5401/
8.1308X4800=
5041.00132栋1单元
8.525/
8.1308X4800=
5032.00142栋4单元
8.505/
8.1308X4800=
5021.00152栋2单元
8.1308/
8.1308X4800=
4800.00165栋1单元
8.1147/
8.1308X4800=
4790.00172栋3单元
8.1032/
8.1308X4800=
4783.00187栋1单元
8.0876/
8.1308X4800=
4774.001910栋3单元
8.0742/
8.1308X4800=
4766.002010栋4单元
8.032/
8.1308X4800=
4741.002110栋5单元
8.0067/
8.1308X4800=
4726.00224栋7单元
8.0033/
8.1308X4800=
4724.00234栋6单元
7.964/
8.1308X4800=
4701.00241栋3单元
7.954/
8.1308X4800=
4695.00251栋8单元
7.924/
8.1308X4800=
4678.00261栋7单元
7.9174/
8.1308X4800=
4674.00271栋6单元
7.9091/
8.1308X4800=
4669.00281栋5单元
7.8949/
8.1308X4800=
4660.00311栋4单元
7.8167/
8.1308X4800=
4614.00324栋5单元
4.10/
8.1308X4800=
4191.00334栋4单元
6.8299/
8.1308X4800=
4032.00344栋2单元
6.7817/
8.1308X4800=
4003.0035）4栋3单元
6.7525/
8.1308X4800=
3986.0036）4栋1单元
6.7507/
8.1308X4800=
3985.00373栋1单元
6.615/
8.1308X4800=
3905.0038）3栋2单元
6.5616/
8.1308X4800=
3873.
005、价格明细表6栋均价:
5620.00元/平方米开盘推出价（元楼层装修价（元/m）层差价（元/m）计算价（元/m）武）持续期上涨价（%/m2）1F-
140.
005480.
005480.
006480.
006580.00-
6800.002F-
96.
005524.
005680.
006680.
006790.00-
6000.003-4F
236.
005856.
006180.
007180.
007300.00-
7550.005栋均价
4800.00元/平方米层差价（元/n）计算价（元/m）开盘推出价装修价（元/品持续期上涨价（元/m）楼层（7C/m2）1F-
120.
004680.
004680.
005680.
005780.00-
5910.002F-
82.
004718.
004780.
005780.
005880.00-
6080.003-4F
203.
005003.
005800.
006800.
006910.00-
7150.007栋均价
4783.00元/平方米计算价（元开盘推出价（元楼层层差价（元/V）装修价（元/m）持续期上涨价（元/n）/IB）/疗）1F-
120.
004663.
004850.
005850.
005950.00-
6080.002F-
82.
004701.
004950.
005950.
006050.00-
6180.003-4F
202.
004985.
005850.
006850.
006990.00-
7190.008栋1单元均价
5233.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/m）计算价（元/m）/n）装修价（元/n）持续期上涨价（元/疗）1-2F-
130.
005103.
005160.
006160.
006260.00-
6420.003F-
89.
005144.
005360.
006360.
006470.00-
6630.004F
220.
005453.
005860.
006860.
007000.00-
7200.008栋2单元均价
5140.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（7U/m2）计算价（元/m2）/茄）装修价（元/mb持续期上涨价（7G/m2）1-2F-
129.
005011.
005050.
006050.
006150.00-
6300.003F-
88.
005052.
005220.
0066220.
006320.00-
6480.004F
217.
005357.
005960.
006960.
007100.00-
7300.008栋3单元均价
5151.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价7C/m2计算价（7C/m2）/m）装修价（元/而）持续期上涨价（7C/m2）1-2F-
129.
005022.
005050.
006050.
006150.00-
6300.003F-
88.
005063.
005220.
0066220.
006320.00-
6480.004F
217.
005368.
006960.
006960.
007100.00-
7300.008栋4单元均价
5153.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元府）计算价（元/m）/卡）装修价（元/痛）持续期上涨价（元府）1-2F-
129.
005024.
005150.
006150.
006250.00-
6410.003F-
88.
005065.
005350.
006350.
006460.00-
6620.004F
217.
005378.
005950.
006950.
007090.00-
7290.009栋1单元均价
5081.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（7C/m2）计算价（元/•）/舟装修价（元/疗）持续期上涨价（元/疗）1-2F-
128.
004953.
005200.
006200.
006300.00-
6460.003F-
87.
004994.
005390.
006390.
006500.00-
6660.004F
214.
005295.
005790.
006790.
006930.00-
7130.009栋2单元均价
5077.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/V）计算价（元/痛）/•）装修价（元/布）持续期上涨价（元/n）1-2F-
127.
004950.
005150.
006150.
006250.00-
6410.003F-
87.
004990.
005330.
006330.
006430.00-
6600.004-5F21-
1.
005291.
005730.
006730.
006870.00-
7050.009栋3单元均价
5079.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/m2）计算价（7C/m2）/ID）装修价（元/ni）持续期上涨价（7C/m2）1-2F-
127.
004952.
005200.
006200.
006300.00-
6460.003F-
87.
004992.
005390.
006390.
006500.00-
6660.004-5F
214.
005293.
005790.
006790.
006930.00-
7130.0010栋1单元均价
5077.00元/平方米计算价（元/•）开盘推出价（元层差价楼层/后装修价（元/疗）（7C/m2）持续期上涨价（7C/m2）1-2F-
127.
004950.
005200.
006200.
006300.00-
6430.003F-
87.
004990.
005390.
006390.
006500.00-
6630.004-5F
214.
005291.
005790.
006790.
006930.00-
7130.0010栋2单元均价
5058.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/#）计算价（7E/m2）/后装修价（元/痛）持续期上涨价（元府）1-2F-
126.
004932.
005180.
006180.
006300.00-
6430.003F-
86.
004972.
005360.
006360.
006500.00-
6630.004-5F
213.
005271.
005760.
006760.
006900.00-
7100.0010栋3单元均价
4774.00元/平方米楼层层差价（7C/m2）计算价（元一）开推出价（元持续期上涨价（元/疗）/m2）装修价（元/布）1-2F-
119.
004655.
004600.
005600.
005690.00-
5830.003F-
82.
004692.
004800.
005800.
005890.00-
6040.004-5F
201.
004975.
005680.
006680.
006790.00-
6960.0010栋4单元均价
4766.00元/平方米楼层开盘推出价层差价（元/DI）计算价（元/m2）（7U/m2）装修价（元/尤）持续期上涨价（元/胡）1-2F-
119.
004647.
004350.
005350.
005450.00-
5570.003-4F
201.
004967.
005250.
006250.
006360.00-
6510.0010栋5单元均价
4741.00元/平方米楼层开盘推出价层差价（元/一）计算价（7E/m2）（7U/m2）装修价（元/布）持续期上涨价（元/布）1-2F-
119.
004622.
004350.
005350.
005450.00-
5570.003-4F
200.
004941.
005250.
006250.
006360.00-
6510.004栋1单元均价
3985.00元/平方米楼层开盘推出价（元层差价（元/一）计算价（元/m2）/n）装修价（元/in）持续期上涨价（7E/m2）1-2F-
100.
003885.
004130.
005130.
005230.00-
5390.003-4F-
68.
003917.
004180.
005180.
005280.00-
5450.005-6F
168.
004153.
004550.
005550.
005660.00-
5830.004栋2单元均价
4003.00元/平方米楼层开盘推出价（元层差价（元/后计算价（元/才）温）装修价（元/m）持续期上涨价（7t/m2）1-2F-
100.
003903.
004080.
005080.
005180.00-
5330.003-4F-
68.
003935.
004130.
005130.
005230.00-
5390.005-6F
169.
004172.
004520.
005520.
005630.00-
5800.004栋3单元均价
3986.00元/平方米楼层开盘推出价（元层差价（7C/m2）计算价（元/m）/n）装修价（元/疗）持续期上涨价（元/m）1-2F-
100.
003886.
004080.
005080.
005180.00-
5330.003F-
68.
003918.
004130.
005130.
005230.00-
5390.004-5F
168.
004154.
004520.
005520.
005630.00-
5800.004栋4单元均价
4032.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/胡）计算价（元/痛）/m）装修价（元/痛）持续期上涨价（元/n）1-2F-
100.
003932.
004080.
005080.
005180.00-
5330.003F-
69.
003963.
004130.
005130.
005230.00-
5390.004-5F
170.
001202.
001520.
005520.
005630.00-
5800.004栋5单元均价
4191.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（7G/m2）计算价（元/才）温）装修价（元/命）持续期上涨价（元Al）1-2F-
105.
004086.
004080.
005080.
005180.00-
5330.003F-
72.
004119.
004100.
005100.
005200.00-
5360.004-5F
177.
004368.
004520.
005520.
005630.00-
5800.004栋6单元均价
4724.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/后计算价（兀/m2）/Hi）装修价（元/命）持续期上涨价（7G/m2）1-2F-
118.
004606.
004280.
005280.
005378.00-
5550.003F-
81.
004643.
004310.
005310.
005400.00-
5580.004F
199.
004923.
004820.
005820.
005940.00-
6110.004栋7单元均价
4726.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（7U/m2）计算价（元/m2）/•）装修价（元/V）持续期上涨价（元/茄）1-2F-
118.
004608.
004580.
005580.
005680.00-
5810.003F-
81.
004645.
004780.
005780.
005870.00-
6020.004F
199.
004925.
005080.
006080.
006200.00-
6390.004栋8单元均价
5115.00元/平方米层差价开盘推出价楼层（7C/m2）计算价（元/m2）（7U/m2）装修价（元/才）持续期上涨价（元/疗）1-2F-
128.
004987.
005080.
006080.
006180.00-
6330.003F-
87.
005028.
005280.
006280.
006390.00-
6550.004F
216.
005331.
005880.
006880.
007010.00-
7220.003栋1单元均价
3905.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/m2）计算价（元/m2）/in）装修价（元/m）持续期上涨价（元/后1F-
105.
003800.
003980.
004980.
005080.00-
5230.002F-
81.
003824.
004030.
005030.
005130.00-
5280.003F-
51.
003854.
004060.
005060.
005160.00-
5310.004F
27.
003932.
004120.
005120.
005220.00-
5360.005F
79.
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005180.
005280.00-
5450.006F
133.
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005400.
005580.003栋2单元均价
3873.00元/平方米层差价开盘推出价楼层（7C/m2）计算价（元/•）（元/舟装修价（元/舟持续期上涨价（元/#）1F-
104.
003769.
003980.
004980.
005080.00-
5230.002F-
80.
003793.
004030.
005030.
005130.00-
5280.003F-
51.
003822.
004060.
005060.
005160.00-
5310.004F
27.
003900.
004120.
005120.
005220.00-
5360.005F
78.
03951.
004180.
005180.
005280.00-
5450.006F
132.
004005.
004300.
005300.
005400.
005580.002栋1单元均价
5041.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/m）计算价（元/•）/n）装修价（元/疗）持续期上涨价（元/n）1F-
135.
004906.
004380.
005380.
005490.00-
5650.002F-
104.
004937.
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5960.003F-
66.
004975.
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5980.004F
35.
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102.
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6230.006-7F
172.
005213.
005880.
006880.
007000.00-
7220.002栋2单元均价
5021.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/胡）计算价7E/m2/m）装修价（元/痛）持续期上涨价（元/m）1-2F-
135.
004886.
004360.
005360.
005470.00-
5630.003F-
104.
004917.
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005790.00-
5940.004F-
66.
004955.
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5970.005F
35.
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004800.
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6050.006F
101.
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6210.007-8F
171.
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006860.
007000.00-
7200.002栋3单元均价
4790.00元/平方米开盘推出价楼层层差价（7C/m2）计算价（元/#）（%/m2）装修价（元/痛）持续期上涨价（元/©1-2F-
129.
004661.
004360.
005360.
005470.00-
5630.003F-
99.
004691.
004600.
005600.
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5940.004F-
63.
004727.
004730.
005730.
005820.00-
5970.005F
34.
004824.
004800.
004800.
005900.00-
6050.006F
97.
004887.
004960.
005960.
006060.00-
6210.007-8F
163.
004953.
005860.
006860.
007000.00-
7200.002栋4单元均价
5032.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（7/m2）计算价（7C/m2）/才）装修价（元/ni）持续期上涨价（元/一）1-2F-
135.
004897.
004360.
005360.
005470.00-
5630.003F-
104.
004928.
004600.
005600.
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5940.004F-
66.
004966.
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005820.00-
5970.005F
35.
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004800.
004800.
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6050.006F
102.
005134.
004960.
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6210.007-8F
172.
005204.
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006860.
007000.00-
7200.002栋5单元均价
5095.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/胡）计算价（元/m2）/m）装修价（元/痛）持续期上涨价（7E/m2）1F-
137.
004958.
004950.
005950.
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6250.002F-
105.
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67.
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006250.
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6520.004F
36.
005131.
005350.
006350.
006450.00-
6620.005F
103.
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005550.
006550.
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6830.006-7F
174.
005269.
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006950.
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7360.001栋1单元均价
4660.00元/平方米开盘推出价楼层层差价（7C/m2）计算价（元/#）（%/m2）装修价（元/痛）持续期上涨价（元/©1-2F-
125.
004535.
004500.
005500.
005590.00-
5720.003F-
96.
004564.
004550.
005550.
005640.00-
5780.004F-
61.
004599.
004600.
005600.
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5830.005F
94.
004754.
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6120.006-7F
159.
004819.
005980.
006980.
007120.00-
7330.001栋2单元均价
4617.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（7C/m2）计算价（元/m2）装修价（元/m）持续期上涨价（7E/m2）/尤）1-2F-
124.
004493.
004450.
005450.
005550.00-
5700.003F-
96.
004521.
004500.
005500.
005600.00-
5730.004F-
60.
004557.
004550.
005550.
005650.00-
5800.00价格是公司效益与客户之间的一座桥梁高了，能走过这座桥的人就少——没有市场低了，公司损失利润——没有效益如何在两者之间达到一种平衡如何让我们的楼盘即叫好又叫座这永远是我们解析的重心5F
32.
004694.
004880.
005880.
005920.00-
6120.006F
93.
004710.
004980.
005980.
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6280.007-8F
157.
004774.
005980.
006980.
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7330.001栋3单元均价
4701.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/m）计算价（元/川）/n）装修价（元/痛）持续期上涨价（元/m）1-2F-
126.
004575.
004500.
005500.
005590.00-
5720.003F-
97.
004604.
004550.
005550.
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5780.004F-
62.
004639.
004600.
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5830.005F
33.
004734.
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005880.
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6120.006F
95.
004796.
004980.
005980.
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6280.007-8F
160.
004861.
005980.
006980.
007120.00-
7330.001栋4单元均价
4614.00元/平方米开盘推出价楼层层差价（元/m）计算价（元/犬）（7G/m2）装修价（元/才）持续期上涨价（7G/m2）1-2F-
124.
004490.
004450.
005450.
005550.00-
5700.003F-
96.
004518.
004500.
005500.
005600.00-
5730.004F-
60.
004554.
004550.
005550.
005650.00-
5800.005F
32.
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6120.006F
93.
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6280.007-8F
157.
004771.
005980.
006980.
007120.00-
7330.001栋5单元均价
4669.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（7C/m2）计算价（元/•）府）装修价（元/疗）持续期上涨价（元/ni）1-2F-
125.
004544.
004450.
005450.
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5700.003F-
97.
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5730.004F-
61.
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004550.
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5800.005F
33.
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004880.
005880.
005920.00-
6120.006F
94.
004763.
004980.
005980.
006100.00-
6280.007-8F
159.
004828.
005980.
006980.
007120.00-
7330.001栋6单元均价
4674.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（7C/m2）计算价（元/胡）/卡）装修价（元/命）持续期上涨价（元/布）1-2F-
125.
004549.
004450.
005450.
005550.00-
5700.003F-
97.
004577.
004500.
005500.
005600.00-
5730.004F
33.
004707.
004550.
005550.
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5800.005F
94.
004768.
004880.
005880.
005920.00-
6120.006-7F
159.
004833.
005980.
006980.
007120.00-
7330.001栋7单元均价
4678.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（元/才）计算价（7C/m2）/m）装修价（元/痛）持续期上涨价（元/才）1-2F-
125.
004553.
004380.
005380.
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5600.003F-
97.
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5680.004F
33.
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005650.00-
5780.005F
94.
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5910.006-7F
159.
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7120.001栋8单元均价
4695.00元/平方米开盘推出价（元楼层层差价（7G/m2）计算价（元/m2）/ill）装修价（元/ni）持续期上涨价（7G/m2）1-2F-
126.
004569.
004380.
005380.
005470.00-
5600.003F-
97.
004598.
004450.
005450.
005530.00-
5680.004F
33.
004728.
004550.
005550.
005650.00-
5780.005F
95.
004790.
004680.
005680.
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5910.006-7F
160.
004855.
005780.
006780.
006920.00-
7120.00
六、价格执行反馈控制系统由于市场目前较为复杂，各种类型的楼盘都同时存在，我们必须对价格有一个可调整的系统而此系统存在于推广和销售过程当中，保证上我们的价格贴近市场并保持较高利润
1、反馈调整系统树图价格运行销售过程
2、价格执行在推出量和价格控制上做到既要能产生脉冲性又要能保持楼盘在市场上的恒温效应，策略如下1）建立“限量发售”，上市价越来越高，上市货越来越好市场营销模型A、馥香谷定位于国际化住宅特区，那么目标客户一类为外籍业主；一类是公司总裁、董事长、金领、外资企业的高级职员等因此首批推出的住宅在首批量销的基础上再进行下一阶段的销售，做到留有余地，以便依循首批推出后的市场反映，紧接进行相关户型的调整，而中期阶段是在消化旧有存量的，主推200以上的户型，针对的是拓展性的客户，强调推出的品质B、推出的次序是先“两侧后中间，先西面后南面”位置及朝向较好的单元尽量放在后期销售，做到推出的产品的品质越来越高，为在销售期后期的价格上升导入质量的概念，避免价格做空C、讲究户型入市的节奏感，每个阶段实施“主推主力户型”的策略，这样可以集中力量推广一两种户型，做到有的放矢，避免由于战线过长而达不到应有的促销效果
3、应变方案准备第一批住宅推出后预测出现以下5种情况第一种情况户型推出套数（假设）销售比例113-12810套80%131-15010套80%150-20010套80%200左右10套80%这种情况表明馥香谷的第一批推出量取得很好的市场反映应变方案立即调整价格，根据具体情况可平均上涨100元/平方米以上第二种情况户型推出套数（假设）销售比例113-12810套80%131-15010套80%150-20010套40%200左右10套20%这种情况反映150平方米以下的户型受到市场欢迎，表明馥香谷采取的与周边楼盘户型的差异在竞争策略取得成功，而200以上的大户型由于推广力度还不够，推销速度慢，致使销售成绩难理想应变方案加大推广力度，加强大户型的优惠措施，（不用现金打折，可乘取赠送实物）第三种情况户型推出套数（假设）销售比例113-12810套40%131-15010套70%150-20010套40%200左右10套20%这种情况的反映中，130T50平米的户型受市场欢迎，是由于该户型针对的消费层面广，需求大，而中、小户型及大户型分别是由于户型较差和消费面狭窄，造成需求量相对减少，因此销售相对困难应变方案以特优价迅速消化小户型，加大对大户型的宣传平稳加推中户型第四种情况户型推出套数（预定）销售比例113-12810套40%131-15010套70%150-20010套80%200左右10套50%这种情况反映130以上户型受市场欢迎说明馥香谷项目的中大户型有足够的市场进行消化应变方案迅速消化小户型，特优价消化，按计划加推其他户型第五种情况户型推出套数（预定）销售比例113-12810套20%131-15010套40%150-20010套40%200左右10套20%这种情况是馥香谷第一批推量出现销售困难，楼盘存在突发性事件，如工程质量，买卖纠纷，宣传不足引起知名度不高，造成严重的公关危机等原因造成这种局面的发生应变方案加强宣传推广，重新调整价格组织人员检查分项工作，改进阶段设施调整促销策略及宣传推广策略，重新以崭新面貌上市小结综合上述五种情况，第一种情况经过对市场竞争环境，主要竞争者等方面进行调整分析概率最大，第
二、
三、四也存在较大概率，第五种情况是最坏的局面，其出现的概率也是最低附表L开盘期首推户型价格明细表楼号房号面积总面积户型价格装修价101+
201220.104房2厅3卫
5150.
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202221.204房2厅3卫
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4090.
005090.00402+
502237.504房2厅3卫
4510.
005510.00101+
201245.004房2厅3卫
5170.
006170.
00301135.303房2厅2卫
5350.
006350.00401+
501234.204房2厅3卫
5750.
006750.0010-
21226.60102+
202244.504房2厅3卫
5180.
006180.
00302134.303房2厅2卫
5360.
006360.00402+
502233.304房2厅3卫
5760.
006760.00楼号房号面积总面积户型价格装修价
101121.1M2三室二厅二卫
3970.
004970.
00201121.1M2三室二厅二卫
4020.
005020.
00301121.1M2三室二厅二卫
4050.
005050.
00401121.1M2三室二厅一卫
4110.
005110.
00501121.1M2三室二厅二卫
4170.
005170.
00601121.1M2三室二厅一卫
4290.
005290.003-
11338.6M
2102101.5M2三室二厅二卫
3980.
004980.
00202101.5M2三室二厅一卫
4030.
005030.
00302101.5M2三室二厅一卫
4060.
005060.
00402101.5M2三室二厅一卫
4120.
005120.
00502101.5M2三室二厅一卫
4180.
005180.
00602101.5M2三室二厅一卫
4120.
005120.001011133房2厅2卫
3970.
004970.002011133房2厅2卫
4020.
005020.003-
21465.2M23011133房2厅2卫
4050.
005050.004011133房2厅2卫
4110.
005110.005011133房2厅2卫
4170.
005170.006011133房2厅2卫
4290.
005290.
00102131.203房2厅2卫
3980.
004980.
00202131.203房2厅2卫
4030.
005030.
00302131.203房2厅2卫
4060.
005060.
00402131.203房2厅2卫
4120.
005120.
00502131.203房2厅2卫
4180.
005180.
00602131.203房2厅2卫
4120.
005120.00101+
201226.24房2厅3卫
4490.
005490.
00301137.703房2厅2卫
4540.
005540.
00401137.703房2厅2卫
4590.
005590.
00501137.703房2厅2卫
4870.
005870.
00601137.703房2厅2卫
4970.
005970.00701+
801234.804房2厅3卫
5470.
006470.001-
31208.40102+
202274.404房2厅2卫
4500.
005500.
00302139.703房2厅2卫
4550.
005550.
00402139.703房2厅2卫
4600.
005600.
00502139.703房2厅2卫
4880.
005880.
00602139.703房2厅2卫
4980.
005980.00702+
802239.104房2厅3卫
5980.
006980.00第二部分天泰被香谷项目价格策略与执行方案
一、周边楼盘价格调查
1、价格调查汇总位统计最高标价最低标价平均标价折实均价元而元M元川一次陟铺亍按揶面积备注M2元M不如羽折,如不是T欠也付银都景园520006030508056000+1%5644山庄6600048003800450098折04482颐景园72000450032003840003820名仕花园3024848004000450097折98折4410锦园11000057003800488097折04850龙夕艮5000063003900480097折98折4694蔚^»洋12000080004700560095折97折5409新贵都47000046004000428098折04262绿岛花园37216700043005560005550矿泉花园7377678006000691096折
068542、说明11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，♦本表只是调查中的几个重点楼盘修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大♦多数采用按揭付款方式等因素参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其他区域楼盘♦
3、一次评估与加权平均分楼盘评赢颐景园名仕锦园新贵都馥香谷银都景园金帝山庄花园千禧龙苑蔚兰海岸绿岛花园矿泉花园区域地段
9.
07.
857.
6259.
08.
307.
1259.
08.
4758.
758.
507.625周边社区
7.
657.
97.
807.
47.
307.
257.
69.
1259.
0258.
3257.60交通条件
7.
47.
507.
657.
157.
457.
457.
659.
359.
758.
307.65价格与付款方式
7.
508.
5757.
858.
1758.
0258.
058.
207.
807.
7758.
008.50营销水平
8.
459.
008.
0258.
1758.
007.
7256.
5759.
1259.
2258.
756.325小区内绿化情况
9.
1258.
4757.
707.
8259.
008.
2758.
757.
907.
108.
3759.50小区内规划情况
9.
1758.
1257.
457.
6757.
407.
657.
5758.
7258.
407.
6759.45小区公堀隐嫩
8.
808.
657.
8757.
707.
658.
307.
4258.
908.
6258.
0759.00顾问代理水平
9.
009.
057.
357.
6757.
357.
757.
708.
708.
4257.
959.60物业管理水平
9.
008.
607.
308.
007.
207.
807.
1258.
658.
6258.
2259.20合计
85.
1083.
72576.
62578.
77577.
67577.
37577.
6086.
7585.
7082.
17584.45加权分楼盘银都景园金帝名「仕千禧龙苑蔚兰海岸绿岛花园泉园锦园新贵都馥香谷山庄花园花园加权评估
0.
550.
550.
370.
350.
470.
060.
120.
860.
850.
830.80加权因素包含开盘时间、目前执行价格、销售率
2、评估加权1H二馥香谷二
8.1662+
0.80=
8.96622加权修正银都花园二Hl=
8.5914+
0.55=
8.9451金帝=H2=
8.3951+
0.55=
8.9451颐景园二H3=
7.6108+
0.37=
7.9808名仕花园二H4=
8.00968+
0.35=
8.35968锦园二H5=
7.7488+
0.47=
8.1688千禧龙苑二H6=
7.7048+
0.06=
7.7108蔚兰海岸=H7=
7.8022+
0.12=
7.9222新贵都=H8=
8.63都+
0.86=
9.4912绿岛花园二H9=
8.5511+
0.85=
9.4011矿泉花园花园二
8.2217+
0.83=
9.5017
三、评估与价格修正天泰馥香谷评估得分*比较楼盘均价比较楼盘评估得分
1、修正公式
2、修正过程银都花园:
8.9662*4644=
4545.
008.
94518.9962金帝山庄:*4482=
4493.
008.
94518.9662颐景园:*3820=
4292.
007.
98088.9662名仕花园:*4410=
4730.
008.
359688.9662园:*4850=
5323.
008.
16888.9662千禧龙苑:*4694=
4990.
007.91088,9662蔚兰海岸:*4409=
4990.
007.92228,9662新贵都:*4262=
4026.
009.
49128.9662绿岛花园:*4550=
4338.
009.
05178.9662矿泉花园:*
6854.00=
6789.
009.
05173、修正结果
4545.00+
4493.00+
4292.00+
4730.00+
5323.00+
4990.00+
4990.00+
4026.00+
4338.00+
6789.0010=
4851.60即天泰馥香谷市场已然形成并且能够接受的平均价格是4850元/平方
四、天泰馥香谷价格定位建议•天泰馥香谷平均价格应是4850元/平方米，正负出入不宜超过200元•为配合分批销售和低开高走的价格策略，第一批提出价格定位如下:平均价格47004900元/平方米;〜本案设定均价4800元/平方米（如卖精装修房每平米加价
1000.00元）；最低价与最高价差设计幅度39806180元/平方米（如卖精装修房每平米〜加价
1000.00元）•本案设计的是销售实价，销售价格表将根据付款方式上浮后再折回
五、定价策略与执行方案
（一）定价策略
1、价格是消费者购房最敏感因素根据对青岛市调查楼盘及天泰馥香谷销售情况的了解，我们感到价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格必须是慎重研究的针对青岛房地产市场的价格现状，我们此次采用的定价技巧，一方面是针对同行的竞争，另一方面则是在对我们的目标客户群在采用了1）竞争价格评估；2）萃辰树图；3）成本利润法；4）差价设计法四种方法结合，我们得出了上述价格（均价）定位，并建议分批推出楼盘
2、户型统计与总价分析1）面积分类共175种，最小面积
101.50平方米，最大面积288平方米2）户型分类二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫复式、错层、标准层共8种3）面积阶段分类101-150平方米共148套150T80平方米共20套180-280平方米共140套合计毒3O8根据以上户型统计，可以看出200平米以上的大户型占的比例还是很大的,这就关系到一个总价问题，也就是说要有100多套房子总价在100万以上目前天泰馥香谷已售出60套，合计销售面积
9252.90m2,已完成
17.80%,其中200痛以上复式套型占28%左右，100多平米的套型占72%,由此看出大户型由于总价门槛过高，还是存在销售壁垒的根据这种销售情况我们建议12月20日开盘时推出8000余平米，具体为8栋1单元
1113.20m（已售面积
128.40m2）；4栋5单元
1283.70m2；1栋3单元
1208.40m2（已售面积
139.7m2）；10栋2单元1227m2；3栋1单元
1338.60m2；3栋2单元14651^,但如预定情况非常火爆，也可全面推出开盘起价
3980.00元/平方米（如精装修
4980.00元/平方米，具体户型及价格配比见附表这种配比，一是保证几类户型都有，二是将不太好销的及户型较大的推出比例大些，借着开盘热卖，将不好销的户型推出去，另一方面，根据开盘新的销售走势，决定第二批推出起价
3、发挥差价原则现天泰馥香谷有8种户型（4种复式，2种错层，2种标准层）175种面积,并且有4层的、5层的、6层的、7层的、8层的多种楼层，还分电梯小高层与多层，这种品种的多样性，为我们价格的差价原则做了很好的铺垫根据这种情况我们也分别请天泰员工对各单元的朝向差，景观差与楼层差做了评估（见后表），并根据评估分位，将各单元价格进行计算，得出平均价，并根据均价算出每栋每单元每楼层价格表
（二）执行方案
1、单元评估:XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX平均分的古单元、\3-
256.
758.
1176.
2337.
3836.
4677.
5836.
58356.
56.6153-
25.
26.
758.
1176.
5677.
5836.
4677.
8836.
08356.
56.56164-
347.
3758.
757.
37576.
8257.
805.
9066.
56.75254-
25.
37.
28.
467.
446.
9176.
847.
405.
7666.
56.78174-
15.
307.
208.
467.
587.
6676.
846.
305.
7266.
56.75071-
797.
6259.
258.
1257.
256.
9367.
558.
45779.9241-
38.
58.
33387.
857.
0836.
9758.
5838.
85777.9641-
58.
88.
3339.
0838.
1177.
0836.
9758.
3337.
443777.90911-
48.
58.
3339.
0837.
9677.
0836.
9758.
3338.
917777.81672-
29.
68.
759.
1338.
2677.
4177.
0178.
4337.
03310108.5052-
31097.
1338.
37.
4177.
0178.
9178.
88388.
58.11471-
698.
309.
108.
207.
107.
027.
968.
916777.91742-
41099.
1338.
37.
4177.
058.
9338.
917810.
008.5251-
89.
27.
8338.
33387.
3337.
0837.
1678777.9541-
28.
28.
3338.
8337.
87.
0837.
18.
9838.
908777.82131-1s
8.
38.
77.
9877.
39.129s
77.89494-
69.
68.
6678.
9678.
88.
8337.
3337.
3336.
766.
58.00334-
54.
88.
1679.
57.
57.
57.
3338.
2335.
967667.104-
447.
597.
3337.
57.
3337.
6336666.82992-
19.
409.
008.
8338.
209.
1677.
3678.
2677.
1679.
008.
508.54012-
59.
808.
5839.
0839.
1839.
1677.
409.
1837.
9158.
008.
508.60754-
89.
608.
6679.
7679.
008.
8337.
808.
5339.
307.
008.
008.6654-
788.
6678.
76788.
8337.
87.
3677.
633678.00678-
18.
808.
508.
509.
9678.
507.
9338.
6679.
009.
7678.
6678.8658-
48.
608.
6679.
7679.
008.
6677.
9338.
509.
1338.
508.
508.73018-
38.
708.
6679.
7679.
008.
6677.
9338.
3677.
9678.
508.
508.72678-
28.
708.
6679.
7679.
008.
6677.
9338.
4338.
9678.
508.
508.706810-
18.
608.
6679.
5339.
008.
007.
9678.
609.
1348.
008.
508.600110-
28.
508.
6679.
5338.
808.
007.
9678.
609.
0339.
008.
508.56810-
358.
6679.
53387.
8337.
9678.
4678.
887.
58.08769-
18.
608.
3759.
6759.
008.
1258.
058.
509.
258.
008.
508.60755-
188.
8339.
598.
28.
0677.
9338.
667984.13087-
18.
48.
8339.
588.
28.
0677.
6338.
933888.10329-
38.
608.
6679.
7678.
807.
8338.
1678.
5679.
1338.
008.
508.60349-
28.
508.
6679.
6338.
808.
008.
1678.
5339.
2338.
008.
508.601310-
48..
58.
758.
458.
88.
258.
38.
2887.
58.074210-
58.
58.
758.
658.
88.
258.
37.
95877.
58.03216-
19.
509.
339.
8679.
4339.
3338.
6679.
1679.
9010.
0010.
009.
522、楼层评估八层古人XX XX XX XX XX XX XXXXXXXX平均分丽古单元1-2F
6.
057.
56.
5777.
57976.953F
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